Lorsque le bailleur est en retard d'exécuter sur l'immeuble loué des travaux qu'il s'est engagé à faire opérer par une clause du bail, le preneur est en droit de retenir sur le prix des loyers une somme correspondante à l'importance du préjudice que lui laisse cet état de chosee, sans qu'il soit nécessaire qu'il ait mis le bailleur en démeure de faire faire les travaux convenus. Douai, 24 mars 1884. Aubry et Rau.

La Cour de cassation, 5 janvier 1876, a décidé que s'il est reconnu par les juges du fait que le payement des loyers n'avait pas été, dans l'intention des parties, subordonné à l'exécution des travaux, le preneur ne serait pas en droit de se payer lui-même une indemnité et de se refuser au paiement du prix du loyer échu. C'est ce dernier arrêt qui nous semble le plus conforme à la loi. Laurent, t. XXV, no 109.

La clause pour laquelle le locataire renonce, pendant tout le cours du bail, à toute réclamation en dommages-intérêts, pour une cause quelconque, est nulle comme contraire à l'essence du bail. Cass., 19 janv. 1863. Aubry et Rau.

L'obligation de louer la chose s'étend aux accessoires, c'est-à-dire les clés, les dépendances, etc.

C'est aux frais du bailleur que la délivrance doit se faire par analogie de l'art. 1608 C. c. (vente).

Quelle est la nature du droit du preneur.

Malgré

la divergence des opinions en doctrine, nous soutenons que ce droit est personnel. Ceci a son importance pour déterminer quel est le tribunal compétent pour

statuer sur l'action intentée par le preneur pour cause de défaut de délivrance. Si l'action dérivait d'un droit réel, ce serait devant le tribunal des lieux litigieux, si au contraire, comme dans l'espèce, l'action dérive du droit personnel, c'est devant le tribunal du domicile du défendeur que doit s'ouvrir l'instance. Civ. Cass. 21 février 1865. L'art. 3, Pr. civ. et la loi du 25 mai 1838, no 4 ont apporté une exception au principe de la compétence personnelle.

La chose louée ne peut être délivrée partiellement, dans le cas où le bailleur est décédé et a laissé plusieurs héritiers. L'un d'eux ne saurait offrir la part qu'il aurait reçue en partage. Pothier, Toullier.

Si la chose louée que le bailleur offre de délivrer n'est plus entière, le preneur peut se refuser à le prendre et demander la résiliation.

Si le propriétaire a loué la chose à deux personnes? L'antériorité de la possession prévaut sur l'antériorité du titre ayant date certaine. Si aucun des deux locataires n'est en possession, il faut s'attacher à la priorité du contrat. Rouen, 15 mars 1869.

D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

Le premier devoir qui incombe au propriétaire est de mettre la maison en état de recevoir le locataire afin qu'il puisse en jouir commodément en vue de la destination naturelle de l'immeuble ou de la convention des parties.

Cela fait, le preneur ayant visité l'immeuble et ayant

déclaré qu'il le prenait dans l'état où il se trouve, ou bien ayant adhéré tacitement à le recevoir dans cet état par la prise de possession, le propriétaire n'est plus tenu qu'à une seule obligation : l'entretien. Le mot : <«< entretien » s'entend des grosses réparations, de celles qui incombent au bailleur, c'est toujours au locataire qu'il appartient, à moins de conventions contraires, de faire les réparations locatives. Nous verrons plus loin ce qu'il faut entendre par «< grosses réparations », et ce qu'il faut entendre par « réparations locatives ».

Le propriétaire doit entretenir son immeuble en rapport avec le prix du loyer. Il va, sans dire, que s'il perçoit un gros loyer, il doit agir en conformité.

Supposons que, par vétusté, la tapisserie du salon doit être remplacé, le propriétaire dans un immeuble à gros loyer ne pourrait faire appliquer sur les murs un papier d'un prix inférieur, c'est-à-dire un papier bon marché et qui ne serait pas proportionné comme beauté au reste du salon.

En sens inverse, le locataire ne pourrait exiger des réparations luxueuses dans une maison qui ne les comporte pas.

Les réparations d'entretien s'adressent au nécessaire et non au superflu; au remplacement de l'utile existant, et non à l'addition de choses plus confortables ou plus agréables.

Si le bailleur refusait de faire les réparations qui sont à sa charge, le preneur, pourrait l'assigner devant le tribunal. Puis, après condamnation, au cas d'inac

tion de la part du propriétaire, le locataire pourrait être autorisé, sur expertise, à faire les dites réparations aux frais du bailleur et à en retenir le montant sur le prix du loyer.

Mais si les réparations devaient se chiffrer par une somme telle que le locataire ne voulût en faire l'avance, il pourrait demander la résolution du bail, conformément à l'art. 1184, C. c.

Le bailleur peut-il faire les réparations contre le gré du preneur?

II y a lieu de colorer d'une nuance cette question. S'il n'y a pas urgence, si l'immeuble, faute de ces réparations, ne peut occasionner au bailleur, pour l'avenir, une dépense plus grande, ou une dépréciation de son bien, le preneur peut s'y refuser pendant le cours du bail.

Si au contraire, il y a urgence, si le besoin se fait sentir au point où ce défaut de réparations entraînerait pour le propriétaire une aggravation de dépenses ou une diminution de la valeur de l'immeuble, le locataire devra les subir.

S'il s'y refuse, le bailleur prend jugement pour l'y forcer et peut obtenir suivant les circonstances des dommages-intérêts. Si, après condamnation, le preneur s'obstine dans son refus, en ne permettant pas aux ouvriers l'accès de la maison ou en mettant obstacle à leurs travaux, alors, le propriétaire peut à son gré ou agir manu militari, car un jugement ne saurait être sans sanction, le dernier mot doit toujours rester à la

loi, ou obtenir par un nouveau jugement la résiliation du bail avec dommages-intérêts.

Cependant le propriétaire, même pendant la période qui est en deçà de 40 jours ne pourrait sans encourir une responsabilité exercer son droit de faire réparer l'immeuble, en abusant de l'incommodité qu'il cause au locataire.

Si les ouvriers gênaient le preneur dans sa jouissance par l'abus, en l'encombrant, au delà du nécessaire, et en le tracassant, celui-ci pourrait obtenir du tribunal une réparation du préjudice causé, souverainement arbitrée par les juges du fait. Ce ne serait pas à l'art. 1725 C. c., trouble des tiers auquel le locataire devrait recourir. Mais bien à l'art. 1719, no 3 1382 et 1384, C. c.

En effet, le propriétaire qui ne fait pas jouir le locataire, est responsable des ouvriers auxquels il a confié le soin des réparations, sauf son recours contre l'entrepreneur ou autres, s'il y a lieu. Nous verrons sous l'art. 1724, C. c. que si les réparations urgentes durent plus de 40 jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé, et que le locataire pourra même demander la résiliation du bail si les réparations rendent la maison inhabitable au locataire ou à sa famille.

L'urgence des réparations est un fait abandonné à l'appréciation des tribunaux.

Le propriétaire tenu de faire les travaux d'entretien,