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Priviléges et Hypothèques, que ce n'est que par la transcription de son propre contrat que le vendeur originaire peut conserver son privilége: l'article 2108 le dit formellement, et la raison suffirait pour l'établir. En effet, si la transcription d'un acte subséquent pouvait conserver le privilége du premier vendeur, le but de la loi ne serait pas rempli, les tiers n'auraient aucun moyen de connaître les charges qui grevaient l'immeuble; en un mot, il n'existerait plus de publicité : car le conservateur, obligé de faire une inscription d'office immédiatement après la transcription de l'acte de mutation, ne trouverait, dans la transcription requise par le dernier acquéreur, ni la preuve de ce qui reste dû au premier vendeur, ni les autres élémens qui doivent constituer son inscription.

Lors donc qu'un dernier acquéreur fait transcrire son acte particulier, sans que les aliénations intermédiaires aient été rendues publiques, les précédens vendeurs n'ont qu'un moyen de conserver leurs priviléges c'est de requérir leur inscription, ou de faire transcrire leurs titres particuliers dans la quinzaine : s'ils négligent cette précaution, ils sont définitivement déchus de toute préférence. C'est ainsi que la jurisprudence a expliqué l'art. 834 du code de procédure, comme on peut le voir dans les arrêts rapportés par Sirey2, et notamment dans un arrêt de la cour de cassation, rapporté par le même auteur, t. 14, p. 46.

III. Quoique notre article ne parle que du vendeur et du bailleur de fonds, il nous semble que le tiers qui a remboursé ce qui restait dû au vendeur, et qui s'est fait expressément subroger à ses droits, a aussi la faculté de requérir la transcription du contrat, et de conserver par là son privilége. Nous avons déjà vu, en effet, que l'article 1250 lui transférait, sans exception, tous les droits et priviléges du vendeur: or, la faculté de conserver son privilége par la transcription du contrat, est aussi un des principaux droits cédés

Tom. 1, liv. 1er, chap. 6.

(art. 2112). Cependant nous observerons que pour agir régulièrement, et pour forcer le conservateur à transcrire, le créancier subrogé devra représenter l'acte de subrogation.

IV. Si l'emprunt et la destination étaient constatés par des actes authentiques séparés, la transcription de l'acte de vente sous signature privée conserverait au préteur, sous le nom du vendeur à la vérité, le privilége de ce dernier; cela résulte de ce que l'article 2103 n'exige pas que l'acte de vente fasse mention de l'origine des deniers, mais qu'il laisse la liberté de constater l'emprunt et le paiement par des actes séparés.

V. Ajoutons que cette disposition de la loi, qui assujettit le vendeur à faire transcrire son contrat, n'est pas tellementimpérative qu'elle ne lui permette d'y suppléer par des équipollens. Il peut, en effet, remplacer la transcription par une simple inscription. C'est ce qui doit naturellement résulter de la dernière partie de notre article, où on oblige le conservateur à prendre une inscription d'office, pour avertir les tiers des charges qui grèvent l'immemble or le conservateur, qui agit par là au nom du vendeur, ne doit pouvoir faire que ce que celui-ci aurait droit d'effectuer, puisqu'en ce point il n'est réellement que le mandataire légal et forcé du précédent propriétaire. Cela résulte, du reste, d'un arrêt de la cour de cassation, que nous aurons occasion de rapporter dans un instant.

VI. Ainsi le vendeur, d'après ce que nous venons de dire, a le choix ou de faire faire la transcription de son contrat pour conserver son privilége; ou, s'il ne veut pas faire les avances de droits de transcription, et si cette formalité n'est point requise par l'acquéreur, de faire faire, en vertu de ce même acte, une inscription au bureau des hypothèques. A la vérité, on peut se demander s'il aura cette faculté, soit que l'acte de vente soit authentique, soit qu'il ait été fait sous signature privée? Pour l'acte authentique, il ne peut pas y

2 Tom. 13, pag. 333 et 382.

avoir d'incertitude: il peut toujours faire la base d'une inscription; et tout ce que nous venons de dire doit naturellement s'appliquer à ce cas. Mais lorsque la vente a été faite sous signature privée, il doit y avoir plus de difficulté, puisqu'aux termes de l'article 2127 l'hypothèque ne peut résulter que d'actes passés en forme authentique devant deux notaires, ou devant un notaire et deux témoins. Cependant cette considération n'est pas assez forte pour renverser la conséquence qu'on ne peut s'empêcher de tirer de l'avis du conseil-d'état ci-dessus transcrit. Il suffit qu'on ait permis au vendeur de transcrire un acte sous seing privé, pour qu'on soit censé donner à cette transcription le même effet qu'à celle d'un acte authentique d'ailleurs, on ne doit pas confondre, sur ce point, l'hypothèque et le privilége. L'hypothèque ne peut sans doute devenir publique, ni même avoir d'existence qu'autant qu'elle résulte d'actes publics: mais le privilége naît de la qualité de la créance, quelle que soit la manière dont elle soit prouvée; il peut toujours donner lieu à l'inscription, encore qu'il résulte d'actes sous seing privé, ainsi qu'on peut le voir dans l'article 2111, où tous les créanciers du défunt, sans distinction d'hypothécaires ou de cédulaires, peuvent prendre inscription sur ses biens.

Ces raisons acquièrent un grand degré de force par la jurisprudence de la cour de cassation, consacrée notamment par un arrêt rendu le 6 juillet 1807, au rapport de M. Oudart, et sur les conclusions conformes de M. le procureur général. En voici le dispositif : il est basé, à la vérité, sur la loi du 11 brumaire, mais on s'apercevra aisément qu'on peut en appliquer les raisons au nouveau régime hypothécaire. Attendu qu'il suit de « l'article 2 (de la loi du 11 brumairean 7), << que le précédent propriétaire conserve < son privilége en faisant faire inscription <<< de son titre; qu'il suit de l'art. 29',

On sait que l'article 2108 du code civil est absolument calqué sur cet article 29 de la loi du 11 brumaire an 7.

› Dalloz, t. 17, p. 106, édit. Tarlier.

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qu'à son défaut le conservateur est tenu « de faire inscription de sa créance im«médiatement après la transcription du << titre d'aliénation, lorsque ce titre con«< state que le prix lui en est dû et que la «< créance n'est pas inscrite; que la loi « permet de transcrire un acte de vente « sous signature privée, dûment enregis« tré, ce qui est reconnu par l'avis du « conseil-d'état du 12 floréal an 13; que «<le conservateur est tenu, sur la repré«sentation d'un tel acte, comme sur celle << d'un acte notarié, de faire inscription de <«< la créance non inscrite du précédent " propriétaire; et qu'à plus forte raison le « précédent propriétaire peut directement «< ce que peut le conservateur, qui en ce «cas n'est que le mandataire légal et « forcé du précédent propriétaire; que la loi du 11 brumaire an 7 n'exige point que le précédent propriétaire qui prend « inscription, présente préalablement à << la transcription le titre d'aliénation ; qu'il résulte de l'art. 27 que c'est à l'acquéreur qu'il appartient de faire tran«scrire le contrat de vente, et que c'est à « lui que l'expédition transcrite est re<«< mise; que le tribunal d'appel, en ju<< geant que, faute de transcription préa«lable, l'inscription du demandeur était «< comme non-avenue, a violé l'art. 2, et « faussement appliqué l'art. 29 de la loi « du 11 brumaire an 7; la cour casse 2. »

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VII. Cette faculté, qu'a le vendeur de faire faire une inscription pour conserver ses droits, a donné naissance à une autre difficulté. On a demandé s'il conserverait également son privilége lorsque, dans son inscription, il aurait dit que c'était pour conserver son hypothèque qu'il la requérait? En genéral, les renonciations ne se présument pas; il faut qu'elles soient légalement prouvées, ou qu'elles résultent de faits tellement positifs qu'on ne puisse s'empêcher d'y voir l'intention de renoncer à une chose ou à un droit; c'est ce que disait Voet, dans son Commentaire sur le Digeste, liv. 1, tit. 4, no 22 : Ea quæ ex rebus et factis colligitur strictissimam admittit interpretationem, cùm enim juris sui renuntiatio donationis speciem in se

involat, ac nemo in dubio præsumatur donare velle aut suum jactare.

Ces principes s'appliquent particulièrement au vendeur qui aurait simplement déclaré, dans son inscription, qu'il entendait conserver son hypothèque. Cette renonciation n'indique pas d'une manière assez claire l'intention de renoncer au privilége pour qu'on puisse la prendre à la lettre; au contraire, l'on doit trouver dans les autres parties de l'inscription, la preuve qu'elle a été requise pour la conservation de tous les droits du vendeur; ainsi elle doit être prise en qualité de vendeur, en vertu du contrat de vente; indications qui ne peuvent pas manquer de faire connaître aux tiers la nature des droits que l'on a entendu conserver.

VIII. La transcription nécessaire aujour d'hui pour conserver le privilége, n'a été exigée d'abord que par la loi du 11 brumaire, et ensuite par le code civil. Mais auparavant, le privilége se conservait par lui-même, et sans l'observation d'aucune formalité. De là, la question de savoir si, pour les ventes antérieures à la loi de brumaire, le vendeur est encore assujetti à quelques conditions? Nous avons traité cette difficulté dans nos Questions sur les Privilégeset Hypothèques, 2e édit., tom. 1, chap. 6, et nous nous contenterons d'y

renvoyer.

IX. Nous y avons aussi proposé la question de savoir si le vendeur, qui avait imposé à son acquéreur l'obligation de transcrire, était dispensé de requérir luimême cette formalité.

X. Le privilége du vendeur, rendu public par la transcription de l'acte de vente, n'est assujetti de sa part à aucune autre formalité. Cependant, comme cette transcription ne le fait pas connaître des tiers qui, s'ils veulent savoir les charges qui grèvent un immeuble, ne doivent pas consulter les registres des transcriptions, mais ceux des inscriptions, la loi exige que les conservateurs fassent une inscription d'office à la vue de la transcription. Comme cette inscription a donné lieu à diverses difficultés, nous allons en parler d'une manière particulière.

XI. D'abord nous ferons remarquer qu'elle est étrangère au vendeur, qui conserverait son privilége, encore même que le conservateur eût omis cette formalité. La loi ne la prescrit qu'à l'égard des tiers, et pour les mettre à même de juger de la véritable position de l'acquéreur. Si donc cette inscription était imparfaite, si, par une erreur, elle ne présentait qu'une partie de ce qui serait dù au vendeur, tout cela serait indifférent à ce dernier, qui conserverait son privilége dans toute son intégrité, par le fait seul de la transcription. C'est ce qu'a jugé la Cour de Paris, le 31 août 1810', et ce que le texte de la loi décide formellement.

XII. Le conservateur, doit suivant notre article, faire une inscription d'office toutes les fois qu'il résulte de la vente que tout ou partie du prix est encore dû au vendeur; et il ne pourrait, sans compromettre sa responsabilité, se dispenser de la faire sous prétexte que le terme de paiement était expiré lors de la transcription requise par l'acquéreur : car, s'il est vrai que dans ce cas l'expiration du terme accordé pour le paiement du prix soit une présomption du paiement, elle n'est pas assez forte pour détruire ni paralyser la disposition rigoureuse de notre article, qui, sans distinction, prescrit l'inscription d'office toutes les fois que tout ou partie du prix peut être dû : or, dans notre hypothèse, le prix peut encore être dû après l'expiration du terme. Cependant comme il ne faut pas rendre cette formalité trop onéreuse pour les acquéreurs, et leur faire supporter une inscription alors qu'ils prouvent qu'ils ont légalement payé, il nous semble que le conservateur peut, sans s'exposer, se dispenser de prendre inscription lorsqu'on lui prouve, par acte authentique, que tout a été soldé.

XIII. Nous pensons également que conservateurs doivent prendre inscription, encore que, par l'acte de vente, le vendeur les en ait dispensés, parce que ce n'est pas, comme l'a prétendu un commentateur de la loi du 11 brumaire 2, en

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faveur du vendeur que cette formalité a été introduite, mais dans l'intérêt des tiers: elle n'ajoute, en effet, absolument rien au privilége du vendeur, tandis qu'elle fait connaître aux tiers la situation du débiteur. Ainsi, il ne peut appartenir au vendeur de renoncer à un droit qui ne saurait le concerner; et les conservateurs s'exposeraient s'ils négligeaient de remplir cette formalité.

XIV. Les conservateurs ne doivent pas prendre l'inscription d'office pour tous les droits qui pourraient compéter au vendeur, autres que ceux pour lesquels la loi lui donne privilége: ainsi, si la vente avait été faite sous faculté de réméré, et que le prix en eût été payé, ou sous toute autre condition résolutoire, il ne serait pas nécessaire de prendre inscription, 1o parce que le vendeur n'aurait pas, dans ce cas, de privilége; 2o parce que son action se conserve par elle-même, et qu'elle est suffisamment connue des tiers par la transcription. De même, si la vente avait été faite avec réserve d'usufruit, d'usage et d'habitation, il ne serait pas non plus besoin d'inscription d'office : parce que ces objets étant distincts de la nue-propriété qu'on a seulement aliénée, le vendeur a sur l'immeuble non pas un privilége, mais un droit de propriété qui se conserve par lui-même et qu'on peut comparer au droit qu'on aurait sur une partie d'un immeuble après avoir aliéné le surplus. C'est ainsi que LL. Exc. les ministres de la justice et des finances l'ont décidé le 22 mars 1808.

XV. Les conservateurs ne doivent pas non plus prendre inscription d'office pour la conservation des droits des créanciers indiqués en l'acte de vente, mais seulement dans l'intérêt du vendeur, qui, éventuellement, et si l'acquéreur ne paie pas aux créanciers indiqués, peut exercer son privilége comme s'il n'y avait pas eu d'indication. Toutefois cette inscription ne peut jamais profiter à ces créanciers indiqués, parce que, simples créanciers personnels du vendeur, ils ne peuvent retirer aucun avantage direct de la convention faite entre le vendeur et l'acquéreur, qui est pour eux res inter alios acta. C'est ainsi que l'a

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jugé la cour de cassation dans l'affaire des sieurs Halboult et Hayes. Il s'agissait de régler l'ordre entre les créanciers du sieur Boutry-Revel, dont les uns étaient hypothécaires, les autres simples chirographaires, mais indiqués dans le contrat de vente d'un domaine vendu par le débiteur commun: ces derniers prétendaient devoir être préférés aux créanciers hypothécaires, parce que, par l'effet de l'indication, étant passés aux lieu et place du vendeur, ils pouvaient, comme il l'aurait fait luimême, exercer un privilége. Leur prétention fut accueillie par le tribunal de première instance, mais bientôt après, rejetée par la cour d'appel. On vint ensuite devant la cour de cassation, et voici l'arrêt qui fut rendu le 22 avril 1807 : « La cour, « attendu.... que la clause du contrat re«lative aux créanciers du demandeur n'est << qu'une simple indication de paiement, << qu'ainsi la cour d'appel a pu juger, dans l'espèce, et sans violer la loi du contrat, «< que le sieur Basin-Duclos n'était pas « tenu de représenter aux créanciers indiqués les 12,936 liv. qu'il avait données « au vendeur...; que, suivant l'art. 29 de « la loi du 11 brumaire an 7, les créances « que le conservateur doit inscrire sont, « non pas toutes celles mentionnées dans « l'acte que l'on présente à la transcription, « mais celles-là seulement qui emportent « un droit de préference par leur nature, << tel celui du vendeur pour ce qui lui est <«< dû du prix, tel celui du prêteur de fonds « pour le paiement du bien acquis, et qui << est subrogé aux droits du vendeur; que, « dans l'espèce, les demandeurs, simples «< créanciers indiqués, n'ont par là même << aucun droit de préférence; que, dès«lors, en jugeant que les créanciers Hayes «<et Halboult n'étaient pas dans le cas «d'être inscrits d'office, et que l'inscription « faite à leur profit par le conservateur « ne pouvait leur servir, l'arrêt attaqué « n'est en contravention ni avec l'art. 29 « de la loi du 11 brumaire an 7, ni avec << aucune loi. Rejette '.»

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I Cet arrêt, comme on le voit, a été rendu sur des actes faits sous l'empire de la loi du 11 bru

XVI. Nous croyons qu'il faudrait encore étendre cette décision au cas où le vendeur qui voudrait se libérer envers un créancier personnel, lui aurait délégué tout ou partie de son prix. Cette délégation, si elle était acceptée, pourrait bien profiter à ce créancier vis-à-vis des simples créanciers chirographaires, mais ne nuirait jamais aux créanciers hypothécaires du vendeur qui auraient des droits acquis: autrement il dépendrait du débiteur de rendre les hypothèques illusoires, et de les faire primer par de simples créanciers chirographaires, à qui il lui plairait de donner des priviléges. Ainsi, les conservateurs ne devraient pas, dans ce cas, prendre d'inscription au profit du créancier délégué, mais seulement au profit du vendeur, qui, malgré la délégation acceptée, reste nanti du prix, au moins à l'égard de ses créanciers hypothécaires. Si la délégation n'avait pas été acceptée, ou si, avant qu'elle le fût, le prix avait été saisi par un créancier chirographaire entre les mains de l'acquéreur, cette délégation ne pourrait pas même être opposée à ce créancier.

XVII. En parlant des droits que le contrat de vente attribuait au vendeur, nous avons cru inutile de rien ajouter pour ce qui concerne l'acquéreur; car on a dû voir, par la lecture des divers articles de la loi, que ce dernier n'acquérait aucun privilége, même pour la garantie d'éviction, ou pour la répétion du prix payé au vendeur et sujet à être représenté aux créanciers. Le contrat de vente ne lui donne pas d'hypothèque même pour ces objets, à moins cependant qu'il ne l'ait stipulée; encore, dans ce dernier cas, serait-il tenu de prendre inscription.

XVIII. Nous avons trouvé dans notre article les cas où le conservateur doit faire inscription d'office, mais nous ne voyons nulle part l'époque où il doit procéder à cette formalité. Cependant il est bien essentiel de se fixer sur ce point, puisque

maire, mais il doit d'autant plus servir de règle dans la nouvelle législation, qu'elle n'acorde pas privilége, comme celle de brumaire, aux

de là peut dépendre le sort du conservateur et celui des tiers. Supposons, en effet, que, voulant contracter avec un acquéreur qui a fait transcrire son acte d'acquisition, je me présente à la conservation des hypothèques pour demander un certificat des inscriptions qui le grèvert; que le conservateur, en me délivrant ce certificat, n'y comprenne pas le privilége du précédent propriétaire, et que, sur la foi de ce certificat, je contracte avec cet acquéreur; que, bientôt après, je requière moi-même une inscription hypothécaire : je serai sans doute primé par le privilége du précédent propriétaire : mais n'aurai-je pas une garantie, un recours contre le conservateur, qui, en faisant trop tard l'inscription d'office, m'a réellement induit en erreur? La raison de douter peut être prise de ce que la loi, en obligeant les conservateurs à prendre une inscription d'office, ne les a pas astreints à la faire immédiatement après la transcription: que leur responsabilité n'est attachée qu'au défaut absolu d'inscription, et non au retard qu'ils peuvent mettre à la faire. Les raisons de décider au contraire se trouvent dans les motifs qui ont déterminé cette disposition : en obligeant les conservateurs à faire l'inscription d'office, on a voulu prévenir les fautes que pourraient commettre les acquéreurs en taisant le privilége du vendeur. Si ce privilége était par lui-même indépendant de toute inscription, le système de publicité déjà consacré exigeait cependant qu'il fut d'une manière ou d'autre rendu public, afin que les tiers pussent d'un seul coup d'œil vérifier les charges qui grevaient les immeubles or on n'aurait pas atteint ce but, si on eût laissé aux conservateurs le droit de retarder impunément l'accomplissement de cette formalité. D'après cela, on doit donc croire que le législateur a toujours supposé que l'inscription serait faite immédiatement après la transcription, et que, si un tiers avait, depuis la vente,

ayant-causes du vendeur, mais seulement à ceux qui lui seraient légalement subrogés, Dalloz, t. 17, p. 117.

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