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bail de meubles fournis pour garnir une maison entière, un corps de logis entier, une boutique, ou tous autres appartements, ce bail est censé fait pour la durée des baux des maisons, corps de logis, boutiques ou autres appartements, selon l'usage des lieux (art. 1757 C. N.).

503. S'il s'agit du bail d'un appartement meublé, il est censé fait à l’année, quand il a été fait à tant par an ;

Au mois , quand il a été fait à tant par mois ,
Au jour, s'il a été fait à tant par jour.

Si rien ne constate que le bail a été fait à tant par an, par mois ou par jour, la location est censée faite suivant l'usage des lieux (art. 1758 C. N.).

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504. Si le prix du bail d'un bien rural fait avec l'indication de la contenance des terres louées, a été fixé à raison de tant la mesure, le propriétaire est obligé de délivrer au fermier, s'il l'exige, la quantité indiquée au contrat, et si la chose ne lui est pas possible, ou si le fermier ne l'exige pas, le propriétaire est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix.

Si, au contraire, dans le même cas, il se trouve une contenance plus grande que celle exprimée au contrat, le fermier a le choix de fournir le supplément du prix, ou de se désister du contrat , si l'excédant est d'un vingtième au-dessus de la contenance déclarée.

505. Dans tous les autres cas, il n'y a lieu , ni à aucun supplément de prix en faveur du propriétaire, ni à aucune diminution en faveur du fermier , à moins que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat soit d'un vingtième en plus ou en moins , eu égard à la valeur de la totalité des objets donnés à ferme, s'il n'y a stipulation contraire (art. 1617, 1618, 1619 et 1765 C. N. combinés).

On verra sous les no 701 et 702 l'application au contrat de

vente des principes exposés sous le présent numéro et sous le précédent.

506. Le propriétaire d'un bien rural a le droit d'exiger du fermier qu'il garnisse l'héritage affermé des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son esploitation, et, à défaut , de l'y faire contraindre par la justice, ou,

la justice, ou, à son choix, de faire résilier le bail, avec dommages-intérêts.

Il a la même option, dans le cas ou le fermier ne cultive pas en bon père de famille, abandonne la culture, emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle est destinée, ou, en général, s'il n'exécute pas les clauses du bail, et qu'il en résulte un dommage pour le propriétaire (art. 1184, 1764 et 1766 C. N. combinés).

507. Le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance du bien rural qu'il a affermé avec la condition d'un partage de fruits entre lui et le fermier (1), lorsque ce dernier sous-loue, ou cède son droit, contre la défense qui lui en a été faite par le bail, ou alors que le bail n'a pas expressément accordé cette faculté au fermier (2). Dans ce cas, le propriétaire a, en outre, le droit de faire condamner le fermier à des dommages-intérêts résultant de l'inexécution du bail (art. 1763 et 1764 C. N.). L'intelligence et l'habileté du colon partiaire ont, en effet, déterminé le propriétaire de la terre à traiter avec lui , et la substitution d'un autre cultivateur, moins habile, a pu cayser à ce propriétaire un dommage, à la réparation duquel il a droit.

508. Le propriétaire peut charger le fermier des cas fortuits, par une stipulation expresse.

Cette slipulation ne s'entend que des cas fortuits ordinaires, tels que grêle , feu du ciel, gelée ou coulure. Elle ne s'entend point des cas fortuits extraordinaires, tels que les ravages de la guerre, ou une inondation, auxquels le pays n'est pas ordinairement sujet, à moins que le preneur n'ait élé chargé de

(1) Le fermier, dans ce cas, est appelé métayer ou colon partiaire.

(2) Le colon partiaire étant une sorte d'associé , ne saurait valablement substituer un tiers, sans le consentement ou contre le gré du coassocié.

tous les cas fortuits prévus ou imprévus (art. 1772 et 1773 C. N.).

509. L'article 2062 C. N. disposait : que la contrainte par corps ne pouvait être ordonnée contre les fermiers pour le payement des fermages des biens ruraux, qu'autant qu'elle avait été stipulée formellement dans l'acte de bail, et la loi du 17 avril 1832 limitait la durée de cette contrainte à un an au moins, et cinq ans au plus; mais la loi du 13 décembre 1848 a décrété qu'à l'avenir, la contrainte par corps ne pourrait être stipulée dans un acte de bail pour le payement des fermages des biens ruraux. L'article 2062 n'a conservé son application qu'en la partie de ses dispositions suivant laquelle : les fermiers et les colons partiaires peuvent être contraints par corps, faute par eux de représenter, à la fin du bail, le cheptel de bétail, les semences et les instruments aratoires qui leur ont été confiés, à moins qu'ils ne justifient que le déficit de ces objets ne procède pas de leur fait.

§ 2. - Obligations et droits du fermier. 510. Ces obligations, indépendamment de celles qui ont été énoncées sous le n° 480, se résument ainsi , savoir :

1° D'engranger dans les lieux à ce destinés d'après le bail (I);

2° D'avertir le propriétaire des usurpations qui peuvent être commises sur les fonds, sous peine de tous dépens et dommagesintérêts (2).

L'avertissement doit être donné dans la huitaine, si le propriétaire est domicilié en France. Ce délai est augmenté d'un jour à raison de trois myriamètres (plus de six lieues anciennes) de la distance du domicile du fermier à celle du domicile du propriétaire. Si le propriétaire est domicilié hors de la France continentale, le délai est de deux mois , quatre mois, sir mois ou un an , suivant les cas spécifiés par la loi.

(1) Afin d'assurer le gage du propriétaire, et d'en prévenir la soustraction.

(2) La sanction pénale attachée au défaut d'avertissement, est justifiée par le motif que, placé sur les lieux, et ainsi , à portée de surveiller les intérêts du propriétaire , le fermier ne saurait impunément s'affranchir d'une surveillance qui, do reste , profite à tous deux.

Si le propriétaire , demeurant hors de France, se trouve occasionnellement en France, l'avertissement lui sera valablement donné en France, et dans ce cas, il n'y aura lieu qu'à l'observation du délai de huitaine , augmenté, comme il est dit plus haut, à raison de la distance (art. 72, 73, 1033 C. de proc. civ., 1767 et 1768 C. N. combinés);

3• De laisser , lors de sa sortie, à celui qui lui succède dans la culture, les logements convenables et autres facilités pour

les travaux de l'année suivante, selon l'usage des lieux ;

4• De laisser les pailles et engrais de l'année, s'il les a recus lors de son entrée en jouissance, et, alors même qu'il ne les aurait pas reçus, de les laisser retenir par le propriétaire suirant l'estimation (art. 1777 et 1778 C. N.).

L'intérêt du propriétaire, l'intérêt général même, commandent que la culture des terres ne subisse pas la moindre entrave.

511. Le fermier a droit de demander une remise du prix de sa location, si, pendant la durée du bail fait pour plusieurs années,

la totalité ou la moitié au moins d'une récolte est enlevée par des cas fortuits, à moins qu'il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes. Dans le cas contraire, l'estimation de la remise ne peut avoir lieu qu'à la fin du hail, et alors, il se fait une compensation de toutes les années de jouissance (1). Toutefois, le juge peut provisoirement, et pour venir au secours du fermier, le dispenser de payer une partie du prix en raison de la perte soufferte, et si le bail n'est que d'une année, et que la perte soit de la totalité des fruits ou au moins de la moitié, le fermier sera déchargé d'une partie proportionnelle du prix de la location (art. 1769 et 1770 C. N.).

512. Le fermier ne peut prétendre à aucune remise, si la perte est moindre de moitié; il en est de même, si la perte des fruits arrive après qu'ils sont séparés de la terre, à moins que le bail

(1) Le bail à ferme constitue une sorte de vente de fruits futurs , laquelle ne se réalise qu'autant que les fruits riennent à naitre et å former la matière du contrat. Celte vente ne s'applique pas seulement aux fruits d'une année , mais embrasse tous ceux des années qui composent la durée du bail.

ne donne au propriétaire une quotité de la récolte en nature: auquel cas, le propriétaire doit supporter sa part de la perte, å moins que, par une sommation, il n'ait mis le fermier en demeure de lui délivrer sa portion de récolte.

513. Le fermier ne pourrait, non plus, demander une remise, si la cause du dommage existait ou était connue à l'époque à laquelle le bail a été passé (art. 1770 et 1771 C. N.).

CHAPITRE II.

DES DROITS DE LA VEUVE SUR LES MEUBLES, EFFETS ET FRUITS DE SES LOCA

TAIRES ET FERMIERS OU DE CEUX DE SES ENFANTS MINECRS, ET DU MODE D'EXERCICE DE CES DROITS.

514. La loi accorde un privilége aux propriétaires et principaux locataires de maisons ou de biens ruraux sur les fruits de la récolte de l'année , et sur le prix de tout ce qui garnit la maison louée ou la ferme, et de tout ce qui sert à l'exploitation de la ferme; savoir : pour tout ce qui est échu et pour tout ce qui est à échoir, si les baux sont authentiques (1), ou si, étant sous signature privée, ils ont une date certaine (2); et, dans ces deux cas, les autres créanciers ont le droit de relouer la maison ou la ferme pour le restant du bail, et de faire leur profit des baux ou fermages, à la charge toutefois, de payer au propriétaire tout ce qui lui serait encore dủ.

A défaut de baux authentiques, ou lorsque, étant sous signature privée, ils n'ont pas de date certaine, ou encore, lorsque le bail est purement verbal, le privilége des propriétaires et principaux locataires n'a lien que pour une année à partir de l'expiration de l'année courante ; ce qui a pour but de préserver les autres créanciers de toute fraude, et ce qui, d'ailleurs, constitue une pénalité contre le propriétaire qui a négligé de prendre les précautions propres à assurer son payement.

(1) L'acte authentique est celui qui a été reçu par officiers publics ayant le droit d'instrumenter dans le lieu où l'acte a été rédigé, et avec les solennités requises (art. 1317 C. N.). Les officiers publics dont il s'agit ici sont les nolaires.

(2) On a déjà vu sous le vo 32 ce qu'on entend par un acte ayant date certaine.

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