la matière, et rechercher la nécessité de la transcription relativement aux créanciers du vendeur; ensuite nous nous occuperons de son importance, eu égard aux aliénations subséquentes que le propriétaire originaire pourrait se permettre. VHI. Le vendeur pourrait avoir consenti des hypothèques qui n'étaient pas encore inscrites lors de l'aliénation, ou en avoir seulement consenti depuis. Ce qui divise naturellement la question générale en deux propositions. IX. Si le vendeur avait consenti des hypothèques postérieurement à la vente, nul doute que ces hypothèques fussent absolument nulles, encore que l'acquéreur n'eût jamais fait transcrire. Pour donner hypothèque sur un immeuble, il faut avoir la capacité de l'aliéner (art. 2124); or, le propriétaire originaire avait cessé d'y avoir des droits, et était par conséquent incapable de consentir de nouvelles affectations 1. par les orateurs du gouvernement et du tribunat qui ont présenté l'article 834. Le premier surtout s'en est expliqué d'une manière bien énergique : après avoir rappelé les moyens qu'on employait pour soutenir une opinion contraire à la nôtre, et les avoir solidement réfutés, il ajoute : « Il était difficile de ne point reconnaître «< cette dernière opinion comme la plus «< conforme au Code civil. » Ainsi, sous le Code civil et avant le Code de procédure, s'il est arrivé qu'une personne ait aliéné l'immeuble qu'elle avait précédemment hypothéqué, mais dont les créanciers n'avaient pas encore pris inscription, cet immeuble est passé franc et quitte entre les mains de l'acquéreur, encore que celui-ci n'ait pas fait de transcription. XI. Depuis le Code de procédure, ainsi que nous l'avons annoncé, de nouveaux principes ont dû prévaloir. L'article 834 porte en effet : « Les créanciers qui, " « articles 2123, 2127 et 2128 du Code « civil, n'auront pas fait inscrire leurs ti« tres antérieurement aux aliénations qui << seront faites à l'avenir, des immeubles «hypothéqués, ne seront reçus à requérir << la mise aux enchères, conforinément aux « dispositions du chapitre 8 du titre 8 du « Code civil, qu'en justifiant de l'inscrip«tion qu'ils auront prise depuis l'acte << translatif de propriété, et au plus tard « dans la quinzaine de la transcription de <«< cet acte. Il en sera de même à l'égard « des créanciers ayant privilége sur des « immeubles, sans préjudice des autres « droits résultant aux vendeurs et aux « héritiers, des articles 2108 et 2109 du « Code civil. » X. Lorsque le vendeur avait simple-« ayant une hypothèque, aux termes des ment donné des hypothèques avant l'aliénation, et que ces hypothèques n'étaient pas inscrites à l'époque où le tiers a été saisi de l'immeuble, la question était plus difficile, mais, suivant les principes du Code civil seul, devait se résoudre de la même manière. L'article 2166 n'accorde en effet le droit de suivre l'immeuble entre les mains du tiers acquéreur, qu'aux seuls créanciers inscrits, parce que ce sont les seuls qui aient véritablement hypothèque. En second lieu, la publicité des hypothèques a été établie pour mettre les tiers à portée de traiter avec sécurité ; et le but de la loi ne serait pas rempli si, lorsqu'après avoir vérifié les charges qui grèvent l'immeuble et avoir payé ce qui doit revenir au vendeur, un tiers se trouvait inquiété par de nouvelles hypothèques dont il ne pouvait connaître l'existence. C'est, du reste, l'opinion qui paraît avoir prévalu et qui a été publiquement professée à la tribune du Corps législatif On oppose, à la vérité, l'article 1585, et l'on dit que la vente ne transmet la propriété à l'acquéreur que relativement au vendeur, et non à Ainsi deux règles générales sont établies par cet article : la première consiste en ce que les créanciers du vendeur, postérieurs à l'aliénation, ne peuvent acquérir d'hypothèque sur l'immeuble vendu, puisque le droit d'inscrire utilement n'est l'égard des tiers; mais on verra ci-après, numéros 10 et suivans, comment on peut réfuter cette objection. accordé qu'à ceux qui auraient pu remplir cette formalité antérieurement aux aliénations; la seconde, que les créanciers antérieurs ne conservent leurs droits sur l'immeuble vendu qu'autant qu'ils font faire inscription dans la quinzaine de la transcription. Je dis ne conservent leurs droits, parce que, s'il est vrai que l'article 834 ne paraisse d'abord enlever au créancier négligent que le droit de requérir la mise aux enchères, il n'en est pas moins exact de soutenir qu'il le dépouille par là de son hypothèque, ou plutôt du droit qu'il avait d'acquérir hypothèque. En effet la faculté de requérir la mise aux enchères est une des principales prérogatives de l'hypothèque, la seule qui puisse faire porter l'immeuble à sa juste valeur. Si donc le tiers avait acquis à titre gratuit, ou si le créancier négligent était le seul créancier qui prétendit des droits sur l'immeuble, comment ferait-il pour faire apprécier l'immeuble, pour contraindre l'acquéreur à lui en payer le montant? En second lieu, la loi exige l'inscription dans la quinzaine de la transcription; passé ce délai, l'acquéreur peut purger l'immeuble, le rendre libre, et consolider sa propriété en payant les créanciers qu'il peut légalement connaître, le dernier jour de la quinzaine. " L'acquéreur, disait l'orateur du tri« bunat, en présentant l'article 834 au « corps législatif, l'acquéreur saura qu'il << ne lui suffit pas de connaître l'état des inscriptions au moment qu'il contracte; « que, pour obtenir une sécurité parfaite, « il doit d'abord transcrire son titre, et « qu'il demeurera encore responsable en« vers tous les créanciers dont le titre se << trouvera antérieur à l'aliénation, et « viendra à être inscrit dans les quinze jours qui suivront l'acte de la transcrip« tion. » Plus bas il ajoute : « Vous avez « vu que l'immeuble aliéné ne pouvait être « affecté que des seules hypothèques créées « avant l'aliénation. Vous avez vu, etc. » Ainsi, en nous résumant, il faut dire que, relativement aux hypothèques postérieures à l'aliénation, la transcription n'est nullement nécessaire; mais que la vente a transmis à l'acquéreur, eu égard à ses créanciers, une propriété incommutable; que, relativement aux hypothèques antérieures, non encore inscrites, la transcription est nécessaire et ne purge que celles dont on n'aurait pas requis l'inscription dans la quinzaine de sa date 1. XII. Ces principes une fois établis, il nous reste à parler de la transcription relativement aux aliénations subséquentes que pourrait faire le vendeur originaire. Ici la question devient encore plus difficile, et mérite toute notre attention. XIII. Lorsque le propriétaire s'est dépouillé d'un immeuble par l'effet d'une aliénation dont il a reçu le prix, il semble contraire à l'équité qu'il puisse en saisir ensuite un nouvel acquéreur. Les droits qu'il avait précédemment sur cet immeuble ne peuvent aller jusqu'à lui permettre de vendre de nouveau ce qui ne lui appartient plus, ce qui appartient à un autre. Aussi l'article 1138 établit-il comme maxime générale, que l'obligation de livrer la chose est parfaite par le seul consentement des parties; qu'elle rend le créancier propriétaire et met la chose à ses risques, dès l'instant où elle a dû être livrée; L'article 1583, que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété acquise de droit à l'acheteur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix; L'article 2182, que le vendeur ne transmet à l'acquéreur que les droits qu'il avait lui-même sur la chose vendue. Or, du rapprochement de ces articles, il résulte évidemment que, lorsque le propriétaire a vendu une première fois, il a transmis à l'acquéreur et la propriété et tous les droits qu'il avait sur l'immeuble; que cette première aliénation recevant son complément du seul consentement des parties, l'acquéreur est devenu propriétaire du jour où l'on a dû lui livrer la chose; enfin que, lorsque le pro IV. les arrêts de Paris, de Turin et de cassation; Sirey, t. 10, 2, p. 192; t. 11, 2o, p. 284; et t. 14, 1re, p. 46; Dalloz, t. 17, p. 99. priétaire originaire a consenti une nouvelle aliénation, il n'a pu transmettre aucune espèce de droits, puisqu'il n'en avait plus lui-même aucun. Cependant cette opinion, qui nous parait la plus juste, n'est pas partagée de tout le monde. Dernièrement encore on a publiquement embrassé le sentiment contraire dans un ouvrage périodique justement estimé. Nous allons rapporter les principaux argumens qu'on a employés, et nous tâcherons ensuite de les réfuter. Lors de la discussion des titres de la Vente et des Hypothèques, on éleva, dit-on, la question qui nous occupe, et le conseil adopta en principe que la transcription serait encore nécessaire pour rendre l'acquéreur propriétaire incommutable; aussi ce fut dans cette vue qu'on dit, dans l'article 1583, que la vente était parfaite seulement entre les parties, et que la propriété était acquise à l'acheteur, à l'égard du vendeur, mais non à l'égard des tiers. Qu'à la vérité, continue-t-on, l'article 1138 paraîtrait adopter que l'acqué reur devient propriétaire par le seul consentement, et sans transcription; mais en le rapprochant de l'article du projet du Code qu'il remplace, on est naturellement conduit à un résultat opposé, puisque cet article du projet portait textuellement que, dès l'instant que le propriétaire avait contracté l'obligation de donner ou livrer un immeuble, il en était exproprié, que l'aliénation qu'il en faisait postérieure ment était nulle, etc. Ainsi, disent toujours les sectateurs de la transcription, en supprimant cet article du projet, et le remplaçant par l'article 1138, nécessairement le législateur a adopté de nouveaux principes, et n'a plus voulu que le propriétaire fût exproprié par son seul consentement. Le rapproprochement des articles 1140 et 1141 confirme cette opinion, puisque l'un renvoie au titre de la Vente et des Priviléges pour Le Journal du Barreau ou Bibliothèque du Barreau, no 10. régler les effets de l'obligation de donner ou livrer un immeuble (effets qui auraient été déjà réglés par l'article 1138, s'il était vrai que l'obligation de donner fût parfaite par le seul consentement); et que l'autre, en exigeant la tradition des meubles pour en consommer l'aliénation, fait supposer que, pour l'aliénation des immeubles, indépendamment du consentement, il doit y avoir encore quelque chose pour rendre incommutable le droit de l'acquéreur. Voilà dans toute leur force les moyens qu'on emploie pour prouver la nécessité de la transcription; voyons jusqu'à quel point ils peuvent se soutenir. Nous commencerons d'abord par avouer que, d'après les procès-verbaux du conseil d'état, tels qu'ils ont été imprimés, la nécessité de la transcription est presque reconnue; mais nous ajouterons que les procès-verbaux ne peuvent être, dans l'hypothèse, d'une grande influence, parce que, en les rapprochant de l'article 1182, on voit qu'ils doivent avoir été suivis d'une discussion absolument opposée. « En effet, on trouve que le conseil avait d'abord à se prononcer sur un article ainsi conçu : «Les actes translatifs de propriété qui n'ont pas été transcrits ne << peuvent être opposés aux tiers qui au«< raient contracté avec le vendeur, et qui << se seraient conformés aux dispositions << de la présente. » (Art. 91.) En renvoyant cet article à la section pour le rédiger dans le même sens, le conseil adopta d'abord la nécessité de la transcription; mais ensuite, après un examen plus approfondi, il embrassa sans doute un principe différent, puisque cet article a été supprimé et ne se trouve plus dans le Code. Ainsi la discussion au conseil ne peut guère être invoquée pour résoudre la difficulté ; et si l'on voulait pourtant la citer, on en tirerait un argument en faveur de notre opinion, puisqu'il est autrement impossible de se rendre raison de la sup. pression de l'article 91. La réponse que l'on fait sur l'arti cle 1583, n'est pas plus fondée. Il y est dit, à la vérité, que la vente est parfaite entre les parties et à l'égard de l'acheteur; mais cela ne veut pas dire qu'elle ne soit pas également parfaite relativement à des tiers qui n'avaient encore acquis aucun droit sur l'immeuble. L'article 1583, tel qu'il est conçu, signifie que la vente, parfaite par le seul consentement entre le vendeur et l'acheteur, ne peut pas obliger des tiers qui avaient acquis antérieurement des droits sur l'immeuble; mais vis-à-vis de ceux qui n'avaient encore aucun droit, l'acquéreur est irrévocablement saisi, comine il l'aurait été par un testament auquel les tiers n'auraient jamais concouru. On n'est pas plus heureux, lorsqu'il s'agit de combattre l'art. 1138. On a senti de quelle importance était sa disposition, et on a voulu la détruire par l'article du projet de code qu'il remplace. Mais on a pas pris garde que les raisonnemens qu'on faisait portaient à faux. Car, s'il est vrai que cet article du projet énoncât clairement l'intention de faire dépouiller le propriétaire par son seul consentement et sans transcription, il ne faut pas en conclure que sa suppression ait amené de nouveaux principes. On ne pourrait, en effet, être conduit à ce résultat, qu'en supposant que la nouvelle rédaction fût absolument différente. Or, en comparant les deux articles, il est aisé de juger que, sous des expressions différentes, ils rendent tous les deux le même sens. L'article du projet portait : «Que dès l'instant << que le propriétaire avait contracté, par <«< un acte authentique, l'obligation de << donner ou livrer un immeuble, il en « était exproprié......; que l'aliénation qu'il << en faisait postérieurement était nulle..>> L'art. 1138, toujours dans les mêmes vues, décide: « Que l'obligation de livrer la « chose est parfaite, par le seul consente«ment des parties contractantes; qu'elle « rend le créancier propriétaire, et met la « chose à ses risques, dès l'instant où elle « a dû être livrée.» Sans doute qu'il serait difficile de voir, dans ces deux articles, des règles différentes; dans l'un 287 comme dans l'autre, l'obligation de donner un immeuble est parfaite par le seul consentement, l'acquéreur devient propriétaire dès que la chose a dû être livrée; et s'il devient propriétaire, le débiteur est naturellement exproprié : la vente subséquente qu'il fait à une autre personne est absolument nulle. Peu confians sur le premier argument, les défenseurs de la transcription ont cru le corroborer, en citant les art. 1140 et 1141. Mais ils n'ont pas pris garde qu'ils fournissaient encore de nouveaux moyens contre leur opinion; le dernier surtout, en le rapprochant de l'art. 1138, jusqu'à l'évidence, que l'obligation de liprouve vrer un immeuble est parfaite par le seul consentement. Après avoir en effet réglé, dans l'art. 1138, les suites de l'obligation de livrer un immeuble, le législateur s'occupe de l'obligation de livrer une chose mobilière, mais ne dit pas, comme dans l'art. 1138, que cette obligation est parfaite par le seul consentement. Au contraire, pour devenir propriétaire incommutable, il exige que l'acquéreur soit saisi des objets vendus, par la tradition que devra lui en faire le vendenr; jusque là il ne sera propriétaire qu'à l'égard du vendeur, mais non à l'égard des tiers. Or, inclusio unius fit exclusio alterius. Le rapprochement des articles 1138 et 1141, leur position respective dans la même section, ne permettent pas de douter que les législateurs n'aient pensé au cas où un propriétaire vendrait deux fois le même immeuble, comme à celui où il vendrait deux fois une chose mobilière ; et si, pour l'aliénation de l'immeuble, ils n'ont exigé que le consentement, quoiqu'ils exigeassent clairement la tradition pour les meubles, on doit conclure que leur intention a été d'attacher un dessaisissement absolu au consentement des parties. L'induction que l'on veut tirer de l'article 1140 n'est pas plus fondée. De ce que cet article renvoie au titre de la Vente et à celui des Hypothèques pour régler les effets de l'obligation de donner un immeuble, on en conclut que l'article 1138 ne peut être d'aucune influence sur la question, mais qu'elle doit se trouver décidée aux deux titres auxquels nous renvoie l'article 1140. Mais ce raisonnement n'est pas exact; dans cet article 1140, on ne peut pas entendre par effets de l'obligation de donner, ce qui sert à constituer l'obligation, ce qui est destiné à la parfaire; autrement on donnerait des effets à une chose qui n'existe pas, à une obligation non encore contractée. Aussi, dans le titre de la Vente, comme dans celui des Hypothèques, on ne trouve pas un mot de cette sorte d'effets. Ainsi, cet article 1140 ne signifie autre chose, si ce n'est que le législateur établira, aux titres de la Vente et des Hypothèques, la suite de l'obligation de donner ou livrer un immeuble, les charges que le débiteur et le créancier s'imposent mutuellement; et c'est aussi ce qu'il a fait dans les deux titres. Dans celui de la vente, par exemple, il décide (art. 1615): « Que l'obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a « été destiné à son usage perpétuel.» Dans celui des hypothèques (article 2182), que le vendeur ne transmet à l'acquéreur que la propriété et les droits qu'il avait lui-même sur la chose vendue. Ainsi, ces deux derniers articles expliquent l'article 1140, et détruisent l'argument qu'on voulait en tirer. kr Jusqu'à présent nous avons répondu à toutes les objections, et sans doute que nous pourrions nous en tenir là, pour montrer l'inutilité de la transcription à l'égard d'un second acquéreur; mais comme nous avons pris à tâche de porter notre démonstration jusqu'à l'évidence, nous ferons un raisonnement que nous ne savons pas avoir encore été fait. L'article 834 du Code de procédure nous en fournit l'accasion. Nous avons déjà dit que cet article interdisait toute inscription dont le titre était postérieur à l'aliénation de l'immeuble; que par conséquent le propriétaire originaire, dès qu'il avait vendu, ne pouvait plus établir d'hypothèque. Sans doute que son incapacité provient du défaut de droits sur l'immeuble à l'époque de la constitution de l'hypothè que, autrement on ne voit pas quel serait le motif de l'article 834. Or, si l'ancien propriétaire ne peut plus hypothéquer l'immeuble vendu, encore que l'acte de vente n'ait pas été transcrit; si par le consentement seul il a pu tellement se dépouiller de la propriété, qu'il lui fût ensuite impossible de l'engager à ses propres créanciers, comment se feraitil qu'il pût l'aliéner? La capacité d'aliéner et celle d'hypothéquer marchent toujours sur la même ligne; l'une ne peut pas être accordée sans que l'autre la suive; en un mot, elles sont inséparables, elles forment un seul tout. Pour se convaincre de cette vérité, il suffit de se rappeler quelques articles du Code civil. Veut-on, en effet, savoir qui peut hypothéquer? L'article 2124 répond que c'est seulement celui qui peut aliéner. Veut-on ensuite juger de l'incapacité de certaines personnes? Les articles 128 et 513 décident que les envoyés en possession, et les prodigues, ne peuvent ni aliéner ni hypothéquer. Enfin, veut-on savoir quelles sont les formalités que la loi impose au tuteur pour hypothéquer? L'art. 457 répond que ce sont les mêmes que celles prescrites pour l'aliénation des biens des mineurs. Ainsi, partout la capacité d'hypothéquer dépend de celle d'aliéner, et réciproquement celle d'aliéner est assujettie à la première; et la raison en est, que l'hypothèque étant une espèce d'aliénation, ou du moins une voie qui conduit à l'aliénation, en en brohibant une, on est censé proscrire l'autre. De là nous concluons qu'en défendant au précédent propriétaire d'engager l'immeuble déjà vendu, l'article 834 lui a nécessairement, et à fortiori, interdit la faculté d'aliéner; que, pour éviter cette seconde aliénation, l'acquéreur n'a pas besoin de faire transcrire, puisque la transcription n'est pas nécessaire pour arrêter le cours des hypothèques postérieures au contrat de vente. C'est au surplus ce que la cour de Nimes avait déjà jugé, lorsque nous nous expliquions ainsi dans la première édition de cet ouvrage, |