COUTUME DE BRUXELLES ET USAGES DES LIEUX EN MATIÈRE DE LOUAGE DES MAISONS, QUARTIERS ET CHAMBRES. Des congés et renons. L'obligation de donner congé est réciproque entre le bailleur et le preneur lorsque le bail n'a pas une durée limitée et que le terme de sortie n'est pas constaté par écrit. (Art. 1736 C. c.) Encore, bien qu'il ait été convenu dans le contrat de louage que le bailleur pourrait venir occuper la maison, il est tenu de signifier d'avance un congé aux époques déterminées par l'usage des lieux. (Art. 1762 C. c.) La nécessité de donner un congé préalable s'étend au bail de tacite reconduction comme au bail verbal ou tacite. Le bail dont le terme d'expiration n'est pas fixé ne prend fin que par un congé ou renon. (Art. 1736, 1738, 1759, 20 novembre 1810, Bruxelles.) Les délais qui doivent exister entre le congé ou renon, dans les cas où ils sont nécessaires, et la sortie du locataire sont fixés par l'usage des lieux. (Art. 1736 C. c.) En ce qui concerne les délais à observer, si la location comprend divers objets on se règle sur le terme indiqué pour la chose principale, l'accessoire suivant le sort de cette dernière. Ainsi le négociant, qui a loué un magasin au rez de chaussée et une chambre pour son commissionnaire ne peut donner congé pour cette pièce qu'avec l'intervalle exigé pour le magasin. (Voir à la table pour tout ce qui a rapport aux délais à observer les mots Coutume de Bruxelles. Usages des lieux.) Formes des congés. Le congé ou renon doit être signifié à personne ou domicile par exploit d'huissier. Mais ce n'est pas la seule forme admise, et les parties peuvent la remplacer par un acte fait en double dans lequel l'une prend l'engagement de quitter, l'autre de reprendre les lieux, à une époque déterminée. Le congé verbal est sujet à de graves inconvénients en ce sens que l'une des parties peut nier son existence. Les congés que certains propriétaires ont habitude de donner à leurs locataires dans la dernière quittance de leur loyer, sont nuls de droit, comme ils sont susceptibles de l'être de fait, par la mauvaise foi d'un locataire qui, les ayant accepté tels, s'en serait contenté; car, n'y ayant aucune preuve d'existence de ce congé qu'entre les mains de ce locataire, il en résulte que, si ce dernier a un plus grand intérêt à ne pas déménager qu'à payer une deuxième fois. son terme, il niera la quittance, et par conséquent le congé, et forcera ainsi le propriétaire de bonne foi à le laisser jouir au moins jusqu'à la fin du terme suivant. Si ce locataire tenait à ne pas supprimer sa quittance pour ne pas payer une deuxième fois, il pourrait la laisser exister, et, en cas d'exhibition ordonnée, désavouer son acceptation, et dire qu'il ne l'a jamais considérée autrement que comme une décharge du paiement par lui fait; mais aussi, en ce cas, une telle quittance, qui ne peut pas servir de preuve, et sa coincidence avec quelque autre circonstance pourrait devenir suffisante pour faire condamner ce locataire et valider le congé. Il n'est pas nécessaire que le congé donné par l'huissier, contienne assignation pour en voir ordonner la validité et pour entendre prononcer l'expulsion. Ce n'est que dans le cas où la partie qui donne le congé prévoit l'opposition de l'autre partie à la fin du bail, qu'elle peut former de suite cette demande. Dans ce cas, si l'assigné reconnaît la validité du congé il doit s'empresser de faire signifier qu'il acquiesce à la demande et proteste contre les frais de l'instance devenus frustratoires par son consentement. Sans cette déclaration le défendeur s'exposerait à supporter les frais d'un jugement que son silence autoriserait à obtenir. Si celui qui a reçu le congé trouve qu'il est irrégulier ou donné hors du terme, il ne doit pas attendre que le terme soit échu pour en proposer la nullité. Son défaut de protestation pourrait être regardé comme une acceptation du congé. La demande en validité ou en nullité doit être portée devant le tribunal du domicile du défendeur. Lorsque des loyers sont dûs, et que le propriétaire n'a pas de titre exécutoire, il peut, en même temps qu'il forme sa demande en validité du congé, conclure à ce que le locataire soit condamné à les lui payer. Si les contestations entre le propriétaire et le locataire ne peuvent être jugées au terme pour lequel le congé est donné, le tribunal saisi de la connaissance du litige, a la faculté par mesure provisoire sans préjudice du principal relativement aux droits en dommages-intérêts tous moyens tenant état entre les parties sur la question du fond, de proroger même d'office, la durée du bail et déclarer le congé donné pour tel terme ou tel autre terme. Si lorsque le jugement qui valide le congé a été signifié au locataire, celui-ci refuse de l'exécuter, le bailleur peut le contraindre à déguerpir. Dans le cas où le jugement se bornerait à valider le congé sans ordonner l'expulsion, le propriétaire pourrait la faire ordonner immédiatement par ordonnance de référé rendue par M. le Président du tribunal civil de première instance, l'art. 806 C. pr. et la loi du 5 octobre 1833 attribuant compétence à ce magistrat pour statuer provisoirement dans tous les cas d'urgence et sur les difficultés relatives à l'exécution d'un jugement, ainsi que pour ordonner le déguerpissement pour défaut de paiement des loyers et expiration de bail. Si c'est le propriétaire qui refuse d'exécuter le congé, le tribunal ou le juge du référé lui ordonne qu'il sera tenu de laisser sortir le locataire avec ses meubles. En vertu du jugement ou de l'ordonnance d'expulsion que l'huissier doit signifier avec commandement de l'exécuter, le propriétaire peut, en cas de refus, expulser le locataire en faisant enlever ses meubles de la maison et jeter sur la voie publique. Si des loyers sont dus au propriétaire et que ce dernier ait un titre exécutoire, il peut faire saisir les meubles expulsés. Lorsque le propriétaire, à qui il est dû des loyers, n'a pas de titre exécutoire pour obtenir le paiement ou lorsque des réparations locatives sont à faire, l'huissier, avant de procéder à l'expulsion, dresse un état de ces réparations et fait commandement au locataire de payer les loyers avec sommation de faire les réparations ou de consigner somme suffisante. Faute de ce faire, après avoir expulsé le locataire, l'huissier séquestre les meubles dans un endroit dépendant des lieux loués, procède à la saisie gagerie en se conformant aux articles 819 C. p. civ. et 6 de la loi du 25 mars 1841 et assigne le locataire devant le tribunal compétent pour obtenir condamnation et faire valider la saisie gagerie avec autorisation de vendre pour être payé en privilége sur le prix à provenir des meubles séquestrés, comme étant le gage du propriétaire. COUTUME DE BRUXELLES Dispositions extraites de la COUTUME DE BRUXELLES, édition de 1762, réimprimée sur celle de 1689 par M. DEHOZE, avocat au Conseil souverain de Brabant, t. I. p. 141. Matière de locataire. ART. 116. Tous louages des maisons, jardins, terres prairies, vergers, bois, viviers, moulins et autres lieux immeubles soumis aux droits de Bruxelles ou semblables, doivent sortir effet, si tels louages sont faits entre personnes à ce qualifiées sans que les dits louages cessent ou périssent par vente ou aliénation des biens loués, ou autrement sans qu'ils expirent et soient annullés après la mort de l'une ou de l'autre partie, comme s'observe en aucun endroits : mais les héritiers tant du locateur que du locataire sont obligés de succéder dans ledit louage soit à leur profit ou dommage. |