Elle devra veiller à ce que ce privilège soit inscrit sur le registre du conservateur des hypothèques (art. 2106 C. N.), et à ce que son inscription, de même que celle prise d'office par le conservateur au moment de la transcription (1) du contrat de vente, soient renouvelées dans les dix ans de leur date, afin d'éviter la cessation de leur effet (2).

CHAPITRE V.

DES DROITS D'ENREGISTREMENT AUXQUELS DONNENT OUVERTURE L'ACQUISITION OU LA VENTE D'IMMEUBLES.

738. Si la vente a eu lieu par acte sous seing privé, cet acte doit être enregistré dans les trois mois de sa date, à peine de payer un double droit (art. 22 et 38 de la loi du 22 frimaire an VII combinés).

739. Les actes translatifs d'immeubles situés, soit en pays étranger, soit dans les colonies où le droit d'enregistrement n'est pas établi, ne sont soumis qu'au droit fixe de dix francs (loi du 16 juin 1824).

740. Quant aux mutations de biens situés en France, elles sont assujetties, sans exception, au droit proportionnel d'enregistrement.

Ce droit est fixé à cinq et demi pour cent (transcription comprise), et l'on doit y ajouter un dixième, pour subvention de guerre (art. 52 et 54 de la loi du 28 avril 1816, et loi du 25 mai 1799).

Ainsi, l'acquisition faite, par exemple, moyennant 30,000 fr. donnera ouverture aux perceptions suivantes :

(1) La transcription est la formalité qui consiste à transcrire littéralement le contrat translatif de propriété d'un immeuble ou de droits immobiliers sur le registre public tenu, à cet effet, par le conservateur des hypothèques dans l'arrondissement duquel sont situés les biens. Ce préposé de la régie a le devoir, en même temps qu'il opère la transcription, de prendre d'office, au profit du vendeur, une inscription conservatrice du privilége de celui-ci.

(2) Les inscriptions conservent l'hypothèque et le privilège pendant dix ans à compter de leur date; leur effet cesse si ces inscriptions n'ont point été renouvelées avant l'expiration de ce délai (art. 2154 C. N.).

741. Soit que la veuve acquière, soit qu'elle vende un immeuble, elle ne doit point se prêter à la dissimulation du prix réel dans le contrat.

Il arrive, trop souvent, que lorsque la vente a été convenue, l'on ne porte, soit dans l'acte notarié, soit dans l'acte sous seing privé qui la constate, qu'une partie du prix arrêté entre les parties, afin de soustraire le surplus à la perception du droit proportionnel d'enregistrement; puis, un acte sous signature privée séparé, et non soumis à la perception, contient l'obligation de payer ce complément.

Cet acte, appelé contre-lettre, présente de sérieux dan

gers.

En effet, d'après l'article 40 de la loi du 22 frimaire an VII : « Toute contre-lettre faite sous signature privée, qui a pour objet une augmentation du prix stipulé dans un acte public, » ou dans un acte sous signature privée, précédemment enre» gistré, est déclarée nulle et de nul effet.

"

Néanmoins, lorsque l'existence en sera constatée, il y » aura lieu d'exiger, à titre d'amende, une somme triple du » droit qui aurait eu lieu, sur les sommes et valeurs ainsi stipulées. »

Ainsi, la veuve, venderesse, qui se serait prêtée à la dissimulation, pourrait être exposée à ce qu'un acquéreur de mauvaise foi lui opposàt la nullité de la contre-lettre, et parvint ainsi à s'exonérer du complément du prix; que si elle avait acquis, elle pourrait être exposée à subir l'amende encourue.

742. A la vérité, l'on a prétendu qu'en disposant « que les » contre-lettres ne peuvent avoir leur effet qu'entre les parties » contractantes,» l'article 1321 du Code Napoléon avait, ainsi, consacré l'existence légale de cette sorte d'écrit, l'avait rendu obligatoire pour ceux qui l'avaient souscrit, et par cela même,

avait virtuellement abrogé l'article 40 de la loi du 22 frimaire an VII, dans toutes ses dispositions, même celle pénale (1).

Mais la jurisprudence est loin d'être fixée sur ce point, et, dans le doute sur l'abrogation prétendue, et rien moins qu'établie, il est convenable de s'abstenir, et de se courber devant les dispositions de l'article 40, quelque rigoureuses qu'elles puissent paraître. L'adoption de ce conseil sera d'autant plus prudente, que, si les contre-lettres peuvent avoir effet entre les parties contractantes, elles n'en ont aucun contre les tiers (art. 1321 précité); qu'ainsi, la régie de l'enregistrement étant un tiers par rapport à l'acte (2), elle serait, en toute hypothèse, autorisée à exiger le triple du droit qui aurait eu lieu sur les sommes et valeurs stipulées dans la contre-lettre dont elle découvrirait l'existence.

743. Dans le cas où la veuve, venderesse, aurait commis l'imprudence de reconnaître dans un acte de vente qu'elle en a reçu le prix comptant, sans l'avoir effectivement touché, puis, aurait reçu une contre-lettre portant engagement par l'acquéreur de se libérer de ce prix, à des termes, et dans des valeurs, déterminés; de même que dans le cas d'une contre-lettre portant qu'une vente est feinte ou simulée, il y aurait ouverture à un second droit de mutation.

CHAPITRE VI.

DES FORMALITÉS DE TRANSCRIPTION, de purge de PRIVILÉGES ET HYPOTHÈQUES, ET DE LIBÉRATION DE PRIX, A REMPLIR PAR LA VEUVE ACQUÉREUR, DONATAIRE, OU ÉCHANGISTE.

SECTION Ire.

Formalités de transcription, et de purge des hypothèques inscrites. 744. On a déjà vu, sous le n° 228, que l'hypothèque était un droit réel sur les immeubles affectés à l'acquittement d'une

(1) Dans ce système, la contre-lettre ne donnerait ouverture qu'à un droit proportionnel d'enregistrement sur le supplément du prix, ce qui est très-problématique.

(2) Tronchet, sur le titre des Contrats ou des Obligations conventionnelles en général.

obligation; qu'elle était, de sa nature, indivisible, et subsistait en entier sur tous les immeubles affectés, sur chacun et sur chaque portion de ces immeubles; qu'enfin, elle les suivait dans quelques mains qu'ils passassent (art. 2114 C. N.).

Les créanciers ayant privilége ou hypothèque inscrite sur un immeuble, le suivent donc dans les mains du tiers détenteur (1), pour être colloqués et payés sur son prix, suivant l'ordre de leurs créances ou inscriptions (art. 2166 C. N.).

745. Le tiers détenteur qui veut purger l'immeuble ou les droits réels immobiliers (2) qu'il a acquis, ou qui lui ont été donnés, des priviléges ou hypothèques qui les grèvent, doit, d'abord, faire transcrire, en entier, par le conservateur des hypothèques dans l'arrondissement duquel les biens sont situés, le contrat translatif de la propriété (3). Le conservateur lui donne une reconnaissance du dépôt qui lui est fait de ce contrat (art. 2181 C. N. Voir au no 1050).

746. Mais, la simple transcription du titre translatif de propriété, ne purge pas les hypothèques et priviléges établis sur l'immeuble, et le vendeur, ou le donateur, ne transmet à l'acquéreur ou au donataire, que la propriété et les droits qu'il avait lui-même sur la chose vendue ou donnée : il les transmet sous l'affectation des mêmes priviléges et hypothèques dont il était chargé (art. 2182 même Code).

747. Deux partis restent donc à prendre de la part de l'ạcquéreur ou donataire, suivant que les priviléges et hypothèques absorbent ou n'absorbent pas le prix de l'acquisition, ou le prix de l'objet donné.

Dans le premier cas, celui de l'absorption du prix; si l'acquéreur, ou le donataire, veut ne point demeurer, par l'effet seul

(1) C'est-à-dire de celui qui est devenu propriétaire par voie d'acquisition ou de donation.

(2) Tels que l'usufruit des choses immobilières, les servitudes (ou services fonciers), et les actions qui tendent à revendiquer un immeuble (art. 526 C. N.).

(3) La propriété s'acquiert, entre autres modes, par donation entre-vifs ou testamentaire, ou par l'effet du contrat de vente (art. 711 et 1582 C. N. combinés).

des inscriptions, obligé, comme détenteur de l'immeuble, à toutes les dettes hypothécaires, il est tenu, soit avant les poursuites des créanciers, soit dans le mois, au plus tard, à compter de la première sommation qui lui est faite par l'un d'eux, de notifier aux créanciers, aux domiciles qu'ils ont dû élire dans leurs inscriptions:

1o Extrait de son titre, contenant seulement la date et la qualité de l'acte, le nom et la désignation précise du vendeur ou du donateur, la nature et la situation de la chose vendue ou donnée; et, s'il s'agit d'un corps de biens, la dénomination générale seulement du domaine et des arrondissements dans lesquels il est situé, le prix et les charges faisant partie du prix de la vente, ou l'évaluation de la chose, si elle a été donnée;

2o Extrait de la transcription de l'acte de vente (1);

3o Un tableau sur trois colonnes, dont la première contient la date des hypothèques et celle des inscriptions; la deuxième, le nom des créanciers; la troisième, le montant des créances inscrites (art. 2183 Ç. N.) (2).

L'acquéreur ou le donataire, doit déclarer, par le même acte, qu'il est prêt à acquitter, sur-le-champ, les dettes et charges hypothécaires, jusqu'à concurrence seulement du prix, et sans distinction des dettes exigibles ou non exigibles (art. 2184 C. N.).

748. Cette notification a pour effet de provoquer les créanciers du vendeur ou du donateur, dont les titres sont inscrits, à requérir la mise de l'immeuble aux enchères, et son adjudication publique, dans le cas où ces créanciers trouveraient, le prix stipulé par le contrat d'acquisition, ou l'évaluation de la chose

(1) Ou de celle de l'acte de donation, lorsque la transcription a eu lieu en exécution de l'article 939 C. N. (voir au no 1049).

(2) Ce tableau est dressé d'après un premier état d'inscriptions que délivre le conservateur des hypothèques à la même date que celle de la transcription, et d'après un second état qu'il délivre à l'expiration de la quinzaine de cette transcription, si, pendant cette période, il est survenu des inscriptions. La nécessité de la délivrance de ce second état provient de la faveur que la loi accorde aux créanciers ayant une hypothèque, de prendre, dans la quinzaine de la transcription (pour dernier délai), l'inscription qu'ils auraient jusque-là négligé de requérir. A défaut de survenance d'inscription, le conservateur délivre un certificat négatif d'inscriptions (art. 834 C. de proc. civ.)