autres n'est point une vente de la part de celui-ci, mais la compensation forcée d'une portion que ce cohéritier ne pouvait avoir en nature, au moins sans nuire à tous les co-partageans: or, c'est cet intérêt de tous les héritiers qui les oblige à garantir le paiement de la soulte, comme si chacun d'eux en eût été personnellement chargé, et de la même manière dont il aurait garanti l'éviction soufferte par l'un d'eux.

Au reste, cette comparaison entre la vente et le partage, entre le privilége accordé au cohéritier et celui du vendeur, n'est pas nouvelle. Elle avait été proposée du temps de Dumoulin et de Lebrun : le premier, sur l'article 208 de la Coutume de Tours, la réfute de la manière la plus positive; et le second, dans son Traité des Successions, chapitre des Partages, no 34, après l'avoir combattue, rapporte deux arrêts qui l'ont formellement proscrite, et qui ont jugé en même temps que le privilége du co-partageant devait s'exercer sur tous les biens de la succession.

Il faut joindre à ces autorités celle de Prévôt de la Janès, dont j'ai rapporté le sentiment dans mon Régime Hypothécaire. Mais la plus forte, et la seule peutêtre qui doive reste sans réplique, c'est celle que fournissent les articles 2103 et 2106 du Code civil. En effet, dans son S3, le premier de ces deux articles accorde privilége aux cohéritiers pour le paiement des soulte ou retour, non pas seulement sur le lot qui en est chargé, mais bien sur les immeubles de la succession; ce qui écarte toute distinction

entre le lot chargé de soulte et ceux qui auraient été adjugés aux autres cohéritiers, parce que, ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus.

nière la plus claire toute l'extension que L'art. 2109 confirme ensuite de la maparaît comporter ce dernier article ; car il porte que, «< le cohéritier ou co-partageant conserve son privilége sur les biens » de chaque lot, ou sur le bien licité, » pour les soulte et retour des lots, ou » pour le prix de la licitation, par l'ins»cription faite à sa diligence, dans soixante » jours, à dater de l'acte de partage........».

Or, si ce cohéritier conserve son privilége sur les biens de chaque lot, ce ne peut être que parce que la loi a entendu le lui donner sur tous les immeubles qui composaient la succession, et non le reschargé du paiement de la soulte.

treindre à l'immeuble échu au cohéritier

Ainsi rien ne peut arrêter l'exercice de ce privilége sur tous les biens de la succession; et tous les raisonnemens qu'on pourrait accumuler pour prouver le contraire, auraient moins pour objet de combattre cette opinion, que le désir de se mettre en opposition avec la loi ellemême.

§ VIII. Dans quel rang doivent s'exercer les Priviléges que la loi accorde sur les Immeubles ?

Il faut voir, pour la solution de cette question, ce que nous, dirons dans le chapitre suivant.

SI. Comment le Vendeur conserve-t-il son Privilége sur l'immeuble par lui vendu ? Est-ce seulement par la transcription de son propre contrat? ou bien le conserve-t-il aussi

par la transcription qu'un acquéreur subséquent ferait faire de son titre particulier? D'après l'article 2103, le vendeur pri

vilégié conserve son privilége par la transcription du titre qui a transféré la propriété à l'acquéreur, et qui constate que la totalité ou partie du prix lui est due.

Il le conserve encore, suivant ce que nous avons dit dans notre Régime hypothécaire, article 2108, par une inscription que la loi lui laisse le choix de requérir à la place de la transcription.

Mais ce que nous n'avons pas examiné, et ce que ne décide pas formellement l'article 2108, c'est la question de savoir si, lorsqu'il y a eu plusieurs ventes successives non transcrites, le vendeur conserve néanmoins son privilége par la transcription du dernier acte de mutation?

Un exemple achèvera de mettre la question dans tout son jour. Primus a vendu sa maison à Secundus, pour la somme de 40,000 francs, sur laquelle il lui a été payé 10,000 francs. Secundus n'a pas fait faire de transcription; mais il a revendu à Tertius, qui a fait transcrire seulement son acte d'acquisition. Primus, vendeur originaire, conservera-t-il son privilége pour les 30,000 francs qui lui sont dûs, par la transcription de ce dernier acte? ou sera-t-il obligé, dans les quinze jours de cette transcription, de requérir la transcription de son titre particulier?

On pourrait dire que la question est oiseuse, puisque, suivant les principes que nous développerons nous-mêmes plus tard, le dernier acquéreur qui veut purger est obligé de faire transcrire son titre d'acquisition et ceux des vendeurs précédens qui ne l'auraient pas été.

Mais on remarquera qu'en proposant cette opinion, nous admettons une modification que les circonstances semblent commander; c'est de dispenser ce dernier acquéreur de requérir la transcription des titres qui ont précédé le sien, lorsque celui-ci énonce tous les différens propriétaires de l'immeuble, en remontant jusqu'à une époque où toutes les charges étaient nécessairement purgées.

Ainsi, dans notre hypothèse, Tertius pourra se contenter de la transcription de son titre particulier, si ce titre énonce que son vendeur tenait l'immeuble de Primus, qui, lui-même, l'avait purgé de toute charge hypothécaire. Dans ce cas, la ques

tion existera avec toutes ses difficultés, puisque, si la transcription du dernier acte de mutation ne conserve pas le privilége du vendeur, et que celui-ci ne fasse pas transcrire dans la quinzaine, son privilége sera nécessairement éteint.

Et c'est, en effet, ce que nous pensons. L'article 2108 détermine la manière dont le vendeur conserve son privilége. C'est par la transcription du titre qui a transféré la propriété à l'acquéreur, c'està-dire de l'acte de vente consenti par le vendeur privilégié, et non par la transétranger. cription d'un contrat qui lui est absolument

S'il en était autrement, le but de la loi ne serait pas rempli, les tiers ne connaîtraient pas les priviléges qui grèvent l'immeuble, et le système de publicité serait nécessairement violé; car, le conservateur, obligé de faire une inscription d'office immédiatement après la transcription de l'acte de mutation, ne trouverait, dans celle requise par le dernier acquéreur, ni la preuve de ce qui reste dû au premier vendeur, ni les autres élémens qui doivent constituer son inscription.

A la vérité, on a voulu remédier à cet inconvénient en proposant d'insérer dans les aliénations subséquentes l'énonciation

de ce qui restait dû aux précédens ven

deurs.

Mais indépendamment de ce que les parties peuvent avoir intérêt à ne jamais faire cette singulière énonciation, je crois qu'elle ne devrait point autoriser le conservateur à prendre une inscription d'office pour conserver ces créances; car ce n'est qu'à la vue du contrat d'où elles résultent, et non de celui qui les énonce, que le conservateur peut procéder à cette formalité. On peut en donner cette raison, que l'énonciation faite par le dernier contrat ne présente pas ce degré d'authenticité auquel seul est attachée la publicité des hypothèques.

Ajoutons que, quelle que soit l'énonciation faite dans le second contrat, elle ne peut jamais tenir lieu de la transcription du premier, puisqu'il ne dépendrait pas du conservateur de faire connaître par son inscription d'office toutes les modifi

cations dont la créance du vendeur pourrait être susceptible.

Ainsi, sous tous les rapports, il n'y a que la transcription du contrat même, d'où résulte la créance, ou l'inscription requise en vertu de cet acte, qui puisse conserver le privilége du vendeur.

II. Comment le Vendeur, dont le titre est antérieur à la loi du 11 brumaire de l'an sept, a-t-il dú conserver son Privilége?

Sous l'édit de 1771, aucune formalité n'était prescrite pour la conservation du privilége et de l'hypothèque, ou pour leur donner de la publicité. Ce ne fut qu'en l'an 3, et plus particulièrement en l'an 7, que s'organisa le nouveau régime hypothécaire, et qu'on imposa aux créanciers à venir la nécessité de faire transcrire ou de requérir des inscriptions.

Mais à l'égard des titres anciens, les inconvéniens du système occulte auraient subsisté long-temps, si. dans une partie de la loi du 1 brumaire, ayant pour titre des hypothèques du passé, on n'avait cherché à y remédier.

On décida donc, et c'est l'article 37, << que les droits d'hypothèques ou privilé» ges existans lors de la publication de la a présente, qui n'avaient pas encore été » inscrits en exécution et dans les formes » de la loi du 9 messidor an 3, le seraient, » pour tout délai, dans les trois mois qui » suivraient ladite publication.

» Les hypothèques, ajoute l'art. 39, qui » n'auraient pas été inscrites avant l'expiration des trois mois, n'aurait d'effet qu'à compter du jour de l'inscription » qui en serait requise postérieurement.. Dans le même cas, les priviléges dégé » rent en simple hypothèque, et n'auront » rang que du jour de leur inscription.

Ces articles, et surtout le dernier, décident nettement la question que nous avons proposée Le vendeur, dont le titre était antérieur à la loi du 11 brumaire, devait, dans les trois mois de sa promul. gation, ou requérir la transcription de son titre, ou faire faire une inscription. S'il ne l'a pas fait, son privilége est dégénéré en un simple hypothèque, et son rang ne peut remonter désormais à une

époque plus reculée que la date de son inscription.

C'est, comme on le voit, la loi ellemême qui établit cette peine contre les créanciers négligens: on n'a pas besoin de commentaire pour en juger; et si l'on est étonné de quelque chose, c'est que, malgré une loi aussi formelle, il se soit rencontré des plaideurs assez téméraires pour lutter encore. Cependant, nos recueils d'arrêts nous montrent que, plusieurs fois, on a voulu plaider contre le texte de la loi, mais aussi que toujours on l'a fait infructueusement.

Voici, entre autres décisions, un arrêt de la Cour de Cassation du 16 fructidor an 13 (1), que nous rapporterons, pour mettre le sceau à cette discussion.

« Vu les art. 2, 4 et 39 de la loi du 11 brumaire, considérant, en droit, qu'il résulte de ces dispositions, 1° que tout privilége qui n'a pas été conservé au désir et dans le délai prescrit par cette loi, dégénère en simple hypothèque; 2o que cette hypothèque ne prend rang et n'acquiert d'effet que du jour de son inscription, nonobstant tous statuts locaux, lesquels sont formellement abrogés par l'art. 56 de la même loi. Par ces motifs, etc.... >>

Un autre arrêt de la même Cour, rapporté au Répertoire, Vo Garantie des Créances, juge la question dans le même

sens.

§ III. Lorsque dans le contrat de vente, le Vendeur a imposé à son acquéreur l'obligation de faire transcrire, dans un délai déterminé, et avant aucune aliénation, est-il dispensé de requérir lui-même cette formalité, ou de la suppléer par une inscription, pour conserver son privilége?

Un arrêt de la Cour de Riom, en date du 14 mai 1817, rapporté au Journal du Palais, tome 2 de 1818, pag. 364 (Dalloz, t. 17, p. 114), juge l'affirmative; mais cet arrêt paraît avoir été déterminé par deux circonstances irrésistibles. La première, que le contrat dans lequel le vendeur avait imposé à son acquéreur l'obligation de faire transcrire, portait en toutes lettres :

(1) Dalloz, t. 17, p. 101; Rép. de Merlin, t. 14, p. 96, édit. Tarlier.

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« Que cette obligation devait étre considé» rée comme essentielle et suspensive de la » vente, jusqu'à l'accomplissement de la » transcription. » La seconde circonstance, c'est qu'au moment où le vendeur voulait exercer son privilége, aucun des sousacquéreurs n'avait fait transcrire son titre particulier.

D'où l'on devait nécessairement inférer, d'une part, que l'acquéreur n'était pas propriétaire, et n'avait pas réellement pu vendre, lorsqu'il n'avait pas accompli la condition; et de l'autre, que l'art. 2108 du Code civil, ne fixant aucun délai au vendeur pour rendre public son privilége, et l'article 834 du Code de procédure lui accordant la faculté de le faire inscrire jusqu'à la quinzaine de la transcription des ventes subséquentes, il ne l'avait pas encore perdu lors de l'exercice de ses pour

suites.

Aussi n'est-ce pas dans l'espèce jugée par cet arrêt que nous trouvons la difficulté: c'est lorsque l'acte de vente porte simplement que l'acquéreur fera transcrire dans un délai déterminé, sans ajouter que jusque-là la vente sera suspendue, et qu'avant d'avoir accompli cette obligation, l'acquéreur ait revendu à une personne qui à fait transcrire : dans ce cas, le vendeur qui n'a requis aucune inscription, même dans la quinzaine de la transcription de la seconde vente, aura-t-il perdu son privilége?

L'affirmative nous paraît évidente. En imposant à son acquéreur l'obligation de faire transcrire, en le chargeant par là de la conservation de son privilége, le vendeur a suivi sa foi; il s'est livré à sa loyauté, à son zèle, et il ne peut imputer qu'à lui le mal qu'il en éprouve. Les tiers sont étrangers et à la convention et à son inobservation; pour eux, il n'est qu'un moyen de connaître les charges dont l'immeuble est grevé et ce moyen, c'est de consulter les registres de la conservation des hypothèques. S'ils n'y trouvent aucune inscription, ils peuvent prêter, ou s'ils sont acquéreurs, payer leur prix, et tout cela sans danger: autrement, il n'y aurait plus de publicité, et le nouveau système hypothécaire ne serait qu'un leure pour mieux frustrer les tiers.

La loi n'indique aucun autre moyen de conserver le privilége du vendeur, que la transcription de son titre, ou une inscription qui la remplace; et s'il était permis de les suppléer par une énonciation ou une clause du contrat de vente, nous retomberions dans tous les inconvéniens de l'hypothèque occulte.

IV. Lorsque, au lieu de faire transcrire l'acte de vente, le vendeur s'est contenté de requérir une inscription, mais que dans les bordereaux il a dit que c'était pour conserver son hypothèque, conserve-t-il également son privilége? Ou, au contraire, est-il censé avoir renoncé au privilége, pour ne conserver qu'une simple hypothèque ?

Cette question doit être décidée, et par les principes généraux du droit, et par les règles particulières aux priviléges et hypothèques.

Suivant les règles les plus ordinaires de notre jurisprudence, les renonciations ne se présument pas; il faut qu'elles soient légalement prouvées, ou qu'elles résultent de faits tellement positifs, qu'on ne puisse s'empêcher d'y voir l'intention de renoncer à une chose ou à un droit ; c'est ce qu'établit parfaitement Voët, liv. I, tit. IV, DE CONSTIT. PRINCIP., no 22: Ea quæ ex rebus et factis colligitur, strictissi mam admittat interpretationem, cum enim juris sui renuntiatio donationis speciem in se insolvat, ac nemo in dubio præsumatur donare velle, aut suum jactare, etc.

D'après ces maximes, on ne peut pas s'empêcher de décider que le vendeur ne conserve son privilége, car cette énonciation, que l'inscription est requise pour conserver son hypothèque, ne marque

pas

d'une inanière assez ostensible l'intention de renoncer au privilége. Au contraire, si l'on veut la rapprocher des autres parties de l'inscription, si l'on remarque qu'elle est requise par le créancier en qualité de vendeur, en vertu du contrat de vente, on se convaincra que cette inscription a été faite pour la conser vation de tous les droits attachés à la qualité de vendeur.

Ajoutez que les créanciers ne peuvent pas se plaindre de cette fausse énonciation. Elle ne leur a apporté aucun préju

I. La solution de la première question est incontestable : le vendeur conserve son privilége par la transcription de l'acte de vente; et, comme le dit l'article 2108, cette transcription vaut inscription pour le vendeur et les prêteurs de fonds. Ce n'est que dans l'intérêt des tiers, et seulement pour les prévenir de la véritable position de l'acquéreur, que le conservateur doit faire une inscription d'office. L'absence de cette formalité ne peut donc jamais nuire au vendeur, qui, par la transcription seule, conserve son privilége.

Ce principe une fois reconnu, notre question cesse d'être problématique. Si l'absence d'une inscription d'office ne préjudicie jamais au vendeur, il en doit être de même de l'erreur commise dans celle qui aurait eu lieu. Jamais il n'est plus permis de raisonner à fortiori que dans cette hypothèse. L'inscription imparfaite replace le vendeur dans la position où il se serait trouvé s'il n'en eût point été fait ; et dans l'un et l'autre cas, il doit conserver le privilége dans toute son intégrité.

C'est ainsi que la Cour d'appel de Paris l'a jugé, le 31 août 1810, dans l'affaire

de madame de la Rochefoucault contre les créanciers du sieur Goesson. (Dalloz, t. 17, p. 116. )

II. Toutefois il est à remarquer que l'erreur commise par le conservateur ne devra pas rester impunie. Comme il peut avoir trompé les créanciers postérieurs, et les avoir engagés à contracter, par la perspective d'un privilége moindre que celui qui existait réellement, ce conservateur demeurera soumis à tous leurs dommages-intérêts. C'est ce qui résulte de l'esprit dans lequel a été conçu l'art. 2108 du Code civil, et ce que décide l'art. 1382 du même Code, pour tous les cas, où, par son fait, on a causé du dommage à autrui : Tout fait quelconque, porte cet article, qui cause à autrui un dommage, oblige » celui par la faute duquel il est arrivé, à » le réparer. »

"

Vous nous avez induits à erreur sur la véritable quotité du privilége, diront les créanciers au conservateur des hypothè ques, et par là, vous nous avez occasionné un préjudice. Si vous nous eussiez fait savoir, par l'inscription que la loi vous obligeait de prendre, que le privilége s'élevait à telle somme, nous n'aurions pas prêté, ou nous aurions exigé d'autres garanties. C'est donc uniquement par votre faute que nous avons été induits à erreur, et que nous sommes exposés à perdre notre créance donc vous devez nous en indemniser. Le conservateur n'aurait véritablement rien à répondre.

§ VI. Si en faisant l'inscription d'office, le Conservateur avait omis quelques formalités essentielles, par exemple, l'indication de la nature et de la situation des biens, serait-il responsable à l'égard des tiers, comme s'il n'avait pas fait d'inscription ?

C'est une obligation bien rigoureuse que cette responsabilité imposée aux conservateurs. Obligés de remplir les formalités hypothécaires avec la plus scrupuleuse attention, de se confier à des commis, à des scribes souvent peu réfléchis, il est difficile que tôt ou tard quelque chose d'essentiel ne leur échappe; et les rendre, dans ce cas, responsables, les obliger à indemniser les parties intéressées, comme