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3° Si la chose vient à être détruite en totalité 1. Le locataire ou fermier a droit à une diminution de loyer ou bien à la résiliation du bail avec dommagesintérêts :

4° S'il est évincé par jugement ou dépossédé pour cause d'utilité publique ;

5° Si les lieux loués sont détruits en partie.

450. Il lui est dû des dommages-intérêts:

6° Lorsque des réparations urgentes ont duré plus de quarante jours, ou bien que le propriétaire en a fait de non urgentes;

7° Quand une partie de la chose louée a péri par cas fortuit ou par défaut d'entretien";

8° S'il résulte des vices ou défauts de la chose louée quelque perte pour le preneur *;

9° Quand un trouble grave résulte d'une mesure prise par l'autorité administrative

10° Ou bien du fait d'un tiers qui prétend à quelque droit sur la chose ".

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Il a été jugé que le locataire qui a droit à une diminution du prix ou à une indemnité ne peut être contraint à payer avant la liquidation de cette indemnité 7. Ce que j'admets dans les cas où l'action en liquidation

1. C. civ., art. 1722.

2. Art. 1724.

3. Art. 1722.

4. Art. 1721.

5. Nancy, 17 mai 1837.

6. C. civ., art. 1726, 1727.

7. Cass., 22 nov. 1832. Id., Duvergier, Du louage, t. III, no 480; Troplong, eod. vo, n° 331.

est déjà introduite devant le tribunal, sinon mieux vaut procéder par voie d'offres réelles, en faisant une ventilation et évaluant ce qu'on croit devoir.

451. En outre, il arrive quelquefois qu'un locataire refuse de payer ses loyers échus, en donnant pour motif que ses cheminées fument, que ses portes, ses croisées ne ferment pas, etc. Il s'expose ainsi à recevoir un commandement, à voir son mobilier saisi et vendu. Pour éviter ce danger, le mieux est de s'adresser au plus tôt à un huissier et de lui verser le montant du terme, que cet officier ministériel ira offrir au propriétaire, et dont il ne se dessaisira que sous la condition que celui-ci mettra les cheminées et les portes en bon état.

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452. Le bail écrit des biens urbains et des biens ruraux cesse de plein droit, sans avertissement d'un côté ni de l'autre, à l'expiration du délai convenu, sans qu'il soit besoin de se donner congé. Si, néanmoins, le preneur continue à rester dans les lieux sans nouvel écrit et sans opposition du bailleur, la durée de cette nouvelle location sera régie par l'usage des lieux'.

453. Pour la durée des baux verbaux, la loi distingue entre les locations rurales et les locations urbaines.

<<< Le bail sans écrit d'un fonds rural est censé fait pour le temps qui est nécessaire afin que le preneur recueille tous les fruits de l'héritage affermé. Ainsi, le bail à ferme d'un pré, d'une vigne et de tout autre

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1. C. civ., art. 1738, 1776.

fonds dont les fruits se recueillent en entier dans le cours de l'année, est censé fait pour un an. Le bail des terres labourables, lorsqu'elles se divisent par soles ou saisons, est censé fait pour autant d'années qu'il y a de soles 1.

<«< Le bail des héritages ruraux, quoique fait sans écrit, cesse de plein droit à l'expiration du temps pour lequel il est censé fait selon l'article précédent. »

Quant aux locations urbaines, c'est-à-dire de maisons, appartements, logements, ateliers, boutiques, écuries, remises, étables, granges, magasins, chantiers, moulins à eau, moulins à vent, usines, terrains non destinés à la culture, « si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux3».

454. Quels sont les délais d'usage pour locations urbaines?

Ils varient à l'infini suivant les contrées. Voici ceux qui sont observés à Paris et dans tout le département de la Seine:

Pour les logements d'un loyer annuel de 400 francs ou au-dessous, le congé doit être donné six semaines avant l'expiration du terme trimestriel, ainsi au plus tard le 14 février pour partir le 8 avril au lieu de partir le 1er. Au-dessus de 400 francs, le congé se donne trois mois avant l'expiration du terme, même pour un magasin en chambre ou pour un atelier dans une cour

1. C. civ., art. 1774.

2. Art. 1775.

3. Art. 1736 et 1759.

privée, c'est-à-dire au plus tard le 31 décembre pour pårtir le 15 avril au lieu du 1".

Mais ce sursis de huit ou quinze jours n'est qu'un délai de grâce, qui ne saurait être réclamé dès que le locataire n'y a plus d'intérêt. Et, pour le délai du congé, il ne faut considérer que le prix principal du loyer sans y ajouter les accessoires, tels que l'impôt des portes et fenêtres, les frais d'éclairage'.

Pour les maisons entières, les corps de logis entiers, les magasins et boutiques ouvrant sur la rue, sur un passage public ou sur une cour marchande ayant libre accès au public, avec ou sans jardin, le congé doit être donné réciproquement six mois avant l'expiration du terme de départ.

De même pour les appartements loués avec ou sans jardin à un maître de pension, à un instituteur pour externat, à un juge de paix, à un receveur d'enregistrement, à un percepteur de contributions directes, à un directeur de grand bureau de poste aux lettres, de ligne télégraphique, de débit de papier timbré, aux architectes voyers, à un commissaire de police et à tous autres fonctionnaires publics obligés d'habiter dans un quartier déterminé, le congé doit être donné à six mois, de part et d'autre, quel que soit le chiffre du loyer 3.

De même encore à six mois, réciproquement, pour

1. Paris, 3e ch., 23 août 1828; Trib. Seine, 17 janv. 1844 et 3 janvier 1854; Carou, Juridiction civile des juges de paix, t. Ier, nos 180; Curasson, Compétence des juges de paix, t. Ier, p. 321; Rodière, p. 76.

2. Paris, 22 juin 1842; 21 nov. 1863; 17 déc. 1872. 3. Duvergier, t. IV, no 40.

les ateliers, remises, écuries, étables, n'importe le prix de la location'. Mais il suffit d'un congé à trois mois pour station de voiture de remise sous une porte cochère 2.

A l'égard des baux verbaux de logements, soit au rez-de-chaussée, soit à l'un des étages, avec jardin, quand l'habitation est l'objet principal de la location, le congé réciproque doit toujours être donné à trois mois, si le loyer excède 400 francs, et à six semaines, s'il n'est que de 400 francs ou au-dessous. Mais, quand le jardin est l'objet principal et l'habitation l'accessoire, la location est présumée faite pour une année à partir du 1er octobre, le délai réciproque du congé est de six mois, et ce congé doit être donné avant le 1er avril, quel que soit le chiffre du loyer.

Ainsi encore pour les jardins potagers, maraîchers ou fleuristes, le bail sans écrit est présumé fait pour une année; la jouissance locative commence ordinairement le 1er octobre, et l'usage est de se donner congé avant le 1er avril, quel que soit le prix.

Pour les chantiers de bois à brûler, le congé doit être donné réciproquement pour Pâques, et toujours un an d'avance.

Si la veille du jour du terme ou du demi-terme tombe à un dimanche ou à une fête légale, le congé devra être notifié la veille au plus tard, de sorte que le délai de ce congé soit toujours de six semaines, trois mois ou six mois complets.

1. Paris, 26 sept. 1866.

2. Trib. Seine, 5e ch., 17 déc. 1859.

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