droit à l'expiration du temps pour lequel il est censé fait en vertu de l'article 1774. La loi détermine aussi la durée du bail à loyer qui a pour objet un appartement meublé ; quant au bail des appartements non meublés, boutiques, corps de logis entiers et maisons entières, la loi n'en fixe pas elle-même la durée, l'article 1757 renvoie à l'usage des lieux. Mais, chose singulière, cet article ne s'occupe qu'incidemment de la durée des baux à loyer; il a pour objet principal de déterminer la durée du bail des meubles fournis pour garnir une maison entière, un corps de logis entier, une boutique ou tous autres appartements; le bail accessoire des meubles est censé fait pour la durée ordinaire du bail principal de la maison, du corps de logis, de la boutique ou de l'appartement : quelle est cette durée ordinaire? L'article répond qu'elle est déterminée par l'usage des lieux. Donc les baux à loyer ont aussi une durée fixée par les usages locaux. Seulement la loi ne dit pas, comme elle le fait pour les baux à ferme, que le bail d'une maison qui, d'après l'usage des lieux, dure un an, cesse de plein droit à l'expiration de l'année. Partant, l'article 1736, qui n'est pas applicable aux baux à ferme, reste applicable aux baux à loyer, c'est-à-dire que ces baux ne finissent que par un congé, quoiqu'ils aient une durée déterminée par les usages locaux. La combinaison des articles 1757 et 1736 confirme donc l'interprétation que les cours de Belgique donnent à l'article 1736; seulement c'est plutôt l'article 1757 qui est le siége de la matière et qui décide la question. Quand le bail n'a pas de terme conventionnel, il ne peut avoir de terme qu'en vertu de la loi, il faut donc une loi qui renvoie aux usages locaux pour la durée du bail; or, l'article 1736 n'y renvoie que pour le délai dans lequel le congé doit se donner; il n'y a que l'article 1757 qui renvoie aux usages locaux quant à la durée des baux à loyer; il y renvoie incidemment, mais toujours est-il qu'il y renvoie.

Il y a encore un autre article conçu dans le même sens. Quand le bail d'une maison est fait pour un terme fixe, ou, comme dit la loi, quand il est par écrit, et que le locataire continue sa jouissance après l'expiration du

En ce sens, on peut dire que les enga

Er lesquels se fondent les auteurs frangi

terme, il se fait un nouveau i
réconduction. Un bail tacite e
terme conventionnel, ou sans
rée? Dans le système des auteu
pondre que la tacite réconduct.
Est-ce là ce que dit l'article 17:
cataire sera censé occuper la m
par l'usage des lieux; donc le ba
celle qui est déterminée par les
dire qu'il cesse de plein droit à la
il est censé contracté? Non, il ne
donné également dans le délai fix
Voilà une disposition très-claire;
porte à l'usage des lieux sur deux
durée du bail, ensuite sur le déla
doit être donné. La tacite réconduc
fixée par les usages, mais elle ne co
elle ne prend fin que par un cong
plique à la tacite réconduction le
cles 1757 et 1736 appliquent au bail
à-dire sans terme conventionnel. C'e
l'interprétation que l'on suit en Belgic
des auteurs français, les mots pour
l'usage des lieux doivent être effacés
n'ont plus de sens.

La question que nous discutons se
d'une autre difficulté. Il s'agit de savo
dition que les auteurs du code ont ente
rapporte les usages de Paris et ceux d
les premiers, le bail sans écrit avait
et ne cessait que par un congé; d'apre
durait un an, et cessait de plein droi
l'année. Le code a-t-il consacré les us
ceux d'Orléans? D'après les auteurs fran
adopté les usages de Paris, puisqu'il
(art. 1736). Mais il faut aussi tenir compte
et 1759, qui disent bien clairement que.

(1) Pothier. Du louage, n° 29.

DE LA FIN DU BAIL.

s fait pour un terme firé par l'usage des lieux; donc un terme fixe, ce qui n'empêche pas qu'il faille un conge pour y mettre fin. Le code n'a donc pas suivi la tradition de Paris, ni celle d'Orléans, il a suivi la tradition du nord de la France. En fait, cela nous parait certain: était-ce l'intention des auteurs du code? Nous Tignorons, puisque les travaux préparatoires ne nous apprennent rien. La question reste donc incertaine en ce qui concerne la tradition. Il y a plus; la tradition elle-même est incertaine, car on prétend que Pothier a mal expliqué les usages de Paris (1). C'est le motif pour lequel nous n'insistons pas sur l'ancien droit; ce serait compliquer ane controverse par une autre controverse.

U BAIL.

ce du principe que
droit.

e la

367

le bail

ne le congé? L'article 1736
code ne prescrivent la
e donne; donc le congé
un. C'est une simple ma-
e: tel est le principe. Or,
er par paroles aussi bien
ire ou par écrit ou ver-
le congé peut aussi être
pour la preuve. Si la par-
té donné le nie, comment
is: D'après le droit com-
pas; donc par témoins
preuve testimoniale (2).
testimoniale
preuve
article 1715 (3). Cela est
la preuve par témoins
sans écrit qui n'a encore
exception aux principes
te interprétation. Vaine-
n'étend pas par analogie
troit commun. Et il n'y
ateur a voulu prévenir
se seraient élevées sur
3 la preuve par témoins.
indre lorsque l'une des
relations des parties ont
nce; pour peu qu'il y ait
qui donne congé le fera
verbaux sont toujours
t pas de raison de les

Il reste une dernière difficulté dans cette matière s élémentaire. Le bail à ferme a toujours une durée fixe, et il cesse de plein droit à l'expiration du terme conventionnel ou légal (art. 1737, 1774 et 17725). Le bail à lover a aussi une durée fixe, soit conventionnelle, soit coutumiere (art. 1757 et 1759); néanmoins il ne cesse de plein droit que lorsque le terme est fixé par la convention; quand le terme est fixé par l'usage des lieux, il faut un congé pour mettre fin au bail (art. 1736 et 1759). Pourquoi le terme fixé par les usages ne met-il pas fin de plein droit au bail loyer, comme le terme fixé par la loi fait cesser de plein droit le bail à ferme? De raison juridique de cette difference nous n'en connaissons pas. Peut-être le législateur a-t-il voulu concilier les divers usages qui régnaient en France:ici l'on exigeait un congé quand le bail était sans écrit, là on n'en exigeait pas: ici le bail avait une duree limitée, là il avait une durée indéfinie. Qu'a fait le législa teur? Il a établi comme règle la nécessité d'un congé. Quant à la durée des baur, il s'en est rapporté aux usages des lieux, ce qui suppose que les usages règlent la durée des baux; mais là où ils ne la règlent pas, le bail n'aura pas de durée fixe, ni en vertu de la convention, ni en vertu de la loi, ni en vertu des usages. De fait il sera

(1) Duvergier, t. II, p. 89, no 77. Comparez Colmet de Santerre, t. VII, p. 270, no 183 bis VI.

r par écrit. Faut-il un qu'il ne s'agit pas d'un

Louage, no 677). 83 bis VII.

t Rau, t. IV, p. 500 et note 26, ot Louage, no 127).

acte solennel, mais d'une simple déclaration de volonté. Le congé peut se donner par lettre; mais ce mode de manifester la volonté a un inconvénient, c'est que la partie à laquelle la lettre est adressée peut nier le congé; on sera réduit, dans ce cas, à l'interroger sur faits et articles, ou à lui déférer le serment. Pour qu'un écrit sous seing privé offre une preuve contre la partie à laquelle le congé est donné, il faut que celle-ci reconnaisse par écrit qu'elle a reçu le congé. Est-ce à dire qu'il faille suivre les formes que l'article 1325 prescrit pour les actes qui constatent des conventions synallagmatiques? La négative est certaine, puisque le congé n'est pas une convention Il n'y a donc aucune formalité qui doive être observée sous peine de nullité; il suffit, dit la cour de cassation, le congé soit incontestablement venu en temps utile aux mains ou à la connaissance de la partie à laquelle il est donné (1).

que

C'est pour prévenir toute difficulté que les parties signifient le congé par huissier; l'acte est signifié à personne ou à domicile, ce qui fournit une preuve authentique que la partie à laquelle le congé a été donné en a connaissance. Un acte notarié n'aurait pas cet avantage s'il était unilatéral, car il faudrait encore le porter à la connaissance de l'autre partie. Que faut-il décider si l'acte. d'huissier est nul? Il a été jugé, et avec raison, qu'une nullité de forme, quand même elle résulterait de l'incapacité de l'officier ministériel, n'empêcherait pas le congé d'être valable, pourvu qu'il fût constant que l'autre partie en a eu connaissance (2).

329. S'il y a plusieurs locataires de la même chose, le congé doit être donné à chacun, à moins qu'ils ne soient solidaires. La solidarité a cet effet que les divers débiteurs sont considérés comme un seul et unique débiteur; les significations adressées à l'un sont donc censées adressées à tous; cela décide la question (3).

(1) Rejet, 3 mai 1863 (Dalloz, 1865, 1, 429). Colmet de Santerre, t. VII, p. 183 bis IX. Duvergier, t. I, p. 510, nos 489 et 490.

(2) Arrêt cité à la note précédente. Colmet de Santerre, t. VII, p. 272. n° 183 bis VIII.

(3) Aubry et Rau, t. IV, p. 500 et note 28, § 369.

330. Dans quel délai le congé doit-il être donné? L'article 1736 répond que le congé doit être donné dans les délais fixés par l'usage des lieux. On lit dans le rapport fait au Tribunat : « Il aurait été à désirer qu'il fût possible de déterminer ces délais et de les rendre uniformes pour toute la France. Mais les usages sont à cet égard si variés; on est, en général, si attaché à ces usages, dont la différence des localités peut au surplus. justifier la diversité; on est tellement accoutumé à faire ses spéculations et ses dispositions d'après ces usages; enfin il y a si peu d'inconvénients à s'y référer sur ce point, comme on y est obligé sur beaucoup d'autres, que votre commission n'a pas cru devoir insister sur une détermination uniforme des délais pour les congés. » On a critiqué ce système, et non sans raison; s'il ne s'agissait que d'un délai, le Tribunat aurait raison, mais il s'agit encore d'autre chose, comme nous allons le dire en exposant les usages qui s'observent à Paris, d'après l'auteur le plus récent qui a écrit sur la matière; nous choisissons le plus récent, non-seulement parce qu'il est un des meilleurs, mais aussi parce que les usages varient, à ce qu'il paraît (1), ou du moins ils ne sont pas constants.

Comment se calculent les délais? Un premier point est certain le congé doit être donné d'avance, dit le rapporteur du Tribunat, et le bon sens dit qu'il doit s'écouler un certain temps entre le congé et le moment où le bail prendra fin. Telle est certes l'intention des deux parties, parce que tel est leur intérêt : il faut que le locataire ait le temps de chercher une autre habitation et que le bailleur puisse trouver un autre locataire. C'est dans ce but que les usages veulent que le congé se donne trois mois ou six mois avant l'expiration du temps que les coutumes fixent pour la du

rée du bail.

Cela ne suffit pas; il y a dans certaines villes d'anciens usages concernant les époques auxquelles d'habitude on loue une maison. A Paris, ces époques sont les 1er janvier, avril, juillet et octobre. Ailleurs il n'y en a que

(1) Marcadé, t. VI, p. 475, no II de l'article 1737.