Mais il peut cesser plus tôt, à l'expiration des trois premières années, ou à l'expiration de la sixième (1). Le bail cessera-t-il de plein droit à la fin de la troisième et de la sixième année? On l'a prétendu, mais cette prétention a toujours été rejetée par les tribunaux, elle est en opposition avec la volonté des parties contractantes. Ce qu'elles veulent, c'est qu'elles puissent mettre fin au bail après trois ou six ans; c'est un droit facultatif; or, pour user d'une faculté, il faut exprimer la volonté d'en profiter; il faut donc une manifestation de volonté pour mettre fin au bail après chaque période de trois ans, ce qui se fait par un congé. L'interprétation contraire conduirait à des conséquences que les parties n'ont certes pas voulues. Elles resteraient dans l'incertitude sur la durée du bail jusqu'au dernier moment de la troisième ou de la sixième année; or, elles sont très-intéressées, l'une et l'autre, à savoir d'avance si l'une d'elles veut mettre fin au bail après la première ou la deuxième période de trois ans. On conçoit qu'un bail fait pour un seul terme de trois ans finisse de plein droit à l'expiration de ce terme; les deux parties savent à quoi s'en tenir dès le jour même du contrat qui leur sert d'avertissement. Mais on ne conçoit pas que les parties s'exposent à être prises au dépourvu dans un bail qui peut durer neuf ans, qui peut aussi ne durer que trois ou six ans; chacune des parties ayant intérêt à savoir si le bail cessera ou s'il continuera, il faut interpréter leurs conventions en ce sens, car on ne doit jamais supposer aux contractants des intentions absurdes et contraires à leurs vrais intérêts (2).

On a prétendu encore que la faculté de résilier le bail à la fin de la première ou de la deuxième période n'appartenait qu'au locataire. Les parties peuvent sans doute le stipuler ainsi; mais, dans le silence du contrat, on doit admettre que chacune des parties profite de la clause. Vainement dirait-on que si le preneur a des dépenses d'installation à faire, on doit présumer qu'il n'a

(1) Duvergier, t. I, p. 528, no 511; Troplong, no 430.

(2) Bruxelles, 31 mars 1814 (Pasicrisie, 1814, p. 42); 6 novembre 1823 (Pasicrisie, 1823, p. 528).

de l'article 1736. Le tribun fait de même pour l'arti cle 1737 : « Lorsqu'il y a un terme fixe par écrit, le ba cesse de plein droit à ce terme. Si le preneur reste da les lieux loués, à l'expiration du bail, et que le baille l'y laisse, il se fait un nouveau bail tacite, sans tera comme sans écrit. Comme le dit plus loin le rapporte un bail sans écrit est un bail sans terme, et un bail écrit est un bail avec terme (1).

315.

§ II. Des baux qui ont une durée fixe.

Le bail cesse de plein droit à l'expiratio terme fixé (art. 1737); nous venons d'en dire lar (n° 313). Quand le bail a-t-il un terme fixe? D'abord les parties ont fait une convention expresse à cet peu importe que cette convention soit constatée på ou non, l'écriture ne sert que de preuve. Si, dans verbal, les parties ont fixé la durée du contrat, c feront-elles la preuve de leur convention? Nous re à ce qui a été dit, au commencement de ce titr preuve du bail fait sans écrit. Si les parties ont écrit en fixant la durée du contrat, elles aurontu littérale constatant l'époque à laquelle le bail pr Mais comment prouveraient-elles la clause con durée du bail si l'acte n'en faisait pas mention? appliquer, dans ce cas, la règle prohibere el d'après laquelle il n'est reçu ars, il facune preuve outre le contenu aux actes, à mon hartins que les p un commencement de preuve parons col écrit art. vention ne pourrait donc être protots:uvée que le serment (2). vec les

316. Les baux de maisons comp fot
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trois, six ou neuf art du trari plonge la femme e pour neuf ans, de sou du moins ne leur permet p

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janvier 1864 (Dalloz, 1864, 2, 44). (1) Mouricault, Rapport, nos rejet. 22 mars 1832, et 20 novembre I Rau, t. IV, p. 498 et note 16, et les autoris (2) Colmet de Santerre, t. VI12

is il peut cesser plus tôt, à l'expiration des trois preres années, ou à l'expiration de la sixième (1). Le bail sera-t-il de plein droit à la fin de la troisième et de la ème année? On l'a prétendu, mais cette prétention a ours été rejetée par les tribunaux, elle est en opposiavec la volonté des parties contractantes. Ce qu'elles ent, c'est qu'elles puissent mettre fin au bail après ou six ans; c'est un droit facultatif; or, pour user efaculté, il faut exprimer la volonté d'en profiter; il donc une manifestation de volonté pour mettre fin au après chaque période de trois ans, ce qui se fait par ngé. L'interprétation contraire conduirait à des conences que les parties n'ont certes pas voulues. Elles raient dans l'incertitude sur la durée du bail jusqu'au er moment de la troisième ou de la sixième année; les sont très-intéressées, l'une et l'autre, à savoir nce si l'une d'elles veut mettre fin au bail après la ière ou la deuxième période de trois ans. On conçoit bail fait pour un seul terme de trois ans finisse de droit à l'expiration de ce terme; les deux parties

à quoi s'en tenir dès le jour même du contrat qui sert d'avertissement. Mais on ne conçoit pas que les es s'exposent à être prises au dépourvu dans un bail eut durer neuf ans, qui peut aussi ne durer que trois ans; chacune des parties ayant intérêt à savoir si cessera ou s'il continuera, il faut interpréter leurs tions en ce sens, car on ne doit jamais supposer tants des intentions absurdes et contraires à térêts (2).

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et note 16. et les, 2 décembre 1835 (Pasicrisie, 1.835, 2, 349). 2, et 20 nove

guerre; aans l'espèce, la cour déclara le locataire responsable, parce qu'il n'avait pas établi un gardien dans la maison dont il continuait à être locataire (1).

Au mois de février 1830, la liste civile de Charles X prit à bail, pour neuf ans, une maison située à SaintCloud et destinée au logement du gouverneur du duc de Bordeaux. La révolution de juillet empêcha le preneur d'occuper la maison; néanmoins la cour de Paris refusa de prononcer la résiliation du bail demandée par le liquidateur de l'ancienne liste civile. «En principe, dit l'arrêt, le bailleur ne peut être responsable ni éprouver aucun préjudice des faits de force majeure qui viennent frapper le preneur, en l'empêchant de jouir de la chose louée.. Au point de vue du droit strict, l'arrêt est irréprochable. Le cas fortuit qui frappe la chose louée nuit au bailleur, en ce sens qu'il met fin au bail, comme nous le dirons plus loin; mais quand le cas fortuit frappe la personne du preneur, le bailleur n'en doit pas répondre (2). L'équité réclame contre cette distinction; le preneur doit payer une jouissance qu'il ne peut pas avoir par un cas de force majeure; il sera même responsable de ce qu'il ne conserve pas la chose louée, bien que les circonstances politiques l'éloignent de la France; toutes ces conséquences répugnent à la justice.

320. Le bail peut aussi avoir une durée fixe en vertu de la loi. Il y a des cas où le code civil, dans le silence des parties, fixe la durée du bail. On applique alors le principe de l'article 1737 : le bail a un terme fixe, quoiqu'il n'ait pas été fait par écrit, on pourrait dire parce qu'il a été fait sans écrit; car c'est parce que les parties n'ont pas dressé d'acte qu'elles n'ont pas songé à faire une convention sur la durée du bail. Quels sontes cas dans lesquels le bail a une durée légale? Lelitas le plus important est celui du bail de biens ruraux :la il est censé fait pour le temps qu est nécessaire afin qu que le preneur recueille tous les fruits de l'héritage affern verfé (art. 1774). Nous reviendrons sur

(1) Liége, 21 octobre le

314

(Pasierisie, 1814, p. 235).

(2) Paris, 13 mars 1832 (10 et Dalloz, au mot Louage, no 212). Duvergier, t.1,

p. 536, no 525.

p. 26

cette disposition en expliquant les règles particulières aux baux à ferme. Pour le moment nous constatons que le bail d'un fonds rural a toujours une durée fixe, soit en vertu de la convention des parties, ce que l'article 1737 appelle un bail fait par écrit, soit en vertu de la loi, ce que l'article 1774 appelle un bail fait sans écrit; dans ce dernier cas, il y a une convention tacite que la loi présume, en se fondant sur l'intention des parties contractantes.

L'article 1758 prévoit un second cas dans lequel la loi fixe la durée du bail, toujours en se fondant sur la volonté probable des parties contractantes. Un appartement meublé est loué à tant par an, par mois ou par jour; il est censé fait pour un an, pour un mois ou pour un jour. La loi suppose que telle a été l'intention des parties, sauf à elles à exprimer une intention contraire. Si rien ne constate que le bail soit fait à tant par an, par mois ou par jour, la location est censée faite suivant l'usage des lieux. Voilà donc un cas dans lequel la durée du bail est déterminée par les coutumes locales que le code maintient expressément; les parties sont censées s'en rapporter à l'usage des lieux. Mais il importe de préciser l'hypothèse dans laquelle l'article 1758 veut que la durée du bail soit réglée par l'usage des lieux. Il ne suffit pas qu'il n'y ait pas de convention sur la durée du bail d'un appartement meublé pour que par cela seul les usages locaux puissent et doivent être appliqués. Avant de suivre les usages, il faut appliquer la loi; or, la loi elle-même fixe la durée du bail lorsqu'il est fait à tant par an, par mois ou par jour. C'est seulement quand le bail n'a pas été fait à tant par an, par mois ou par jour, que la location sera censée faite suivant l'usage des lieux. Les auteurs français interprètent généralement l'article 1758 en un autre sens. A Paris, le bail d'un appartement, quoique fait à tant par an, n'est pas censé fait pour une année; les auteurs qui écrivent sous l'empire de cet usage le transportent dans la loi et décident qu'à défaut de convention, on doit s'en tenir à l'usage (1). Cela est trop absolu et contraire au texte de

(1) Duranton, t. XVII, p. 140, no 168. Mourlon, t. III, p. 317, no 780. 23

XXV.