valablement décider que tout ou partie des réparations locatives seront à la charge du propriétaire.

Si le preneur a négligé avant son entrée en jouissance de faire un état de lieux, il pourra toujours dans la suite établir la preuve par témoins que les dégâts dont se plaint le bailleur, ne sont pas son fait, qu'ils existaient avant la prise de possession des lieux loués. Il est toujours prudent pour l'une comme pour l'autre partie de dresser ou de faire dresser un état de lieux avant l'entrée en jouissance. La preuve peut parfois présenter des difficultés.

Le propriétaire ne peut pas exiger que les réparations locatives soient faites au cours du bail, il ne peut émettre la prétention de les voir effectuer seulement à la sortie du locataire à moins que les réparations ne soient urgentes, soit parce que, à défaut de ces réparations, l'immeuble pourrait en souffrir au point d'entraîner la nécessité de grosses réparations qui, celles-ci, pourraient retomber à sa charge, soit pour d'autres causes excusant l'urgence.

Lorsqu'une clause du bail stipule en termes généraux que le locataire entretiendra de réparations les lieux loués, on doit l'entendre dans ce sens que le locataire ne supportera que les réparations locatives.

Les réparations locatives, en règle générale, ne sont pas à la charge du locataire, si elles ont pour cause la vétusté, la force majeure, un vice de la matière ou un défaut de construction. Mais c'est au locataire qu'in

combe la preuve du fait à raison duquel il prétend devoir être exonéré.

En ce qui concerne l'entretien du jardin, la mort des arbres, lorsqu'il n'est pas établi qu'elle ait pour cause la négligence ou l'imprudence du locataire, est un événement de force majeure dont il ne doit pas être responsable.

D'après Guillouard, au contraire, en principe le locataire est tenu de rendre le même nombre d'arbres qu'il a reçus, et la présomption est que ceux qui manquent sont morts par la faute ou la négligence du locataire. Mais si le locataire prouve qu'ils sont morts naturellement il n'est pas tenu de les remplacer. Nous partageons cette dernière doctrine nous appuyant sur le principe que le locataire est censé avoir reçu les lieux loués, les accessoirs et dépendances en bon état à moins de preuve contraire qui lui incombe.

Les réparations locatives des lieux loués à plusieurs locataires incombent au propriétaire à moins qu'il ne prouve qu'un des locataires est l'auteur des dommages. Guillouard.

Nous pensons au contraire que les locataires qui sont présumés avoir reçu les lieux loués en bon état, sont tenus des réparations; mais pourraient être déchargés de cette obligation ceux qui démontreraient que l'un d'eux est l'auteur des dégâts, auquel cas il demeurerait seul responsable vis-à-vis du propriétaire. Guillouard en soutenant le contraire s'écarte du principe qu'il pose lui-même, tome II, no 481, à propos du

remplacement des arbres morts du jardin, lorsqu'il dit << que la présomption que les arbres sont morts par la faute ou la négligence du locataire impose à ce dernier l'obligation de les remplacer s'il ne peut prouver leur mort naturelle.

Il peut arriver qu'une réparation ne soit classée ni par la loi ni par l'usage local. Dans ce cas, il convient. de déterminer si la dégradation doit être attribuée à la faute du locataire ou si elle provient du simple. usage de la chose, ou de la vétusté. Dans le premier cas, le locataire en est tenu, dans le deuxième cas, la réparation tombe à la charge du propriétaire. Pourquoi l'art. 1754 C. c. dit-il aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés.

La raison de cette distinction repose sur cette hypothèse lorsque tous les carreaux sont cassés, la présomption est que la dégradation a pour cause la vétusté ou la mauvaise qualité de la matière, tandis que quand quelques-uns des carreaux seulement sont brisés il y a lieu de supposer que le fait du locataire n'y est pas étranger. Mais ces présomptions d'une part comme de l'autre tombent devant la preuve, par analogie, cette hypothèse doit être étendue aux parquets, escaliers et autres dégradations de même nature.

Le remplacement des vitres cassées est à la charge du locataire à moins qu'il ne prouve qu'elles ont été fêlées ou brisées par la grêle ou autre événement de force majeure.

Le ramonage des cheminées est à la charge des locataires, à moins d'usage contraire, l'art. 1756, C. c. dispose formellement que le curement des puits et fosses d'aisances sont à la charge du bailleur.

L'entretien des allées sablées, des parterres, platesbandes, les bordures, gazons sont à la charge du locataire.

Art. 1755. - «Aucune des réparations dites locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vetusté ou force majeure ».

Qu'entend-on par force majeure?

La jurisprudence définit ainsi la force majeure: c'est celle qui résulte d'un événement qui était hors de prévision et dont les effets ne peuvent être surmontés. Elle emporte l'impossibilité d'agir, elle est supérieure à la volonté humaine qui est impuissante à la prévenir ou à l'empêcher.

La force majeure n'existe pas si l'événement a seulement rendu l'exécution plus difficile.

La force majeure ne peut servir d'excuse qu'autant que celui qui l'invoque n'aurait pu s'y soustraire.

Quant aux cas fortuits, ils dérivent de la nature ou du fait de l'homme.

La gelée est au nombre des cas fortuits naturels qui peuvent empêcher l'exécution d'une obligation.

De même l'incendie.

Parmi les faits de l'homme qui produisent les cas de force majeure, l'un des plus fréquents est le fait du prince.

On entend par là les commandements ou les défenses de l'autorité supérieure auxquels les particuliers doivent obéissance.

En matière de travaux publics et de voirie munici