Comme le fermier, au lieu d'améliorer le sol, pourrait l'épuiser, il faut insérer dans le bail, à côté de la clause de prorogation, une clause de résiliation avec dommages-intérêts pour décourager les détériora

tions.

Les intérêts des deux parties seraient alors pleinement sauvegardés. Le fermier aurait la certitude de bénéficier de ses améliorations, ou tout au moins de recevoir une somme égale à leur valeur. Le propriétaire serait assuré de pouvoir profiter de l'augmentation de la valeur locative des biens ruraux. S'il trouve un autre fermier lui offrant une augmentation plus considérable, il peut le prendre sans crainte: car il devient possesseur d'améliorations pour une somme au moins égale à celle qu'il est tenu de payer comme indemnité au fermier sortant. Et si après avoir refusé les offres de ce dernier et payé l'indemnité, il ne trouve aucun fermier lui offrant le même prix, tant pis pour lui. Il n'avait qu'à prendre au mot son ancien fermier.

4o Clause de rachat des années de jouissance.

En vertu de cette clause, usitée surtout pour les baux à court terme, le fermier jouissant d'un domaine depuis quelques années, propose, à titre de pot-de-vin, de racheter les années écoulées: et si le propriétaire y consent, la durée du bail se prolonge du nombre des années écoulées. Ce procédé a l'avantage de n'engager qu'un avenir très borné: il permet au fermier de régler sa conduite sur celle du propriétaire. Supposons, en effet, qu'un fermier à bail de neuf ans demande le

rachat trois ans après son entrée en jouissance parce qu'il désire continuer ses améliorations, et que six années ne lui suffiraient pas pour rentrer dans ses frais. Si le bailleur accepte, le preneur conserve sa marche progressive, au grand profit du domaine. S'il refuse, le preneur cesse ses frais et règle sa jouissance de manière à rentrer dans ses avances. Ce système présente en outre cet avantage qu'avant d'aborder la question, les parties ont eu le temps de se connaître et de s'apprécier. Et il y a dans ce besoin fréquent de rapprochement entre les intéressés une garantie de bonnes relations, car le jour où elles cesseraient, le rachat deviendrait impossible (Mathieu de Dombasle).

5° Baux avec faculté d'achat du domaine.

Les baux avec réserve d'achat du domaine par le fermier, à un prix et dans un délai stipulés lors de la signature du bail, placent évidemment les fermiers dans la condition des propriétaires, et leur permettent ainsi de commencer les améliorations dès leur entrée en jouissance comme locataires.

6° Abandon de fermages

Il y a des propriétaires de domaines en mauvais état, qui abandonnent leurs fermages pendant une ou plusieurs années, à la condition que les fermiers effectue

ront certaines améliorations prescrites dans le bail. Tels se règlent, quant aux améliorations agricoles, les rapports de propriétaires pauvres à fermiers riches (1).

CONCLUSION.

La réforme des baux à ferme est certainement indispensable. Mais nous estimons qu'elle doit se faire par la persuasion et non par la contrainte légale. Ce serait un mauvais moyen de rendre à notre agriculture l'état florissant qu'elle a perdu que de compliquer par une loi les rapports entre propriétaires et fermiers. Grâce à l'esprit large et libéral des rédacteurs du Code, nous avons en matière de bail à ferme une législation qui, loin de fermer la porte aux perfectionnements, l'a toujours tenue grande ouverte : qui permet et favorise l'accomplissement de tout le bien que l'on recherche, qui permet aux parties de stipuler toutes clauses dans leur intérêt et dans celui de l'agriculture. Pourquoi donc demander que l'on révise cette législation, qu'on la complète ? Pourquoi donc décréter d'office et par voie de contrainte légale une réforme que les intéressés peuvent d'eux-mêmes si aisément réaliser, et que leurs intérêts sainement entendus, ainsi que les nécessités de la situation écomique, ne manqueront pas de leur imposer ? Nous espérons bien que nos législateurs comprendront que ce serait un mauvais moyen de favoriser le progrès dans les baux à ferme que de les soumettre à une réglementation inutile et gênante.

1. M. Lecouteux, Economie rurale, II p. 43.

POSITIONS

POSITIONS PRISES DANS LA THÈSE

Droit romain

I. Le constitut n'est pas une création du génie romain: c'est dans les législations étrangères qu'il faut chercher l'origine de ce pacte.

II. Le nudum pactum produit une obligation naturelle. III. La prescription ne laisse pas subsister d'obligation naturelle telle qu'elle puisse servir de base à un constitut.

IV. Les lois 5, § 4 et 14, § 2. D. de Const. Pec. peuvent se concilier en considérant que dans la loi 14, § 2 le jurisconsulte n'a eu en vue que l'obligation de fournir une sûreté.

V. La fidejussio in duriorem causam est nulle pour le tout le constitut in duriorem causam est seulement réductible au taux de l'obligation primitive.

VI. Par constitut, on peut s'obliger citeriore die : on ne le peut pas dans la fidéjussion.

Droit français

I. A défaut de stipulation dans le bail, le droit de chasse appartient exclusivement au bailleur.

II. Quand les réparations durent plus de 40 jours, la diminution du fermage est due à partir du jour où les travaux ont été commencés.

III. Dans le cas prévu par l'art. 1769, pour savoir si le fermier a été indemnisé par les récoltes précédentes, il faut défalquer, de l'excédent des récoltes abondantes, les déficits, même de moins de moitié, des années mauvaises. IV. Le droit du preneur est un droit personnel.

V. La liberté des conventions suffit pour régler la question de l'indemnité au fermier sortant qui a fait des améliorations l'intervention du législateur serait inutile et dangereuse.

POSITIONS PRISES EN DEHORS DE LA THÈSE

Droit romain

I. L'erreur sur la substance de la chose vendue est une cause de nullité de la vente.

II. Dies non interpellat pro homine. (Pauli Sent. lib. 8, tit. 2, § 4).

III. Le créancier qui intente l'action pendente conditione ne perd pas son droit conditionnel par suite de la plus petitio. (L. L. 43, §. 9, D. XXI, I. — 36. D. XLVI, 3. - 36, D. XII, 1).

IV. Même sous Justinien, l'usufruit ne peut s'établir au moyen de pactes et stipulations.

Droit civil

I. Au bout de 30 ans, l'héritier saisi qui n'a pas fait acte d'acceptation doit être considéré comme renonçant. II. Pour le calcul de la quotité disponible il ne faut pas tenir compte des renonçants.

III. On ne peut, sans son consentement, réduire l'enfant naturel à la portion fixée par l'art. 761.

IV.Le bénéfice de la séparation des patrimoines ne constitue pas un véritable privilège.

V. Lorsque la femme renonce à la communauté, les immeubles de la communauté sont grevés de son hypohèque légale.