JURISPRUDENCE. COUR SUPÉRIEURE DE BRUXELLES. ARRET DU 6 NOVEMBRE 1823. Pre Bail de trois, six ou neuf années. neur.-— Cessation de plein droit.—Congé. De ce que dans un bail de 3, 6 ou 9 années, le preneur a la faculté de faire cesser ce bail à l'expiration de la première ou de la seconde période de trois ans, s'ensuit-il que le bail cesse de plein droit à chacune de ces époques en ce sens que le preneur puisse déguerpir, sans notifier un congé dans les délais voulus par l'usage? - Résolu négativement. Cette question a été résolue dans le même sens par un arrêt de la première chambre de la Cour supérieure de Bruxelles, du 31 mars 1814. ARRET. Considérant que dans la location des maisons pour trois, six ou neuf ans au choix, et à la convenance du preneur, l'engagement entre parties doit être considéré comme ayant été pris pour un terme de neuf ans, à moins que le preneur ne trouve bon de le faire cesser après un terme de trois ou six ans, d'où il suit en premier lieu que la disposition de l'art. 1737 du code civil, invoqué par l'appelant ne peut régir un tel contrat qu'après l'accomplissement des neuf années et pour le cas où le preneur n'a pas usé de la faculté de faire cesser auparavant les effets de la convention et en second lieu que le silence du preneur ou son défaut de faire renon en due forme, après le terme de trois ou six ans, opère la continuation des obligations respectives des parties, bien qu'il ait en réalité évacué après les trois ou six années la maison par lui prise en location; qu'il résulte d'ailleurs de la nature des choses que le preneur qui veut user de la faculté, qui lui est laissée par le bail, est tenu de faire connaître officiellement sa volonté à cet égard au bailleur avant l'expiration du terme, afin de le mettre en état de disposer de son bien comme il le jugera convenable. Considérant, dans l'espèce que l'appelant n'a pas établi qu'avant l'expiration des six années du bail de la maison dont s'agit, il aurait signifié à l'intimé son intention de faire cesser les obligations respectives des parties résultant du contrat de bail. Par ces motifs. La cour met l'appellation au néant. (Voir Annales de jurisprudence, année, 1825, p. 309.) COUR DE CASSATION. ARRÊT DU 28 MARS 1837. Bail verbal. Durée. Coutume de En déclarant que, d'après l'usage, le terme des baux non écrits des maisons situées en la ville de Bruxelles, et dont la durée n'est pas constatée, est d'une année à dater de l'époque à laquelle ils ont pris cours, le juge ne contrevient ni à l'ar ticle 127 de la Coutume de Bruxelles, ni à l'article 1736 du code civil. Par acte passé devant notaire le 27 juin 1832, le sieur Beaurain prit en bail, pour le terme de six ans, du sieur Foudriat, une maison située à Bruxelles, habitée par le sieur Delahaye, lequel l'occupait en vertu de souslocation lui faite verbalement par Beaurain. Suivant exploit du 17 septembre 1835, celui-ci fit notifier à Delahaye un congé pour le premier janvier 1836 et le fit ensuite citer en référé afin qu'il fut condamné à déguerpir. Delahaye décline la compétence du juge en référé, et l'affaire ayant été portée devant le tribunal civil de Bruxelles, ce tribunal annula le congé par jugement du 25 février 1836. Le 12 mars suivant, Beaurain en fit notifier un nouveau pour le premier juillet suivant. Delahaye n'ayant pas satisfait à cette sommation, fut, par exploit du cinq du même mois de juillet, cité devant le tribunal, afin de s'y entendre condamner au déguerpissement demandé, aux dommagesintérêts et aux dépens. Le sieur Beaurain se fondait sur la légalité du congé, sur la loi du 5 octobre 1833, relative à l'expulsion des fermiers et locataires et sur l'article 135 du code de procédure, relatif à l'éxécution provisoire, ainsi que sur le jugement du 25 février 1836. Pour répondre à ces moyens, Delahaye prétendait que le jugement du 25 février 1836, n'avait pas changé la disposition des parties et ne renfermait pas la chose jugée à l'égard de la souslocation. Il déniait expressément que ce bail aurait fini au premier juillet, et concluait à ce que Beaurain fût débouté de son action avec dépens. Subsidiairement, il posa en fait que son occupation, commencée le 1er juillet 1832, devait durer au moins six années, terme du bail principal, et que dans ce dernier le sieur Beaurain n'avait été que l'intermédiaire entre lui et le propriétaire. Sur ces conclusions le tribunal civil de Bruxelles prononça le jugement suivant : Attendu que le défendeur (demandeur en cassation), ne rapporte aucun écrit d'où résulterait que son occupation aurait été fixée à six années; qu'ainsi les parties sont demeurées dans le terme d'un bail verbal dont la durée a été déterminée par le jugement du 25 février dernier; En ce qui touche les faits posés subsidiairement par le défendeur. Attendu qu'ils ne sont étayés d'aucune preuve littérale, la seule qui soit admissible dans l'espèce. Au fond: Attendu que le congé signifié le 12 mars 1836 est régulier; Par ces motifs, condamne le défendeur (Delahaye) à déguerpir de la maison par lui occupée et qu'il tient en souslocation du demandeur (Beaurain) et faute par lui de ce faire dans les deux mois de la signification du présent jugement, autorise le premier huissier à requérir, à le mettre sur le carreau lui et les siens, ses meubles, effets et marchandises; condamne le défendeur aux loyers échus depuis le 1er juillet 1836 jusqu'à la date de la sortie, et pour tous dommages, intérêts aux dépens, ordonne que ce jugement sera exécuté par provision nonobstant opposition ou appel sans caution. Le sieur Delahaye appela de ce jugement. Le sieur Beaurain en appela incidemment : Son grief était que le premier juge avait accordé deux mois à Delahaye pour déguerpir de la maison dont s'agit. La cour de Bruxelles, par arrêt du 23 août 1836 a considéré que les parties n'étant pas d'accord sur la durée du bail, il fallait s'en rapporter à l'usage des lieux; que d'après cet usage, les baux des maisons se font au moins pour une année, et que quant aux faits posés aucun écrit ne venait les justifier; qu'il ne pouvait y avoir lieu à admettre la preuve de ces faits etc. La cour ordonna le déguerpissement dans le délai de deux jours de la signification de l'arrêt au lieu du délai de deux mois fixé en première instance. POURVOI EN CASSATION PAR DELAHAYE. Premier moyen, fondé sur la violation de l'article 1736 du Code civil et de l'article 127 de la Coutume de Bruxelles; second moyen etc. Sur le premier moyen. ARRÊT. Attendu que l'article 127 de la coutume de Bruxelles, sur lequel le demandeur a fondé son 1er moyen, a cessé d'avoir force de loi depuis la publication du Code civil; qu'au surplus cet article fut-il encore en vigueur, ne contient aucune disposition relative au délai à observer entre le congé et l'époque du déguerpissement; Attendu que l'arrêt attaqué décide en fait : 1° Que d'après l'usage, le terme des baux non écrits des maisons situées en la ville de Bruxelles et dont la durée n'est pas constatée, est d'une année à dater de l'époque à laquelle ils ont pris cours; 2° Que, dans l'espèce, le bail a commencé le premier juillet, et a dû prendre fin au premier juillet 1836; 3o Que le congé signifié au demandeur le 12 mars 1836, pour déguerpir le premier juillet suivant, est régulier, bon et valable; Attendu qu'en jugeant ainsi, la cour n'a pu contrevenir ni à l'article 127 de la Coutume de Bruxelles, ni à l'article 1736 du Code civil. Sur le deuxième moyen, etc. (Pasicrisie.) Cass. 20 man 183 VAIS |