n'est pas obligé de faire les travaux de reconstruction, même partielle. Aubry Rau, t. IV, 366. Laurent, t. XXV, n° 111. Guillouard, t. 1, nos 106-107. Paris, 27 juillet 1850.

La charge des réparations nécessaires incombe au bailleur, qu'elles soient nécessitées par un cas fortuit, ou par vetusté. Rouen, 8 fév. 1853.

Le bailleur doit supporter les frais des travaux prescrits par une ordonnance de police dans un but de sécurité. Paris, 12 décembre 1885.

Par convention, les parties peuvent déroger à l'art. 1719, C. c.

L'obligation de faire les réparations peut être mise à la charge du preneur.

Il a été jugé que le locataire n'est pas fondé à refuser le paiement des loyers échus, par le motif qu'il aurait été privé, pendant un certain temps de la jouissance de partie des lieux loués, et qu'il aurait formé, de ce chef, contre son bailleur, une demande en dommagesintérêts, non encore jugée, alors qu'il y a eu continuation de jouissance pour la plus grande partie des lieux loués. Paris, 4 juillet 1868.

L'obligation de supporter les réparations n'incombe au preneur qu'en ce qui concerne les réparations <«<exigées par la chose louée et dans son intérêt » et non, en ce qui concerne les réparations nécessitées par les travaux du voisin.

La jouissance du locataire d'un appartement s'étend à moins de conventions contraires, à la partie exté

rieure de la façade qui correspond à l'appartement loué, depuis le niveau du plancher jusqu'à la hauteur du plafond. Dès lors, si un commerçant a placé audessus de son magasin une enseigne s'élevant jusqu'à l'accoudoir des fenêtres de l'appartement situé à l'étage supérieur et occupé par un autre commerçant, ce dernier ne fait qu'user d'un droit légitime en suspendant à ce même accoudoir des objets de commerce qui couvrent en partie les lettres de l'enseigne du magasin. Pau, 5 fév. 1858. Agnel, no 176.

Le locataire est fondé a demander la résiliation du bail avec dommages-intérêts lorsqu'il existe dans l'appartement loué des punaises qui n'y ont pas été apportées par lui. Bordeaux, 29 mai 1879.

Le locataire est fondé a demander le renvoi du concierge contre lequel il a de justes motifs de plaintes. Paris, 29 juillet 1881. Agnel, no 936.

Le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Le bailleur aux termes de l'art. 1719. C. c., est tenu de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée. Cette jouissance dont le bailleur est garant envers le preneur est la jouissance légale de la chose et non la jouissance illimitée et abusive. Arrêt, Chambre requête, du 27 mars 1876. De cette obligation pour le bailleur découle une triple garantie:

1o Garantie des vices cachés de la chose louée qui en empêchent l'usage;

2o Garantie de la perte totale ou partielle;

3o Garantie de tout trouble.

Art. 1720.

« Le bailleur est tenu de délivrer la chose

en bon état de réparation de toute espece.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Cet article 1720, C. c., n'est que l'explication de l'article 1719, C. c., que faut-il entendre par les mots : « délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ».

Est-ce à dire par là que le propriétaire, avant de pouvoir louer sa maison sera obligé de la mettre dans un tel état que le preneur ne puisse trouver rien à redire ? Certes, ce n'est pas là ce qu'a entendu cette disposition légale.

Ce à quoi le propriétaire est tenu : c'est de délivrer la chose dans un état approprié au prix de la chose louée. Il est de toute évidence que si le propriétaire n'a pas les moyens, ou ne veut pas, soit parce qu'il a l'intention de faire démolir la maison plus tard, soit pour toute autre cause, faire des réparations à l'immeuble avant de le louer, qu'il en ait prévenu le preneur, qu'il lui ait déclaré que celui-ci avait à le prendre dans l'état où il se trouve pour un prix en rapport, le locataire n'aurait aucune prétention ultérieure à faire valoir quant « au bon état de réparations de toute espèce », telle était la maison, telle elle devait être prise en posses

sion.

Mais une fois dans l'immeuble, à moins de conventions contraires, le propriétaire devrait maintenir l'habitation dans le même état de vétusté, de telle façon que le locataire puisse continuer à jouir de la chose dans l'état où elle se trouvait quand il l'a prise. La situation ne doit pas être meilleure, mais elle ne doit pas être pire qu'au moment de l'entrée du pre

neur.

Cette question, d'ailleurs sera différente selon les circonstances, et surtout eu égard au prix de location. Les juges, pour apprécier, auraient toute latitude à cet égard. Ils consulteront le prix du loyer, et l'intention présumée des parties contractantes.

Le locataire d'une maison, n'a pas le droit, en règle générale, d'exiger du propriétaire, la réparation de dégradations qui existaient déjà au moment du bail, et qui d'ailleurs ne présentent aucun danger de ruine pour la maison. Paris, 24 août 1854. Agnel,

L'acquéreur d'un immeuble loué est tenu de faire les réparations qui sont à la charge du propriétaire, encore bien qu'il se trouve menacé d'éviction, soit par l'effet d'une surenchère pratiquée par un créancier inscrit, soit par l'effet d'une substitution dont l'immeuble serait grevé.

Il n'a même de recours en garantie ni.contre son vendeur ni contre le créancier surenchérisseur, ni contre le tuteur à la substitution, tant que l'éviction n'est pas opérée. Bordeaux, 21 juillet 1830.

Art. 1721. — « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ».

Cet article a beaucoup d'analogie avec l'article 1641, C. c., (vente), qui s'exprime ainsi : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui le rend impropre à l'usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Puis, l'article 1642, C. c. Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

1643, C. c. Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il n'est tenu à aucune garantie.

1644, C. c Dans le cas des articles 1641, 1643, C. c., l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts ».

1645, C. c. Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il a reçu, de tous dommages et intérêts, envers l'acheteur ».