la cour a décidé, le 3 octobre suivant, que cette condition devait être considérée comme non

avenue. »

Nous concluons de ces deux arrêts que l'article 858 n'est point absolument prohibitif de la faculté de déposer un cahier des charges, mais que cette faculté n'est autorisée qu'autant que ce cahier aurait pour objet d'expliquer les clauses du contrat, sans imposer de nouvelles charges et sans étendre ni contrarier celles qu'il contient.

2856. Lorsqu'on poursuit la vente d'un im

meuble sur une déclaration de suren

chère, et que l'acquéreur prétend avoir des répétitions à exercer en raison de la plus value par lui donnée à l'immeuble, faut-il, avant l'adjudication définitive, déterminer le montant de cette plus value?

Cette question très-importante, parce qu'aucun article de nos Codes ne conduit directement à sa solution, a été décidée pour l'affirmative, par un arrêt de la cour de Paris, du 10 mars 1808, attendu que, pour favoriser les enchères, il importe de lever toute incertitude relativement à la plus value que l'immeuble a pu recevoir des réparations, reconstructions et augmentations faites par l'acquéreur, et dont l'adjudicataire est tenu de lui faire raison.

D'où suit que cet intérêt, qui appartient à toutes les parties, commande de fixer, avant l'adjudication définitive, le montant de cette plus value.-(V. les observations qui précèdent cet arrêt dans la Jurispr. des cours souv., t. 5, p. 492 et 495.)

La loi nouvelle n'ayant rien innové à cet égard, on peut dire, comme sous le Code de procédure, qu'en matière de saisie immobilière, elle n'accorde aucune répétition à l'adjudicataire contre le surenchérisseur, sans doute parce qu'il ne s'est pas mis en possession de l'immeuble et qu'il n'a pas encore remboursé les frais d'adjudication, car l'art. 713, comme l'ancien art. 715, dont il n'est que la reproduction littérale, lui donne vingt jours pour ce remboursement, tandis que la surenchère doit être faite dans la première huitaine. (Art. 708.)

Il n'en est pas ainsi dans le cas prévu par le Code civil; les frais de la vente ont été payés par l'acquéreur; aussi le surenchérisseur, ou plutôt celui qui se rend adjudicataire sur la surenchère, est-il obligé de les lui rembourser, ainsi que les autres frais qu'il peut avoir exposés depuis pour parvenir à la revente. (Article 2188.)

Aucun article du même chapitre ne met au nombre des charges de la surenchère l'obligation d'indemniser l'acquéreur évincé des augmentations et réparations par lui faites à l'immeuble; cependant, il est certain que, dans l'espace de temps plus au moins considérable

qu'a duré sa propriété, il peut avoir augmenté la valeur de cet immeuble. Il est certain qu'on ne peut lui refuser une indemnité pour cet objet, puisqu'elle lui est accordée par l'article 2173, mème dans le cas où il consent au délaissement par hypothèque, faute par lui d'avoir rempli les formalités exigées pour se mettre à l'abri des poursuites des créanciers.

Ainsi, malgré le silence de la loi à cet égard, l'obligation d'indemniser l'acquéreur jusqu'à concurrence de la plus value de l'immeuble doit être une des clauses de l'adjudication sur surenchère; mais faut-il que l'importance de cette plus value soit déterminée avant l'adjudil'art. 2188, déjà cité, n'exige pas que le cahier cation? On pourrait dire, pour la négative, que der Badges indique le montant des frais au remboursement desquels l'adjudicataire est obligé et qu'il peut en être de même à l'égard de l'indemnité résultant de la plus value.

Mais pour motiver l'opinion contraire, il suffit de faire remarquer qu'on peut toujours connaître, au moins très-approximativement, à quelle somme s'élèvent les frais de la première adjudication et ceux exposés depuis; et qu'ainsi le défaut de fixation à cet égard ne présente aucun inconvénient grave; mais qu'il n'en est pas de même, relativement à la plus value de l'immeuble, qui peut s'élever à une somme plus ou moins considérable; que ce vague que présente toujours une obligation indéterminée serait de nature à éloigner les enchérisseurs ou du moins à les engager à faire des offres moins avantageuses; et qu'ainsi, l'intérêt de toutes les parties exige que le montant de la plus value soit connu et déterminé avant l'adjudication. C'est aussi l'avis de Paignon, t. 2, p. 11. Nous ne disons pas avant l'adjudication définitive, comme le portait la question formulée par Carré, sous le Code de procédure, parce que la loi de 1841 a supprimé l'adjudication préparatoire, et que dès lors il n'y a plus nécessité de faire de précision distinctive à ce sujet.]

2857. Le créancier d'un copropriétaire par indiris, inscrit sur l'immeuble, peut-il surenchérir sur le prix de rente de la totalité de l'immeuble, en sorte que l'acquéreur puisse être dépossédé du tout? Celui-ci ne serait-il pas fondé, au contraire, à provoquer le partage, pour n'encourir l'expropriation que de la partie grevée de l'hypothèque du créancier de

son consort?

Oui, il y serait fondé, si l'immeuble était susceptible d'être partagé commodément et en portions égales, et que l'adjudicataire eût eu le soin, en notifiant son titre d'acquisition aux créanciers inscrits, de faire la ventilation du prix à revenir à chacun des copropriétaires des

portions différentes pour lesquelles ils étaient intéressés dans l'immeuble indivis.

Mais il n'aurait pas cette faculté, dans le cas où l'immeuble ne serait pas susceptible d'être divisé commodément, et si l'adjudicataire avait omis de faire la ventilation du prix. En effet, sans cela le tirage au sort, mesure légale à la quelle nul n'est tenu de renoncer, serait inexécutable.

[La manière dont Carré répond à la seconde de ces questions implique, comme on le voit, la solution affirmative de la première. Nous adoptons aussi cet avis, d'où il faut nécessairement induire que l'immeuble indivis vendu par licitation peut être surenchéri pour la totalité par un créancier inscrit sur la moitié seulement, tant que les parts héréditaires n'ont pas été déterminées par une liquidation, conformément à un arrêt de la cour de Paris du 16 juill. 1854 (Devilleneuve, t. 54, 2o, p. 440); arrêt qui contrarie la jurisprudence consacrée par la même cour, le 3 mars 1820 (Sirey, t. 20, p. 193); dans la première espèce, il existait des circonstances de fait qui enlevaient à cette décision toute autorité de doctrine.]

2858. Peut-on diviser par lots l'adjudica tion des immeubles soumis à la surenchère?

Par arrêt du 15 juill. 1807 (Sirey, t. 7, p. 171; Dalloz, t. 24, p. 328), la cour de Rouen a décidé négativement cette question et prononcé la nullité de l'adjudication, attendu,

1° Que le droit de surenchérir n'est pas celui de dénaturer le contrat, mais seulement d'en débattre le prix, dans la vue de faire profiter la masse des créanciers de toute la valeur qui pouvait être et qui n'a pas été tirée du contrat surenchéri. Or, c'est dénaturer le contrat que d'omettre, dans la revente, des portions qui n'en sont pas légalement séparables, et surtout que de former plusieurs lots de l'immeuble vendu, pour en faire autant d'adjudications distinctes. Le droit de surenchérir est d'ailleurs un bénéfice de la loi qui doit être pris tel qu'il est, et ne peut s'étendre au delà des limites qui lui ont été assignées d'où suit évidemment que, quand il n'y a qu'un contrat de vente, il ne peut y avoir, sur la poursuite du surenchérisseur, qu'une seule et même adjudication;

2o Que si l'on admettait le système de la division, ce serait écarter les acquéreurs du but qu'ils ont à se proposer sur les prix des ventes; les forcer d'abandonner leurs acquisitions ou les exposer à n'en retirer que des lambeaux; leur ôter le seul moyen de consolidation que la loi leur offre, et par là séquestrer complétement du commerce tous les biens territoriaux dont les inscriptions surpasseraient la valeur ; 5° Qu'une doctrine aussi subversive des principes ne peut être consacrée par les tribunaux;

|

| elle conduirait à désorganiser une partie essentielle de la législation sur la vente et le régime hypothécaire, et à faire plus ou moins directement violence aux art. 1594, 1598, 2181 et suiv., jusques et compris l'art. 2192 du Code civil, auxquels s'identifie l'art. 838 du Code de procédure;

4o Que ce système est également vicieux au respect du vendeur, en ce que, d'après l'article 2278 et le § 2 de l'art. 2192 du Code civ., il l'exposerait, pour la plus grande utilité du créancier, à des recours de l'acquéreur sur lui

même.

Demiau, p. 518 et 519, estime que cet arrêt est en opposition formelle avec les dispositions de l'art. 2192 du Code civ., en ce qu'il pose en principe que le contrat ne peut être morcelé par plusieurs ventes partielles, et il en conclut que la décision est mal rendue.

On conviendra facilement que l'article 2192 présente un cas dans lequel on peut vendre partiellement, par suite de surenchère, plusieurs immeubles compris dans le même contrat; mais ce n'est pas un motif pour décider que la cour de Rouen ait mal jugé en n'autocontraire une raison en sa faveur; car l'artirisant pas une revente par loties; ce serait au cle 2192 ne statuant que pour un cas particulier, qui est celui où le contrat comprendrait des immeubles ou des meubles, ou plusieurs immeubles, les uns hypothéqués, les autres non hypothéqués, il s'ensuit naturellement que, dans tous autres cas, la vente séparée de plusieurs parties d'un même immeuble hypothéqué ne saurait être autorisée. Ici l'on pourrait dire : Exceptio firmat regulam in casibus non exceptis.

Mais si nous n'admettons pas les motifs par lesquels Demiau combat l'arrêt de la cour de Rouen, nous n'en croyons pas moins que l'on peut faire contre cet arrêt des objections fondées.

Ne peut-on pas dire avec raison qu'il est contradictoire, lorsqu'il est permis aux créanciers de faire vendre par loties un immeuble saisi immobilièrement, que les mêmes créanciers ne puissent user de cette faculté, dans le cas d'une surenchère sur aliénation volontaire?

Le droit de surenchérir n'est accordé que dans l'intérêt du créancier; le précédent propriétaire n'a aucune raison pour se plaindre que la vente soit faite par loties, lorsque ses créanciers y trouvent avantage, comme il est arrivé dans l'espèce de l'arrêt de Rouen, où le prix de la vente faite par loties excéda de 174,000 fr. le prix du contrat volontaire.

D'un autre côté, dès que le surenchérisseur a couvert d'un dixième le prix de l'aliénation volontaire, l'intérêt de l'acquéreur n'est à considérer pour rien, si la vente est faite par loties.

2859. Si les biens ont été d'abord vendus par lots, le créancier ayant hypothèque générale peut-il surenchérir un ou plusieurs lots, ou doit-il surenchérir le tout, et, si la même personne est demeurée adjudicataire de plusieurs lots, peut-elle surenchérir l'un sans surenchérir les autres?

Au contraire, lorsque la surenchère porte sur la masse du prix de l'immeuble, et que le surenchérisseur le fait vendre par portions, il suffit qu'il soit obligé de garder ces différentes portions au prix porté au contrat volontaire, augmenté du dixième, pour que, soit le précédent propriétaire, soit le nouvel acquéreur, n'ait aucun droit de se plaindre.

On opposerait vainement la disposition de l'art. 2192, en disant qu'il résulte de ce que cet article permet de diviser les immeubles portés dans un même contrat, dans le cas qu'il a prévu, qu'on ne peut diviser dans tout autre

cas.

Nous répondons que cet article régit un cas particulier, et que par cette raison on ne peut en tirer aucune conséquence.

Insistera-t-on, en disant que ce même article eût été inutile, si l'on devait admettre en principe que l'on peut vendre par loties?

Nous répondons à cette nouvelle objection que l'art. 2192, en disposant que l'on peut diviser le contrat, n'a eu d'autre objet que d'exprimer que l'on peut, dans ce cas, se borner à ne surenchérir que sur une partie des immeubles compris au contrat, au lieu que, dans toute autre circonstance, il faut que la surenchère porte sur la totalité de l'immeuble, sauf à le diviser pour le vendre par portions, à la charge au surenchérisseur de rester propriétaire, pour le montant de la surenchère faite sur la totalité, de toutes celles de ces portions qui n'auraient pas été adjugées lors de la revente. [Déjà, sous l'empire du Code de 1807, Berriat, h. t., note 12, et Pigeau, Comm., t. 2, p. 535, ne partageaient pas l'opinion de Carré. Depuis la loi du 2 juin 1841, Paignon, t. 2, p. 12, et Persil fils, Comm., p. 596 et suiv., no 484, se sont également prononcés contre la division par lots; et c'est l'avis que nous adoptons.

De cela que nous avons trouvé dans le texte nouveau de l'art. 837 la prohibition de dresser un nouveau cahier des charges, nous devons nécessairement refuser au poursuivant le droit de diviser la vente par lots, c'est-à-dire de dénaturer le contrat d'aliénation.]

le prix de l'un des immeubles saisis conjointement, mais adjugés séparément. En d'autres termes, lorsque les biens saisis ont été vendus par lots, ce créancier peut surenchérir un ou plusieurs, et ne peut être obligé à surenchérir sur le tout.

Cette proposition, d'après les recherches attentives auxquelles nous nous sommes livré, n'aurait été établie par aucun auteur, ni consacrée par aucun arrêt; mais nous croyons pouvoir en prouver l'exactitude par l'analogie des principes du droit positif, et par les règles de l'équité.

Et d'abord, l'art. 2114 du Code civil établit, en termes exprès, que l'hypothèque est indivisible; elle est tota in toto et tota in quâlibet parte, et lorsqu'elle est générale elle réside tout entière dans chaque partie des biens hypothéqués.

De là résulte, pour première conséquence, que le créancier, ayant une semblable hypothèque inscrite sur tous les biens du débiteur, peut exercer les droits qui en dérivent sur tous les biens aliénés comme sur une partie d'entre eux; et par suite, s'ils ont été vendus par loties, il peut surenchérir chacune des loties.

La surenchère n'est autre chose, en effet, qu'un droit résultant de l'hypothèque, puisqu'aux termes de l'art. 2085 du Code civ., comme aux termes de l'art. 710 du C. de proc., elle n'est admise qu'en faveur d'un créancier inscrit.

On remarque ensuite que, d'après l'art. 2192, il n'est pas douteux, ainsi que le prouve Tarrible, Nouv. Répert., vo Transcription, § 6, no 5, t. 13, p. 98 et 99, 5me édit., qu'un creancier inscrit sur un seul immeuble ne peut être contraint à étendre sa soumission ou sa surenchère du dixième sur d'autres immeubles que ceux qui sont hypothéqués à la créance.

Mais la disposition de cet article, faite pour le cas où un créancier n'a hypothèque que sur l'un des biens vendus, admet une extension aussi juste que légale à celui où un créancier est inscrit sur chacun des biens.

En effet, son droit d'hypothèque générale a pour objet et pour but de lui ménager, d'un côté, des moyens plus prompts et plus sûrs de recouvrer sa créance; de l'autre, la faculté de surenchérir lui est accordée pour ce même but.