celle qu'il a promise en contre-échange, mais seulement à rendre

celle qu'il a reçue.

1705. Le copermutant qui est évincé de la chose qu'il a reçue en échange a le choix de conclure à des dommages et intérêts, ou de répéter sa chose.

1706. La rescision pour cause de lésion n'a pas lieu dans le contrat d'échange.

1707. Toutes les autres règles prescrites pour le contrat de vente s'appliquent d'ailleurs à l'échange.

L'échange a pré

CARACTÈRES et EFFETS de l'échange. cédé la vente, qui ne fut instituée qu'avec la monnaie. Il semblerait être, d'après la définition du Code, un contrat réel comme en droit romain. Mais l'article 1703, corrigeant l'article 1702, l'assimile à la vente, et en fait un contrat consensuel. Dès lors, il pourra exister sans qu'il y ait eu translation de propriété, et il suffira que les parties se soient respectivement engagées à cette translation.

En fait, lorsque l'échange aura pour objet des corps certains, la propriété sera transmise par le seul consentement; mais lorsqu'il aura pour objet des genres, il n'y aura que des obligations respectives de la transférer.

L'échange est un contrat synallagmatique, et l'un des coéchangistes n'est pas tenu d'exécuter ses obligations, quand l'autre n'exécute pas les siennes. Dès lors, s'il n'est pas devenu propriétaire de la chose qu'il a reçue, il pourra soit demander la résolution du contrat, soit en poursuivre l'exécution forcée, avec des dommages-intérêts, s'il y a lieu, dans l'une et l'autre hypothèse.

Les règles de l'échange sont les mêmes que celles de la vente; on peut cependant signaler quelques différences. Ainsi, l'échange n'est pas rescindable pour cause de lésion, parce que, si le besoin d'argent peut forcer à vendre, il ne peut forcer à échanger. De plus, les frais et loyaux coûts du contrat sont supportés en commun par les échangistes; car il n'y a aucune raison de les mettre à la charge de l'un plutôt qu'à celle de l'autre, etc.

Depuis la loi du 23 mars 1855 l'échange des immeubles est sujet à la transcription, car l'article 1er soumet à cette formalité << tout acte entre-vifs translatif de propriété immo«bilière ou de droits réels susceptibles d'hypothèques. >>

LIVRE III. TITRE VIII.

Du Contrat de Louage.

(Décrété le 7 mars 1804. Promulgué le 17 du même mois.)

CHAPITRE PREMIER

DISPOSITIONS GÉNÉRALES.

ART. 1708. Il y a deux sortes de contrats de louage: - celui des choses, et celui d'ouvrage.

1709. Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

1710. Le louage d'ouvrage est un contrat par lequel l'une des parties s'engage à faire quelque chose pour l'autre, moyennant un prix convenu entre elles.

1711. Ces deux genres de louage se subdivisent encore en plusieurs espèces particulières: - on appelle bail à loyer le louage des maisons et celui des meubles ; buil à ferme, celui des héritages ruraux, loyer, le louage du travail ou du service, - bail à cheptel, celui des animaux dont le produit se partage entre le propriétaire et celui à qui il les confie. Les devis, marché ou prix fait, pour l'entreprise d'un ouvrage moyennant un prix déterminé, sont aussi un louage, lorsque la matière est fournie par celui pour qui l'ouvrage se fait. Ces trois dernières espèces ont des règles particulières. 1712. Les baux des biens nationaux, des biens des communes et des établissements publics, sont soumis à des règlements particu

Des différentes ESPÈCES de louage.

Leur DÉFINITION.

L'article 1708 distingue deux sortes de louage, celui des choses et celui d'ouvrage.

Le louage des choses est le contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un temps déterminé, et moyennant un prix que celle-ci s'engage à lui payer (art. 1709).

Le louage d'ouvrage est le contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire quelque chose pour l'autre moyennant un prix convenu.

Ces deux sortes de louage comportent, ainsi que nous le verrons plus tard, plusieurs subdivisions. Ainsi le louage des choses comprend le bail à loyer, le bail à ferme, le bail à cheptel; et le louage d'ouvrage comprend l'engagement des domestiques et ouvriers, les devis et marchés ou louage des entrepreneurs et architectes.

Dans le louage des choses, celui qui donne à loyer, le locator, est le maître de la chose; et celui qui prend à loyer, le conductor, est le débiteur du prix convenu.

Dans le louage d'ouvrage, au contraire, celui qui donne à loyer, le locator, est le domestique, l'ouvrier, etc... qui fournit ses services ou son travail, et celui qui prend à loyer, le conductor, est celui qui, profitant de ce travail ou de ces services, paye le salaire stipulé.

Le louage des choses est un contrat des plus importants au point de vue de l'économie politique. Il se place à côté de la vente et de l'échange; car si ces contrats ont pour but de procurer à autrui la propriété d'une chose, le louage a pour but de lui en procurer, pendant un certain temps, la jouissance et l'utilité.

De l'EMPHYTEOSE.- En droit romain, l'emphytéose servait de trait d'union entre la vente et le louage; elle conférait au preneur le droit de conserver la chose, tant qu'il payerait une redevance déterminée, et d'exercer, pendant toute la durée de sa jouissance, les droits et actions qui sont les at

tributs de la propriété. Le bailleur se réservait seulement sur la chose un droit abstrait, appelé dominium directum, dont l'efficacité n'apparaissait que si le preneur cessait de remplir ses engagements. Alors il pouvait rentrer dans la possession de la chose, qu'il reprenait exempte de toutes les charges dont l'emphytéote l'avait grevée.

L'emphyteose avait été établie, par Zénon, dans le but d'encourager les agriculteurs, en leur assurant le bénéfice de leur travail sur le bien d'autrui, moyennant une simple redevance périodique, laquelle devenait d'autant moins onéreuse que l'exploitation acquérait plus de développement et de prospérité.

L'emphytéose a duré jusqu'à la révolution française. Une loi du 29 décembre 1790 vint lui enlever son caractère de perpétuité, qui la rattachait au régime féodal par un lien trop intime, et fixer à quatre-vingt-dix-neuf ans le maximum de sa durée.

Certains auteurs soutiennent que l'emphyteose temporaire existe encore; car, disent-ils, aucune loi postérieure n'est venue la prohiber, et puis, elle est d'une incontestable utilité pour l'agriculture et l'industrie.

Cependant il paraît difficile de l'admettre, car le Code n'en a pas même prononcé le nom, et ce silence serait inexplicable si un droit de cette importance avait été maintenu. Puis les lois hypothécaires du 9 messidor an III, et du 11 brumaire an VII, la classaient parmi les biens susceptibles d'hypothèque; et l'article 2118 du Code, en énumérant ces mêmes biens, a eu soin de l'en faire disparaître. Enfin Tronchet, interpellé au Conseil d'État, en ce qui concerne l'emphytéose, répondit que maintenant elle n'avait plus d'objet, et qu'on ne devait pas s'en occuper. Effectivement, son utilité a disparu avec les grandes fortunes territoriales; car là où le bien de chacun est assez restreint pour être exploité par le propriétaire lui-même, le simple bail suffit à toutes les exigences de l'agriculture ou de l'industrie. Tout porte donc à croire

TOME III.

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que l'emphytéose a disparu de notre législation. Comment donc faudrait-il qualifier le bail d'un immeuble fait pour quatre-vingt-dix-neuf ans? Dans l'usage on n'hésite pas à l'appeler emphytéose, et même une jurisprudence constante admet, malgré les raisons qui viennent d'être indiquées, que c'est encore là un droit réel susceptible d'hypothèque. Mais il nous paraît bien difficile de reconnaître aux baux à long terme, quelle que soit la qualification qu'on leur donne, le caractère de véritables démembrements de la propriété, et nous pensons que dans l'esprit du Code ils ne constituent, comme les baux à court terme, que de simples droits personnels non susceptibles d'hypothèque. Toutefois, nous le répétons, le système contraire a prévalu dans la pratique 1.

ANALOGIES et DIFFÉRENCES du LOUAGE des choses et de L'USUFRUIT. — L'usufruit, comme le louage, procure la jouissance de la chose d'autrui. De nombreuses analogies les réunissent, et de nombreuses différences les séparent.

Le louage et l'usufruit peuvent être établis, soit pour une redevance périodique, soit pour une somme fixe une fois payée, à terme, ou sous condition, comme pendant la vie de telle ou telle personne, etc.

Mais le louage :

Est un droit personnel et mobilier;

Peut être consenti par un simple administrateur, qui n'aurait pas la capacité d'aliéner ou d'hypothéquer; Ne peut être établi qu'à titre onéreux ;

Peut durer plus longtemps que la vie du locataire, et passer à ses héritiers;

Produit, de la part du bailleur, l'obligation de faire jouir le preneur ;

Ne donne que la détention précaire de la chose, et ne peut mener à la prescription.

L'usufruit, au contraire :

Est toujours un droit réel, puisqu'il consiste en un dé

1 Cass., 26 janvier 1864.