Le congé est indivisible en ce sens que le preneur n'a pas la faculté de donner congé de certaines parties de sa location et de retenir les autres parties, par exemple de son logement personnel, en retenant les remises ou les écuries, et réciproquement pour le bailleur.

455. Il est prudent de faire signifier le congé par un huissier, ou bien de le rédiger en forme d'acte devant notaire, ou bien encore d'acte sous seing privé fait double. C'est ce qu'on appelle congé par écrit ; les frais de ce congé sont à la charge de celui qui le donne à l'autre; cependant, s'il est compris dans un commandement notifié par le bailleur au locataire qui doit des loyers, ce dernier devra en supporter les frais.

Quant au congé verbal, qui se donne de vive voix ou bien sur une quittance de loyers ou par lettre, il 'n'offre pas de garanties solides, car, si l'une des deux parties le nie, l'autre ne pourra que lui déférer le serment sans être admise à proposer d'autre moyen de preuve, même par témoins, malgré la modicité du loyer.

Le congé donné à la requête du bailleur est nécessairement signifié au locataire direct. En outre, quand ce locataire a cédé ou sous-loué la totalité ou partie, il est quelquefois prudent de faire pareille notification au cessionnaire ou bien aux sous-locataires.

Si un congé avait été signifié tardivement ou contrairement au délai d'usage, il ne serait pas toujours nul, le tribunal pourrait en reporter l'effet à l'époque pour laquelle il eût dû être donné1.

1. Paris, 4e ch., 4 avril 1850.

En cas de doute sur la valeur du congé, en cas d'incertitude sur la volonté de l'exécuter, l'un des intéressés peut, sans attendre l'expiration du délai, en demander la validité ou la nullité, en s'adressant à la justice de paix du domicile du défendeur quand le loyer annuel ne dépasse pas 400 francs, au tribunal d'arrondissement pour un loyer supérieur1. Et, si, au cours de l'instance, le délai du congé vient à expirer, le tribunal pourra, suivant les circonstances, en prolonger la durée et déclarer ce congé valable pour un terme plus éloigné9.

Enfin, si, malgré le congé donné ou bien à l'expiration du bail écrit, le locataire refuse de quitter les lieux, le bailleur pourra immédiatement lui notifier, par acte d'huissier, d'avoir à déguerpir, afin d'empêcher ce locataire récalcitrant d'invoquer la tacite réconduction, c'està-dire une location nouvelle.

XIII. Sous-location et cession de bail.

456. Si telle est votre volonté, interdisez cette faculté, interdisez-la expressément dans un bail écrit.

Alors vous pourrez faire résilier le bail, si le preneur cède ou sous-loue malgré la défense. Néanmoins, cette interdiction n'empêchera pas qu'un locataire industriel ou commerçant puisse vendre son fonds en cédant le droit au bail comme accessoire '.

1. L. 2 mai 1855.

2. Cass., 23 févr. 1814. 3. Cass., 29 mai 1837.

2. Cass., 12 mai 1817.

A défaut d'interdiction, le preneur a le droit absolu de mettre un autre occupant ou exploitant à sa place; en d'autres termes il a le droit absolu de sous-louer et même de céder sa location en tout ou en partie1, à la condition de respecter la destination des lieux. Mais alors ce locataire principal peut être tenu de laisser ses meubles ou bien de fournir des sûretés suffisantes, quand même la faculté de céder résulte d'une clause expresse 2.

Un preneur qui, suivant son bail, n'a la faculté de sous-louer qu'à des personnes occupant bourgeoisement, n'a pas le droit de sous-louer séparément son habitation et les écuries ou remises 3.

457. Qu'arrivera-t-il si le propriétaire ne reçoit pas ses loyers à l'échéance?

Il a pour gage tous les meubles qui garnissent les lieux, y compris les meubles du sous-locataire; il peut les faire saisir-gager, vendre, et se payer sur le prix, puis expulser le sous-locataire et tous autres habitants quand le prix ne suffit pas ou bien que les lieux ne sont plus nantis. Toutefois, « le sous-locataire n'est tenu envers le propriétaire que jusqu'à concurrence du prix de sa sous-location dont il peut être débiteur au moment de la saisie, et sans qu'il puisse opposer des payements faits par anticipation* ».

Celui qui a cédé ou sous-loué, même avec permission

1. C. civ., art. 1717.

2. C. civ., art. 1752, 1753.

3. Paris, 2e ch., 1er mai 1857.

4. C. civ., art. 1753; C. pr., art. 820.

expresse, ne reste pas moins obligé envers le propriétaire au payement des loyers et à l'exécution des charges du bail principal, notamment de toutes les réparations locatives et de l'incendie. Mais, de leur côté, les sous-locataires sont garants envers lui des réparations locatives des lieux par eux occupés, ainsi que de l'incendie.

Enfin, la résiliation du bail principal, obtenue par le propriétaire à défaut de payement des loyers ou pour inexécution des charges, l'autorise à expulser les souslocataires'; de même en vertu d'un congé valablement notifié par le propriétaire au locataire principal qui a sous-loué.

XIV. Visite des lieux. Clefs. Écriteaux.

458. Après le congé non contesté, et dans le délai ordinaire de ce congé, le propriétaire est libre de faire placer un écriteau : A louer, non seulement à la porte de la maison, mais encore à la hauteur des localités à louer. Puis le locataire doit endurer et faciliter la visite des lieux.

L'usage, à Paris, est que cette visite soit permise pendant le délai du congé, c'est-à-dire six semaines, trois mois ou six mois, depuis dix heures du matin jusqu'à cinq heures du soir, en ayant d'ailleurs égard à la nature de la location, à son importance et aux circonstances.

1. Duranton, t. XVII, no 159; Dalloz Répertoire, vo Louage, no 443. 2. Cass., 21 juill. 1873.

Si le locataire a emporté tout ce qui était à lui, il ne pourra s'opposer à ce que les lieux soient visités à toute heure du jour.

En cas d'éloignement du locataire, il devra confier les clefs à une personne de son choix, ou bien au propriétaire, et ce point pourra être réglé en référé si les parties ne s'accordent pas 1.

Une fois les lieux reloués, le locataire doit encore laisser son successeur entrer pour y prendre des mesures propres à son installation, surtout pendant les derniers jours qui précéderont sa prise de possession.

Si l'on ne s'accorde pas sur l'exercice du droit de visiter les lieux, le différend sera réglé par une ordonnance de référé, par exemple en déterminant certains jours et certaines heures.

Les clefs doivent être rendues définitivement au bailleur le jour fixé par l'usage pour la remise des lieux à midi au plus tard.

En quittant les lieux au terme légal, le locataire doit les laisser réparés ainsi qu'il y est obligé, à peine de dommages-intérêts envers le propriétaire s'il est en retard d'exécuter les travaux à sa charge; de même qu'il sera passible de dommages-intérêts si ce retard a empêché le propriétaire de faire visiter les lieux et de les relouer3.

Enfin, le propriétaire a la faculté de retenir les constructions et les plantations d'arbres faites par le loca

1. Paris, 28 sept. 1872.

2. Ordonn. de référé, Seine, 10 févr. 1877.

3. Trib. Seine, 1re ch., 22 févr. 1844.