senti à contracter. Bail d'un magasin à une lingère, avec promesse de livrer à la locataire un emplacement sur le mur de la maison pour y faire inscrire l'enseigne de sa profession. Cette condition n'ayant pas été remplie, la locataire demanda la résiliation du bail, avec dommagesintérêts. Le premier juge se borna à accorder une diminution sur le prix du loyer. En appel, le bail fut résilié, par le motif que le propriétaire n'avait pas exécuté ses engagements; de plus, la cour le condamna à payer une somme de 1,000 francs pour le préjudice que la locataire avait éprouvé (1).

356. La cause la plus fréquente pour laquelle la résiliation du bail est demandée, c'est le défaut de payement du prix. Nous avons exposé les principes en traitant de l'obligation qui incombe au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus (art. 1728). L'application fait toujours naître des difficultés, et la jurisprudence n'a pas la rigueur qui est désirable dans la distribution de la justice. Il a été jugé que l'échéance d'un seul terme non payé ne suffit point pour autoriser la résolution. En droit, cela n'est pas exact; tout ce que l'on peut dire, c'est que le juge a la faculté d'accorder un délai; mais si, à l'expiration du délai, le prix n'est pas payé, la résiliation devra être prononcée. La cour ajoute que, dans l'ancienne jurisprudence, la résiliation ne pouvait avoir lieu que lorsqu'il y avait au moins deux termes échus (2). Ce que faisaient les parlements ne peut pas être invoqué comme autorité, car ils s'étaient arrogé le pouvoir de modifier les contrats; nos tribunaux n'ont plus ce pouvoir, ils sont établis pour assurer les droits des créanciers, et non pour les altérer. La faculté d'accorder des délais au débiteur est la seule mesure d'humanité que la loi permette au juge.

Jusqu'à quel moment le preneur peut-il payer? Nous avons examiné la question de principe, au titre des Obligations. La jurisprudence est assez confuse. Il a été jugé que la résiliation doit être prononcée, quoique, depuis la

(1) Paris, 23 avril 1841 (Dalloz, au mot Louage, no 548. 1o), (2) Bourges, 8 juin 1812 (Dalloz, au mot Louage, no 332).

demande, le locataire ait offert et que le bailleur ait accepté les loyers échus, dont le non-payement avait motive l'action en résolution (1). Cela suppose que la demande donne au bailleur un droit à la résolution, ce qui n'est pas exact, car le tribunal peut ne pas prononcer la résolution en accordant un délai au débiteur; à plus forte rai son ne doit-il pas résilier le bail si, lors du jugement, le preneur a payé. La cour aura confondu la condition ré solutoire expresse avec la condition résolutoire tacite. Si le bail porte que la sommation suffit pour résoudre le bail, il va sans dire que toute offre postérieure est tarve. Nens reviendrons sur ce point en traitant du pacte commissoire.

337. Le bail est-il résolu quand le preneur tombe en Site ou en déconfiture? Il y a quelque incertitude sur ce point dans la doctrine et la jurisprudence. L'article 1188 porte que le debiteur est déchu du bénéfice du terme lors

a far faillite. Cette disposition s'applique-t-elle aux termes stipules pour le payement des loyers et fermages? Cela est douteux; mais, à notre avis, le doute a été rési par Tarticle 2102, qui permet au bailleur d'exiger le pavement des lovers à échoir quand les biens du preneur scat susis et distribués entre ses créanciers, et autorise EI-ATRiccer la maison ou la ferme à leur profit (3). Nous tenendrons sur la question, au titre des Hypothèques, Tu est le stece de la difficulté.

338 Leballeur doit-il mettre le preneur en demeure be ses engagements avant d'agir en résolution du Nous arons, examiné la question de principe, au moms jes Mujeros. La jurisprudence a consacré l'affirI meant pas le principe, nous rejetons aussi Jacketed que esccars en font au bail. Dans une espèce tour de Douai, le bailleur s'était obligé à SISTER THE ACUTE 34 printemps de l'année 1842; il ne Sect; neanmoins la cour refusa de

qut i au XV Dna, an mot Louage, no 334, 1°), et 4 mai

* Prsense, 1920, p. 144).

prononcer la résiliation du bail, parce que le bailleur n'avait pas été mis en demeure. L'arrêt ne donne aucun motif; il affirme que la mise en demeure est nécessaire et que le preneur avait négligé de constituer le bailleur en demeure en le sommant de construire l'écurie (1). L'article 1184 ne dit pas un mot de cette condition; la cour fait donc la loi. Le seul article qui exige que le débiteur soit en demeure est l'article 1146, qui traite des dommages et intérêts. Nous croyons avoir prouvé que cette disposition même est trop absolue en ce qui concerne les demandes de dommages-intérêts; en tout cas, l'article 1146 ne peut recevoir d'application à l'action en résolution.

359. La seule condition qui résulte des principes généraux de droit est que le bailleur doit se présenter chez le débiteur pour toucher les loyers qui lui sont dus, à moins que le bail ne porte que le preneur doit payer au domicile du créancier. Nous citerons une application que la cour de Gand a faite du principe. La cour dit d'abord que le fermage étant quérable, le bailleur devait se présenter chez le fermier et de bonne foi, de manière que le débiteur pût se libérer. Or, la seule démarche qu'il eût faite était une sommation avec citation. L'usage n'est pas de demander le payement d'une dette par exploit d'huissier; dans l'espèce, la sommation fut faite, paraît-il, pendant l'absence du fermier. La femme à laquelle l'exploit fut remis répondit qu'elle payerait le lendemain; effectivement, dès le lendemain, le fermier alla offrir les fermages au bailleur, ce qu'à la rigueur il n'était pas même tenu de faire; ces offres furent réitérées par exploit et au bureau de conciliation, avec celle des frais de la sommation La cour conclut de tous ces faits qu'il n'y avait pas inexécution du bail devant entraîner la résiliation du contrat; elle ajoute, à la fin de l'arrêt, qu'il paraît assez probable que c'est sur la parole donnée au fermier de recevoir le fermage comme la première année, que le payement n'en avait pas été fait plus tôt (2).

(1) Douai, 14 juillet 1843 (Dalloz, au mot Louage, no 553), Comparez Liége, 20 mars 1869 (Pasicrisie, 1869, 2, 246).

(2) Gand, 4 juin 1833 (Pasicrisie, 1833, 2, 169).

conçu dans les termes les plus généraux, et même de l'article 1741. Les dispositions qui au titre du Louage ne font qu'appliquer les I régissent les contrats synallagmatiques quar manque à ses engagements; et, en appliqua cipes, la loi n'entend certes pas y déroger.

Un arrêt de la cour de cassation, rendu a Lasagni, formule le principe en ces termes : neur d'un héritage rural n'exécute pas les cla et qu'il en résulte du dommage pour le bail peut, suivant les circonstances, faire résilier va sans dire que le même principe s'appliq loyer. La cour exige que l'inexécution des ait causé un dommage à la partie qui deman tion; sans intérêt, il n'y a pas d'action, et l'a dée sur l'intérêt que le demandeur a à l'e engagements. La cour ajoute que la résolut demandée suivant les circonstances. Nous dir que le juge a, en cette matière, un pouvoir d'. très-étendu. Il est difficile de préciser un po: presque discrétionnaire. L'arrêt que nous and state, en fait, que le preneur n'avait pas exécut du bail, et qu'en outre il ne pouvait plus prés garantie pour leur exécution à l'avenir; qu'il sulté déjà des dommages pour le bailleur, et demeurait exposé à en éprouver encore d'au toute la durée du contrat. Puis, la cour concl ces circonstances, en déclarant le bail résilié, qué avait fait une juste application de la loi les circonstances de l'espèce que la cour de c state; il n'en faudrait pas conclure que le dro tion est renfermé dans ces limites. Les déta quels nous allons entrer expliqueront ce que l'arrêt paraissent avoir de trop restrictif.

355. Toute inexécution d'un engagement à résiliation quand cet engagement peut êt comme une condition sous laquelle l'autre p

(1) Reiet. 21 juin 1820 (Dalloz. au mot Louage, no 546).