Enfin, quand le locataire ou fermier réclame une indemnité pour non-jouissance provenant du fait du bailleur, l'action doit être portée devant le juge de paix de la situation de l'objet litigieux jusqu'à 1500 francs, et devant le tribunal d'arrondissement pour une valeur plus élevée1.

V. Obligations du preneur. Droits du bailleur.

421. J'aime à croire, mesdames, que la plupart d'entre vous sont propriétaires d'une maison ou d'un terrain ; je suppose même que quelques-unes, plus favorisées de la fortune, possèdent des champs, des prés, des vignobles. En un mot, vous êtes propriétaires; vous avez locataire, fermier ou tenancier; or il vous importe de savoir quels sont ses devoirs envers vous. Il en est de deux sortes:

Payer ses loyers, ses fermages, ses redevances à l'échéance sujet important qui mérite d'être traité à part; et user de la chose louée en bon père de famille, suivant sa destination".

422. A défaut de convention, la profession exercée par le locataire au moment du bail sert ordinairement à préciser la destination que doit avoir la chose louée ; de même l'état des lieux ou bien l'usage auquel la chose a été affectée jusqu'alors.

Le locataire doit :

Apporter à la conservation de la chose louée tous les

1. C. pr., art. 3; L. 25 mai 1838, art. 4.

2. C. civ., art. 1728 et 1729.

soins convenables; les occuper lui-même avec sa famille, et ne pas les laisser inhabités;

S'abstenir de faire des changements notables dans les lieux, entre autres ceux qui toucheraient à la solidité, à la sécurité de la construction, tels que le déplacement d'un mur, l'établissement d'un calorifère ou d'une cheminée (il lui est à peine permis de faire des divisions provisoires, des cloisons légères);

Ne pas introduire l'éclairage ou le chauffage au gaz dans les lieux sans en référer au propriétaire (point très important);

Ne pas employer la chose à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, soit par la convention expresse ou tacite, soit par sa nature, soit par un usage traditionnel.

Le locataire devra donc :

Ne pas exploiter en meublé ou garni dans une maison habitée bourgeoisement;

Ne pas y établir une maison d'accouchement;

Ni un cercle littéraire ;

Ni une maison de jeu;

Ni une salle de spectacle;

Ne pas installer une station de voitures de remise ou autre dans la cour;

Ni un café, un estaminet, ou un restaurant, dans la cour ou les bâtiments;

Et ne faire aucun bruit ou autre acte de nature à porter atteinte au repos des habitants; spécialement, ne pas faire un abus immodéré d'un instrument de musique, à peine d'interdiction de cet instrument pen

dant certaines heures, par voie du référé en justice '; Le locataire qui tient un café ou un estaminet doit s'abstenir d'y montrer des animaux.

Un maître de pension, ou un directeur d'externat, ne peut pas faire jouer ses élèves dans la cour commune".

Le locataire d'un jardin n'a pas le droit d'en changer la distribution, de détruire les allées, d'arracher les arbres et arbustes.

Le locataire d'un atelier n'est pas fondé à y introduire une machine à vapeur.

Tout locataire doit :

Faire ramoner ses cheminées et poêles au moins une fois par an;

Renouveler et entretenir les cordes, chaînes, mains de fer, poulies, du puits, de la pompe ou de la fontaine et du grenier, dont il a seul l'usage (le bailleur en restant chargé quand ces objets servent à plusieurs locataires);

Ne pas jeter dans la fosse d'aisances des eaux de vaisselle ou de savon, des matières chimiques, des corps solides.

423. Au résumé, si en l'absence de convention, d'autorisation ou de coutume, un locataire ou fermier enfreint quelqu'une des obligations ci-dessus énoncées, le bailleur a le droit, suivant la nature ou la gravité de la contravention, de demander sans délai le rétablissement des lieux dans leur état primitif, la cessation de

1. Ordonn. Seine, 8 avril 1873. 2. Trib. Seine, 12 août 1820.

l'usage abusif, la résiliation du bail avec dommagesintérêts, ou bien une indemnité 1.

424. Le preneur doit avertir le bailleur, dans le délai de huitaine, des usurpations qui peuvent être commises sur le fonds et du trouble apporté à sa jouissance par des tiers 2.

Enfin, le preneur répond des dégradations, des détériorations, des pertes et de l'incendie, ainsi que nous allons l'expliquer.

VI. Réparations locatives.

Grosses réparations.
Réparations urgentes.

425. Les réparations locatives ou de menu entretien sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux3. On les distingue par cela qu'elles proviennent ordinairement de la faute ou du fait des locataires ou de

1. Trib. Seine, 20 févr. 1881; Duvergier, Du louage, t. III, no 312. 2. C. civ., art. 1727 et 1768.

3. « Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et entre autres les réparations à faire aux âtres, contrecœurs, chambranles et tablettes des cheminées; au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation, à la hauteur d'un mètre; aux pavés et carreaux des chambres lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés; aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu; aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture des boutiques, gonds, targettes et serrures » (art. 1754, C. civ.). Il faut donc, dans chaque localité, consulter l'usage pour savoir quelles sont les autres réparations de menu entretien qui tombent à la charge des locataires et des fermiers.

Spécialement pour les locations rurales, le fermier ou locataire est tenu d'entretenir les jardins, parterres et gazons, de curer les fossés et les pièces d'eau, de tailler les arbres et les haies.

leurs gens (et non de la vétusté ou de la mauvaise qualité des parties dégradées)'.

Les grosses réparations sont celles de gros entretien occasionnées le plus souvent par la vétusté ou la mauvaise qualité (quelquefois par une force majeure ou par le défaut d'entretien).

Et l'on nomme en général dégradations les détériorations qui occasionnent des réparations quelconques. 426. Le Code commence par déclarer que le propriétaire est tenu de « faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». Ce qui textuellement signifierait que le locataire est toujours dispensé des grosses réparations; mais en réalité, pour en être complètement exonéré, le locataire a besoin de prendre des précautions préventives et d'agir avec prudence.

Si, en effet, en prenant possession, le locataire fait dresser un état de lieux, il laisse à la charge du bailleur toutes les dégradations, détériorations et réparations quelconques dont la chose louée a besoin présentement, et il est en droit d'exiger la mise en bon état, soit maintenant, soit plus tard. Puis, à la fin du bail, le preneur ne sera tenu que de rendre la chose telle qu'il l'aura reçue, c'est-à-dire conforme à l'état de lieux si le propriétaire ne l'a pas fait réparer, et conforme aux réparations si elles ont été faites.

« S'il n'a pas été fait d'état de lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations lo

1. C. civ., art. 1754.

2. Art. 1720.