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catives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire 1». C'est-à-dire que, faute d'état de lieux, pour éviter de supporter les réparations locatives anciennes, il faudra que le locataire prouve qu'elles existaient au moment de son entrée en possession, et il pourra faire cette preuve même par témoins.

Vous jugez maintenant combien il est important de commencer par constater l'état des lieux loués.

427. En outre, qu'il y ait ou non un état de lieux, toutes les réparations locatives survenues durant le bail sont à la charge du preneur, à moins de clause contraire, ou bien à moins qu'il ne prouve qu'elles ont été occasionnées par vétusté, force majeure, défaut d'entretien3.

Cela s'applique aux réparations locatives à faire aux lieux que le preneur occupe ou exploite seul exclusivement. Mais c'est le propriétaire qui supporte les réparations locatives des escaliers, corridors, cours, passages et autres dépendances servant à l'usage de plusieurs habitants, à moins qu'il n'établisse que ces détériorations sont imputables à l'un des locataires, qui alors doit les réparer.

428. De plus, le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute* ». C'est-à-dire que, outre les réparations locatives, le preneur est obligé de réparer les dégradations plus impor

1. C. civ., art. 1731.

2. Duvergier, no 443.

3. C. civ., art. 1754 et 1755.

4. C. civ., art. 1732.

tantes, celles de gros entretien, lesquelles sont imputées à son fait ou sa à négligence, s'il ne parvient pas à prouver qu'elles proviennent d'une cause qui lui est étrangère, telle que la vétusté ou une force majeure. Mais, avant tout, c'est au bailleur à faire la preuve que ces dégradations n'existaient pas au commencement du bail'.

Notez bien ceci, locataires : vous êtes également tenus des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de votre maison, parents, amis, pensionnaires, serviteurs, et aussi par le fait de vos sous-locataires et de vos cessionnaires.

Pour alléger le poids de ces responsabilités, de ces charges, ou pour s'y soustraire, le preneur doit s'empresser de donner avis au propriétaire des dégradations qui se sont produites, des pertes survenues ou imminentes, et aussi des usurpations commises ou tentées par des voisins 3. Mais la responsabilité des pertes, et surtout des usurpations cesse ou diminue quand il y a un concierge ou un gérant préposé à la surveillance de la propriété.

Bien qu'un locataire ne soit pas obligé rigoureusement de faire les réparations avant sa sortie des lieux, si néanmoins, durant le bail, il y en a de tellement urgentes qu'un retard dût porter préjudice à la propriété, le bailleur serait fondé à en exiger l'exécution immédiate‘.

1. Troplong, Du louage, no 302; Marcadé et Pont, Explication du Code civil sur l'article 1732.

2. C. civ., art. 1735.

3. Art. 1727.

4. C. civ., art. 1728. V. Carré, Nos Petits Procès, p. 53 et suiv., 4o édit.

429. A l'égard des réparations locatives non urgentes, le locataire a la faculté de ne les faire qu'à sa sortie, sauf le droit du propriétaire de faire constater l'état des dégradations pendant la durée du bail1.

Puis, à la fin de la location, le bailleur sera fondé à retenir les meubles à titre de gage, à moins que le preneur ne dépose une somme d'argent ou bien ne fournisse une autre garantie suffisante.

430. Le preneur est tenu d'exécuter en nature les réparations locatives et dégradations quelconques qui sont à sa charge: il n'a pas l'option d'en payer la valeur en argent'. Lorsque, par leur durée, les travaux dépassent le terme fixé pour sa sortie, il est obligé d'indemniser le propriétaire de la privation de jouissance qu'il lui fait éprouver par son retard3.

431. Enfin, les difficultés relatives aux réparations locatives sont toutes et toujours de la compétence du juge de paix de la situation; tandis que les difficultés concernant les autres dégradations doivent être portées devant le juge de paix jusqu'à 1500 francs, et devant le tribunal d'arrondissement pour un chiffre plus élevé.

1. Caen, 6 juin 1857.

2. C. civ., art. 1144.

432. Il peut arriver, en outre, que, durant le bail, la chose louée ait besoin de grosses réparations à la charge du propriétaire. Si elles sont tellement urgentes qu'elles ne puissent être différées jusqu'à la fin, « le preneur

3. Trib. Seine, 11 avril 1861.

4. C. pr., art. 3; L. 25 mai 1838, art. 4 et 5.

doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail, sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail 1. >>

Le preneur supportera donc sans indemnité les grosses réparations urgentes et nécessaires qui ne dureront pas plus de quarante jours. Toutefois, il ne sera pas tenu de souffrir cette lourde charge sans indemnité, ou même sans demander la résiliation, lorsque les réparations à faire proviendront d'un vice de construction ou d'une construction récente, ou d'une faute imputable au propriétaire, telle que l'absence complète d'entretien.

Dans tous les cas, le bailleur agira prudemment en faisant dresser, avant tous travaux, un état constatant la nature des réparations à faire, leur urgence et la nécessité, afin d'éviter que le locataire ne lui réclame une indemnité pour trouble de jouissance en contestant cette urgence.

433. Règle générale, si un locataire se plaint que le bailleur lui cause un préjudice par son fait, en nuisant à sa jouissance locative, c'est-à-dire pour la majeure partie des griefs imputés au bailleur ou bien aux gens dont il répond, il devra former devant la justice de paix

1. C. civ., art. 1724.

de la situation des lieux sa demande en indemnité qui n'excédera pas 1 500 francs, et devant le tribunal d'arrondissement, toute réclamation supérieure à ce chiffre1.

VII. Incendie.

434. Nous ne saurions trop insister sur ce point, car la loi s'est montrée fort sévère; qu'on en juge par les deux dispositions suivantes édictées contre le locataire :

« Il répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve : que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine".

<< S'il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie proportionnellement à la valeur locative. de la partie de l'immeuble qu'ils occupent, à moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas celui-là seul en est tenu; ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas tenus 3.

>>

Cette responsabilité de tous les locataires est établie dans l'intérêt du bailleur; avec faculté à chacun d'eux d'exercer son recours contre celui qui serait convaincu d'être l'auteur de l'incendie.

C'est aux locataires à se surveiller mutuellement. Mais cette responsabilité est moins lourde quand le propriétaire est un des habitants.

1. C. pr., art. 3; L. 25 mai 1838, art. 4.

2. C. civ., art. 1733.

3. Art. 1734 (L. 5 janv. 1883).

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