Cours de droit civil francais : comprenant l'explication des lois qui ont modifié le Code civil en France et en Belgique

Le droit de superficie peut s'éteindre encore, de même que l'usufruit, par l'usucapion de la liberté du fonds de la part d'un tiers, par la résolution du droit de celui qui l'a accordé, par l'arrivée du terme ou de la condition résolutoire, par la renonciation et par l'expropriation pour cause d'utilité publique. (Voy. suprà, nos 1209-1213.)

II. DU DROIT D'EMPHYTÉOSE.

A. Notion de l'emphyteose et de la manière dont elle s'établit.

1222. L'emphytéose est un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d'un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance annuelle (canon, pensio, reditus), soit en argent, soit en nature, en reconnaissance de son droit de propriété. Suivant quelques anciennes coutumes, notamment celle du Hainaut, le bail emphytéotique ne conférait au preneur qu'un droit personnel et était de nature mobilière. La loi de 1824 n'a pu changer ce caractère des baux antérieurs. (Mons, tribunal civil, 15 mars 1876, P. 1877, 3, 16.)

Le titre constitutif de ce droit devra être transcrit dans les registres publics à ce destinés. Ce que nous avons dit de la transcription de la superficie, suprà, n° 1217, s'applique aussi à l'emphytéose.

1223. Elle peut être établie de la même manière que la superficie, donc aussi par prescription. (Voy. no 1217 et Bruxelles, 22 juillet 1865, P. 1865, 324.) Elle ne peut être établie pour un terme excédant quatre-vingt-dix-neuf ans, ni au-dessous de vingt-sept ans (art. 2). Si elle avait pu être constituée pour une durée plus courte, il n'y aurait pas eu assez de différence entre ce contrat et le bail ordinaire.

Si elle a été constituée pour un terme excédant quatre-vingtdix-neuf ans, elle est réductible à ce terme. Elle ne doit pas être considérée comme perpétuelle, mais seulement comme temporaire lorsqu'elle a été concédée pour quatre-vingt-dix-neuf ans, avec réconduction facultative pour le même terme après l'expiration du premier. (Bruxelles, 15 novembre 1861, B. J., t. 20, 186.)

B. Des effets de l'emphyteose.

1224. Ils sont réglés par les conventions des parties, subsidiairement par la loi (art. 17, et suprà, no 1218).

1225. 1. Des droits de l'emphytéote.

A. Il a la faculté d'aliéner son droit, de l'hypothéquer et de grever le fonds emphytéotique de servitudes pour la durée de sa jouissance (art. 6, et suprà, no 1219).

A la différence du droit romain, il n'est dû aucune redevance extraordinaire à chaque mutation de l'emphytéose, ni lors du partage d'une communauté (art. 12). Le législateur a voulu virtuellement abolir l'ancien droit sur ce point.

B. L'emphytéote exerce tous les droits attachés à la propriété du fonds; ainsi, par exemple, il peut intenter l'action négatoire. (Bruxelles, 13 juillet 1874, P. 1874, 400). Mais il ne peut rien faire qui en diminue la valeur.

Ainsi, il lui est défendu, entre autres, d'en extraire des pierres, de la houille, de la tourbe, de l'argile et autres matières semblables faisant partie du fonds, à moins que l'exploitation n'en ait déjà été commencée à l'époque de l'ouverture de son droit (art. 3).

C. 11 profitera des arbres morts ou abattus par accident pendant la durée de son droit, à la charge de les remplacer par d'autres, et il pourra également disposer à sa volonté de toutes les plantations qu'il aura faites lui-même (art. 4). C'est le propriétaire du fonds qui a le droit de faire les coupes ordinaires de bois.

D. Il peut améliorer l'héritage par des constructions, des défrichements et des plantations (art. 5, alin. 3).

E. Il peut, à l'expiration de son droit, enlever les constructions et plantations par lui faites et auxquelles il n'était pas tenu par la convention; mais il doit réparer le dommage que cet enlèvement a causé au fonds.

Néanmoins le propriétaire du fonds aura droit de rétention sur ces objets, jusqu'à l'acquittement de ce qui lui est dû par l'emphytéote (art. 7).

L'emphyteote ne pourra forcer le propriétaire du fonds à payer la valeur des bâtiments, ouvrages, constructions et plantations quelconques qu'il aurait fait élever, et qui se trouvent sur le terrain à l'expiration de l'emphytéose (art. 8).

1226. 2. Des droits du propriétaire et des obligations de l'emphyteote

A. L'emphytéote est obligé d'entretenir l'immeuble donné en emphytéose, et d'y faire les réparations ordinaires. Le propriétaire n'est tenu à aucune réparation (art. 5, alin. 1, 2).

B. Il doit supporter toutes les impositions établies sur le fonds, soit ordinaires, soit extraordinaires, soit annuelles, soit à payer en une fois (art. 9).

C. Il doit payer la redevance emphytéotique (art. 1, et suprà, n° 1222). L'obligation d'acquitter cette redevance est indivisible: chaque partie du fonds donné en emphytéose demeure grevée de la totalité de la redevance.

L'emphyteote pourra être contraint au payement par exécution parée (art. 10).

D. L'emphyteote n'a droit à aucune remise de la redevance, soit pour diminution, soit pour privation entière de jouissance par cas fortuit.

Néanmoins, si la privation totale de la jouissance a duré pendant cinq années consécutives, remise sera due pour le temps de la privation.

E. A l'expiration de l'emphytéose, le propriétaire a contre l'emphytéote une action personnelle en dommages-intérêts pour les dégradations occasionnées par la négligence et le défaut d'entretien du fonds, ainsi que pour la perte des droits que l'emphytéote a laissé prescrire par sa faute (art. 13).

C. De l'extinction du droit d'emphyteose.

1227. L'emphytéose s'éteint de la même manière que le droit de superficie (art. 18, et suprà, no 1221).

L'emphyteose éteinte par l'expiration du temps ne se renouvelle pas tacitement, mais elle peut continuer d'exister jusqu'à révocation (art. 14).

1228. De même que l'usufruitier, l'emphytéote peut être déclaré déchu de son droit pour cause de dégradations notables de l'immeuble et d'abus graves de jouissance, sans préjudice des dommages-intérêts (art. 15, et suprà, nos 1041, 1042). Il peut empêcher la déchéance pour cause de dégradations ou d'abus de

jouissance, en rétablissant les choses dans leur ancien état et en donnant des garanties pour l'avenir (art. 16).

D'après le droit romain, l'emphytéote pouvait encore être déclaré déchu de son droit, s'il ne payait pas sa redevance pendant trois ans. Cette cause de déchéance a été formellement rejetée par le législateur de 1824 comme injuste et trop dure, d'autant plus que l'emphytéote peut aujourd'hui être contraint au payement par exécution parée (art. 10, alin. 2; suprà, no 1226, C).

Le président du tribunal de première instance n'est pas compétent pour connaître de la demande en expulsion d'un emphytéote. La loi du 5 octobre 1833, relative à l'expulsion des locataires, ne s'applique pas à l'emphytéote. (Gand, 23 janvier 1873, P. 1873, 91.)

FIN DU TOME PREMIER.