Le but de ce travail est de rapporter les dispositions de l'ancienne coutume de Bruxelles publiée en 1689 et 1762, et l'usage encore en vigueur comme généralement adopté concernant le louage des maisons, dispositions souvent ignorées et qui ont occasionné bon nombre de procès, depuis le jugement du tribunal aulique du mois de décembre 1763 jusqu'à nos jours.

Le texte des articles suivants fera suffisamment connaître l'importance de cette matière et sen utilité incontestable :

« Art. 1736 C. c. Si le bail a été fait sans écrit, l'une des >> parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant » les délais fixés par l'usage des lieux.

» Art. 1737. Le bail cesse de plein droit à l'expiration du >> terme fixé lors qu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit » nécessaire de donner congé.

» Art. 1738. Si, à l'expiration des baux écrits, le preneur >> reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau >> bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations >> faites sans écrit. >>

V. aussi les art. 1744, 1745, 1757, 1758, 1759, et 1762 C. c. Comme on le voit, pour être fixé sur la durée d'un bail dont le terme n'est pas indiqué par écrit, il est indispensable de recourir à l'examen des coutumes et usages, et de dire ici en quoi ils consistent.

L'usage a été le germe et le créateur des coutumes. Dès l'origine, leurs dispositions n'étaient pas rassemblées dans un corps d'ouvrage. Elles étaient en quelque sorte dispersées et errantes dans chaque province; elles gouvernaient le peuple d'une manière invisible, et comme par des ressorts secrets qu'on n'apercevait que dans leurs effets: c'étaient des lois sans domicile et, pour les découvrir, il fallait les aller chercher dans la mémoire des vieux avocats et des vieux praticiens, où il semblait qu'elles fussent déposées.

Plus tard, les coutumes constatées par turbes, furent rédigées par écrit enregistrées par les tribunaux et homologuées par les souverains. Revêtues du sceau de l'autorité législative, elles devinrent apparentes, notoires et obligatoires pour les citoyens comme les lois actuelles.

L'autorité des coutumes était limitée à leurs territoires respectifs. Un voyageur en poste, changeait de législation aussi souvent que de chevaux. Aujourd'hui, un locataire, changeant de résidence, se trouve aussi soumis à différents usages variant d'une ville à une autre dont il doit s'informer pour connaître la durée d'un bail verbal et le terme à observer pour le faire cesser par un renon.

En ce qui concerne l'étendue du territoire, soumis à la coutume de Bruxelles, ses dispositions étaient notamment applicables aux faubourgs actuels.

En effet, avant le décret du 14 fructidor an ш (31 août 1795), publié le 8 brumaire an iv, le territoire de la ville de Bruxelles, connu sous le nom de franchise, cuve, banlieue, comprenait toutes les communes limitrophes, St-Josse-ten-Noode, Schaerbeek, Molenbeek-St-Jean, Ixelles, Anderlecht, St-Gilles, plus Forest et Laeken, qui n'étaient pas contiguës à la ville. Etterbeek ne faisait pas partie de la cuve de Bruxelles; ainsi jugé par le tribunal civil le 18 juillet 1846.

Cette cuve était soumise à l'administration municipale de Bruxelles, comme à toutes les charges qui grevaient la ville proprement dite (1).

La coutume de Bruxelles n'a plus d'effet sur les matières prévues et régies pour les lois actuelles, mais elle peut

(1) Depuis l'arrêté royal du 10 mai 1818, autorisant la démolition des remparts, on s'est fréquemment occupé de l'incorporation des faubourgs à la capitale.

encore être invoquée pour décider les questions où elles sont restées muettes. Elle doit, au contraire, servir de règle obligatoire sur les usages qu'elle constate que le Code à maintenus en vigueur en ce qui concerne la durée des baux non écrits.

L'USAGE S'entend par opposition à la coutume écrite, c'està-dire aux faits fréquents, dont il n'existe point de rédaction ordonnée ou approuvée par le souverain.

L'usage n'est fondé que sur le consentement tacite entre les habitants d'une province où d'une même localité. Par suite, les faits qui le constituent doivent réunir cinq caractères différents : 1o être uniformes, 2o publics, 3o multipliés, 4o observés par la généralité des habitants, 5o réitérés pendant un long espace de temps.

L'uniformité est de l'essence des faits qui doivent former l'usage. Dunod en donne la raison: Comme il faut, dit-il, que ces faits soient agrées et adoptés pour ainsi dire par la multitude qui marque, en ne les contredisant pas et ne faisant rien de contraire, qu'elle en userait de même en pareille occasion, ils doivent être uniformes.

La publicité, la notoriété des faits tient à la nature même de l'usage. Comment la multitude pourrait-elle donner son consentement à une manière d'agir qu'elle ne connaît pas; et comment pourrait-elle la connaître si chacun agit clandestinement et à l'insu de son voisin?

La multiplicité des actes dont l'usage doit être le résultat, est une condition prescrite par la loi elle-même pour l'interprétation d'un contrat, dit-elle, on doit s'en rapporter à. ce qui est fréquemment pratiqué dans le pays où on a contracté. (Art. 1159. C. c.)

La nécessité du concours de la généralité des habitants pour établir un usage dans une province, un canton, ou une ville, se sent, pour ainsi dire, d'elle-même. Le fait personnel

d'autrui ne peut pas nuire à un tiers, le fait particulier de quelques-uns ne peut pas obliger le général.

Du reste, il n'est pas nécessaire que la généralité de l'usage soit absolue et physique. Une généralité morale suffit.

Mais il ne faut pas confondre l'usage du grand nombre avec l'usage général. Pour fonder un usage général, la seule pluralité ne suffit pas, il faut une prépondérance bien décidée sur le petit nombre dont l'usage n'est pas connu. Parce que l'usage général suppose l'unanimité morale et le consentement présumé de tous: or, ni cette uniformité, ni ce consentement ne sont renfermés dans le simple usage du grand nombre.

Dans la pratique, ce caractère est difficile à fixer: témoin les opinions et les décisions contradictoires ci-après rapportées, c'est le cas de dire : les questions qui sont plus de fait que de droit, ne peuvent être décidées ni par les législateurs ni par les jurisconsultes.

Il en est de même par rapport au temps requis pour établir un usage. La plus commune opinion n'exige que dix ou vingt ans, quand il s'agit d'un usage supplétif ou interprétatif de la loi; et elle en requiert quarante, lorsqu'il est question d'abroger un droit écrit par un usage contraire.

Les auteurs belges sont aussi partagés en opinions à l'égard du temps nécessaire pour constater un usage ou coutume non écrite, mais la majorité admet le temps nécessaire pour une prescription ordinaire. (V. DE CHEWIET, 1758, t. I, p. 11, art. 9.)

Dunod, dont l'opinion est adoptée par Merlin (v. Usage, p. 226), est d'avis de laisser à l'arbitrage du juge le soin de décider par le nombre et la qualité des actes si l'usage est acquis; si ces actes sont tels, et s'il s'est écoulé un temps assez long pour que le public en ait connaissance et l'ait adopté.

Le pouvoir de l'usage est de suppléer au silence de la loi, de l'expliquer, d'ajouter à ses dispositions et de servir à l'interpréter, et tel est son importance qu'il est vrai de dire qu'il n'y a pas de meilleur interprête que l'usage.

L'usage est un oracle respectable quand la loi dit qu'il doit être suivi, quand elle est muette ou quand il n'existe pas de coutume écrite, mais sa voix est sans autorité quand il existe un texte précis de loi contraire à l'usage invoqué.

C'est principalement dans la durée présumée des baux faits sans écrit, de la tacite reconduction opérée à l'expiration des baux écrits et des délais à observer entre les congés ou renons et la sortie des lieux loués, qu'il importe de bien connaître les coutumes et les usages généralement adoptés. (1).

(1) Voir sur le droit civil en Belgique avant le Code et les distinctions qui sont expliquées sur l'autorité des lois, arrêtés royaux, arrêtés provinciaux, règlements communaux, coutumes et usages, le traité pratique du Bail à loyer, pages 4 à 10.