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concerne la vente, n'a d'application qu'aux immeubles propres à la veuve.

Il doit être entendu aussi, que la veuve devra appliquer les principes sur la vente, soit au cas où elle vendrait, soit à celui où elle acquerrait.

Section fre. De la forme de la vente. 681. La vente des immeubles a lieu, soit à l'amiable, et par actes devant notaires ou sous seing privé (1), ou par adjudicalion volontaire en la chambre des notaires, soit judiciairement, et par adjudication publique en l'étude d'un notaire commis à cet effet par les tribunaux, ou à l'audience des criées du tribunal de première instance (2).

682. Dans les ventes par adjudication volontaire en la chambre des notaires, les enchères sont, dans l'usage, faites par un notaire; dans celles par adjudication judiciaire en l'étude d'un notaire, les enchères sont faites par toutes personnes; enfin, dans les ventes qui ont lieu à l'audience des criées du tribunal, les enchères sont faites exclusivement par un avoué (art. 707, 965 et 972 C. de proc. civ.).

683. La vente à l'amiable peut être faite purement et simplement, ou sous une condition suspensive ou résolutoire.

Elle peut aussi avoir pour objet deux ou plusieurs choses alternatives (art. 1584 C. N.). Voir au n° 688 ci-après.

684. La vente à l'amiable pure et simple (c'est-à-dire sans apposition de condition) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur (3), dès que

l'un et l'autre sont convenus de la chose et du prix , quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé (art. 1583 C. N.).

685. La condition suspensive apposée à la vente, est celle qui

(1) Art. 1582 C. N.
(2) Art. 827, 838, 1476, 1686, 1687 C. N., et 970 C. de proc. civ.

(3) Ce qui signifie que le vendeur cesse d'être propriétaire de la chose , et que l'acquéreur le devient en son remplacement, mais sans udicier aux droits des liers qui seraient fondés à élever quelque réclamation sur l'objet rendu.

dépend ou d'un événement futur et incertain (1), ou d'un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties (2).

Dans le premier cas, la vente n'est obligatoire qu'après l'événement, et dans le second cas, elle a son effet du jour où elle a été contractée (art. 1181 et 1584 C. N. combinés).

686. L'immeuble vendu sous une condition suspensive, demeure aux risques du vendeur qui ne s'est obligé de le livrer que dans le cas de l'événement de la condition.

Si cet immeuble a péri entièrement, sans la faute du vendeur, il n'y a plus d'obligation;

S'il est détérioré sans la faute du vendeur, l'acheteur a le choix, ou de résoudre le contrat, ou d'exiger la chose dans l'état elle se trouve, et sans diminution du prix;

Enfin, si la détérioration procède de la faute du vendeur, l'acquéreur a le droit, ou de résoudre le contrat, ou d'exiger la chose dans l'état où elle se trouve, avec des dommages-intérêts (art. 1182 et 1584 C. N. combinés).

687. La condition résolutoire est celle qui, lorsqu'elle s'accomplit, opère la révocation de la vente, et remet les choses au même état que si cette vente n'eût point existé, comme, par exemple, lorsque le vendeur a stipulé que si l'acquéreur ne payait pas dans un délai convenu la vente serait résolue de plein droit (art. 1183, 1584 et 1656 C. N. combinés).

Cette stipulation s'appelle pacte commissoire (3). 688. La vente qui a pour objet deux ou plusieurs choses al

(1) Par exemple : si telle personne désignée donne son adhésion à la vente ou à l'achat.

(2) Par exemple : celle qui aurait été apposée en ces termes : « je vous vends mon immeuble si telle personne est décédée el m'a institué son légalaire universel. » Si l'ouverture ultérieure du testament témoigne qu'au moment de la vente, le décès et l'institution d'héritiers existaient, la condition suspensive sera levée et la vente deviendra définitive.

(3) Notons, en passant, qu'alors même que cette stipulation existe, l'acquéreur peut néanmoins payer après l'expiralion du délai, lant qu'il n'a pas été mis en demeure par une sommation, parce que l'absence de cet acte donne lieu de supposer que le vendeur a voulu adoucir la rigueur du contrat; mais, après la sommation, le juge ne peut pas accorder de délai à l'acquéreur (art. 1656 C. N.). Dans le cas contraire, il y aurait infraction flagrante à la loi du contrat.

ternatives , est celle qui a lieu dans le cas, par exemple, où l'on a vendu ou une maison ou une ferme, au choix, soit du vendeur, soit de l'acheteur, choix qui devrait être indiqué dans un délai déterminé.

Ce choix appartient au vendeur, s'il n'a pas été expressément accordé à l'acheteur.

689. Le débiteur de l'obligation alternative est libéré par la délivrance de l'une des deux choses qui élait comprise dans l'obligation, mais il ne peut pas forcer le créancier à recevoir une partie de l'une et une partie de l'autre.

690. Si l'une des choses promises venait à périr et ne pouvait plus être livrée , même par la faute du vendeur, l'obligation alternative deviendrait pure et simple, et la chose restante devrait être livrée , sans pouvoir offrir le prix de celle péric à sa place.

Si toutes deux avaient péri, et que le débiteur fùt en faute à l'égard de l'une d'elles, il devrait payer le prix de celle qui aurait péri la dernière.

Dans les cas ci-dessus prévus , si le choix avait été déféré par la convention à l'acheteur ; ou l'une des choses seulement aurait péri, et alors, si c'était sans la faute du vendeur, l'acheteur devrait avoir celle qui resterait (si le vendeur était en faute, l'acheteur pourrait demander la chose qui resterait ou le prix de celle périe);

Ou les deux choses auraient péri; et alors, si le vendeur était en faute à l'égard des deux, ou même à l'égard de l'une d'elles seulement, l'acheteur pourrait demander le prix de l'une ou de l'autre, à son choix.

Enfin, si les deux choses avaient péri sans la faute du vendeur, et avant qu'il ait été mis en demeure (1) de la livrer , l'obligation serait éteinte (art. 1189 à 1195, 1302 et 1584 C. N. combinés).

691. Le prix de la vente est déterminé et désigné par les

(1) Par exploit d'huissier.

parties; il peut, néanmoins, être laissé à l'arbitrage d'un tiers, et dans ce cas, si le tiers ne veut ou ne peut faire l'estimation, il n'y a point de vente (art. 1591 et 1592 C. N.).

692. On peut ne faire qu'une simple promesse de vente.

Cette promesse vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix (art. 1589 C. N.).

Ce consentement, lorsque l'objet est d'une valeur qui excede 150 francs, doit être prouvé, soit par un acte notarié (1), soit par un écrit fait en double, et signé des deux contractants (art. 1325, 1341 et 1582 C. N. combinés).

693. Alors même que la promesse de vente résulterait d'un acte, si elle avait été faite avec des arrhes , chacun des contractants serait maître de s'en départir, celui qui les aurait données, en les perdant, et celui qui les aurait reçues, en restituant le double (art. 1590 C. N.), parce que la stipulation et la remise d'arrhes témoignent, par elles-mêmes, que les parties ont eu l'intention de regarder la promesse comme nulle, si l'une d'elles jugeait à propos de se désister du contrat.

Il est évident que si, d'un commun accord, les deux parties se désistaient, il n'y aurait lieu à l'application d'aucune pénalité, de part ni d'autre, et qu'on devrait se borner à la restitution des arrbes reçues.

694. Que si la promesse de vente avait été seulement verbale, elle ne pourrait être prouvée par témoins qu'autant que la valeur de la chose n'excéderait pas 150 francs (art. 1341 C. N.).

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695. La loi avertit le vendeur qu'il est tenu d'expliquer clai- . rement ce à quoi il s'oblige, et que tout pacte obscur ou ambiga s'interprète contre lui (art. 1602 C. N.). Le vendeur, en effet, qui connait particulièrement ce qu'il vend, ce qu'il doit

(1) Par exemple dans le cas de vente à une commune ou à un établissement public, dont les acquisitions doivent être sanctionnées par l'autorité.

délivrer et garantir, peut facilement s'expliquer ; aussi, toute réticence de sa part, étant suspecte, doit tourner contre lui.

696. Il a deux obligations principales : celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend (art. 1603).

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697. L'obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur, lorsqu'il a remis les clefs, s'il s'agit d'un båtiment, ou lorsqu'il a remis les titres de propriété (art. 1605 C. X.).

Le seul consentement des parties suffit pour opérer la délivrance, si l'acheteur a déjà l'immeuble en son pouvoir à un autre titre, par exemple, comme locataire ou fermier (argument tiré de l'art. 1606 C. N.).

Dans les deux cas ci-dessus , l'effet de la délivrance est de transporter la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur (art. 1604).

698. L'immeuble doit être délivré en l'état où il se trouve au moment de la vente, et, depuis ce jour, tous les fruits appartiennent à l'acquéreur, à moins de stipulation contraire (art. 1614).

699. En livrant la chose , le vendeur doit en même temps délivrer tous ses accessoires et tout ce qui est destiné à son usage perpétuel (art. 1615) (1).

700. S'il s'agit de la vente de terres, le vendeur a l'obligation de délivrer la contenance telle qu'elle est portée au contrat, parce que l'intention qui a présidé à la précision de la quantité, doit être exécutée avec la plus rigoureuse exactitude.

701. Toutefois, si la vente a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l'acquéreur, s'il l'exige, la quantité indiquée au contrat ; mais si la chose ne lui est pas possible, ou si l'acquéreur ne l'exige pas, le vendeur est tenu de souffrir une diminution proportionnelle du prix (art. 1617).

(1) Voir , sous le n° 169, la note qui indique les accessoires d'un immeuble el ce qui doit être considéré comme destiné à son usage perpétuel.

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