jusqu'à l'extinction de la plus grande partie du genre humain, par la famine générale et la conflagration des combats dont il serait la cause?

Il est donc évidemment démontré, soit par les principes du raisonnement, soit par l'expérience que nous avons sous les yeux, que la propriété foncière se trouve être, par le respect qui lui est dù, l'une des causes les plus puissantes de la tranquillité publique. Mais elle est aussi l'un des plus grands obstacles du vice, parce qu'en attachant les hommes au sol, elle les soustrait à la pratique du vagabondage, qui serait la cause des plus grands désordres qui puissent affliger l'espèce humaine.

68. Ce n'est pas tout encore: car nous devons ajouter, sans crainte de nous tromper, que c'est à l'établissement de la propriété foncière que nous devons la naissance de la civilisation parmi les hommes, ainsi que la plupart des douceurs dont nous jouissons dans le règne moral sous lequel nous vivons. Nous disons donc que la propriété foncière fut comme la mère de la civilisation des hommes.

C'est par elle, en effet, qu'attachés au sol de la même région, ils se sont, sur les divers points du globe, trouvés rapprochés et mis à portée de s'unir et fraterniser ensemble d'une manière permanente.

C'est par elle qu'ainsi rapprochés les uns des autres, ils sont habituellement en communication, et contractent les relations d'attachement et d'union qui sont les attributs constitutifs de l'état social auquel ils sont appelés par la nature.

C'est pour mieux s'unir à cette mère nourricière, et pour satisfaire aux exigences de leurs besoins, que les hommes ont été obligés de recourir à la coopération et à l'assistance les uns des autres dans les travaux de construction de leurs habitations, et autres œuvres très-multipliées qui ne sauraient être opérées par le travail individuel des particuliers.

C'est par son influence que les mœurs s'adoucissent, et qu'on voit disparaître la barbarie, qui se trouve remplacée par un ordre régulier établi entre ceux qui sont habitants des mêmes contrées.

C'est par suite de l'établissement de la propriété foncière, et le secours des règlements nécessaires pour la posséder en paix, que les hommes, unissant à cet effet leur aide et assistance mutuelles, se sont portés à construire des villages, bourgs et villes, dont l'existence proclame à tous les yeux l'établis

Inst., § 11, de divis, rer.

sement de la civilisation: Civilia autem jura tunc esse cœperunt, cùm civitates condi, et magistratus creari, et leges scribi cœperunt1. 69. Comme l'établissement d'une chose entraîne toujours celles qui doivent en être la conséquence, les habitations, groupées ensemble sur un même sol, durent former la communauté, dont l'unité de corporation devait naturellement avoir aussi ses droits particuliers et de là les règlements nécessaires pour définir ces droits, et ensuite la création des magistrats municipaux, pour ordonner envers chacun la conservation de ses droits, et réprimer les atteintes qu'on pourrait y porter: Quia, ut exposuimus, per eos qui juri dicundo præsunt, effectus rei accipitur. Quantùm est enim jus in civitate esse, nisi sint qui jura regere possint 2?

C'est ainsi que nous retrouvons toujours dans la propriété foncière la base de la civilisation et du bon ordre social.

Si nous voulions recourir aux leçons de l'histoire, nous y trouverions bien patemment la confirmation des vérités que nous venons d'exposer.

En remontant jusqu'à l'établissement de Rome, nous voyons que, suivant la relation des historiens, cette ville, qui devint dans la suite des temps la capitale du monde, ne fut d'abord fondée que par une troupe de brigands; mais que ces barbares, rapprochés les uns des autres, et établis d'une manière permanente sur le même sol, s'humanisèrent peu à peu par les fréquentations journalières que leurs habitations, groupées près les unes des autres, leur permirent d'avoir entre eux ; et l'on voit aussi que l'appropriation des maisons ou cabanes particulières à chacun d'eux, les conduisit à reconnaître aussi la division et la patrimonialité des terres : et la preuve de ces faits résulte de l'établissement des magistratures qu'ils créèrent pour veiller au maintien des droits de chacun d'eux; et voilà, comme on vient de le dire plus haut, l'origine de la civilisation des Romains, telle qu'elle nous a été indiquée par eux-mêmes : Civilia autem jura tunc esse cœperunt, cùm civitates condi, et magistratus creari, et leges scribi cœperunt.

70. L'ambition des Romains, dont les réunions s'étaient de jour en jour agrandies, ne leur permit pas de se contenter même de la possession de toute l'Italie ils voulurent, dans la suite des siècles, étendre de toute part leurs conquêtes beaucoup plus loin Gaules, entre autres pays, furent par eux subjuguées, et ils y introduisirent leur civilisation et leurs lois; mais, quelques vastes

"L. 2, § 13, ff. de origine juris, lib. 1, tit. 2.

les

que fussent les conquêtes de ce peuple belliqueux, il n'avait pu atteindre ni subjuguer, ni par conséquent civiliser les barbares du nord, qui, plus de mille ans après la fondation de Rome, vinrent fondre successivement et durant plusieurs siècles sur les Gaulois devenus Romains.

C'est ici que nous trouvons encore plus tard, mais plus rapprochées de nous, les preuves démonstratives de la haute importance de la propriété foncière, touchant la civilisation et la tranquillité publique des sociétés humaines.

71. Nous voyons en effet dans nos histoires que, quand les barbares du nord ont fait, durant les premiers siècles de l'ère chrétienne, leurs invasions dans les Gaules, ils ne reconnaissaient encore, pour la plupart, que la propriété mobilière, et que le butin de guerre dont ils dépouillaient les vaincus ne fut d'abord que la seule chose à laquelle ils attachèrent l'importance de la conquête et de leur appropriation; mais lorsqu'après plusieurs siècles de pillage, ils résolurent enfin de s'emparer du pays pour s'établir en permanence sur le sol conquis, la propriété foncière fut reconnue par ces barbares, ainsi que Je droit en avait déjà été établi par les GalloRomains; et la conséquence qui en résulta, fut que la civilisation s'introduisit parmi eux comme elle avait déjà été établie chez les Romains par la même voie.

Si, pour le moment, laissant à part toutes ces observations touchant les mérites bien reconnus dans la propriété foncière, et sa supériorité sur la propriété mobilière, nous en venons à des considérations pratiques d'un ordre qui n'est pas moins élevé, nous allons voir toute l'étendue et l'influence de l'empire qu'elle exerce dans le règne de notre état civil et politique.

72. Tout le corps matériel de l'État repose sur la propriété foncière, comme base nécessaire à l'organisation civile et politique.

Ce sont les propriétés foncières soit communales, soit particulières, des habitants de la commune, qui composent son territoire; la réunion de plusieurs communes sous une justice de paix constitue le canton; celle de plusieurs cantons forme l'arrondissement de la sous préfecture et du tribunal de première instance; l'étendue de plusieurs arrondissements compose le département, comme la réunion de plusieurs départements compose les ressorts des cours d'appel, ainsi que les divisions ecclésiastiques et militaires; et, en suivant jusqu'au bout cette gradation progressive de juridiction toujours fondée sur le sol, nous arrivons aux bornes de l'empire,

et nous les trouvons plantées à l'extrémité du territoire de la dernière commune : en sorte que l'exercice de tous les pouvoirs civils, et la compétence de toutes les autorités dans l'accomplissement de leurs fonctions, reposent partout sur la distinction de la propriété foncière,

Les forces physiques et morales du corps politique ont encore le même fondement. «Partout où il se trouve une place où deux « personnes puissent vivre commodément, << dit Montesquieu, il se fait un mariage. «La nature y porte assez lorsqu'elle n'est point arrêtée par la difficulté de la subsis

«tance. >>

75. C'est par la propriété foncière que l'homme tient le plus à sa patrie, parce qu'il ne peut transporter ailleurs cette source de bien-être.

Outre que les richesses mobilières, comme susceptibles d'être transportées partout, n'ont aucune assise où elles doivent exclusivement fixer leur maître, elles ne sont pas susceptibles du prix d'affection qui accompagne la propriété foncière. Une pièce d'or ne peut être préférable à une autre que par une plus grande valeur intrinsèque; il n'en est pas de même du sol auquel l'homme aura attaché les habitudes de sa vie, et surtout de sa jeunesse il n'oublie pas le champ qu'il a cultivé; il ne peut entièrement perdre de vue le fonds qu'il avait orné de quelques plantations; et ce souvenir, qu'il porte partout, serait le tourment de sa vieillesse dans une terre d'exil.

Ce sont les propriétés foncières qui constituent la mesure du crédit le plus sûr, puisqu'elles font la seule base de nos hypothèques (2118): elles sont donc le véritable fondement de la tranquillité publique, puisqu'elles forment le gage le plus assuré de nos conventions.

C'est le propriétaire foncier qui garantit au trésor public les revenus les plus certains de l'État car, tandis que l'homme riche par son portefeuille sait le soustraire à la plupart des impôts, le propriétaire foncier ne peut en éviter aucun de ceux qui sont assis sur ses immeubles.

Sous le rapport de la richesse en général et du produit des terres, comparez le champ cultivé par son maître avec celui qui ne l'est que par un étranger, et voyez combien la main de l'un est plus heureuse que celle de l'autre! Combien l'esprit de propriété rend l'homme ingénieux et habile pour fertiliser la terre!

La propriété foncière commande donc un respect tout particulier, puisqu'elle est la source de tant d'avantages; et les événe

ments qui se sont passés sous nos yeux sont une preuve bien frappante des effets funestes qui peuvent être la suite de son avilissement.

74. La prodigieuse quantité d'immeubles simultanément mis en vente sur tous les points de la république, dut nécessairement les avilir pour un temps, parce que, plus une chose est abondante dans le commerce, moins elle doit avoir de prix.

Nos discordes civiles, et la diversité des opinions politiques relativement à la stabilité des ventes de fonds nationaux, concouraient encore puissamment à en augmenter la dépréciation.

D'autre part, le numéraire se trouvait plus précieux que dans les circonstances ordinaires, soit parce qu'il pouvait être employé par un grand nombre de familles aux besoins des Français expatriés, soit surtout parce que le gouvernement de la république n'offrant pas une garantie suffisante à la sécurité des fortunes, la richesse portative avait accidentellement un grand avantage sur l'avoir immobilier.

Les événements politiques avaient donc absolument rompu l'équilibre ordinaire entre la propriété foncière et le signe représentatif de sa valeur réelle.

Le temps où toutes les passions sont exaltées est naturellement celui des plus grandes erreurs loin de rendre à la propriété foncière les justes hommages qui lui sont dus, la législation suivit la pente des événements qui avaient tout bouleversé dans l'ordre civil. Placés au milieu d'une immense cité où les richesses mobilières sont presque tout, nos législateurs ne surent pas se garantir de l'influence de tant de causes qui concouraient à égarer l'opinion.

75. C'est dans ces circonstances que fut porté un décret du 9 messidor an III, qui ne tendait à rien moins qu'à mobiliser toutes les fortunes au moyen de cédules hypothécaires que chaque possesseur de fonds aurait pu prendre sur lui-même, et les faire passer dans le commerce par un simple endossement.

Cependant on ne tarda pas à s'apercevoir combien les suites d'une pareille loi seraient funestes, et l'exécution en fut promptement suspendue.

Survinrent après cela deux autres lois du 11 brumaire an VII, l'une sur le régime hypothécaire, et l'autre sur l'expropriation forcée. Ces dernières lois furent conçues dans des vues plus sages; mais le trajet du mal au bien s'opère rarement tout à coup. L'intérêt que doit inspirer le débiteur malheureux ne parut encore rien à côté de la faveur que le capita

liste avait conquise dans l'opinion des citadins. Le créancier n'avait pour ainsi dire qu'à paraître pour improviser une expropriation qui dépouillait promptement, et par conséquent à vil prix, le possesseur des fonds hypothéqués à la dette : c'est ainsi que l'immeuble n'avait encore légalement qu'une existence fugitive entre les mains de son maître; c'est ainsi qu'en perdant tout à la fois et sa stabilité et son véritable prix, la propriété foncière, dépouillée de sa dignité, restait privée de ses plus grands avantages.

76. Mais qu'est-il résulté de tout cela? Lorsque dans un État l'argent est tout, la soif de l'or prend une intensité proportionnelle au prix de ce métal : c'est alors qu'on a trouvé dans la circulation tant de pièces de monnaie sur lesquelles des mains criminelles avaient porté la lime; c'est alors qu'on a vu sur tous les points de l'empire les jeux de hasard introduits publiquement dans la société, comme une nouvelle branche de commerce; c'est alors qu'on a vu paraître cette foule de prêteurs sur gages et d'usuriers comptant l'intérêt de l'argent à tant pour cent par mois!

Mais n'outrons point les conséquences : sans doute tous ces fléaux qui affligeaient les familles et désolaient l'État lorsque le grand Napoléon prit les rênes du gouvernement, provenaient aussi de la blessure profonde portée aux mœurs et à la probité par les désordres de tous genres qui accompagnent les grandes révolutions comme la nôtre; cependant, et toutes réflexions faites, il serait impossible de se dissimuler qu'une des causes principales qui avaient concouru à les produire ne fût l'avilissement de la propriété foncière.

77. Au reste, s'il nous fallait encore d'autres preuves de fait sur les avantages civils et politiques de la propriété foncière, quelle éclatante démonstration ne nous en fourniraient pas les lois sur la conscription militaire!

Il est avéré qu'elle a établi le meilleur mode de recrutement de nos armées, et qu'elle a principalement assuré leur triomphe. Mais pourquoi?

C'est parce que le plus grand nombre des soldats qu'elle produit sont des propriétaires

fonciers.

C'est parce que l'homme le plus dévoué à la défense de son pays est celui qui craint l'envahissement de ses propriétés foncières.

Pourquoi les soldats de la conscription sont-ils, de tous, les plus constants sous leurs drapeaux?

C'est parce qu'ils laissent derrière eux un gage de leur fidélité dans leurs propriétés

foncières, quelque modiques qu'elles soient; et c'est par cette raison que, lorsqu'il y a des déserteurs, ils appartiennent presque tous à la classe des prolétaires; et c'est là une vérité de fait que nous pouvons bien positive

ment attester.

Les lois de la révolution, et principalement celle du 27 ventôse an VIII, avaient établi des amendes contre les déserteurs et les conscrits réfractaires. Eh bien ! il est résulté de nombreuses recherches que nous avons faites dans plusieurs départements sur le recouvrement des amendes, qu'il y avait, sur vingt condamnés, au moins dix-sept prolétaires qui étaient insolvables, ainsi que leurs pères et mères.

78. Les soldats de la conscription française ne se sont pas seulement montrés les plus fidèles à leurs drapeaux: ils se sont montrés encore les plus braves dans les combats, et les plus infatigables dans les marches des armées et les divers travaux de la guerre. Et pourquoi encore tout cela?

C'est qu'ils étaient armés des bras vigoureux de cultivateurs endurcis dans les travaux champêtres, et qu'ayant été, dès leur jeunesse, habitués aux marches nécessitées par la culture de leurs héritages, ils devaient être les plus capables de supporter celles des mouvements des armées.

79. Nous n'avons pas seulement ici pour appui de notre thèse les armes du raisonnement; nous n'avons pas seulement à dire qu'une nation doit être regardée comme invincible dans la défense de son territoire, lorsque chacun de ses habitants se porte à la lutte politique pour mettre obstacle à l'envahissement de sa maison ou autre possession foncière voyez ce qui s'est passé en France en 1792 et années suivantes, durant lesquelles toute l'Europe armée contre nous n'a servi qu'à rendre plus éclatante la gloire du peuple français, par les victoires qu'il a remportées sur les armées nombreuses des puissances coalisées contre lui!

80. Enfin, pourquoi, dans la tentative de leur dernière révolution, les malheureux Polonais ont-ils si promptement succombé? C'est qu'il n'y avait principalement que les barons du pays qui fussent les instigateurs de l'insurrection, et qui soutinssent le corps des insurgés, tandis que la majorité de leurs troupes, n'étant composée que de leurs prolétaires et demi-serfs, ne pouvait avoir l'énergie que donne le sentiment de la propriété dans l'homme qui combat pour la conservation et la jouissance de ce qui lui appartient, de sa maison, ou du sol qui est le sien.

rapports qu'elles ont avec ceux qui les possèdent et de là la nécessité de connaître le

caractère particulier de chaque espèce de biens.

CHAPITRE V.

DE LA DIVISION GÉNÉRALE DES BIENS.

82. La première distinction des biens est celle des meubles et des immeubles cette distinction est aussi la principale, puisque la loi (516) veut que tous les biens soient ran

gés dans l'une ou l'autre de ces deux classes. Les immeubles sont les objets privés de toute mobilité.

Les meubles, au contraire, consistent dans les choses mobiles et transportables d'un lieu en un autre lieu.

Il y a des choses qui sont immeubles par leur nature propre, comme les fonds de terre, sur la qualité desquels il n'est pas possible de se méprendre; mais il y a aussi beaucoup d'objets qui, sans être immeubles par leur nature propre, sont néanmoins, d'après les règles du droit positif, réputés immeubles dans beaucoup de circonstances qui seront développées plus bas.

83. Quoi qu'il en soit, la division générale des biens en meubles et immeubles, n'est point une simple nomenclature à laquelle on ne doive s'attacher que comme à une diversité de mots. Partout les lois, qui règlent différemment la manière d'acquérir, de posséder et de transmettre la propriété, sont fondées sur cette distinction.

C'est ainsi que le domaine des choses mobilières s'acquiert par la tradition (1141), et celui des immeubles par le seul titre translatif de propriété (1140, 1385); que la donation d'effets mobiliers est soumise à certaines formes (948), et que celle des immeubles en exige d'autres (939);

Que le vendeur lésé des sept douzièmes du juste prix, peut obtenir la rescision de son contrat si c'est un immeuble qu'il a vendu (1674); tandis que la loi, attachant moins d'importance aux propriétés mobilières, n'accorde pas la même faveur à celui qui n'a aliéné que des meubles;

Que les propriétés foncières et leurs acces soires réputés immeubles sont seuls susceptibles d'être hypothéqués pour la garantie de nos conventions (2118); tandis que l'existence fugitive des meubles ne permet pas de les assujettir à la même suite par hypothèque (2119);

84. Qu'en matière d'expropriation, la saisie et la vente des objets simplement mobiliers sont soumises à des formes moins longues et plus simples que celles qui doivent être employées à l'égard des fonds et de leurs accessoires réputés immeubles 2;

1

voir des idées justes sur cette première division des biens, puisque les lois disposent si différemment à l'égard de l'une et de l'autre classe des choses qui s'y rapportent.

85. La même distinction est souvent nécessaire pour apprécier l'étendue des droits qui résultent d'un contrat, et connaître les choses qui font l'objet d'une disposition.

Un homme, par exemple, peut léguer ses immeubles à une personne, et son mobilier à une autre la connaissance exacte de cette double classe de biens sera nécessaire pour fixer l'étendue de l'un et l'autre legs.

La vente, l'échange, le legs, la donation d'une maison, d'un domaine, d'une usine, ne se bornent pas aux objets physiquement incorporés à ces immeubles; les choses qui y ont été placées à perpétuelle demeure, pour en être les accessoires, font aussi partie de l'objet principal vendu, échangé ou donné: il faudra donc avoir de justes notions des règles sur lesquelles repose cette accession, pour connaître les droits du propriétaire qui succède à l'autre propriétaire.

86. Lorsque deux personnes se marient sans déroger par un traité nuptial à la règle du droit commun, il se forme tacitement entre elles une association d'intérêts en vertu de laquelle tous leurs meubles présents et futurs se trouvent confondus dans une masse commune (1401); mais les immeubles qui appartiennent aux époux lors de leur mariage, ou qui leur échoient par la suite, n'entrent point dans cette confusion de patrimoines (1404) : ils restent propres à chacun d'eux.

Les bases de la liquidation de la communauté légale entre époux, reposent donc aussi sur la distinction des meubles et immeubles.

87. Tous les biens sont donc ou meubles ou immeubles; mais, outre cette première division, qui est la plus générale et la plus importante, on doit distinguer encore les genres subalternes de biens corporels et incorporels, de biens ou choses fongibles et non fongibles, et même des biens considérés par rapport à la diversité de leurs maîtres; parce que, comme nous le verrons dans la suite, les uns sont, en diverses circonstances, soumis à des règles différentes de celles qui s'appliquent aux autres.

Ainsi nous avons à traiter successivement des immeubles; des biens et effets mobiliers, des biens corporels et incorporels, des biens ou choses fongibles et non fongibles, et des biens considérés par rapport à ceux qui les possèdent, tels que les biens nationaux, ceux des princes, ceux des communes et des établissements publics.