n'y a pas eu un commencement de prise de possession ou d'exécution ou si le bail est verbal, la preuve de la promesse de bail ne pourra être prouvée par témoins, 1715, C. c., s'il y a contestation et déné

gation.

Dation d'arrhes. - Les arrhes ont pour effet, dans tous les cas, de donner à chacune des parties le droit de se désister; savoir, celui qui les a données, en les abandonnant, et celui qui les a reçues, en restituant le double;

Les arrhes doivent être considérées comme un acompte, si le contrat reçoit son exécution.

D'après Laurent, t. XXV, no 41, les arrhes ont une triple signification, ou :

1o Un moyen de dédit?

2o Un acompte?

3° Une preuve de la perfection du contrat.

Guillouard soutient, t. I, n° 42, que la dation d'arrhes, sauf circonstances spéciales, est plutôt un paiement qu'un moyen de dédit.

Pour nous, c'est une question de circonstances laissée à l'approbation souveraine des juges.

Denier à Dieu. -- Est le signe de l'engagement réciproque, sans dédit dans les 24 heures. Tribunal civil de la Seine, 10 décembre 1881.

Tout bail obscur s'interprète au profit du preneur par argumentation de l'article 1162, C. c. Angers, 23 avril 1842. Contrà, Duvergier.

De la durée du bail

La durée du bail dépend de la volonté des parties contractantes, sauf les exceptions dont nous avons parlé plus haut en expliquant les règles qui régissent les baux des biens des femmes mariées, des mineurs, des interdits, des absents, des usufruitiers, des biens de l'Etat, des communes, des établissements publics. Nous avons ajouté que tous ceux qui agissent en leur qualité d'administrateurs des biens des tiers ne peuvent consentir des baux de plus de 9 ans.

A part les exceptions, les parties peuvent fixer dans leurs conventions la durée qui leur convient. Mais la loi des 18, 29 décembre 1790 a limité le maximum de la durée à 99 ans.

D'autre part, la loi du 23 mars 1855 prescrit de faire transcrire au bureau des hypothèques tous baux dont la durée excède 18 ans, sous peine de n'être pas opposables au tiers qui pourraient, en cas de contestation, les faire réduire à ce chiffre. Mais le bail pourrait être consenti pour toute la vie du preneur.

Il pourrait même être fait pour une durée illimitée, mais subordonné à une condition casuelle, tels les baux héréditaires. Ces baux se transmettent de génération en génération dans la ligne directe, mais ne passent point à la ligne collatérale. Ainsi, lorsqu'ils sont consentis, cette cause de résolution y est toujours sous-entendue; c'est elle qui enlève au bail le

caractère de perpétuité qu'au premier abord il paraît avoir, et qu'il aurait, en effet, sans elle.

Le preneur restera dans les lieux loués tant qu'il lui plaira, n'est pas une condition potestative s'il résulte des termes du contrat que le preneur est obligé d'occuper la maison, de la garnir de meubles, de payer le prix. Dans ce cas le bailleur est censé avoir loué sa maison au preneur pour toute sa vie seulement. Paris 20 juillet 1840.

Les parties peuvent stipuler que la durée du bail dépendra de la volonté soit du. bailleur, soit du preneur, tels les baux de 3, 6, 9 années.

On peut insérer dans le bail, que celui-ci durera jusqu'à l'arrivée d'un événement incertain: mariage du bailleur, changement de fonctions, etc.

A défaut de stipulation précises à cet égard, l'usage local sert de guide, ainsi que les présomptions.

Il n'est pas nécessaire que la durée soit expressément stipulée dans l'acte, si l'ensemble des stipulations du bail permet de la fixer. Guillouard, t. I., n° 35.

Elle peut s'induire du rapprochement et de la combinaison des diverses clauses et conditions, requête du 12 août 1858.

La Cour de Paris, 24 août 1865, a décidé que le bailleur peut s'interdire, sous certaines conditions, de donner congé au locataire.

D'ailleurs, en principe général, ce que le législateur a voulu, c'est d'empêcher de perpétuer le bail sans

limite. Dès que la clause d'un bail contient soit une condition résolutoire ou rescisoire quelconque, la durée du bail est valable quel que soit la formule employée.

Si la durée du bail n'existait pas dans un écrit, et qu'il n'y eût aucun commencement d'exécution, on ne pourrait pas plus faire la preuve par témoin, quant à cette clause, qu'on ne pourrait l'établir pour le bail lui-même. Il y a lieu d'établir ici une distinction qui n'a pas suffisamment été définie par la doctrine des auteurs et par la jurisprudence. Selons nous, si la contestation des parties porte sur la nullité du bail par écrit qui n'a pas reçu un commencement d'exécution, l'absence de la durée dans ce cas peut entraîner la nullité du bail, le contrat n'étant pas parfait par le défaut d'une des conditions essentielles à sa validité. Mais si les parties, d'accord sur le principe du bail, demandent seulement au tribunal de fixer la durée, entendant ne pas se prévaloir de la nullité qu'entraîne le contrat imparfait, alors limité à ce différend, le tribunal pourrait fixer la durée en s'inspirant soit de l'interprétation des clauses les unes par les autres, soit de l'usage local

Prix du bail

En principe, il ne peut y avoir bail, sans un prix convenu pour la jouissance de la chose louée. A défaut de prix, ce ne serait plus un bail, mais un prêt à

usage ou commodat. Suivant les cas, le contrat pourrait constituer aussi un mandat.

Il faut aussi que le prix soit sérieux (ainsi une maison louée habituellement 1000 francs donnée à bail pour le prix de 100 francs), car alors, il s'agirait non d'un bail, mais d'une donation.

Néanmoins l'acte produira ses effets suivant l'intention des parties si tous deux avaient la capacité légale, sauf l'application des règles sur le rapport à succession si le cas y échet. Duranton, t. XVII, no 12.

La rescision n'a jamais été admise en matière de bail pour cause de lésion. Douai, 24 juillet 1865.

Les baux consentis par le tuteur ne peuvent être annulés pour cause de vileté de prix qu'autant qu'il soit prouvé un concert frauduleux entre le tuteur et le preneur. Cassation, 11 août 1818.

En général, le prix du bail doit être certain et déterminé. Il peut être laissé à l'arbitrage d'un tiers, argumentation des articles 1591, 1592, C. c.

Si le tiers vient à mourir ou s'il refuse la mission, le bail devrait être considéré comme non existant, à moins que les parties déclarent vouloir maintenir le bail et avoir recours seulement à la justice pour voir ordonner la nomination d'un autre expert ou arbitre. Guillouard, t. I, no 65 adopte cet avis.

Il est deux hypothèses ou le loyer peut être fixé exceptionnellement en dehors de tout consentement des parties l'une, quand il s'agit de la location des Halles appartenant à des particuliers, par les municipa