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225 tombe en état de faillite ou de déconfiture (art. 1613 et 1655 C. N. combinés).

Lorsque ce danger n'existe pas, et qu'il y a simplement retard dans le payement (retard constaté par un acte d'huissier), le juge peut accorder à l'acquéreur un délai plus ou moins long, suivant les circonstances; mais, ce délai passé sans que l'acquéreur ait payé, la résolution de la vente doit être prononcée avec dommages-intérêts (art. 1146, 1184 et 1655 C. N. combinés).

Cette dernière disposition est applicable aux autres cas de résolution ci-dessus spécifiés.

Section IIe De la résolution par l'exercice de la faculté de rachat. 720. La faculté de rachat ou de réméré est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, dans un délai déterminé par le contrat, moyennant la restitution du prix principal (1) et le remboursement des frais et loyaux couts (2) de la vente, des réparations nécessaires faites à celle chose, et de celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation (art. 1658, 1659 et 1673 C. N. combinés).

721. La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un lerme excédani cinq années (3); si elle a été stipulée pour un terme plus long , elle est réduite à ce terme (art. 1660). 722. Il va sans dire, que faute

par

le vendeur d'avoir exercé son action de réméré dans le terme prescrit, l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable.

Ce terme, en effet, est de rigueur, et ne peut étre prolongé par le juge (art. 1661 et 1662 C. N.).

723. L'action du vendeur à pacte de rachat peut être exercée

(1) On sent que la restitution n'embrasse que le prix principal, parce que le vendeur compense l'intérêt de ce prix avec les fruits et revenus que l'acquéreur a recueillis.

(2) C'est-à-dire les frais légitimes, par exemple, les honoraires de notaire qui se sont rattachés à la vente.

(3) Afin de ne pas laisser le sort de la propriété trop longtemps incerlain et doltant.

contre un second acquéreur, alors même que le premier, en revendant, aurait celé l'existence de la faculté de réméré (art. 1664). Ce second acquéreur, en effet, devait s'enquérir de l'étendue du droit de son vendeur, et vérifier le titre de propriété de celui-ci.

724. On a vu, plus haut, que le vendeur qui use de la faculté de rachat, doit rembourser, non-seulement le prix principal, les frais et loyaux coûts, mais encore les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds : ce qui exclut les dépenses de pur agrément (1).

Il ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes ces obligations (art. 1673).

725. L'acquéreur à pacte de rachat n'ayant eu qu'une propriété précaire et résoluble, toutes les charges et hypothèques dont il aurait grevé la chose vendue, deviendraient sans effet vis-à-vis du vendeur, rentrant dans son héritage.

Celui-ci est tenu, néanmoins, d'exécuter les baux faits sans fraude par l'acquéreur (art. précité). Le vendeur n'a pu admettre que l'héritage ne serait point loué pendant cinq ans, terme extrême du rachat; et, d'un autre côté, la loi n'a pas voulu qu'un locataire ou fermier pût être empêché de traiter, par la crainte d'être expulsé lors de l'exercice de la faculté de réméré.

726. L'acquéreur à pacte de rachat peut exercer tous les droits de son vendeur pour tout ce qui tend à l'utilité et à la conservation de la chose vendue; il peut, par exemple, prescrire (2) contre le véritable maitre ou propriétaire de la chose vendue, et même contre ceux qui prétendraient sur cette chose des droits ou hypothèques (art. 1665).

727. Que si des créanciers du vendeur venaient à exercer des poursuites contre l'acquéreur à pacte de rachat, celui-ci pourrait leur opposer le bénéfice de discussion , c'est-à-dire les faire renvoyer à poursuivre directement le vendeur (art. 1666).

(1) Voir au n° 203 la définition des dépenses purement voluptuaires. (2) Voir au n° 280, à la note, ce qui est dit de la prescription.

728. Enfin, si l'acquéreur à pacte de rachat d'une partie seulement d'un héritage qui serait indivis entre son vendeur et autres, venait à se rendre adjudicataire de la totalité, sur une licitation provoquée contre lui, il pourrait obliger son vendeur à retirer le tout, lorsque celui-ci voudrait user du pacte (art. 1667).

Section III.

De la rescision de la rente d'immeubles , pour cause de lésion.

729. La vente a pu être faite dans un pressant besoin d'argent, et l'acquéreur a pu abuser de cette position.

La loi a donc dù venir en aide à celui qui aurait fléchi sous le joug de la nécessité.

Mais elle a dù également circonscrire le recours dans de justes limites.

Aussi a-t-elle voulu , d'un côté, que le contrat de vente ne pút ètre rescindé (ou brisé ) pour cause de lésion, que lorsque le vendeur aurait été lésé de plus des sept douzièmes dans le prix (1) de l'immeuble, alors même qu'il y aurait erpressement renoncé par le contrat, et aurait déclaré donner la plusvalue (art. 1674 C. N.); et, d'un autre côté, que la preuve de la lésion ne pût être admise que par un jugement, et dans le cas seulement où les fails articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion (art. 1677).

730. La demande ne serait plus recevable après l'expiration de deux années, à compter du jour de la vente (art. 1676). La lésion élant le résultat de la différence entre le juste prix, ou prix commun, et le prix conventionnel, deux années ont suffi au vendeur pour apprécier cette différence. 731. La rescision pour cause de lésion n'a pas

lieu en faveur de l'acheteur (2); elle n'a pas lieu en toutes ventes , qui, d'après

(1) Ainsi, l'on pourrait demander la rescision d'une vente faite moyennant 4,000 fr., alors qu'on établirait que l'immeuble valait 12,000 fr.

(2) - On n'est jamais forcé d'acquérir; on est toujours présumé dans l'aisance quand on fait une acquisition.» (Discours de Portalis, au Corps législatif, sur la

vente.

la loi, ne peuvent être faites que d'autorité de justice (art. 1684). Ces ventes, en effet, à cause de la publicité qui les accompagne, présentent la garantie que la chose a été vendue à peu près le prix qu'il était possible d'en retirer.

732. La lésion est constatée par trois experts nommés par les parties conjointement, et en cas de désaccord , d'office par la justice.

Ces experts ne doivent former qu'un seul avis à la pluralité des voix, et dresser un seul procès-verbal commun.

S'ils ne sont pas unanimes , les différents motifs sont exprimés dans le procès-verbal, sans qu'il soit permis de faire connaitre l'opinion de chacun des experts, qui opinent, ainsi, avec le même secret que les juges apportent dans leurs délibérations.

L'estimation de l'immeuble a lieu, suivant son état et sa valeur au moment de la vente.

733. Dans le cas où l'action en rescision est admise, l'acquéreur a le choix, ou de rendre la chose en retirant le prix qu'il en a payé, sous la déduction des fruits, du jour de la demande en rescision , ou de garder le fonds en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total (1), et en payant, de plus, l'intérêt du supplément, du jour de la demande.

Celui auquel l'acquéreur aurait revendu, a le même droit, sauf sa garantie contre son vendeur.

L'intérêt du prix payé par l'acquéreur qui rend la chose, lui est compté du jour de la demande, ou du jour du payement, s'il n'a touché aucuns fruits (art. 1677 et suivants C. N.).

.

(1) Cette déduction est allouée dans le but d'amoindrir la gêne dans la circulation des propriétés, et parce que a l'estimation des experts n'étant pas susceptible

d'une précision mathématique, on n'a pas voulu l'adopter avec une rigueur qui • supposerait cette précision. » (Discours de Portalis sur la vente.) En suivant l'exemple précédemment posé, d'un immeuble valant réellement 12,000 fr. et vendu seulement 4,000 fr. , l'acheteur reliendrait 1,200 fr.

CHAPITRE III.

DE L'ÉCHANGE.

734. L'échange, ainsi que nous avons eu occasion de le dire sous le n° 233, est le contrat par lequel les parties se donneut respectivement une chose pour une autre (art. 1702 C. N.).

735. Toutes les règles prescrites pour le contrat de vente d'immeubles, s'appliquent à l'échange; sauf certaines modifications qui se résument ainsi qu'il suit :

La rescision pour cause de lésion n'a pas lieu dans le contrat d'échange, parce que c'est toujours volontairement et librement que les échangistes traitent ensemble, et que des raisons de convenance président seules au contrat. Les échangistes, d'ailleurs, sont réciproquement acheteurs, et l'on a vu plus haut que l'action en rescision est interdite à l'acheteur.

Si l'un des copermutants (ou échangistes) a déjà reçu la chose à lui donnée en échange, et qu'il prouve ensuite que l'autre contractant n'est pas propriétaire de cette chose, il ne peut être forcé à livrer celle qu'il a promise en contre-échange, mais seulement à rendre celle qu'il a reçue , alors même que l'autre contractant offrirait de remplacer cette chose par une somme

d'argent.

Enfin, le copermutant qui est évincé de la chose qu'il a reçue en échange, a le choix de conclure à des dommages-intérêts, ou de répéter sa chose (art. 1703 et suivants C. N.).

736. L'échange donne ouverture aux mêmes droits d'enregistrement que le contrat de vente (voir ci-après au chapitre 54).

CHAPITRE IV.

DU PRIVILÉGE DU VENDEUR.

737. La veuve qui vendra des immeubles à elle

propres, aura un privilége (1) sur ces mêmes immeubles, pour le payement du prix (art. 2103 C. N.).

(1) Le privilége est un droit que la qualité de la créance donne à un créancier d'être préféré aux autres créanciers, même hypothécaires (art. 2095 C. N.).

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