en vertu de l'article 1775, ce bail cesse de plein droit à l'expiration du temps pour lequel il est censé fait. Si le fermier reste et est laissé en possession, il se forme un nouveau bail, ayant aussi la durée légale de l'article 1774. Ce n'est pas une réconduction tacite, dans le langage du code, il ne prévoit pas ce cas; et l'hypothèse n'est pas celle de l'article 1776, lequel suppose un bail fait par écrit. En réalité, c'est une réconduction tacite, puisque le premier bail, quoique fait sans écrit, a cessé de plein droit à l'expiration du terme légal de l'article 1774; et le fermier restant en possession, il se forme un nouveau bail, qui a la même durée que le premier. C'est là la seule différence entre l'hypothèse de l'article 1776, celle d'un bail primitif fait par écrit, et l'hypothèse d'un bail sans écrit. Dans l'un et l'autre cas, il se forme un bail par le fait de la continuation de jouissance, donc une réconduction tacite (1). 350. Le bail fait pour trois, six ou neuf ans donne neu à une légère difficulté en ce qui concerne la réconduction tacite. Nous avons dit, plus haut (no 333), que la durée du bail est de neuf ans; si les parties n'usent pas du droit, que la convention leur donne, de faire cesser le bail à la fin de la première ou de la deuxième période, le bail ne cessera qu'à l'expiration de la neuvième année; c'est alors que se fera la réconduction tacite, dont la durée variera, comme nous venons de l'expliquer (n° 348 et 349), selon qu'il s'agit d'un bail à loyer ou d'un bail à ferme. Mais qu'arrivera-t-il si l'une des parties donne congé après la première ou la deuxième période? Le congé met fin au bail; si, malgré le congé, le preneur reste en possession, il se formera une réconduction tacite. On a prétendu que le nouveau bail était la continuation de l'ancien, le congé étant considéré comme non avenu par suite de la réconduction qui s'opère. Il a été jugé en sens contraire, et avec raison, que le congé fait cesser le premier bail; par conséquent, il ne peut plus être la loi des parties; si donc la jouissance du preneur continue, c'est un nou (1) Colmet de Santerre, t. VII, p. 330, no 226 vis. veau bail qui commence, et ce bail se formant sans écrit. par le fait de la possession, est nécessairement une réconduction tacite (1). L'hypothèse n'est pas prévue textuellement par la loi, elle rentre néanmoins dans les termes de l'article 1738. En effet, il s'agit d'un bail par écrit, puisqu'il est fait pour un terme fixe; ce bail expire en vertu de la convention, puisque la convention permet aux parties d'y mettre fin par un congé; donc on peut dire que le preneur reste et est laissé en possession à l'expiration d'un bail écrit, ce qui est le cas de l'article 1738. La durée du nouveau bail sera donc celle d'une réconduction tacite (no 348 et 349). ARTICLE 2. Du consentement des partion. 351. Toute convention peut être révoquée du consentement mutuel de ceux qui l'ont formée (art. 1134). Ce principe s'applique au bail, dont la résolution volontaire est possible pour l'avenir, à la différence de la vente qui. ayant transféré la propriété de la chose vendue, ne peut être résolue; il peut seulement y avoir une vente nouvelle. Le bail se parfait successivement; rien n'empêche donc les parties d'y mettre fin par leur volonté : il produira ses effets jusqu'au moment où intervient le concours de consentement des parties contractantes, et, à partir de ce moment, il cessera. Le consentement qui met fin au bail peut être tacite. C'est le droit commun, et la loi n'y déroge point. La volonté des parties peut s'exprimer par des faits aussi bien que par des paroles. Voici un cas qui s'est présenté devant la cour de Bruxelles. Le locataire d'un appartement le quitte, sans donner de ses nouvelles pendant plus de deux mois et sans payer les loyers échus avant et depuis l'abandon du quartier. Le propriétaire en disposa, en fai sant changer les serrures. Action du locataire, qui demande à étre remis en possession et réclame des dommages-intérêts pour son mobilier que le bailleur avait mis (1) Paris, 5 avril 1850 (Dalloz, 1850, 2, 157). dans un grenier. Cette demande fut rejetée en première instance, par le motif que le locataire avait, de fait, renoncé au bail et que le propriétaire avait fait ce que la prudence lui commandait. La décision aurait pu être formulée avec plus de précision, Appel. Le locataire dit que s'il n'a pas rempli ses engagements, ce fait autorisait le propriétaire à demander la résolution du bail en justice, mais qu'il n'avait pas le droit, de son autorité privée, de résoudre le contrat, La cour répond que le premier juge n'avait pas reconnu ce droit au propriétaire, qu'il s'était borné à déclarer qu'il y avait cessation contractuelle du louage, c'est-à-dire résolution par le consentement des parties contractantes: le preneur avait, de fait, abandonné l'appartement loué par mois pendant des mois entiers, sans payer ni offrir les termes échus; c'était manifester la volonté d'y renoncer; dès lors le bailleur avait pu, de son côté, consentir à la résolution (1). Le principe est certain, mais l'application est douteuse. Pouvait-on dire que le preneur renonçait au bail, alors qu'il avait laissé tout son mobilier dans les lieux loués? 352. Comment se fait la preuve du consentement donné par les parties contractantes? D'après le droit commun, puisque la loi n'y déroge pas. Mais quel est le droit commun en cette matière? La question n'est point sans difficulté. D'abord on demande s'il y a lieu d'appliquer à la résolution du bail ce que l'article 1715 dit de la formation du contrat? Ou la preuve testimoniale est-elle admise conformément aux règles générales qui régissent cette preuve? L'affirmative nous paraît certaine; l'article 1715 prohibe la preuve par témoins quand il s'agit d'un bail fait sans écrit, n'ayant encore reçu aucune exécution lorsqu'il est par l'une des parties; c'est une disposition tout à fait exceptionnelle, et, à ce titre, elle est de la plus rigoureuse interprétation. La loi a voulu prévenir les nombreuses contestations qui se seraient élevées sur les baux faits verbalement si la preuve testimoniale avait été admise: une fois que le bail est exécuté et que les parties y met nié (1) Bruxelles, 26 juin 1837 (Pasicrisie, 1837, 2, 162). veau bail qui commence, et ce bail se formant sans écrit. par le fait de la possession, est nécessairement une reconduction tacite (1). L'hypothèse n'est pas prévue textuellement par la loi, elle rentre néanmoins dans les termes de l'article 1738. En effet, il s'agit d'un bail par écrit. puisqu'il est fait pour un terme fixe; ce bail expire en vertu de la convention, puisque la convention permet aux parties d'y mettre fin par un congé; donc on peut dire que le preneur reste et est laissé en possession à l'expiration d'un bail écrit, ce qui est le cas de l'article 1738. La durée du nouveau bail sera donc celle d'une réconduction tacite (n°* 348 et 349). ARTICLE 2. Du consentement des parties. 351. Toute convention peut être révoquée du consen tement mutuel de ceux qui l'ont formée (art. 1134). Ce principe s'applique au bail, dont la résolution volontaire est possible pour l'avenir, à la différence de la vente qui, ayant transféré la propriété de la chose vendue, ne peut être résolue; il peut seulement y avoir une vente nouvelle. Le bail se parfait successivement; rien n'empêche donc les parties d'y mettre fin par leur volonté :il produira ses effets jusqu'au moment où intervient le concours de consentement des parties contractantes, et, à partir de ce moment, il cessera. C'est le droit commun, et la loi n'y déroge point. La vo Le consentement qui met fin au bail peut être tacite. lonté des parties peut s'exprimer par des faits aussi bien que par des paroles. Voici un cas qui s'est présenté de vant la cour de Bruxelles. Le locataire d'un appartement le quitte, sans donner de ses nouvelles pendant plus de deux mois et sans payer les lovers échus avant et depuis l'abandon du quartier. Le propriétaire en disposa. en fai sant changer les serrures. Action du locataire, qui demande à être remis en possession et réclame des don mages-intérêts pour son mobilier que le bailleur avait mis (1) Paris, 5 avril 1850 (Dalloz, 1850, 2, 157). dans un grenier. Cette demande fut rejetée en première instance, par le motif que le locataire avait, de fait, renoncé au bail et que le propriétaire avait fait ce que la prudence lui commandait. La décision aurait pu être formulée avec plus de précision, Appel, Le locataire dit que s'il n'a pas rempli ses engagements, ce fait autorisait le propriétaire à demander la résolution du bail en justice, mais qu'il n'avait pas le droit, de son autorité privée, de résoudre le contrat, La cour répond que le premier juge n'avait pas reconnu ce droit au propriétaire, qu'il s'était borné à déclarer qu'il y avait cessation contractuelle du louage, c'est-à-dire résolution par le consentement des parties contractantes : le preneur avait, de fait, abandonné l'appartement loué par mois pendant des mois entiers, sans payer ni offrir les termes échus; c'était manifester la volonté d'y renoncer; dès lors le bailleur avait pu, de son côté, consentir à la résolution (1). Le principe est certain, mais l'application est douteuse. Pouvait-on dire que le preneur renonçait au bail, alors qu'il avait laissé tout son mobilier dans les lieux loués? 352. Comment se fait la preuve du consentement donné par les parties contractantes? D'après le droit commun, puisque la loi n'y déroge pas. Mais quel est le droit commun en cette matière? La question n'est point sans difficulté. D'abord on demande s'il y a lieu d'appliquer à la résolution du bail ce que l'article 1715 dit de la formation du contrat? Ou la preuve testimoniale est-elle admise conformément aux règles générales qui régissent cette preuve? L'affirmative nous paraît certaine; l'article 1715 prohibe la preuve par témoins quand il s'agit d'un bail fait sans écrit, n'ayant encore reçu aucune exécution lorsqu'il est nié par l'une des parties; c'est une disposition tout à fait exceptionnelle, et, à ce titre, elle est de la plus rigoureuse interprétation. La loi a voulu prévenir les nombreuses contestations qui se seraient élevées sur les baux faits verbalement si la preuve testimoniale avait été admise: une fois que le bail est exécuté et que les parties y met (1) Bruxelles, 26 juin 1837 (Pąsicrisie, 1837, 2, 162). |