stipulation ne soit pas faite en fraude des droits des créanciers. du propriétaire.

484. Le locataire ou fermier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant l'état de lieux (1) qui a été fait entre lui et le propriétaire, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

S'il n'a pas été fait d'état de lieux, le fermier ou locataire est supposé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire (art. 1730 et 1731 C. N.).

485. Le fermier ou locataire répond des dégradations on des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute (art. 1732 même Code). Il répond de celles qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires (art. 1735 même Code).

486. Il répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

S'il y a plusieurs locataires, tous sont solidairement responsables de l'incendie (parce qu'ils doivent se surveiller mutuellement); à moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas, celui-là seul en est tenu, ou à moins que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas, ceux-là n'en sont pas tenus (art. 1733 et 1734 C. N.).

487. Le locataire ou fermier doit payer le prix du loyer ou fermage dans le lieu convenu par le bail; à défaut de convention, le payement est fait à son domicile (argument tiré de l'article 1247 C. N.).

488. Le locataire ou fermier est tenu de souffrir que le pro

(1) Cet état doit être fait sur papier timbré, en double original, avec mention de cette formalité; il doit être signé du propriétaire et du locataire ou fermier. Dans l'usage, et à défaut de convention contraire, les frais de cet état sont à la charge du propriétaire, pour lequel il constitue un acte conservatoire.

priétaire fasse, pendant la durée du bail, les réparations urgentes et qui ne peuvent être différées jusqu'à sa fin, quelque incommodité qu'elles lui causent, et encore qu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Le locataire, en effet, a dù prévoir la survenance possible et l'embarras de semblables réparations, lesquelles, d'ailleurs, lui profitent.

Mais si ces réparations durent plus de 40 jours, le prix du bail est diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il a été privé. Le locataire ou fermier pourrait même faire résilier le bail, si les réparations étaient de telle nature qu'elles rendissent inhabitable ce qui est nécessaire à son logement et à celui de sa famille (art. 1724 C. N.).

ART. 7. - De la résolution des baux verbaux ou écrits.

489. Le contrat de louage se résout dans deux cas :

1o Celui où, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, par le feu du ciel, par exemple;

2o Celui où, respectivement, le propriétaire, le locataire, ou le fermier, ne remplissent pas leurs engagements. Dans le premier cas, celui de la destruction totale, la résiliation a lieu de plein droit; dans le second, elle doit être demandée en justice (art. 1184 et 1722 C. N. combinés).

490. Si la chose louée n'est détruite qu'en partie, par cas fortuit, le locataire ou fermier peut, suivant les circonstances, demander, ou une diminution de prix, ou la résiliation même du bail.

Dans ce cas, comme dans celui de destruction en totalité, il n'y a lieu à aucun dédommagement (art. 1722 et 1741 C. N.).

491. La mort du fermier ou locataire, de même que celle du propriétaire, n'entraînent pas la résolution du contrat de louage (art. 1742 C. N.). L'un et l'autre, en effet, ont stipulé tant pour eux que pour leurs héritiers.

492. Il en est de même du cas où le propriétaire vend la chose

louée, à moins qu'il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail (art. 1743 C. N.).

493. S'il avait été convenu, lors du bail, qu'en cas de vente, l'acquéreur pourrait expulser le fermier ou locataire, et s'il n'avait été fait aucune stipulation sur les dommages-intérêts, la veuve, bailleresse, serait tenue d'indemniser l'un ou l'autre, de la manière suivante, savoir:

S'il s'agissait d'une maison, d'un appartement ou d'une boutique, en payant, à titre de dommages-intérêts, au locataire évincé, une somme égale au prix du loyer pendant le temps qui, suivant l'usage des lieux, est accordé entre le congé et la sortie;

S'il s'agissait de biens ruraux, l'indemnité serait du tiers du prix du bail pour tout le temps qui resterait à courir:

L'indemnité se réglerait par expert, s'il s'agissait de manufactures, usines, ou autres établissements qui exigent de grandes

avances.

494. L'acquéreur qui voudrait user de la faculté ci-dessus exprimée, devrait avertir le locataire, au temps d'avance usité dans le lieu pour les congés, et le fermier, au moins un an à l'avance.

495. Les locataires ou fermiers ne pourraient être expulsés avant d'avoir été payés par la veuve, bailleresse, ou, à son défaut, par le nouvel acquéreur, des dommages-intérêts auxquels ils auraient droit.

Toutefois, l'acquéreur ne serait tenu d'aucuns dommagesintérêts, si le bail n'avait point été fait par acte authentique, ou si, étant sous seing privé, il n'avait point de date certaine (1) (art. 1744 et suivants C. N.).

496. Le propriétaire ne peut résoudre la location sur le motif

(1) Voir au no 32, la signification des mots date certaine; et au no 514, celle des mots acte authentique.

qu'il déclarerait vouloir occuper par lui-même la maison louée, à moins qu'il n'y ait eu convention en ce sens, dans le bail (art. 1761 C. N.) (1).

Dans le cas où il aurait été convenu dans le bail que le bailleur pourrait venir occuper la maison, celui-ci devrait signifier un congé aux époques déterminées par l'usage des lieux (art. 1762 C. N.).

497. Le propriétaire peut expulser des lieux loués le locataire qui ne les garnit pas de meubles suffisants pour répondre des loyers, à moins que celui-ci ne donne des sûretés capables de représenter cette responsabilité, ce qui, en cas de difficulté, est soumis à l'arbitrage du juge.

498. La loi met à la charge du propriétaire le curement des puits et celui des fosses d'aisance, s'il n'y a clause contraire (art. 1756 C. N.). Ces opérations urgentes ne sauraient être exposées à un défaut d'entente entre les locataires, alors qu'il s'agit d'y procéder.

§ 2. Obligations du locataire ou sous-locataire.

499. Les locataires, s'il n'y a clause contraire dans le bail, sont tenus de faire faire à leurs frais les réparations dites locatives ou de menu entretien, et qui sont désignées comme telles par l'usage des lieux.

Ces réparations sont réputées occasionnées par l'usage même de la chose, par le défaut de soin qu'apportent dans l'exercice de cet usage, les locataires ou les personnes dont ils sont responsables, ou par l'abus trop fréquent que les uns et les autres font de la chose louée.

La loi prend soin d'indiquer, entre autres, les réparations à faire :

(1) Cette disposition a aboli un ancien usage d'après lequel tout propriétaire qui voulait personnellement occuper sa maison, en tout ou en partie, pouvait, s'il n'y avait formellement renoncé par le bail, donner congé à son locataire. Il en résultait plusieurs abus, au nombre desquels figurait celui de mettre obstacle ou de nuire à des établissements utiles, ou d'entraver une jouissance que le locataire avait dû considérer comme fixe et durable.

Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes des cheminées ;

Au recrépiment du bas des murailles des appartements et aux autres lieux d'habitation, à la hauteur d'un mètre ;

Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;

Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu, et qui incombent naturellement au propriétaire de la chose louée;

Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures (art. 1754 C. N.).

Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure (art. 1755 C. N.). C'est l'application du principe d'après lequel: la chose périt pour celui qui en est le propriétaire.

500. On doit joindre aux obligations du locataire, celles de faire ramoner les cheminées, d'entretenir les allées, platesbandes, bordures et gazons des allées de jardins, la conservation des arbres, arbrisseaux, et leur restitution, à la fin du bail, en même nombre et espèce.

501. Si le locataire entraînait par sa faute la résiliation de la location, par exemple, en n'usant pas de la chose louée en bon père de famille, en en changeant la forme, ou en l'employant à un autre usage que celui auquel elle est destinée, enfin, en ne garnissant pas les lieux loués de meubles suffisants pour répondre des loyers; dans ces divers cas, il serait tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, et serait, en outre, passible des dommages-intérêts qui pourraient résulter de l'abus de la chose louée (art. 1728, 1729, 1741, 1752 et 1760 C. N. combinés).

3.

Règles particulières au bail d'une maison ou d'un appartement meublé.

502. Lorsqu'il n'y a point eu de convention pour la durée du