tre XIII, touchant les avantages de la possession) (1). 551 2° (2). 551 3o (3). (1) Op. conf. de DELVINCOURT, qui est combattu dans les termes suivants par HENNEQUIN, p. 232-233: « DELVINCOURT, après un lumineux exposé de la question, se décide pour l'opinion contraire à celle que nous soutenons ici: «Le possesseur de mau« vaise foi, dit-il, a contracté l'obligation non-seulement de ren«dre la chose, mais encore d'indemniser le propriétaire de tous « les dommages que peut lui causer le retard apporté dans la restitution.» (Cours du code civil, t. II, p. 10 et 11, aux notes; édit. de 1834.) . Cette obligation, que nous ne contestons pas, reste sans application à un fait postérieur à l'ouverture de la succession. L'hérilier ne trouve pas dans la succession l'obligation de restituer des fruits qui ne se perçoivent qu'à compter de la mort de l'ancien possesseur; l'héritier est un nouveau possesseur. Chaque fait nouveau de perception que tolère le propriétaire, doit être jugé d'après la bonne ou la mauvaise foi dont cet acte est accompagné. Le possesseur, qui n'a pas trouvé dans l'hérédité le devoir de restituer un fruit qui n'était pas encore perçu, et qui reçoit non pas de sa qualité d'héritier, non pas même de son titre de possesseur, mais du fait de sa bonne ou mauvaise conscience, le droit de conserver les fruits qu'il a recueillis, ou l'obligation d'en rendre compte, ne succède à personne en cette partic. Il ne tient son droit ou son obligation que de lui-même. >> TAULIER, p. 263, partage l'opinion de HENNEQUIN. (2) Le possesseur de mauvaise foi restitue non-seulement les fruits qu'il a perçus, mais encore ceux qu'il aurait dû percevoir. CHAVOT, no 498, dit à ce sujet : « Le possesseur, dont la possession est infectée de mauvaise foi dès l'origine, doit nonseulement les fruits qu'il a perçus (art. 549), mais encore ceux qu'il aurait dû percevoir. Pour apprécier l'étendue de l'obligation du possesseur dans cette dernière circonstance, on ne doit pas considérer sa diligence personnelle, mais bien celle d'un père de famille honnête et soigneux, car sa négligence ne doit pas nuire aux intérêts du propriétaire, elle ne doit pas l'empêcher d'acquérir ce qu'il aurait acquis, s'il eût été en possession. On ne doit pas même s'arrêter devant l'impossibilité personnelle qui se serait opposée à l'acquisition des fruits de la part du possesseur, si le propriétaire, jouissant de la possession de sa chose, eût pu les acquérir; il serait injuste de faire supporter au propriétaire les conséquences de la conduite frauduleuse du possesseur. (Loi 62, § 1er, de rer. vind.) Réciproquement, les obstacles à l'acquisition de la part du propriétaire, s'il eût été en possession, ne sont pas une raison pour dispenser le possesseur de mauvaise foi de rendre les fruits qu'il aurait perçus (loi cùm hæreditas, de petit.hæred.); n'ayant aucun droit en la chose, il doit rendre tout ce qu'il a perçu à son occasion. Ces deux dernières décisions ressortent évidemment des lois citées; aussi CUJAS (lib.XXI, Pauli ad edictum, loi31 de rei vind.) en fait-il l'application à l'espèce qui nous occupe, et elles sont trop conformes à l'équité de notre droit pour n'y être pas admises. « A partir de l'époque où les vices de son titre lui sont connus, le possesseur, dont la possession était de bonne foi dans le principe, cesse d'être de bonne foi. Aussi, à partir de la même époque, il est assimilé en tout à celui qui, dès l'origine, était de mauvaise foi; nous le soumettrons donc aux mêmes restitutions. » Op. conf. de DURANTON, no 360 ; de DELVINCOURT, t. III in-8°, p. 125; de HENNEQUIN, p. 235, où il dit : « Instruit du droit d'autrui, la vigilance, l'ordre, l'économie sont devenus les règles nécessaires, absolues, d'une administration dont il devra rendre compte. Il répondra donc de ce qu'il a reçu et de ce qu'il a dû recevoir. » TAULIER ajoute : « La loi dit les produits, c'est-à-dire nonseulement les fruits produits et perçus, mais encore ceux que la chose aurait pu produire. - (3) En droit romain on restituait les fruits non consommés.— Abandon de ce principe. — DURANTON, no 361, dit ici : « Suivant la loi 22, C. de rei vind., le possesseur de bonne foi ne restituait pas, il est vrai, les fruits qu'il avait perçus et consommés au moment où il était constitué en mauvaise foi, mais il restituait ceux qui n'étaient pas alors consommés, c'est-à-dire ceux qui étaient encore dans le champ ou dans les granges ou celliers; en sorte 551 4° (4). 551 5° (5). que ce n'était pas la seule perception qui l'en rendait propriétaire ; il fallait de plus la consommation de ces mêmes fruits, à la différence de l'usufruitier qui faisait comme aujourd'hui les fruits sicns par la perception seule. << Mais, comme nous l'attestent MORNAC, DUMOULin, LeGRAND et ROUSSEAU DE LACOMBE, la jurisprudence française n'a jamais admis cette distinction. Le code l'a également proscrite, en disposant simplement que le possesseur fait les fruits siens quand il possède de bonne foi. Les fruits séparés de la terre n'en font plus partie, ils n'en sont même plus un accessoire ; ils forment une propriété distincte. » Op. conf. de HENNEQUIN, p. 223; de CHAVOT, t. II, no 469, où il cite Vinnius, Sel. quæst., lib. Ier, cap. XXVI. (4) La prescription de cinq ans, établie par l'article 2277, n'est point applicable aux restitutions de fruits. CHAVOT, t. II, no 500, dit ici : « La prescription de cinq ans, établie par l'art. 2277, n'est pas applicable aux restitutions de fruits. En effet, le propriétaire qui réclame une restitution de fruits contre un possesseur de mauvaise foi n'apporte pas, à l'appui de sa réclamation, une convention entre lui et le possesseur l'autorisant à réclamer annuellement les fruits échus; car il ne s'agit ni d'arrérages de rentes, ni d'intérêts de sommes prêtées, ni de payement de sommes stipulées payables par années ou à des termes périodiques plus courts, mais de la restitution à faire au véritable propriétaire des fruits perçus par celui qui a été reconnu n'y avoir aucun droit. (Cass., 13 décembre 1830, J. du P., t. Ier de 1831, p. 576) Il n'y a donc licu qu'à la prescription de trente ans qui, dans l'espèce, ne doit pas partir d'une seule et même époque fixe, mais du moment où chaque fait de perception a eu lieu. Il est inutile d'observer de nouveau que lorsque la propriété est prescrite, il ne peut plus être question de rechercher quelle prescription est applicable aux restitutions de fruits, de quelle époque cette prescription doit partir, puisqu'alors les fruits suivent le sort du principal. » Op. conf. de DURANTON, no 363. - Dans ce sens arrêt de Liége, 17 juillet 1834, J. de B., 1836, 2, 96. « Au contraire, DELVINCOURT avait dit, t. III in-8°, p. 120 : « Je pense, au reste, par argument de l'art. 2277, qu'il ne peut jamais être demandé que cinq années de fruits.» (3) Comment se fait la restitution ?— De la liquidation.-Devant qui? - DURANTON, no 364, dit à ce sujet : « La restitution doit se faire, autant que possible, en nature pour la dernière année; et pour les précédentes, suivant les mercuriales du marché le plus voisin ou, à défaut de mercuriales, à dire d'experts; si la restitution en nature pour la dernière année est impossible, elle se fait comme pour les années précédentes. (Art. 129, code de procéd.) » Op. conf. de CHAVOT, no 501; HENNEQUIN, p. 236: titre. « La même décision s'applique au possesscur qui, d'abord de bonne foi, a dans le cours de sa possession, connu les vices de son titre. DURANTON, no 582, au titre de l'absence, résout la question dans le même sens à l'égard de l'héritier putatif qui s'est mis en possession de l'hérédité d'un absent. ROLLAND DE VILLARGUES, vo Fruits, dit ici : « La valeur des fruits payables en nature ne doit pas être portée à la plus value survenue depuis le terme convenu ou depuis la mise en demeure, même contre le débiteur de mauvaise foi. «La dernière année de fruits et celle courue pendant la litispendance se liquident suivant le prix commun, et non pas d'après la plus value, lorsqu'il est impossible au débiteur de payer en nature. Mais cette impossibilité doit être réelle et absolue; elle ne peut être un prétexte pour enrichir un débiteur de mauvaise foi, au préjudice de son créancier. « Quoique le débiteur ne possède point de fruits, s'il est possible de s'en procurer moyennant un prix beaucoup plus cher que le prix commun au moment de la demande, le débiteur ne doit pas être écouté, lorsqu'il offre le prix en argent, suivant le prix commun des quatre saisons antérieures à la demande, sous prétexte de la rareté des fruits ou de l'impossibilité d'en donner, comme n'en ayant point. « Si donc, il s'agit de blé que le prix commun des quatre saisons, 551 0° (1). 552. Quoique l'usufruitier soit étranger à la propriété du fonds, la loi (605) mettant à sa charge les réparations d'entretien, nous croyons qu'on doit aussi les mettre à celle du possesseur qui n'est pas propriétaire, et dire que, lors de son éviction, il ne peut avoir aucune répétition à former à raison de celles qu'il aurait fait exécuter dans l'héritage (2). A l'égard des réparations que le possesseur aurait, au détriment du fonds, négligé d'y procurer, il faut faire une distinction entre le possesseur de bonne foi et celui de mauvaise foi, et dire que le premier ne lors de la demande, ait été de 10 fr. le quintal, et que depuis et au temps du jugement ordonnant le payement en nature, le prix marchand soit du double, le débiteur ne peut être admis, sous le prétexte de ne pouvoir donner ce qu'il n'a pas, à se libérer à raison de 10 fr.; autrement il ferait perdre moitié au créancier. D'ailleurs il doit du blé en nature pour la dernière année. Il faut donc, s'il refuse d'en donner pour indemniser le créancier, revenir à l'estimation de la plus value pour que le créancier puisse en acheter lui-même, ou l'autoriser à en acheter aux dépens du débiteur. « Les dispositions sur la restitution des fruits en nature pour la dernière année et pour les années précédentes, sont applicables lorsqu'il s'agit des années d'arrérages de redevances ou rentes en grains et autres denrées. << Le prix commun se prend à raison de ce que le débiteur n'est pas tenu de donner de la meilleure espèce et ne peut l'offrir de la plus mauvaise, et il se détermine en prenant le prix commun de chaque saison. Si donc au printemps le blé le meilleur vaut 10 fr. le moyen 9 fr., et l'inférieur 8 fr., on réunit ces trois sommes dont le tiers forme le prix moyen de la saison; dans le cas de blés de quatre qualités, on réunit le prix des quatre, et le quart forme le prix commun. On opère de même sur les quatre saisons, réunissant les quatre prix moyens de chacune dont le quart forme le prix moyen de l'année. « La quotité et la valeur des prix fixées, le débiteur en rend compte suivant la forme des comptes rendus à l'amiable ou en justice. » peut être recherché à ce sujet, parce qu'ayant entendu négliger sa propre chose, on ne saurait le trouver en faute vis-à-vis de personne: Tunc enim, quia quasi rem suam neglexit, nulli querelæ subjectus est (L. 51, § 1, ff., lib. V, tit. III); mais il ne peut en être de même à l'égard du possesseur de mauvaise foi, qui, se trouvant coupable de la double faute d'avoir retenu sciemment la chose d'autrui, et d'en avoir négligé l'entretien au préjudice du maître, doit être incontestablement passible d'une action en dommages et intérêts envers le propriétaire à ce sujet. 552 2° (3). (2) Op. conf. de DURANTON, no 360. V. ci-dessus no 551 20 à la fin. DELVINCOURT, t. III, in-8°, p. 118, dit aussi : « Dans le droit romain, quant aux dépenses usufructuaires, elles étaient censées charge des fruits, que le possesseur de bonne foi faisait siens; elles étaient donc à sa charge; il en serait de même chez nous. » (5) Des charges des fruits. Impenses failes in rem ipsam. Nous avons vu précédemment que le propriétaire qui rentre dans la possession de la chose qui lui appartient acquiert par cela même les fruits pendants, quoique semés ou soignés par le possesseur; mais que par équité la loi (548) l'oblige à rembourser les frais de labours et de semences. « Nous sommes toujours ici dans les mêmes circonstances; nous devons rechercher les causes qui diminuent l'obligation du possesseur de bonne ou de mauvaise foi, les faits qui peuvent obliger le propriétaire envers le possesseur, enfin les prestations qu'il peut lui devoir. La nature des impenses ne sera néanmoins plus la même que celle traitée aux nos 454, 455; dans ces numéros, nous n'avons considéré que les impenses qui auraient pour objet la production ou la conservation des fruits. (Voy. aussi sur ce sujet, lib. XX, Pauli ad edictum, L. 38 de petit. hæred. ) Ici, nous considérons les impenses faites seulement in rem ipsam, celles qui ont eu pour objet spécial la conservation ou l'amélioration ou l'embellissement de la chose. Nous ne devons pas cependant nous occuper des impenses qui sont une charge ordinaire des fruits, le possesseur de bonne foi et le possesseur de mauvaise foi ne pour DELEURIE, nos 3886 et 3887, dit ici : « Il n'est dû que l'esti-raient en effet, le premier, les répéter, et le second, en être frusmation de cette valeur, sans intérêt de celle des fruits de chaque année, la valeur de ces fruits tenant lieu d'un capital. tré. La différence de leurs droits, dans cette circonstance, vient de la différence de leurs obligations; le premier ne doit restituer << A moins qu'il n'ait été formé demande de cet intérêt : auquel que la chose, mais en gardant tous les fruits, il doit supporter les cas il est dû depuis cette demande. » Jurisprudence.-Le demandeur en revendication qui a obtenu, en degré d'appel, un arrêt infirmatif qui condamne son adversaire à la restitution des biens revendiqués, avec les fruits perçus, ne peut porter directement sa demande en liquidation des fruits adjugés devant le juge supérieur qui a accueilli la revendication. a Le juge supérieur doit, en ce cas, désigner le tribunal de première instance qui aura à connaître de la demande en liquidation des fruits perçus. (Br. 28 fév. 1828. J. de B., 1828, 1, 188.) « Les juges saisis d'une demande en restitution de fruits ne peuvent en régler arbitrairement le montant sans qu'il y ait eu préalablement un compte rendu dans les formes prescrites par le code de procédure. (Paris, 25 juin 1832. J. de B., 1832, 2, 151.) - (( Lorsqu'un individu qui exploite lui-même ses propriétés a obtenu un jugement qui condamne son adversaire au délaissement d'un bien et aux dommages-intérêts, pour indue possession, il y a lieu d'évaluer ces dommages-intérêts au taux des fermages ordinaires en raison du bénéfice qu'un fermier tire de sa propre exploitation. -« Quelle est, en cette matière, une base juste et équitable d'évaluation à adopter par le juge pour tirer les parties du procès et leur éviter des frais plus considérables? ( Liége, 5 janvier 1832. -J. du XIXe siècle, 1832, 3, 307.) charges qui y sont attachées; le second, en restituant la chose avec tous les fruits, doit être indemnisé des mêmes charges ou les compenser avec ces mêmes fruits. On met à la charge des fruits, les réparations d'entretien (art. 605), les contributions, les corvées, les réquisitions en denrées, les frais de gardes des bois et forêts et autres immeubles, et autres choses semblables. De même que le possesseur de bonne foi ne serait pas fondé à se faire indemniser des frais de nourriture du cheptel attaché à la propriété qu'il possède, parce qu'il a joui de son croît, de son travail et de ses profits, fruits qui, quoique d'une nature différente, remplacent cependant ceux consommés, par la même raison le possesseur de mauvaise foi ne saurait les faire entrer en compensation ; car les fruits que le cheptel a consommés ont dû être remplacés par les bénéfices ou autres avantages qu'il procure ordinairement. Entrons dans l'objet spécial que nous nous sommes proposć au commencement de ce numéro. Les impenses faites in rem ipsam, non classées parmi les charges des fruits, ne sont pas toutes au même rang, elles obtiennent plus ou moins de faveur devant la loi suivant leur degré d'utilité, et même suivant la position du possesseur qui les a faites. » (CHAVOT, no 502.) Ci-après nos 559 et suivants, nous verrons les principes du droit relatifs aux impenses. D Jurisprudence. «Au cas où les améliorations ont été faites à un immeuble par un tiers possesseur de mauvaise foi, qui, par (1) Le possesseur de mauvaise foi doit continuer l'adminis-suite de la revendication et de l'option exercée par le véritable tration. « Une règle imposée à la mauvaise foi originaire ou survenue, dit HENNEQUIN, p. 236, c'est de continuer l'administration comme negotiorum gestor, jusqu'au moment de la remise entre les mains du propriétaire. » propriétaire, se trouve tenu de restituer à ce dernier l'immeuble accru et amélioré, et les fruits ou revenus qu'il a produits pendant l'indue possession, le propriétaire est tenu de rembourser au tiers possesseur, non-seulement la valeur des matériaux employés en 553. Que faut-il décider en ce qui touche aux impôts fonciers? et comment les possesseurs, soit de bonne, soit de mauvaise foi doivent-ils les supporter, ou peuvent-ils avoir, lors de leur éviction, quelque répétition à faire à ce sujet? Remarquons d'abord que l'impôt foncier affecte la jouissance ou la possession de l'héritage, sans néanmoins porter immédiatement sur les fruits du fonds. de manière à en opérer la confiscation d'une partie en nature, puisque le fonds resté en jachère en supporte sa part comme celui qui est couvert de moissons. C'est donc une rente pécuniaire passivement assise sur la jouissance du possesseur, au profit du trésor public. porte sur la jouissance ou la possession, même dans les temps où l'on ne récolte rien sur le fonds. : Si le possesseur de mauvaise foi a supporté les impôts affectés sur l'héritage par lui possédé, c'est par une conséquence de son propre fait qu'il a été porté sur les rôles il faut donc qu'il en supporte les suites sans se plaindre; et c'est bien vainement qu'il allègue. avoir supporté pendant plusieurs années les charges publiques assises sur une forêt dont il n'a pas perçu la coupe, puisqu'il n'en est pas moins constant qu'il était en possession, et que c'est immédiatement sur ceite possession que porte la dette de l'impôt foncier; qu'enfin, s'il n'a pas perçu le produit de la coupe de la forêt par lui possédée, il n'en résulte autre chose à son avantage, sinon qu'il ne doit pas en rendre la va SECTION III. DE L'ÉDIFICATION. Signification et étendue du mot édification. Conséquen Lorsqu'il s'agit d'un possesseur de bonne foi, comme il fait les fruits siens, et qu'il a tous les avan-leur. tages du maître, il est évident que, par réciprocité, il doit supporter tous les impôts fonciers comme toutes les charges locales réparties sur le sol pour quelque cause que ce soit, sans qu'il y ait, lors de son éviction, aucun compte à faire à ce sujet, puisque tous les fruits lui restent; mais, comme l'impôt foncier est vis-à-vis du trésor un fruit civil échéant jour par 555. jour (586), il faut dire aussi que dès le jour de son éviction ce possesseur n'en doit plus rien supporter à l'avenir, même pour le restant de l'année courante (1). 554. Mais à l'égard du possesseur de mauvaise, 555 2o. Ce n'est pas dans tous les cas que le propriétaire foi, qui doit la restitution des fruits, la charge des impôts qu'il a payés ne devrait-elle pas être prise en considération dans la prisée des restitutions qui pèsent sur lui? Ne devrait-on pas diminuer, sur le montant 557. des revenus qu'on lui répète, le montant des contributions qui ont été par lui payées durant sa jouissance? 556. ces du principe que la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous. du sol est propriétaire de la superficie. On ne peut anticiper sur l'espace aérien appartenant au voisin ; ou pénétrer sous le sol qui lui appartient. Toutes constructions, impenses, ou additions matérielles sur un terrain ou dans l'intérieur, sont présumées faites par le propriétaire. 557 20. 557 50. 558. Cette présomption cède à la preuve contraire. La présomption ne s'applique pas à des construc tions mobiles. Pour soutenir que cette déduction doit être faite sur le montant de la répétition exercée contre le possesseur de mauvaise foi, on peut dire que ce n'est là que l'application de la règle Fructus eos esse constat, qui deductâ impensâ supererunt (2); qu'il serait injuste d'en agir autrement, surtout à l'égard des fonds, comme sont les forêts, par exemple, dont on ne perçoit les fruits que de loin en loin, et dont on ferait 558 20. Le propriétaire des matériaux n'aurait pas non supporter l'impôt foncier au possesseur évincé, sans lui accorder aucune remise en compensation d'une charge qu'il aurait supportée pendant un plus ou moins grand nombre d'années (5). Nonobstant ces raisonnements, nous croyons qu'on doit adopter la négative sur cette question, et dire qu'il ne doit être du au possesseur de mauvaise foi aucune remise sur la valeur des fruits qui sont à restituer de sa part, en fondant cette remise sur le montant des impôts qu'il a payés durant son indue jouis sance. Du cas où le propriétaire du fonds a fait les constructions avec les matériaux d'autrui. Il doit les payer. Privilége. plus le droit de les enlever, quand même le propriétaire du fonds les aurait employés sciemment, ni quand ce serait un tiers qui l'aurait fail. 558 30. Le propriétaire du sol, pour se libérer, pour rait-il abandonner les arbres ou les matériaux ? 558 4°. Quid si le propriétaire ne pouvait les payer? Et d'abord, la règle Fructus non sunt nisi deductis 558 6o. Les objets qui ne sont qu'annexés à la construc impensis n'est point applicable à sa cause, parce qu'elle ne s'entend, comme le porte l'article 548 du code, que des frais de labour et des travaux de semence, immédiatement applicables à la production des fruits, et non pas de la charge de l'impôt, qui améliorations et le prix de main-d'œuvre, mais encore, et de plus, les intérêts des avances employées à ces améliorations du jour où elles ont été faites. tion peuvent être enlevés par leur propriétaire, lorsqu'ils ont été employés par le constructeur, sachant qu'ils appartenaient à autrui. Secùs si c'est le propriétaire lui-même qui attache les objets à la chose. dans son état primitif, et de l'excédant qui a été le résultat des « Mais la restitution de ces intérêts doit avoir lieu de manière cependant à laisser intacte et entière la restitution des fruits pro-là la contribution foncière est due par les fruits de l'année couduits par l'immeuble dans son état primitif; elle doit consister seulement dans la restitution des fruits produits en excédant par suite des améliorations. « En conséquence, les juges ne peuvent ordonner la compensation de ces intérêts avec les fruits produits par l'immeuble, alors qu'il a été fait une seule masse de ceux produits par l'immeuble rante, et non par les fruits de l'année antérieure. (Cass., 18 août· 1813.) (2) Loi 7 in princip., ff. soluto matrimonio, lib. XXIV, tit. III. (3) Jugé par la cour de Liége, le 17 juillet 1834. (J. de B. 1836, 2, 96), que le possesseur de mauvaise foi, restituant les fruits, a droit au remboursement de la contribution foncière, 559. Du cas où les constructions ont été faites par un simple possesseur. Edificium solo cedit. Distinctions.Trois tenir les ouvrages ou de les faire enlever même pendant la jouissance du fermier ou de l'usufruitier ? 559 2o. L'appréciation et la qualification de ces diverses 568. Pour fixer la valeur des matériaux et de la mainimpenses sont relatives. 559 3°. Quid si le constructeur, simple possesseur, avait employé les matériaux d'autrui? 560. Il est tenu compte au possesseur, même de mauvaise foi, des impenses nécessaires. d'œuvre, les mémoires du possesseur de bonne foi ne servent que de renseignement. 569. Le possesseur a le droit d'action et de rétention. Le possesseur de bonne foi doit-il compte de ses détériorations? Non, en droit romain. 561. Des dépenses utiles. Texte de l'art. 555. De quelles 570. créations s'occupe-t-il? 562. Le premier alinéa de l'art. 555 s'entend du possesseur de mauvaise foi. 563. I importe peu au propriétaire que le possesseur de mauvaise foi ait construit avec les matériaux d'autrui. Texte du droit romain. 571. Il en est tenu, en droit français, quand il en a profité. 572. Aujourd'hui le possesseur de bonne foi a droit aux impenses, sans compensation à subir pour les fruits perçus. Secùs en droit romain. 573. Il n'a droit à aucune indemnité pour les impenses voluptuaires. 564. Justice du principe posé dans le second alinéa de l'ar- Les créanciers hypothécaires n'ont pas, à l'égard du tiers acquéreur, le même droit que le propriétaire. Ils doivent la plus value. 565. Le premier paragraphe du dernier alinéa de l'art. 555 s'entend du possesseur de mauvaise foi, et s'applique 75. Le vendeur de mauvaise foi doit à l'acquéreur évincé les à toutes les impenses. On ne lui doit les impenses que quand on conserve les constructions. Critique 576. de la loi. Il démolit en pure perte. 566. Sa condition pire encore dans le droit romain. dépenses même voluptuaires. Comparaison résumée de la position du possesseur de bonne foi et de celle du possesseur de mauvaise foi, sous le rapport de leur action en indemnité pour impenses ou constructions. sesseur de bonne foi. La bonne foi ne doit pas avoir 576 20. Qu'arriverait-il si l'édifice était détruit ou renété reconnue judiciairement. 567 20. L'indemnité due au possesseur de bonne foi ne peut être réclamée par l'usufruitier. 567 30. Mais l'usufruitier peut enlever sinon ses plantations ou autres améliorations analogues, du moins ses constructions, si le propriétaire ne veut lui en payer le prix, jusqu'à concurrence de la plus value du fonds. Arrêts qui ont jugé le contraire. versé? Le possesseur pourrait-il réclamer ses matériaux? 576 5o. Quid dans le cas où, le fonds étant possédé par un tiers, c'est un autre tiers qui a fait des plantations ou constructions sur ce fonds? 555. Nous entendons ici par le mot édification toutes 567 4o. Ces principes s'appliquent aux constructions espèces d'ouvrages, constructions, bâtiments, érecfaites par le fermier, et il a de plus que l'usufrui-mélioration faits sur un fonds (1). tions de clôtures, plantations, et autres travaux d'atier droit à une indemnité pour les plantations et autres améliorations faites de l'assentiment formel ou présumé du propriétaire. 567 5o. Quid si le propriétaire du fonds ne peut payer la plus value? 567 6o. Le propriétaire du fonds aurait-il l'option de re La propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous (352), sans préjudice des droits qu'un tiers pourrait avoir acquis, par prescription ou autrement, soit d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, soit de toute autre partie d'un édifice (553) (2). Il résulte de là, 1° que le propriétaire du sol peut trement, la propriété d'un souterrain sous le sol d'autrui, ou de toute autre partie du sol ou du bâtiment (art. 553). Quant à cette prescription du souterrain, il semble, au premier aperçu, qu'elle ne saurait s'opérer, puisque la possession ne sau rait guère être publique, et que la possession clandestine ne peut fonder aucune prescription (art. 2229). Mais la réponse est facile, (1) CHAVOT, no 529, dit à ce sujet : « Les matériaux assemblés pour construire un édifice sont meubles (art. 532) et ils restent meubles jusqu'à ce qu'ils aient été employés par l'ouvrier dans la construction. Mais alors, et dès l'instant de leur union, les matériaux ne font plus qu'un seul et même corps avec la construction, ils appartiennent au même propriétaire, soit que la matière soit à d'autres que le constructeur, soit qu'elle appar-la possession n'a pas le caractère de clandestinité quand elle a pu tienne au constructeur lui-même, pourvu que l'édifice ne lui appartienne pas en vertu de ce principe : Id quod solo inædificatum est, solo cedit. Il importe peu, quant à la propriété de l'édifice, qu'il ait été construit par le propriétaire du sol avec les matières d'autrui (art. 554), ou que le maître de la matière l'ait construit sur le sol d'autrui (art. 555) ; dans l'un et l'autre cas, il appartient au propriétaire du sol, sauf indemnité. « Il ne s'agit pas ici d'exposer comment un immeuble (l'édifice) devient l'accessoire d'un autre immeuble (le sol), mais bien comment des objets meubles ( les matériaux ) deviennent l'accessoire d'un immeuble (l'édifice). << Dans cette circonstance, nous devons considérer l'immeuble comme une espèce d'universalité ayant son existence propre. >> (2) Quant à cette prescription du souterrain, DURANTON, no 371, dit : « En sens inverse le maître du sol peut n'être pas maître du dessous, savoir, si un tiers a acquis, par prescription ou au être connue de celui contre lequel on prescrivait, lors même que, de fait, il l'aurait ignorée si le possesseur n'a rien fait pour la lui cacher. Or, on suppose, dans cet article 553, que celui-ci a pu la connaître, ce qui d'ailleurs s'estimerait d'après les circonstances.>> DELVINCOURT, dit dans le même sens t. III, in-8°, p. 133 « Il faut supposer que la possession de ce souterrain a pu être connue du propriétaire du bâtiment, putà par des soupiraux donnant à l'extérieur. » Cet auteur ajoute : « Il faut bien distinguer le droit de propriété d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, du droit de passage qu'on pourrait avoir, à titre de servitude, sous le même bâtiment. Celle distinction est importante pour l'acquisition et la conservation du droit. On peut acquérir la propriété par la prescription : secùs du droit de passage, par le simple non-usage pendant trente ans : secùs, du droit de propriété, à moins que, pendant ce temps, la chose n'ait été possédée par un autre. C'est, au surplus, aux faire au-dessus toutes les constructions, et au-dessous toutes les fouilles qu'il juge convenables, sauf les modifications résultant des règlements de police (1), des lois sur les mines, et de l'établissement de quelques servitudes (552); 555 2o (2). maltre, à moins qu'il ne s'agisse de l'exploitation de quelques mines, pour laquelle il ait satisfait aux formalités dont nous parlerons plus bas. 557. Toutes constructions et ouvrages, c'est-à-dire loutes impenses et améliorations ou additions matérielles sur un terrain ou dans l'intérieur, sont présumés faits par le propriétaire, à ses frais, et lui appar. tenir, si le contraire n'est prouvé (553). Le propriétaire d'un fonds devient, par le seul fait de la construction, propriétaire des ouvrages et bâti 556. 2° Qu'il ne serait pas permis à celui qui aurait une ouverture pratiquée dans un mur confinant immédiatement au terrain d'autrui, d'y adapter un volet, et à plus forte raison une porte s'ouvrant en dehors, parce qu'on ne pourrait les ouvrir et les fer-ments qu'on y fait, parce que l'édifice cède au sol sur mer sans les faire jouer, et conséquemment sans anticiper dans l'espace aérien qui est au-dessus du fonds voisin. Il en serait de même d'un balcon, d'un débordement de corniche ou de couvert, d'une arcade, et de tout autre ouvrage pratiqué en saillie hors du mur et audessus de ce fonds; 3o Que nul ne peut, par des fouilles souterraines, pénétrer sous le sol d'autrui sans le consentement du juges à arbitrer si la jouissance qui sert de base à la prescription doit être regardée comme le résultat d'un droit prétendu de servitude ou de propriété ; en un mot, si celui qui réclame la prescription a possédé animo domini, ou seulement animo dominantis. | Exemple: « J'ai habité à Paris une maison située au fond d'une cour. Pour y arriver, il fallait passer sous un bâtiment appartenant à un autre propriétaire, mais qui avait son entrée par une autre porte à côté. S'il n'y eût pas eu de titre, et qu'il cût fallu décider s'il s'agissait, dans l'espèce, d'un droit de propriété ou d'un droit de servitude, j'aurais pensé que le passage appartenait en propriété au bâtiment que j'habitais, attendu que le propriétaire du bâtiment sous lequel on passait n'avait aucune issue sur le passage, qui était possédé exclusivement par le propriétaire du bâtiment du fond. Or, on ne peut concevoir un droit de servitude qui donne au propriétaire dominant le droit d'interdire au propriétaire servant tout usage de la chose assujettie. Il peut bien gêner cet usage, il peut bien le restreindre sous certains rapports, comme dans la servitude allius non tollendi; mais il ne peut l'exclure entièrement. » (Voir un arrêt de Cass., du 22 oct. 1811; SIREY, 1811, 1re part., p. 369.) (1) « Ainsi, dit DURANTON, no 369, un propriétaire ne pourrait bâtir à une hauteur démesurée; il serait obligé de se soumettre aux usages et règlements qui existent à cet égard pour prévenir les accidents. >> (2) Ce n'est pas dans tous les cas que le propriétaire du sol est propriétaire de la superficie. - « Au reste, de ce que la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, ce n'est pas néanmoins dans tous les cas que le propriétaire du sol est propriétaire du dessus et du dessous : la règle n'est qu'une conséquence légale et ordinaire du droit de propriété, une présomption générale, mais une présomption qui fléchit devant la volonté du maî-| tre du fonds. lequel il est fondé, et avec lequel il ne fait qu'un seul ment s'administre cette preuve. DURANTON, no 372 et 373, dit à ce sujet : « Cette présomption fléchit devant la preuve contraire. Ainsi, les possesseurs de bonne ou de mauvaise foi, n'im porte, pourront prouver que ce sont eux qui ont fait faire les travaux; et cette preuve, dans tous ceux qui possédaient pour eux à titre de propriété, emportera jusqu'à preuve contraire celle qu'ils les ont fait faire à leurs frais. Ils établiront même l'un et l'autre point en prouvant que les travaux ont été faits pendant leur possession. Mais à l'égard des détenteurs à titre précaire, comme le fermier, le locataire, et même à l'égard de l'usufruitier, en admettant, selon ce que nous allons bientôt démontrer, qu'ils ne sont pas déchus de tout droit quant aux constructions qu'ils ont faites, la seule preuve que les travaux ont été faits pendant la durée do leur jouissance ne suffirait pas; on ne devrait point en effet présumer, comme pour les possesseurs proprement dits, que ce sont eux qui ont fait ces travaux, et à leurs frais, attendu qu'on n'est pas censé dépenser son bien sur la chose que l'on sait être à restituer dans un temps plus ou moins éloigné. » Op. conf. de DALLOZ, vo Propriété, d'après ROLLAND DE VILLARGUES, vo Construction. « Il s'agit ici, dit-il, d'une espèce de gestion d'affaires de la part du possesseur, » Jurisprudence. Dans le cas de vente par un copropriétaire à son copropriétaire, de sa part indivise dans un immeuble sur lequel il existe des constructions, la présomption que ces constructions sont aussi une propriété commune, et sont entrées pour partie dans la vente, peut être détruite, même à l'égard de l'administration de l'enregistrement, sinon par la déclaration insérée dans le contrat que les constructions sont la propriété exclusive du communiste acquéreur, au moins par la preuve que seul il a commandé les travaux, qu'il en a fait la dépense, payé les impôts, etc. (22 avril 1840. Cass. de France. SIREY, 1840, 1, 425.) D'après les faits une pareille déclaration pourrait être considérée comme insérée dans le but de frauder les droits du Trésor. (15 avril 1840. Cass. de France. SIREY, 1840, 1, 423.) « En effet, dans le domaine congéable et dans la constitution du droit d'emphyteose ou de superficie, dont nous avons parlé plus haut, les édifices et superficies ne sont point la propriété du maître Les constructions ou améliorations faites sur un immeuble du sol tant que le droit du domanier, de l'emphytéote ou du super- possédé en commun par deux individus, sont présumées de droit, ficiaire subsiste : l'un a le domaine direct, l'autre le domaine utile: et jusqu'à preuve contraire, appartenir aux deux communistes. et c'est la superficie qui produit généralement l'utilité de la chose. Par suite, si l'un des deux communistes vend à l'autre sa part « Nous voyons même dans l'article 664, que les différents étages de l'immeuble, le droit de mutation doit être perçu en prenant d'une maison peuvent appartenir à plusieurs. »(DURANTON, no 370.) pour base la valeur de l'immeuble, y compris celle des construc(3) «La raison en était, dit MALLEVILLE, ne ædificia rescinditions ou améliorations, encore bien qu'il soit dit dans l'acte que necesse sit. Je crois que cette décision est juste en général, et les constructions ont été faites aux frais de l'acheteur. Cette énonpour ce qu'on entend communément par matériaux. Mais si quel- ciation ne dispense pas cet acheteur de prouver que les construcqu'un avait employé dans son mur une colonne, ou une statue ap- tions ont été réellement faites par lui. (26 juin 1837. Cass. France. partenant à autrui, celui-ci ne serait-il pas fondé à les revendi- SIREY, 1837, 1, 698.) quer? Je pense qu'il le serait. »> (3) La présomption ne s'applique pas à des constructions mobiles. - HENNEQUIN, p. 144, dit à ce sujet : « Ce qui est vrai des constructions inhérentes au sol par incorporation, ne l'était pas chez les Romains et ne l'est pas davantage parmi nous des constructions mobiles et simplement superposées, alors même qu'un travail léger les fixerait à la surface. Titius horreum frumen◄ |