Page images
PDF
EPUB

et, dans le cas contraire, les baux ne seraient obligatoires pour les enfants, devenus majeurs, que pour le temps qui resterait à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s'y trouvaient encore, soit de la seconde, et ainsi de suite, de manière que le locataire ou fermier n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouverait.

La veuve, tutrice, n'aurait pas le droit d'exiger et de recevoir par anticipation, le prix des baux qui s'étendraient au delà de la majorité des enfants.

471. Les baux de neuf ans et au-dessous, que la mère, tutrice, aurait passés ou renouvelés, des biens de ses enfants, plus de trois ans avant l'expiration du bail courant, s'il s'agissait de biens ruraux, et plus de deux ans avant la même époque, s'il s'agissait de maisons, seraient sans effet, à moins que leur exécution n'ait commencé avant l'époque de la majorité (art, 1429, 1430 et 1718 C. N. combinés). Voir, par analogie, ce que nous avons dit sous le n° 102.

472. On a vu plus haut, que le contrat de louage avait lieu par écrit ou verbalement.

Dans chacun de ces cas, son effet est réglé différemment.

Ainsi, lorsque le bail a été fait par écrit, il cesse, de plein droit, à l'expiration du terme fixé, sans qu'il soit nécessaire de donner congé (art. 1737 C. N.).

473. Mais il peut arriver qu'à l'expiration des baux écrits, le preneur (1) reste et soit laissé en possession. Dans ce cas, et à cause de l'intention présumée des deux parties de continuer la location, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions relatives aux locations faites sans écrit, c'està-dire, que le prix de ce bail serait le même que celui primitivement stipulé, que la jouissance du preneur ne pourrait cesser qu'en vertu d'un congé à lui signifié, avec l'observation des délais déterminés par l'usage des lieux, qu'enfin, l'hypothèque qui aurait été consentie par le preneur, de même que l'enga

(1) Gelui qui a pris à bail; celui qui donne à bail est appelé bailleur.

gement des cautions, s'il y en avait, cesseraient d'avoir effet. C'est ce qu'on appelle bail par tacite reconduction.

474. Que si le bail avait été fait verbalement (ou sans écrit), l'une des parties ne pourrait donner congé à l'autre, qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux (1); mais, après la signification de ce congé, le preneur, quoiqu'il ait continué sa jouissance, ne pourrait invoquer la tacite reconduction, et devrait déguerpir.

475. Dans les deux cas qui viennent d'ètre indiqués, la caution qui aurait été donnée pour le bail, ne s'étendrait pas aux obligations résultant de la prolongation de jouissance (art. 1740 C. N.).

Le cautionnement, en effet, ne peut être étendu au delà de la limite dans laquelle il a été contracté (argument tiré de l'art. 2015 C. N.).

476. Lorsque le bail a été fait sans écrit, il faut faire une distinction à l'égard du bail à ferme.

Ainsi, le bail à ferme est censé fait pour le temps qui est nécessaire afin que le fermier recueille tous les fruits de l'héritage affermé.

Ainsi, le bail à ferme d'un pré, d'une vigne, et de tout autre

(1) A Paris, par exemple, pour les locations de 400 fr. et au-dessous, il faut six semaines d'intervalle entre le jour du congé et celui de la sortie; cet intervalle est de trois mois pour les locations au-dessus de 400 fr., à quelque somme que s'élève le loyer; il est de six mois pour une maison entière, un corps de logis entier, une boutique ou un magasin donnant sur la rue ou sur un passage public (quelque minime que soit le prix de la location de la boutique ou du magasin), et pour un logement d'instituteur ou maître de pension; enfin, il est d'une année pour un chantier de bois à brûler, et le congé doit être donné pour Pâques. Il a été jugé par la Cour d'appel de Paris, le 12 octobre 1821, qu'un appartement loué à Paris moyennant 4,000 fr. par an pouvait être assimilé à un corps de logis ou à une maison; qu'en conséquence, le congé devait être donné à six mois.

Les congés sont donnés, à Paris, pour les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre. Toutefois, pour déménager et faire les réparations locatives, un délai de grâce est accordé. Ce délai est de huit jours pleins pour les locations de 400 fr. et au-dessous, et de quinze jours pleins pour les autres locations. Ces deux délais expirent à midi (voir ci-après, en ce qui concerne les difficultés auxquelles peut donner lieu le congé, la note sous le n° 480).

Le congé résulte, ou d'un acte sous signatures privées fait double entre les parties, ou d'un exploit notifié par huissier.

fonds dont les fruits se recueillent en entier dans le cours de l'année, est censé fait pour un an: le bail des terres labourables, lorsqu'elles se divisent par soles ou saisons, est censé fait pour autant d'années qu'il y a de soles (1).

Ce bail cesse, de plein droit, à l'expiration du temps pour lequel il est censé fait d'après ce qui vient d'être dit, et les mêmes règles régissent les parties, lorsqu'à l'expiration des baux écrits, le fermier des biens ruraux reste et est laissé en possession (art. 1774, 1775 et 1776 C. N.).

ART. 5.- Des obligations de la veuve, propriétaire, ou tutrice, qui a donné à bail. 477. La veuve qui a donné à bail, pour elle ou ses enfants, est obligée, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au locataire ou au fermier la chose louée et ses accessoires, en bon état de réparations de toute espèce ;

2o D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, conséquemment, de faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nėcessaires, autres que les locatives (2), .particulièrement de tenir clos et couvert le locataire ou fermier ;

3o De faire jouir paisiblement le locataire ou fermier pendant la durée du bail (c'est-à-dire de le garantir, pendant cette durée, de toute éviction et de tout trouble); en conséquence: 1o de le garantir de tous vices ou défauts de la chose louée qui en empêcheraient l'usage, lors même que la veuve ne les aurait pas connus lors du bail (dans ce dernier cas, le bail serait résolu, le locataire déchargé des loyers, et la veuve tenue de rembourser les frais du bail écrit (argument tiré de l'art. 1646 C. N.) (3)); 2o de ne point changer la forme de la chose louée

[ocr errors][ocr errors][ocr errors]

(1) - Par exemple, si les terres de telle métairie sont partagées en trois soles ou saisons, c'est-à-dire si la coutume est d'ensemencer une partie en blé, une autre partie en grains qui se sèment au mois de mars, et qu'une autre se repose, le

bail est présumé fait pour trois ans." (Discours de Galli sur le louage.)

(2) Voir ci-après, au no 499, ce qu'on entend par cette sorte de réparations.

(3) Dans le cas au contraire, où la veuve aurait connu les vices de la chose,

"

pendant la durée du bail (1), et de n'y faire que les réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à la fin du bail; 3 de prendre le fait et cause du fermier ou locataire, lorsque celui-ci est actionné en délaissement de la totalité ou de partie de la chose louée (art. 1721 et suivants C. N.).

478. La veuve ne serait pas tenue de garantir le locataire ou le fermier du trouble que des tiers apporteraient, par voies de fait, à sa jouissance, si ces tiers ne prétendaient d'ailleurs à aucun droit sur la chose louée, parce qu'au locataire ou fermier, seul attaqué, doit incomber l'obligation de faire réprimer l'atteinte portée à sa jouissance. Il va de soi que, dans ce cas, elle ne devrait supporter aucune diminution de loyer ou fermage.

Que si, au contraire, le trouble provenait d'une action concernant la propriété du fonds, le locataire ou fermier aurait droit à une diminution proportionnelle du prix du bail à loyer ou à ferme, pourvu qu'il ait dénoncé à la veuve le trouble et l'empêchement de jouissance, afin de la mettre à même de les faire cesser (art. 1725 et 1726 C. N.). La veuve pourrait en outre, être condamnée à des dommages-intérêts (argument tiré de l'article 1630 C. N.).

479. Dans le cas où les voies de fait exercées contre le locataire ou le fermier, procéderaient d'une prétention à quelque droit sur la chose louée, ou si l'un ou l'autre était cité en justice pour se voir condamner au délaissement de la totalité ou de partie de cette chose, ou à souffrir l'exercice de quelque servitude; dans l'un ou l'autre de ces cas, le fermier ou le locataire devrait appeler en garantie la veuve, laquelle deviendrait obligée de défendre par elle-même à l'action; et, dans le cas où cette action serait accueillie, la veuve serait passible envers le fermier ou locataire de toutes les conséquences de l'éviction subie :

elle serait tenue de tous dommages et intérêts envers le fermier ou locataire (argument tiré de l'art. 1645 C. N.).

(1) Ce qui implique l'obligation pour la veuve de ne point faire dans une maison voisine, dont elle serait propriétaire, des constructions de nature à nuire à son locataire, par exemple, en lui retirant les jours nécessaires à l'exercice de sa profession.

celui-ci pourrait être mis hors d'instance, s'il l'exigeait (art. 1727 C. N.).

ART. 6.

Des obligations du locataire ou fermier.

480. Deux obligations principales sont imposées au locataire ou fermier, savoir :

1o D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui est donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2o De payer le prix du bail aux termes convenus, ou, å défaut, aux termes déterminés par l'usage (1).

481. L'abus que le locataire ou le fermier ferait de la chose louée, par exemple, et en ce qui touche ce dernier, en dessolant ou désaisonnant, c'est-à-dire, en changeant l'ordre des soles d'une terre labourable, donnerait lieu à la résiliation du bail.

482. Le changement de destination que le locataire donnerait aux lieux loués, en substituant à une profession paisible une autre profession, bruyante, incommode ou insalubre, donnerait également lieu à la résiliation du bail.

483. L'obligation imposée au locataire ou fermier de payer le prix du bail aux termes convenus, ne fait point obstacle à ce que le propriétaire stipule, comme condition du bail, le payement par avance d'une certaine quotité de loyer ou fermage, avec imputation sur le dernier terme. Il faut, toutefois, que cette

(1) Les juges de paix connaissent sans appel, jusqu'à la valeur de cent francs, et à charge d'appel, à quelque valeur que la demande puisse s'élever, des actions en payement de loyers ou fermages, des congés, des demandes en résiliation de baux, fondées sur le seul défaut de payement de loyers ou fermages, des expulsions de lieux, et des demandes en validité de saisie-gagerie (voir au no 518 ce qu'on entend par saisie-gagerie); le tout, lorsque les locations verbales ou par écrit n'excèdent pas annuellement, à Paris, 400 fr., et partout ailleurs, 200 fr.

Si le prix principal du bail consiste en denrées ou prestations en nature, appréciables d'après les mercuriales, l'évaluation est faite sur celles du jour de l'échéance, lorsqu'il s'agit du payement des fermages; dans tous les autres cas, elle a lieu suivant les mercuriales du mois qui a précédé la demande. Si le prix principal du bail consiste en prestations non appréciables d'après les mercuriales, ou s'il s'agit de baux à colon partiaire, le juge de paix détermine la compétence, en prenant pour base du revenu de la propriété le principal de la contribution foncière de l'année courante, multiplié par cinq (art. 3 de la loi du 25 mai 1838. Voir au no 357 ce qu'on entend par mercuriales).

« PreviousContinue »