La nuance qui les distingue est parfois difficile à saisir. Quand une location comprend à la fois une maison et des terres, il peut y avoir, selon les cas, un bail à loyer, ou un bail à ferme.

Pour résoudre la question, il faut s'attacher au but principal de la destination de l'objet. Si la maison est l'objet en vue duquel le bail a été consenti, les terres deviennent l'accessoire, et, le contrat sera un bail à loyer. Si, au contraire les terres sont le but la maison ne sera que l'accessoire et le contrat sera un bail à ferme. D'ailleurs, les circonstances, le but proposé par les contractants, la profession du preneur seront d'utiles auxiliaires pour donner à cette question une solution pratique.

Distinction entre le bail à loyer et la vente. Entre le louage et la vente, il existe des rapports très étroits. Bien en distinguer la nature est d'une utilité indispensable, à cause des règles différentes auxquelles sont soumis ces deux contrats. En outre, au point de vue des droits à payer à l'enregistrement la sélection s'impose; autrement plus onéreux seront les droits. qu'entraîne la vente, au regard de la perception que prélèvera le Trésor quand il ne s'agit que de loyers. Le louage diffère de la vente sous deux rapports principaux :

1o En ce que l'effet du louage est de tranférer simplement au preneur la jouissance de la chose louée, tandis que l'effet de la vente est de transmettre la propriété de la chose vendue.

Le louage transmet des droits successifs, c'est-à-dire qui s'acquièrent jour par jour, la vente produit une translation de propriété instantanée et définitive. De là cette conséquence que les risques tombent à l'acquéreur du jour où la vente est parfaite, tandis qu'ils restent à la charge du bailleur, dans le louage.

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C'est surtout de la vente des fruits (c'est-à-dire des produits de la terre) qu'il est souvent difficile de distinguer le bail. Quand un contrat repose sur des interprétations obscures, quand les parties ne s'expriment pas clairement sur le sens qu'elles entendent donner à leurs conventions, il peut naître de ce fait des appréciations différentes sur le caractère, sur la nature du contrat. De là, le rapprochement subtil qui peut s'établir entre le bail et la vente. Les termes employés dans l'acte peuvent se trouver en contradiction avec le fait lui-même, avec la nature du contrat. L'interprétation alors s'impose, et, la convention tient suivant les cas ou d'une vente ou d'un bail. Ainsi, dans l'acte qui renferme la convention il est dit: Je loue les trois coupes de luzerne de l'année 1901 à X pour la somme de 100 francs. Ce contrat ne sera pas un bail, malgré le terme employé, mais une vente.

Pour que le bail conserve son véritable caractère, il faut que le preneur non seulement soit mis en possession du produit de la terre, mais encore qu'il ait la jouissance de la terre elle-même, qu'il en ait l'administration pour un temps donné sans que le propriétaire puisse venir le troubler dans son fait,

s'il ne trangresse pas, bien entendu, les règles du

contrat.

Guillouard s'exprime ainsi : « Si le droit de jouir de tous les produits du sol est transféré au cessionnaire, il y a bail; si au contraire, le cessionnaire n'a acquis que le droit de percevoir chaque année une certaine catégorie de fruits, de produits, et que le propriétaire ait conservé le droit de jouir de tous les autres produits du sol, le contrat n'est qu'une vente de fruits ».

C'est cette doctrine qu'admet la Cour de cassation. Selon nous cette définition n'est pas très lumineuse et ne se dégage pas suffisamment de toute équivoque. En effet les parties qui sont libres d'insérer dans le ; bail toutes conventions qui ne sont pas contraires aux lois, aux mœurs et à l'ordre public, pourraient très bien convenir entre elles que le bailleur se réservera une partie des avoines et des fourrages, et cependant le bail conservera son caractère et ne déviera pas pour cela en un contrat de vente, et tous les produits du sol n'auront pas été transférés au cessionnaire, comme le dit Guillouard.

Nous croyons que la définition suivante serait plus

exacte:

La jouissance transmise au preneur de la terre ou de l'immeuble, et la jouissance des produits qui sont ou non la conséquence de son travail, pour un temps. donné, avec la conception des droits successifs, moyennant un prix annuel, constitue un contrat de

bail. Tandis que la vente est de sa substance un contrat d'alimentation définitive des produits du sol, pour un prix unique, avec la conception de droits non successifs de possession sur des produits non renouvelables, et qui en quelque sorte démembrent le fonds, sans administration du sol lui-même.

En résumé, quel que soit la qualification donnée au contrat, celui-ci tiendra du bail ou de la vente selon l'intention attribuée aux parties contractantes, par une appréciation souveraine des tribunaux, en cast d'obscurité des conventions.

Le

Différences qui séparent le bail de l'usufruit. droit de l'usufruitier sur l'immeuble est un droit réel, tandis que celui du preneur est un droit personnel.

Le droit réel a pour effet d'être en quelque sorte un démembrement de la propriété, tandis que le droit personnel ne confère qu'un droit de jouissance seule

ment.

C'est ainsi que l'usufruitier parce qu'il possède un droit réel sur l'immeuble, peut consentir une hypothèque sur son usufruit.

Les distinctions entre les deux ressortissent des articles suivants du C. c. : Le preneur doit recevoir la chose en bon état de réparations 1720, C. c.

L'usufruitier est tenu de la prendre en l'état où elle se trouve, article 600 C. c. Le bailleur est tenu de faire jouir et de garantir le preneur, 1719, C. c. Le nupropriétaire se borne à laisser jouir l'usufruitier. D'autre part, les obligations du bailleur, en ce qui

concerne les réparations qu'il peut être nécessaire de faire pendant la durée du bail, sont plus étendues que celles qui pèsent sur le nu-propriétaire pendant la durée de l'usufruit, 605, 606, 1720 C. c. comparés.

La contribution foncière est à la charge de l'usufruitier, mais non à la charge du preneur, à moins de stipulations contraires.

Les articles 1769-1773 C. c. (bail à ferme) ne profitent pas à l'usufruitier.

L'usufruit peut provenir de donation, testament; le bail est toujours un contrat synallagmatique, et commutatif.

Le preneur ne peut sans consentement renoncer au bail.

L'usufruitier peut renoncer à son droit.

L'usufruit s'éteint par la mort. Le bail continue. La durée qui n'a pas été fixée dure toute la vie de l'usufruitier, le bail cesse, en cas de silence, suivant l'usage local.

L'usufruit peut s'aquérir par prescription, le bail, jamais.

Bail à vie et constitution d'usufruit. Différence. A quels caractères reconnaître un bail à vie d'une constitution d'usufruit?

La solution dépend non seulement de la qualification donnée à l'acte, mais encore et principalement des clauses de cet acte.

Analogie entre le bail et le contrat de superficie. — Le contrat de superficie consiste à détacher la super