que le bailleur ne prouve qu'ils ont été brisés par violence.

Toutefois aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge du preneur, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté, ou force majeure. (Art. 1755 C. c.) D'où la conséquence que les réparations locatives, pour être impo. sées aux preneurs, doivent être nécessitées par l'usage qu'ils font des maisons ou appartements.

La preuve de la vétusté ou force majeure est à la charge du locataire qui l'invoque comme moyen de libération.

Le curement des puits et celui des fosses d'aisances restent à la charge du bailleur. (Art. 1756 C. c.)

Si le locataire refusait de faire les réparations locatives à sa charge il pourrait y être contraint par le propriétaire. Celui-ci doit au préalable faire sommer le locataire par acte d'huissier de se trouver aux jour et heure qu'il indiquera, sur les lieux loués avec un expert pour procéder à la vérification, constatations et estimation des réparations à faire.

En cas de comparution du locataire, il est dressé un état des réparations qu'il doit s'obliger à faire dans un délai déterminé. Si le locataire fait défaut ou refuse de s'obliger à exécuter les réparations à faire, il lui est donné alors assignation devant le tribunal compétent.

Pour voir dire que, par experts nommés, il sera procédé à la visite des lieux, à l'effet de constater l'état des réparations ou dégradations, etc., pour après leur rapport être conclu à la condamnation d'une somme équivalente à la valeur constatée par l'expertise et à des dommages-intérêts s'il lieu.

y

La demande du propriétaire contre le locataire à fin de réparations locatives n'est soumise à aucune prescription particulière. Mais une fois le locataire sorti de la maison le propriétaire doit prouver que les dégradations proviennent de son fait.

4o De rendre la maison louée libre de ses biens, de sa personne, de tous occupants de son chef, en bon état de réparations locatives à la fin de sa jouissance et de remettre les clefs au bailleur pour qu'il puisse en disposer en justifiant de l'acquit des charges imposées aux locataires sortants.

En ce qui concerne la restitution de la chose louée il est évident que le preneur doit la rendre à la fin de sa jouissance. Ce point est de droit et ne présente aucune difficulté.

Mais dans quel état doit-il la rendre?

Lorsqu'un état des lieux a été dressé entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri, a été dégradé par vétusté ou force majeure. (Art. 1730 C. c.)

Les frais de l'état des lieux sont à la charge du preneur. Le locataire n'est pas obligé de rendre la chose meilleure qu'à sa prise de possession. Il suffit qu'il présente chaque objet à sa place bons ou mauvais tels qu'ils les a reçus ci se trouvent par l'usage qu'il en a fait sans y avoir fait aucun changement ni dommage par sa faute, négligence ou imprudence.

S'il n'a point été fait d'état des lieux le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels à la fin du bail, sauf la preuve contraire. (Art. 1731 C. c.)

Le preneur a donc un intérêt réel à tout vérifier et bien examiner lors de sa prise de possession.

Si le bailleur refuse de recevoir les clefs, le preneur doit s'empresser de lui faire signifier par huissier qu'il a vidé la maison et avec offre des clefs. De son côté, si le propriétaire est d'accord quant à la sortie et qu'il ait reçu les loyers, mais qu'il prétende qu'il lui est dû une indemnité pour dégradations et réparations, il peut néanmoins recevoir les clefs en déclarant à l'huissier que la réception des clefs ne peut-être considérée comme une acceptation de l'état de la maison mais qu'il se réserve au contraire formellement

l'exercice des droits et actions lui appartenant contre son locataire pour raison des réparations et dégradations étant à sa charge.

L'huissier est tenu d'insérer cette réponse au procès-verbal et d'en laisser copie au bailleur. En cas de refus ou d'absence le propriétaire peut faire signifier un acte de protestation avec demande de vérification de l'état des lieux en y appelant le locataire.

5o De répondre des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu malgré lui. Le locataire est responsable des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous locataires.

On entend par personnes de sa maison la femme, les enfants, les commis, les domestiques du preneur, les ouvriers qu'il fait travailler, ses hôtes et tous ceux qu'il reçoit dans sa maison.

6o De répondre de l'incendie des objets loués, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. (C. c., art. 1733). Dans ce dernier cas, le bailleur et le locataire lui-même ont action contre le propriétaire de la maison voisine, pour raison de préjudice causé par l'incendie. (C. c., art. 1382, 1383.)

La présomption de faute établie par l'art. 1733 ne peut être invoquée par d'autres que le bailleur.

S'il y a plusieurs locataires, tous soat solidairement responsables de l'incendie, à moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, au quel cas celui-là seul, en est tenu, ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, au quel cas ceux-là n'en sont pas tenus. (C. c., art. 1734.)

Cette responsabilité qui pèse sur le locataire et qui peut occasionner sa ruine doit le rendre attentif à veiller avec

soin a éviter toute imprudence qui pourrait occasionner un sinistre.

En assurant son mobilier et ses marchandises contre l'incendie, le preneur fera un acte de sage administration en s'assurant contre le recours du propriétaire appelé risque locatif et contre le recours des voisins, intérêt suffisamment démontré par l'exemple suivant.

Un commerçant assure son mobilier et ses marchandises pour 40,000. Le feu prend chez lui par une cause inconnue. La présomption légale est qu'il est en faute et par conséquent responsable.

Le propriétaire dont la maison a été incendiée, ayant par sa police d'assurance subrogé la compagnie, dans ses droits contre le locataire, celle-ci fait conduire une opposition au paiement de l'indemnité due à ce dernier pour sûreté de 28,000 fr., valeur de la maison. Le propriétaire voisin fait pareille opposition pour 20,000 fr. qu'il réclame à titre de dommages intérêts pour réparation du préjudice éprouvé.

Dans ce cas le locataire sera, non-seulement complétement ruiné mais encore débiteur de 8,000 fr. situation contre laquelle l'assurance pouvait le garantir au moyen de l'augmentation d'une faible prime annuelle pour couvrir les deux risques.

7° De garnir la maison de meubles d'une valeur suffisante ou de donner des sûretés capables de répondre du loyer. 8o D'acquitter la contribution personnelle et celles des portes et fenêtres.

9o D'avertir le propriétaire des usurpations qui peuvent être commises sur le fond.

10° De souffrir les réparations. Pendant la durée du bail, le propriétaire ne peut changer la forme de la chose louée, mais si elle a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à la fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent et quoi qu'il

soit privé, pendant qu'elles se font d'une partie de la chose louée. (C. c. art. 1724.)

Si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail est diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il a été privé. Le preneur ne peut réclamer aucuns dommages-intérêts. Mais, si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci peut faire résilier le bail. Cette disposition générale doit aussi s'appliquer au cas ou les réparations ne durent pas quarante jours.

Le propriétaire ne peut faire, sans le consentement du locataire, des réparations qui n'offrent aucun caractère de nécessité, mais sont simplement utiles.

Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé. (Art. 1737 C. c.)

Si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne peut donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux. (1736 C. c.) (V. Coutumes et Usages de Bruxelles.)

Si à l'expiration des baux écrits le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations verbales et le nouveau contrat ainsi formé par tacite reconduction ne peut être rompu que par un congé délivré dans les délais prescrits par l'usage des lieux.

Le temps pendant lequel il est nécessaire que le preneur reste en jouissance pour qu'il y ait tacite reconduction est déterminé par l'usage des lieux, à défaut de convention.

C'est d'ailleurs une appréciation de fait soumis à la déci