sion souveraine du magistrat, qui en raison du temps qu'a duré l'occupation sans opposition ni protestation et des circonstances de la cause, interprête l'intention commune ou présumée des parties et ordonne en conséquence le maintien de la jouissance ou l'expulsion.

Encore bien qu'il soit reconnu qu'en droit strict, un congé n'est pas nécessaire pour faire cesser l'effet d'un bail écrit au terme indiqué pour son expiration, celle des parties, qui veut éviter des difficultés, agira sagement en prenant des précautions pour se mettre à l'abri de la présomption de tacite reconduction en déclarant à l'autre par acte d'huissier que pour se mettre plus qu'à devoir sans aucun principe d'obligation et sans y être tenu, le preneur qu'il entend quitter les lieux à l'expiration de sa jouissance; le second, que son intention est de faire déménager le preneur au jour indiqué pour le terme de son occupation.

Cet exploit s'appelle Congé ou Renon Avertissement.

Lorsqu'il y a congé signifié, le preneur, quoi qu'il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction (C. c., art. 1739), à moins qu'il ne résulte des circonstances et de la continuation de l'occupation que lé bailleur a renoncé au congé.

Cette déclaration n'étant pas obligatoire mais seulement facultative n'est soumise à aucune forme ni délai.

Elle a l'avantage d'assurer au propriétaire qu'en cas de résistance ou invocation par le preneur d'une convention verbale de continuation de jouissance, il pourra obtenir de suite de la justice une ordonnance permettant le déguerpissement du locataire récalcitrant et l'autorisant à l'expulser de vive force, pour mettre la maison libre à l'entière disposition du nouveau locataire et s'éviter en cas de retard une action en dommages-intérêts.

De son côté, le locataire s'assure qu'aucun obstacle ne sera apporté à son déménagement et qu'aucun droit de rétention ne pourra être élevé sur ses meubles en justi

fiant du paiement de ses obligations au jour de sa sortie. Les garanties données pour l'ancien bail comme une hypothèque, une caution, ne s'étendent pas au nouveau bail résultant de la tacite reconduction (C. c. Art. 1740), ces mesures doivent faire l'objet d'une clause spéciale et formelle.

Résiliation du bail.

Le bailleur ne peut résoudre la location, encore qu'il déclare vouloir occuper par lui-même la maison louée, s'il n'y a aucune convention contraire. (1761 C. c.)

Le contrat de bail n'est pas résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur. On est toujours censé stipuler pour soi, ses héritiers ou ayant cause. (1742 C. c.)

Lá résolution du bail a lieu pour les causes suivantes : 1° Par la perte de la chose louée;

ου

2o Par sa destruction totale, peu importe que la perte la destruction soient arrivées par cas fortuit ou par la faute du bailleur ;

3o Par la démolition ordonnée par l'autorité.

Dans ce cas la résolution ayant lieu de plein droit il s'ensuit qu'aucune procédure n'est nécessaire pour opérer cette résolution.

Si le fait a eu lieu par cas fortuit commé incendie, inondation, émeute, guerre, ou autres événements de force majeure, dont nul ne peut être responsable comme étant au-dessus de la prévoyance humaine et de la force de l'homme, il n'y a lieu à aucun dédommagement (1722 C. c.), tandis que si la perte ou la destruction provienne du fait du bailleur il doit indemniser le locataire.

Si la perte ou la destruction n'est que partielle, il peut s'éléver la difficulté de savoir si la perte est assez grande pour empêcher la jouissance du preneur. Si ce dernier se borne à demander une diminution de loyer il y a lieu de

procéder par assignation devant le tribunal en nomination. d'experts.

4o Par le défaut respectif du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements. (C. c. 1741.)

5o En cas de grosses réparations si elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille.

6o Pour expropriation pour cause d'utilité publique ou d'assainissement de quartiers insalubres.

7° Pour vices ou défauts de la chose louée.

La présence de punaises infectant une maison louée peut motiver de la part du locataire une action en résiliation de bail avec dommages-intérêts, lorsque le bailleur connaissait le vice au moment du bail et que l'infection des punaises est parvenue à un degré qui rende la maison inhabitable. (Cour du Brabant septentrional; arrêt du 27 juin 1848. B. J. année 1848, p. 1092.)

8° Pour infraction à la prohibition formelle de souslouer.

9o Pour défaut d'emploi de la chose louée à l'usage auquel elle est destinée. Il peut y avoir lieu à résolution, si le preneur qui a loué en qualité de marchand de vin établit une maison de prostitution ou de jeux clandestins.

10° Pour défaut de paiement du prix aux termes convenus ou diminution des sùretés promises par le contrat.

11° Pour cause d'erreur, de dol, ou de fraude.

12o Par suite de faillite ou déconfiture du preneur à moins qu'il ne soit fourni caution.

La résolution du bail doit toujours être prononcée en justice s'il y a contestation.

Lorsque la résolution est demandée pour cause d'inexécution des engagements consentis, elle doit être précédée d'une mise en demeure.

La résiliation, prononcée contre le principal locataire, entraîne celle des cessions ou sous-locations de baux."

Quand la résolution a lieu par la faute du locataire, il est tenu de payer à titre d'indemnité et outre les dommages-intérêts le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation. (C. c. 1760.)

Le paiement de trois mois de loyer est suffisant sous la coutume de Bruxelles pour satisfaire à l'indemnité due au propriétaire. Si la résiliation a lieu par la faute du bailleur, ce dernier doit les dommages-intérêts proportionnels au préjudice éprouvé et qui sont arbitrés par le juge.

Anciennement on admettait que le locataire pouvait demander la résolution du bail d'une maison lorsqu'il préten dait que des esprits y revenaient.

Jusqu'au commencement du xvIIe siècle les demandes en résiliation étaient accueillies pour cette cause, mais un arrêt du 16 juillet 1647 ayant enjoint au locataire de prouver le retour en ce monde des esprits ou revenants venant troubler son repos il ne put faire cette preuve.

L'enquête prouva, au contraire, qu'il y avait absence complète non-seulement d'esprits de trépassés, mais même que le locataire n'avait pas d'esprit et que les esprits, visions ou fantômes dont il se plaignait, n'étaient que le résultat de son imagination exaltée et à l'absence complète d'esprit qui lui en faisait supposer en si grande quantité que sa maison selon lui en était remplie.

En notre siècle de lumière une pareille prétention ne pourrait se produire sans être taxée de folie.

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Privilége du propriétaire sur les meubles

nantissant les lieux loués.

A la différence des hypothèques, les priviléges ne résultent que de la loi; ils ne peuvent en aucun cas être établis par une convention.

Parmi les priviléges que l'art. 20 de la loi du 16 décembre 1851 (2102 C. c.), déclare applicables spécialement à certains

meubles, se trouve en premier rang celui du propriétaire pour loyers qui lui sont dûs.

La disposition, en ce qui concerne le propriétaire, est ainsi conçue :

« Les créances privilégiées sur certains meubles sont :

» 1o Les loyers et fermages des immeubles, sur les fruits » de la récolte de l'année, et sur le prix de tout ce qui gar»> nit la maison louée ou la ferme et de tout ce qui sert à >> l'exploitation de la ferme, savoir pour deux années » échues, s'il s'agit d'une maison; pour trois années échues, » s'il s'agit d'une ferme; en outre pour l'année courante >> ainsi que pour celle qui suivra et même, si les baux sont >> authentiques ou si, étant sous signature privée, ils ont >> une date certaine, pour tout ce qui est à échoir; dans ce » dernier cas, les autres créanciers ont le droit de relouer » là maison ou la ferme, pour le restant du bail, et de faire >> leur profit des baux ou fermages, à la charge toutefois de » payer au propriétaire tout ce qui lui serait encore dû.

» Le même privilége a lieu pour les réparations locatives » et pour tout ce qui concerne l'exécution du bail.

» Le propriétaire peut saisir les meubles qui garnissent » sa maison ou sa ferme, lorsqu'ils ont été déplacés sans >> son consentement et il conserve sur eux son privilége, » pourvu qu'il en ait fait la revendication, savoir :

>> Lorsqu'il s'agit d'un mobilier qui garnissait une ferme, » dans le délai de quarante jours; et dans celui de quin>> zaine s'il s'agit de meubles garnissant une maison. >>

Le § 3 de la loi du 16 décembre 1851 s'occupe du rang des priviléges mobiliers en cas de concours entre eux.

Il résulte de ces dispositions qu'en cas de concurrence entre divers créanciers privilégiés le propriétaire peut être primé :

1o Par les frais de justice et par les frais faits pour la conservation de la chose.

2o Par le privilége du vendeur d'objets mobiliers non