Attendu d'ailleurs qu'il résulte du registre tenu par le mandataire du demandeur, qu'à l'instar des maisons, les échoppes se louent, en règle générale, à l'année et même pour plusieurs années, mais qu'il a toujours soin de stipuler que le loyer doit se payer par douzième de mois en mois, et que de plus, il laisse dans tous ses baux au locataire seul, la faculté de renoncer chaque mois.

Attendu qu'en ce qui concerne particulièrement le défendeur, il résulte du même registre que le 1er Novembre 1848, le dit demandeur lui a loué, aux conditions prérappelées, l'échoppe No 7, à l'année, pour un terme composé de trois années consécutives au loyer annuel de 200 fr. payables par douzième, soit 16 fr. 50 c. par mois.

Attendu qu'il en résulte encore que l'échoppe No 8, qué le défendeur occupe actuellement avait été également louée à l'année et que rien ne prouve que, vis-à-vis du défendeur devenu locataire de la dite échoppe, au 16 août 1849 il y ait modification quant au terme, mais bien quant au loyer qui a été diminué.

Attendu donc que le défendeur n'a jamais eu un bail écrit de cette échoppe, qu'il en a aujourd'hui la jouissance en vertu d'une tacite reconduction et qu'il s'agit d'examiner quelle durée doit avoir cette jouissance.

Attendu qu'aux termes de l'art. 1759 du Code civil, cette durée est fixée par l'usage des lieux et que la Coutume de Bruxelles la fixe par l'art. 127 à un terme;

Attendu que dans l'espèce le bail verbalement consenti au défendeur, étant fait à l'année, le terme de sa durée est d'un an et par conséquent quelle que puisse être la stipulation quant aux paiements partiels du loyer à faire pendant l'année à certaines époques que l'on appelle terme de paiements, dans le sens de la loi, ce n'est pas à l'un de ces derniers qu'est fixé la durée de la tacite reconduction, mais à toute une an

née, parce que c'est à raison de celle-ci seule que le prix du loyer a été arrêté entre les parties contractantes.

Que par conséquent le défendeur a droit d'occuper l'échoppe N° 8, jusqu'au 16 août prochain.

Par ces motifs, Nous, Juge de paix, déclarons le demandeur non fondé dans sa demande, et le condamnons aux dépens. (Belgique judiciaire, année 1858, pages 731, 732, 733 et 734).

cite reconduction. Congé. Terme. Usage de Bruxelles.

Il est d'usage à Bruxelles de payer les loyers de maison. par trimestre et par anticipation.

Lorsqu'à l'expiration d'une convention de bail à durée fixée d'avance par les parties, le locataire d'une maison continue à l'occuper par tacite reconduction, l'usage de Bruxelles fixe la durée de cette reconduction, non pas à une année, mais au terme de trois mois usité pour les paiements du loyer.

Le bailleur donne en conséquence valablement congé trois mois avant une échéance de paiement.

PIERLOT CONTRE DANSE.

La dame Pierlot avait donné en location à la veuve Danse, pour six années, qui étaient expirées. le 10 août 1855, une maison à Bruxelles, au prix de 1,150 fr. par an, payable par trimestre et par anticipation.

Depuis 1855, la dame Danse, avait continué l'occupation de cette maison sans nouveau bail.

Par exploit du 5 novembre 1857 la bailleresse fit donner congé à la veuve Danse pour le dix février 1858.

Les héritiers de la dame Danse, décédée le 20 décembre 1857, n'ayant pas remis la maison à la libre disposition de la dame Pierlot, celle-ci les assigna en référé pour obtenir contre eux une ordonnance d'expulsion.

ORDONNANCE: Attendu qu'il résulte des discussions qui ont précédé l'adoption de la loi du 5 octobre 1833, que le juge de référé ne peut ordonner l'expulsion au provisoire que si le droit du propriétaire est évident;

C.

Attendu que les faits de la cause soulèvent une contestation sur le point de savoir si, aux termes de l'art. 1759 C. le bail qui recommence par tacite reconduction a, selon l'usage suivi à Bruxelles, une durée indéterminée, mais que les parties peuvent faire cesser moyennant un congé de trois mois, ou si le dit bail se renouvelle d'année en année et ne prend fin qu'après un congé donné trois mois avant l'expiration de l'année ou finalement s'il se renouvelle par trois, six ou neuf ans, avec faculté de la part du locataire seuì de le résilier à la fin de l'un de ces termes, moyennant un congé donné trois mois d'avance;

Attendu que cette contestation fait naître un doute sérieux sur l'expiration du bail; que, dès lors, il n'appartient pas au juge de référé d'accorder l'expulsion demandée (du 20 février 1858.)

Par exploit du 27 février 1858, la dame Pierlot assigna les héritiers Danse, devant le tribunal de Bruxelles pour entendre déclarer valable le congé donné le 5 novembre 1857.

JUGEMENT Attendu que par conventions arrêtées le 4 août 1849 la dame Pierlot a loué à la veuve Danse, auteur des défendeurs, une maison sise à Bruxelles, rue du Treuren

berg N° 9, pour six années consécutives à prendre cours le 10 août de la même année et pour finir la veille de pareil jour en 1855, que le bail a été consenti pour un loyer annuel de 1,150 fr. que la dame Danse s'est engagée de payer en mains et au domicile du propriétaire en quatre paiements égaux, de trois mois, pendant toute la durée du bail, au jour fixe de chaque échéance ou au plus tard en déans les 10 jours suivants, à peine de résiliation si le propriétaire le juge à propos;

Attendu que par exploit de l'huissier Beckx du 5 novembre 1857, la demanderesse a fait signifier congé à la dame veuve Danse pour qu'elle eût à laisser la maison à sa disposition pour le 10 février suivant.

Attendu que par suite du refus de la demoiselle Fanny Danse qui a continué à occuper cette maison depuis le décès de sa mère et de l'ordonnance de référé du 20 février 1858, qui a renvoyé les parties à se pourvoir au principal, la demanderesse a, par exploit du 27 février suivant, fait assigner la dite demoiselle Dause, ainsi que ses deux frères, comme seuls représentants de la mère, à l'effet d'entendre déclarer le dit congé valable et ordonner que la dite maison sera mise à sa libre disposition.

Attendu que les défendeurs opposent à cette demande que leur mère ayant été laissée en possession des biens loués après le 10 août 1855, époque de l'expiration du bail, il s'était opéré à son profit une tacite reconduction qui, aux termes de l'art. 127 de la Coutume de Bruxelles, s'est renouvelée successivement d'année en année et qui ne prendra ainsi fin qu'au 10 août prochain.

Que comme héritiers de leur mère décédée le 20 décembre 1857 les défendeurs entendent se prévaloir des droits qui leur ont été transmis.

Qu'il résulte des art. 1738 et 1759 C. c. qu'il faut se

référer à l'usage des lieux pour connaître la durée de la tacite reconduction en matière de baux à loyer.

Qu'il s'agit donc, dans l'espèce, de récourir à l'art. 127 de la Coutume de Bruxelles, qui prévoit le cas de la tacite reconduction.

Attendu que le litige a uniquement pour objet d'interpréter le sens des mots eersten-val-daeghe, premier terme dont se sert cet article;

Attendu que si l'on consulte les dictionnaires flamands, valdaeghe signifie terme de paiement, échéance, et Ferrière dans son dictionnaire de droit attribue au mot terme la signification de quartier de l'année.

Attendu que d'après les anciens auteurs qui ont écrit sur la coutume de Bruxelles, il semble aussi que par valdaeghe il ne faut pas entendre un terme annal de location, mais un simple terme de paiement, de sorte que si le loyer d'une maison se paie par année, par semestre ou par trois mois, la tacite reconduction est présumée s'opérer pour la même durée et dans les mêmes limites.

Attendu que Wynants sur Legrand, dans son commentaire manuscrit sur l'art. 81 clause 4 N° 11, après avoir fait pres'sentir cette opinion, s'en explique plus clairement encore dans la table de son ouvrage, No louage reconduction où on lit: La tacite reconduction au regard des terres labourables subsiste pour le terme ordinaire selon le droit de la charrue; mais au regard des maisons, elle n'a lieu à Bruxelles que pour le seul premier terme après que l'un aura sommé l'autre. La raison de la différence est qu'on peut recueillir les fruits des maisons à chaque terme de trois ou six mois, mais on ne peut recueillir tous les fruits des terres, prés, viviers, bois, etc., qu'après une, deux, trois ou plusieurs années et c'est la même chose, soit que le contrat de louage soit verbal ou par écrit.