avertisse le bailleur que son intention n'est pas de faire un nouveau bail. Le propriétaire est plus souvent dans cette nécessité, car il n'a pas, comme le preneur, un moyen de prouver par les faits qu'il entend maintenir l'extinction du bail. S'il veut prévenir toute difficulté, il faut ou qu'il expulse le preneur, ou qu'il l'avertisse qu'il ne consentira pas à un nouveau bail. Cet avertissement que chacune des parties peut donner à l'autre pour empêcher la réconduction, s'appelle congé. Il ne faut pas confondre ce congé-avertissement avec le congé qui met fin au bail fait sans terme conventionnel ou légal. Le but diffère; dans le cas de l'article 1736, un congé est nécessaire pour mettre fin au bail sans écrit; le congé de l'article 1739 n'est pas nécessaire, c'est une mesure de prudence. Dans le cas de l'article 1736, le congé met fin au bail; dans le cas de l'article 1739, le bail a cessé; il s'agit de savoir s'il y aura une réconduction tacite; le but du congé est de la prévenir. Quant à la forme de l'avertissement, les deux congés sont identiques: il est vrai que l'article 1739 se sert du mot signifier, ce qui suppose un exploit d'huissier, tandis que l'article 1736 emploie l'expression plus générale, donner un congé. Mais on aurait tort d'en conclure que le congé de l'aru cle 1739 doit être donné par exploit; cela serait très-inconséquent, puisqu'un acte d'une moindre importance serait soumis à des formes solennelles, alors que l'acte plus important peut être fait verbalement ou par lettre.

Le mot signifier, dans l'article 1733, est synonyme de

donner (1).

délai dans

Les deux congés différent encore quant au lequel ils doivent être donnés. D'après l'article 1736, l'une des parties ne peut donner congé à l'autre qu'en ob servant les délais fixés par l'usage des lieux. Le conge de l'article 1739 n'est soumis à aucun délai; le bailleur peut le donner avant l'expiration du contrat, il peut aussi le donner après que le contrat est expiré; ce dernier parti est le moins prudent, parce que le preneur peut sou

(1) Duvergier, Du louage, t. I, p. 521, no 503.

tenir que la réconduction s'était opérée au moment où le congé lui a été signifié : pour prévenir ces difficultés, il importe de donner le congé le plus tôt possible (1).

340. Il se présente des difficultés particulières pour le bail des biens ruraux. Ce bail a toujours une durée fixe; et il cesse de plein droit à l'expiration du terme légal ou conventionnel. Les travaux de culture doivent se faire aux époques indiquées par la nature et les saisons. On suppose que le fermier a commencé à cultiver les terres avant la fin du bail; le propriétaire pourra-t-il encore lui donner congé avant l'expiration du bail? Il y a sur la question un arrêt de la cour d'Amiens qui nous laisse des doutes. De ce que la loi n'indique pas l'époque à laquelle le congé doit être signifié pour empêcher la réconduction de s'opérer, la cour conclut qu'il suffit qu'il l'ait été avant l'expiration du terme fixé par le bail pour sa durée, et avant que les terres aient été ensemencées pour la récolte à faire après la fin du bail; l'arrêt ajoute que les travaux faits par le fermier dans la dernière année de son bail pour disposer les terres à recevoir les semences n'opèrent point la tacite réconduction et ne font point obstacle à ce que le congé signifié par le propriétaire avant la semaille empêche un nouveau bail (2). La décision est très-juste au point de vue des circonstances de la cause; mais il faut se garder de faire des circonstances une règle. On en pourrait induire que le congé ne peut plus être donné après que le bail est expiré, ce qui serait une première erreur. On en pourrait encore induire que la signification du congé serait inopérante si elle avait lieu même avant la fin du bail, mais après l'ensemencement, ce qui serait une seconde erreur. Le fermier sait que son bail expire de plein droit; avant de faire des travaux de culture, il doit s'entendre avec le propriétaire sur la continuation du bail; il ne peut pas, en faisant les semailles, enlever au bailleur un droit que celui-ci tient de la convention et de la loi, à savoir d'empêcher la réconduction tacite.

(1) Colmet de Santerre, t. VII, p. 274, no 185 bis I.

(2) Amiens, 17 janvier 1822 (Dalloz, au mot Louage, no 837, 3o).

avertisse le bailleur que son intention n'est pas de faire un nouveau bail. Le propriétaire est plus souvent dans cette nécessité, car il n'a pas, comme le preneur, un moyen de prouver par les faits qu'il entend maintenir l'extinction du bail. S'il veut prévenir toute difficulté, il faut ou qu'il expulse le preneur, ou qu'il l'avertisse qu'il ne consentira pas à un nouveau bail. Cet avertissement que chacune des parties peut donner à l'autre pour empêcher la réconduction, s'appelle congé. Il ne faut pas confondre ce congé-avertissement avec le congé qui met fin au bail fait sans terme conventionnel ou légal. Le but diffère; dans le cas de l'article 1736, un congé est nécessaire pour mettre fin au bail sans écrit; le congé de l'article 1739 n'est pas nécessaire, c'est une mesure de prudence. Dans le cas de l'article 1736, le congé met fin au bail; dans le cas de l'article 1739, le bail a cessé; il s'agit de savoir s'il y aura une réconduction tacite; le but du congé est de la prévenir. Quant à la forme de l'avertissement, les deux congés sont identiques : il est vrai que l'article 1739 se sert du mot signifier, ce qui suppose un exploit d'huissier, tandis que l'article 1736 emploie l'expression plus générale, donner un congé. Mais on aurait tort d'en conclure que le congé de l'article 1739 doit être donné par exploit; cela serait très-inconséquent, puisqu'un acte d'une moindre importance serait soumis à des formes solennelles, alors que l'acte plus important peut être fait verbalement ou par lettre. Le mot signifier, dans l'article 1735, est synonyme de donner (1).

Les deux congés diffèrent encore quant au délai dans lequel ils doivent être donnés. D'après l'article 1736, l'une des parties ne peut donner congé à l'autre qu'en ob servant les délais fixés par l'usage des lieux. Le congé de l'article 1739 n'est soumis à aucun délai; le bailleur peut le donner avant l'expiration du contrat, il peut aussi le donner après que le contrat est expiré; ce dernier parti est le moins prudent, parce que le preneur peut sou

(1) Duvergier, Du louage, t. I, p. 521, no 503.

tenir que la réconduction s'était opérée au moment où le congé lui a été signifié pour prévenir ces difficultés, il importe de donner le congé le plus tôt possible (1).

340. Il se présente des difficultés particulières pour le bail des biens ruraux. Ce bail a toujours une durée fixe; et il cesse de plein droit à l'expiration du terme légal ou conventionnel. Les travaux de culture doivent se faire aux époques indiquées par la nature et les saisons. On suppose que le fermier a commencé à cultiver les terres avant la fin du bail; le propriétaire pourra-t-il encore lui donner congé avant l'expiration du bail? Il y a sur la question un arrêt de la cour d'Amiens qui nous laisse des doutes. De ce que la loi n'indique pas l'époque à laquelle le congé doit être signifié pour empêcher la réconduction de s'opérer, la cour conclut qu'il suffit qu'il l'ait été avant l'expiration du terme fixé par le bail pour sa durée, et avant que les terres aient été ensemencées pour la récolte à faire après la fin du bail; l'arrêt ajoute que les travaux faits par le fermier dans la dernière année de son bail pour disposer les terres à recevoir les semences n'opèrent point la tacite réconduction et ne font point obstacle à ce que le congé signifié par le propriétaire avant la semaille empêche un nouveau bail (2). La décision est très-juste au point de vue des circonstances de la cause; mais il faut se garder de faire des circonstances une règle. On en pourrait induire que le congé ne peut plus être donné après que le bail est expiré, ce qui serait une première erreur. On en pourrait encore induire que la signification du congé serait inopérante si elle avait lieu même avant la fin du bail, mais après l'ensemencement, ce qui serait une seconde erreur. Le fermier sait que son bail expire de plein droit; avant de faire des travaux de culture, il doit s'entendre avec le propriétaire sur la continuation du bail; il ne peut pas, en faisant les semailles, enlever au bailleur un droit que celui-ci tient de la convention et de la loi, à savoir d'empêcher la réconduction tacite.

(1) Colmet de Santerre, t. VII, p. 274, no 185 bis I.

(2) Amiens, 17 janvier 1822 (Dalloz, au mot Louage, no 837, 3o).

341. Régulièrement la signification d'un congé empêche la réconduction tacite, quoique, de fait, le preneur reste en possession pendant quelque temps après l'expiration du bail; peu importe que le congé ait été donné par le preneur ou par le bailleur. Il est vrai que l'article 1739 suppose que c'est le bailleur qui a signifié le congé, mais comme nous l'avons dit (n° 339), la loi prévoit ce qui se fait ordinairement; elle n'entend certes pas priver le preneur du droit qu'il a de déclarer que son intention est de quitter les lieux loués, à la fin du bail. S'il donne congé, ou si le bailleur le lui donne, il doit, en principe, quitter les lieux loués, le dernier jour de son bail; mais cette rigueur légale ne se concilie guère avec les exigences de la réalité; mille causes peuvent empêcher le preneur de quitter à un jour donné. Cela n'empêche pas, en général, le congé de produire son effet; nous dirons plus loin quelle est l'exception. Mais comme l'ancien preneur occupe les lieux sans droit, et qu'il empêche le propriétaire d'en jouir, il lui doit réparation de ce préjudice, par application du principe de l'article 1382. Quel est ce préjudice? Il se borne d'ordinaire à une privation de jouissance; par conséquent l'indemnité consistera à payer le prix de cette jouissance, non pas au pied du loyer de l'ancien bail, comme cela a été jugé, mais au pied de la valeur actuelle qu'a cette jouissance pour le propriétaire. Le preneur pourrait même être condamné à une indemnité plus forte si, par son occupation indue, il avait empêché le propriétaire de relouer la chose (1).

La cour de cassation a jugé, en sens contraire, pour ce qui concerne les conséquences de la possession indue conservée par le preneur. Dans l'espèce, la possession indue était bien caractérisée; le preneur d'une usine était tombé en faillite; les syndics continuèrent l'exploitation, après l'expiration du bail, malgré la résistance du bailleur. Quelle était, de ce chef, leur obligation? C'était de réparer le dommage causé. Il a été jugé qu'ils devaient tenir

(1) Jugement du tribunal de Bruxelles, 8 juillet 1867 (Pasicrisie, 1872, 3, 179), et 27 février 1872 (ibid., p. 180).