reur.

La raison en est que la faculté d'enchérir sur le prix de la vente, est un droit attribué par la loi aux créanciers pour se mettre à l'abri des fraudes qui pourraient se pratiquer entre le vendeur et le débiteur. Les hypothèques ne sont donc purgées qu'autant que tous les moyens de faire valoir l'immeuble vendu au plus haut prix possible, ont été épuisés. Or, comment les créanciers pourraient-ils faire une enchère avec sûreté, si la notification qui leur aurait été faite contenait des erreurs ou des équivoques sur le prix de la vente, puisque ce prix même est la base de l'enchère.

Il s'est élevé, à ce sujet, des difficultés sous plusieurs rapports. Je les ferai connaitre comme autant d'exemples propres à faire sentir la nécessité de suivre la loi avec la plus grande exactitude, et à en fournir les moyens.

Un particulier avait abandonné des immeubles, à titre de vente, par deux contrats séparés et distincts, à sa femme et à sa fille. Celle-ci, après avoir fait transcrire leurs contrats d'acquisition, firent faire les notification aux créanciers inscrits, par un seul et même acte. Mais par cet acte elles n'avaient pas déclaré expressément quelles offraient aux créanciers le montant du prix de la vente; elles avaient seulement dit qu'elles entendaient se garantir des poursuites des créanciers, et s'uniformiser à la disposition de la loi. Les parties étaient du Piémont; et dans ce langage, on voulait dire qu'on entendait se conformer à la loi. La Cour d'appel de Turin, par un arrêt du 2 mars 1811, qui est rapporté par Denevers, même année, page 181, suppl., se décida pour

elle se fonda sur ce que «cette déclaration générale de vouloir s'uniformiser à la disposition de la loi, peut et doit sans doute suppléer, d'une manière équipollente, à la déclaration spécifique, requise par l'article 2184 du Code civil, dans la circonstance surtout que cette déclaration n'y est point expressément prescrite à peine de nullité. »

On sent facilement combien il est dangereux de se contenter de pareilles équipollences, au lieu d'exécuter pleinement l'art. 2183, qui exige que l'acquéreur fasse connaître aux créanciers le prix et les charges faisant partie du prix de la vente. Cela est d'autant plus vrai, que je ne pense pas qu'on doive adopter l'idée qui se manifeste dans l'arrêt de la Cour d'appel de Turin, que l'inexécution de la loi, en cette partie, ne doit pas emporter la nullité de la déclaration, par la raison que cette nullité n'est pas expressément prononcée par la loi. La nullité tient nécessairement à la substance de la disposition législative. Car, s'il faut ouvrir la faculté d'enchérir pour parvenir à la purgation des hypothèques, il faut aussi indispensablement une connaissance parfaite du prix, puisque la détermination à enchérir, on non, est subordonnée à la fixation du prix et des charges. Aussi cette fixation est impérativement exigée par les art. 2183 et 2184; et il est dans la nature des choses qu'elle ait dû l'être.

Dans l'espèce du même arrêt, la demoiselle Allemandi, qui avait acquis de son père, avait déclaré, dans sa notification, que le prix de son acquisition était seulement de 3,090 fr. ; et cependant par son contrat de vente, le prix avait été porté à 3,363 fr. Le créancier inscrit auquel la notification avait été faite, en tira un moyen de nullité; il disait que, quand même on admettrait que la notification de la demoiselle Allemandi fût régulière sous le rapport de l'offre d'acquitter les dettes hypothécaires, malgré le mode particulier sous lequel cette offre avait été faite, sa notification serait encore nulle, parce qu'elle n'aurait entendu offrir qu'une par

tie de son prix. Ce créancier inscrit alla plus loin. Comme les deux notifications qui avaient dû être faites par la mère et par la fille, chacune dans leur intérêt, l'avaient été par un seul acte, quoiqu'il y eût deux contrats de vente différens, ce créancier inscrit prétendit que la nullité de la notification de la demoiselle Allemandi devait se communiquer à celle de la dame Allemandi, sa mère, parce que cette nullité était indivisible, et qu'elle frappait l'acte de notification, à l'égard des deux acqué

reurs.

Quant à la différence entre le prix enoncé dans la notification, et le prix réel porté par le contrat de vente, la Cour d'appel de Turin en fit résulter la nullité de la notification de la demoiselle Allemandi; et voici les motifs : «Il est sensible que désigner faussement une chose, ou ne pas la désigner du tout, doit nécessairement opérer le même effet; et quoique la peine de nullité ne soit pas exprimée en l'art. 2183 du Code civil, néanmoins toute notification qui ne contient pas explicitement ou implicitement tous les renseignemens exigés par la loi, ne saurait avoir l'efficacité nécessaire pour mettre légitimement en demeure les créanciers auxquels elle est faite, et faire courir, à leur préjudice, le délai fixé en l'art. 2184 subséquent. » Mais par rapport au moyen que le créancier inscrit opposait, et qui consistait à dire que la notification de la demoiselle Allemandi étant nulle, à raison de la différence qui existait entre le prix indiqué dans la notification, et le prix réel contenu dans le contrat de vente, la nullité devait également frapper la notification faite par la dame Allemandi, parce que cette nullité était indivisible, ce moyen fut rejeté par la Cour d'appel de Turin. << Considérant, y est-t-il dit, que quoiqu'il s'agisse d'un seul et même exploit de notification, néanmoins, comme cette notification se réfère à deux acquéreurs, à deux immeubles et à deux contrats vraiment séparés et distincts, rien n'empêche, sansdoute, qu'en prononçant son inefficacité, quant à l'immeuble et au contrat, que le vice susdit affecte uniquement, elle soit néanmoins

déclarée bonne et valable quant à l'autre. »

Par le même arrêt, la réquisition d'enchère, faite par le créancier inscrit, fut déclarée nulle, à raison d'un vice de forme, relatifà la manière d'offrir la caution, dont je parlerai dans la suite; et l'on sent que cette nullité profita à la dame Allemandi, dont la notification était déclarée régulière. On ne peut qu'approuver les décisions portées par cet arrêt, sauf l'observation que j'ai cru devoir faire, relativement au moyen concernant le mode de l'offre de payer. Il est donc utile de connaître ces décisions, qui donnent une idée des difficultés qui peuvent se présenter, en même temps qu'elles aident à les apprécier. Tout cela est important, quoiqu'il ne s'agisse que des formes, puisque, dans cette partie de la législation, les formes deviennent le fond du droit.

440. Lorsqu'il y a des créanciers auxquels il n'a point été fait de notification, il faut distinguer le cas où cette notification n'a point été faite par l'acquéreur, quoique l'inscription du créancier qui n'aurait point reçu de notification, fùt insérée dans l'état des inscriptions, certifié et délivré par le conservateur, du cas où il y a eu omission de l'inscription dans ce certificat.

Au premier cas, les notifications faites aux autres créanciers devraient toujours avoir leur effet à l'égard de ces créanciers; mais le créancier omis par le fait de l'acquéreur, demeurerait dans la plénitude de ses droits. Il ne pourrait point y avoir de purgation de son hypothèque. On sent bien que j'entends parler d'un créancier qui se serait fait inscrire avant la transcription, parce que, relativement aux créanciers qui ne se seraient fait inscrire que dans la quinzaine à compter de la transcription, l'acquéreur ne leur doit point de notification, d'après l'art. 835 du Code de procédure; ce que j'explique ailleurs. Ce créancier inscrit avant la transcription, énoncé dans le certificat du conservateur, et omis dans les notifications de l'acquéreur, aurait la faculté de rendre nul tout ce qui aurait été fait sans sa participation, et d'en faire reverser les frais

sur l'acquéreur. On conçoit néanmois que s'il n'y avait pas eu d'enchère de la part des créanciers auxquels la vente aurait été notifiée, le créancier omis aurait le droit d'en faire une il pourrait la faire quand bon lui semblerait, puisque, pour lui, il n'y aurait pas eu de délai limité, ne lui ayant point été fait une notification qui était obligée de la part de l'acquéreur. Il ne pourrait être privé de ce droit par le fait de l'omission de ce dernier, et toujours cette enchère révoquerait tout ce qui aurait été fait jusqu'alors, dont les frais seraient, comme il vient d'être dit, à la charge de l'acquéreur.

On sent done combien il est important pour lui de n'omettre aucun des créanciers auquels il doit notifier. Il doit comprendre dans sa notification, soit les créanciers inscrits directement sur le vendeur, soit ceux inscrits utilement sur les précédens propriétaires. Il a dù les indiquer au conservateur, afin de se procurer les inscriptions qui pouvaient exister sur eux. Les effets du défaut de notification seraient les mêmes pour tous ces créanciers.

441. Quant au second cas, qui est celui de l'omission faite par le conservateur, d'une ou plusieurs inscriptions, dans l'état d'inscriptions qu'il certifie et qu'il délivre, il se présente des difficultés importantes. Les décisions doivent être différentes selon les circonstances dans lesquelles les délivrances des certificats ont été faites. Pour donner des idées précises à ce sujet, je me sens dans la nécessité de faire des observations qui tendent à connaître le but et le résultat des art. 2196, 2197 et 2198 du Code civil. Il est à propos de s'en mettre sous les yeux les dispositions.

« Art. 2196. Les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer à tous ceux qui le requièrent, copie des actes transcrits sur leurs registres, et celles des inscriptions subsistantes, ou certificat qu'il n'en existe aucune.

«Art. 2197. Ils sont responsables du préjudice résultant,

་་

« 1° De l'omission sur leur registre des transcriptions d'actes de mutation, et des inscriptions requises en leurs bureaux;

« 2o Du défaut de mention dans leurs certificats d'une ou plusieurs des inscriptions existantes, à moins, dans ce dernier cas, que l'erreur ne provînt de désignations insuffisantes, qui ne pourraient leur être imputées.

« Art. 2198. L'immeuble à l'égard duquel le conservateur aurait omis, dans ses certificats, une ou plusieurs des charges inscrites, en demeure, sauf la responsabilité du conservateur, affranchi dans les mains du nouveau possesseur, pourvu qu'il ait requis les certificats depuis la transcription de son titre, sans préjudice néanmoins du droit des créanciers de se faire colloquer suivant l'ordre qui leur appartient, tant que le prix n'a pas été payé par l'acquéreur, ou tant que l'ordre fait entre les créanciers n'a pas été homologué.

On sent que, d'après l'esprit de notre législation, qui prescrit la publicité de l'hypothèque, un particulier, avant de faire un prêt, a intérêt de savoir si l'emprunteur est, ou non, grevé d'inscription. Pour s'assurer de la solidité de sa créance, qui dépend de l'existence ou de la non existence des inscriptions, il ne peut s'adresser qu'au conservateur des hypothèques. Il en est de même de celui qui veut acquérir, et auquel le vendeur demanderait, comme condition de la vente, une avance sur le prix, il doit se déterminer sur le fait de l'existence ou de la non existence d'inscriptions sur le vendeur au moment du contrat. Cet acquéreur ne peut que prendre, auprès du conservateur des hypothèques, la même mesure que celui qui veut prêter. L'un et l'autre demande au conservateur une copie des inscriptions existantes, ou un certificat qu'il n'en existe aucunes. Le conservateur ne peut s'y refuser, puisqu'il est dit dans l'art. 2196, qu'il sera tenu de délivrer.

Cette réquisition dela part des acquéreurs ou des préteurs eût été vaine, et le vœu de la loi n'aurait pas été rempli, si le conservateur n'avait pas été garant de l'exactitude des certificats qu'il aurait donnés. Aussi cette garantie de sa part résulte de l'article 2197, n° 2. Cet article

le déclare responsable du défaut de mention dans le certificat d'une ou de plusieurs des inscriptions existantes. L'article apporte cependant à cette garantie une exception qui est de toute justice. La garantie cesse toutes les fois que l'erreur provient de désignations insuffisantes, qui ne pourraient être imputées au conservateur. Ainsi, lorsqu'un particulier, soit qu'il voulut devenir créancier, soit qu'il fût dans le cas d'acquérir, serait victime d'une omission commise par le conservateur, et qu'on ne pourrait imputer qu'à une faute personnelle au conservateur, ce particulier aurait son recours contre ce dernier les dommages-intérêts qu'il pourrait répéter seraient proportionnés au préjudice qu'il pourrait souffrir. On sent que s'il arrivait, par circonstances, qu'une inscription omise ne dût avoir aucun effet, dans tous les cas possibles, et qu'elle devint absolument sans conséquence, il n'y aurait point lieu à des dommages-intérêts. Cela arriverait par exemple, si l'inscription était nulle, ou si, par rapport aux autres inscriptions qui existeraient, elle était à un rang telle qu'elle ne dût produire la rentrée d'aucune somme à l'ordre.

Mais je n'ai entendu parler jusqu'à présent que du cas où des certificats seraient demandés au conservateur par des parties intéressées, avant la transcription d'une vente. Venons à ce qui doit avoir lieu après cette transcription. C'est seulement, lorsque l'acquéreur a fait transcrire son contrat, qu'il doit retirer du conservateur le certificat d'inscriptions existantes. D'après l'art. 834 du Code de procédure, il faut reporter aux certificats qui doivent être délivrés par le conservateur, à l'expiration de la quinzaine à compter de la transcription, ce que le Code civil voulait, relativement aux certificats délivrés immédiatement après la transcription. Alors il naît un nouvel ordre de choses, si, le conservateur a omis des inscriptions dans le certificat qu'il a délivré à l'acquéreur. Il faut distinguer l'intérêt du créancier dont l'inscription est omise, de celui de l'acquéreur; et je vais examiner les difficul

TOM. II.

tés sous un double rapport: 1° sous le rapport de l'effet de l'hypothèque du créancier dont l'inscription est omise; 2o sous le rapport du droit qu'on pourrait prétendre qu'il aurait d'enchérir.

442. D'après l'art. 2198, l'immeuble demeure, sauf la responsabilité du conservateur, affranchi, dans les mains du nouveau propriétaire, des inscriptions omises par le conservateur. S'il n'y a pas d'inscriptions de la part des créanciers autres que ceux dont les inscriptions ont été omises, l'acquéreur devient absolument libre. S'il a payé au vendeur le prix de la vente, il n'a plus de chances à courir sur le recours qu'il aurait pu exercer contre ce vendeur. S'il n'a pas payé ce prix, il peut s'en libérer envers ce dernier, les inscriptions omises étant, à son égard, comme si elles n'existaient pas. S'il y a d'autres créanciers inscrits, il est tenu envers eux des suites de leurs inscriptions : mais il n'y a un lien d'hypothèque qu'entre lui et ces créanciers; il n'en existe plus entre lui et les créanciers dont les inscrip

tions ont été omises.

Ces derniers créanciers sont réduits au recours qu'ils ont à exercer contre le conservateur, qui est responsable de son omission. L'objet de ce recours est la réclamation de tous les dommages-intérêts résultans du tort que peuvent souffrir ces créanciers à raison du défaut d'insertion de leurs inscriptions dans l'état délivré.

Mais, dans ce cas même, le législateur a voulu ménager une autre voie aux créanciers dont les inscriptions auraient été omises. On a remarqué que, d'après l'art. 2198, les créanciers omis ont le droit de se faire colloquer suivant l'ordre qui leur appartient, d'après leurs inscriptions, tant que le prix n'a pas été payé par l'acquéreur, ou tant que l'ordre fait entre les créanciers n'a pas été homologué. On sent que ce droit concerne principalement la masse des créanciers. Ainsi l'affranchissement de l'immeuble dans les mains de l'acquéreur, relativement aux créanciers omis, n'empêche pas l'exercice du droit de ces créanciers sur le prix. Ils peuvent, en se munissant d'un état d'in

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scriptions, délivré par le conservateur, dans lequel seraient comprises leurs inscriptions qui auraient été omises dans le certificat délivré à l'acquéreur, intervenir à l'ordre, pourvu que ce soit en temps utile. Je dis en temps utile, parce qu'il faut remarquer la force de la condition qui résulte de ces termes de la loi, ou tant que l'ordre n'a pas été homologué. Ainsi, lors même que le prix ne serait pas encore payé, si l'ordre entre les créanciers avait été homologué, la distribution devrait s'accomplir telle qu'elle serait réglée par le jugement : c'est ce que dit M. Tarrible, dans son article du Rép. de jurispr., au mot Transcription, § 7, n° 12. La loi est trop impérative pour n'être pas de son avis. Dès l'instant de l'homologation, le droit est acquis aux créanciers.

ré

Mais il peut se présenter quelques difficultés, d'après certaines circonstances que la loi n'a pas prévues, sur la question de savoir quand l'ordre est, ou non, puté homologué. M. Persil a fait, à cet égard, de judicieuses observations, Rég. hyp., art. 2198, no 6. Ses décisions doivent être adoptées ; et il est impossible de les rendre d'une manière plus précise qu'il ne le fait.

<< Si les créanciers compris au certificat sont d'accord; si, comme le dit l'art, 749 (du Code de procédure), ils se sont réglés entre eux sur la distribution; comme, dans ce cas, il n'y a pas de jugement, le créancier dont l'inscription a été omise, ne pourra se présenter que jusqu'à la si gnature du réglement convenu, après cela il ne pourra plus réclamer. Si les créanciers ne se sont pas entendus, et qu'il ait fallu un réglement judicaire, nous distinguerons deux cas où, après le réglement provisoire, il n'est pas survenu de difficulté; où, au contraire, des créanciers ont contesté. Dans le premier cas, le créancier omis ne pourra réclamer que jusqu'à la clôture du procès verbal d'ordre, que l'art. 759 oblige le juge-commissaire à rédiger. S'il y a eu des contestations, il faut encore distinguer entre les créanciers antérieurs aux créanciers contestés, et ceux qui viennent immédiatement. A l'é

gard des premiers, l'intervention des créanciers omis ne pourrait nuire qu'autant que le juge-commissaire n'aurait pas encore arrêté l'ordre dans lequel ils doivent passer, ce qu'il doit faire, en même temps qu'il renvoie les contestans à l'audience (Article 738). Enfin, à l'égard des créanciers postérieurs aux créances contestées, celui dont l'inscription a été omise, pourrait se présenter tant que, conformément aux jugemens et arrêts qui vident les difficultés, le juge-commissaire n'aura pas encore arrêté l'ordre définitif (Art. 767). Voilà la théorie du Code de procédure; voilà les divers articles auxquels il faut se reporter pour expliquer les dernières expressions de l'art. 2198 du Code civil. »

Il s'est élevé la question de savoir si le créancier ainsi déchu n'avait pas le droit, en formant tierce opposition au jugement d'ordre, de se faire colloquer à son rang; mais cette prétention résiste ouvertement aux termes de l'article 2198, ou tant que l'ordre fait entre les créanciers n'a pas été homologué. On conçoit bien que lorsqu'un particulier a été privé d'un droit qui lui appartenait, par un jugement dans lequel il n'est pas partie, il peut demander le redressement du tort qu'il souffre, en faisant tomber le jugement par la voie de la tierce opposition. Mais ce principe qui motive la tierce opposition ne se retrouve plus dans le cas dont il s'agit : il n'y est pas question de chose jugée. La loi prononce directement une déchéance contre le créancier, pour ne s'être pas présenté dans un état de choses indiqué. Cette déchéance étant acquise, il ne reste rien à juger, et tout est consommé. Il n'est donc pas étonnant qu'une tierce opposi tion formée dans ce cas, ait été rejetée par un arrêt de la Cour de Bruxelles, du 15 janvier 1812, que M. Persil indique, loco citato, no 5, et dont il rapporte les motifs.

Mais il est important de faire observer que le droit accordé aux créanciers omis, de se présenter à l'ordre, devient une ressource pour le conservateur qui, par suite de l'omission, aurait été contraint de leur payer leurs créances. Cette res