cédé de plein droit, qu'il en est devenu la partie constitutive et essentielle, revêtu de toutes les qualités et de toutes les conditions de la chose à laquelle il est subrogé; de telle sorte que si la propriété du premier fonds était résoluble, celle du nouveau le serait également; s'il était grevé d'un droit d'usufruit, le second en serait passible, sous les mêmes mode et conditions, et cela sans qu'il fût besoin de nouveau titre ; d'où il faut inférer qu'il en serait de même pour l'hypothèque. Les inscriptions prises sur le lit nouvellement occupé devront être transférées, à leur date, sur l'ancien lit alors même qu'il serait situé dans un arrondissement différent. Autrement, et si les' hypothèques n'avaient de date que par de nouvelles inscriptions, il pourrait arriver que des créanciers hypothécaires antérieurs fussent primés par des créanciers postérieurs, ou concourussent avec eux, et que l'ordre des hypothèques existantes sur l'ancien terrain fût interverti. 194. Les fruits pendans par racines forment aussi un accessoire de l'immeuble, et sont soumis à l'hypothèque, parce que, jusqu'à ce qu'ils soient séparés du fouds, ils sont considérés comme faisant partie de sa substance; en sorte qu'avant qu'ils soient détachés du fonds, ils ne sont pas proprement des fruits, mais une partie de la chose. C'est en ce sens qu'il a été décidé que le complément de la légitime des enfans, qui doit se faire de la substance des biens du père, peut être pris sur les fruits pendans par racine, parce qu'ils sont véritablement de la substance du fonds (1); d'où il suit que quand il est parle pu rement et simplement de fruits, on n'y comprend pas les fruits pendans (2). (1) Text. in lege falcidia placuit, ff. ad leg. falcid.; in l. fin., §. penul., . quæ in fraudem creditorum; in l. 1, §. ex hoc rescripto, jf. de vent. inspi. (2) Dumoulin, tom. 1, pag. 35, no 51. C'est par suite de cette nature des fruits saisis; que dans tous les cas, lorsqu'un immeuble est exproprié, les fruits perçus par les créanciers ou par le débiteur saisi, ainsi que les loyers ou fermages échus depuis la dénonciation au saisi, sont immobilisés, et que le produit est distribué avec le prix de l'immeuble, par ordre d'hypothèque. 195. Ce qui reste de la chose obligée, ou ce qui y acçède par une mutation ou une amélioration de sa forme reste soumis à l'hypothèque, comme și un jardin a été fait d'une maison engagée, ou si des vignes ont été plantées dans le lieu soumis à l'hypothèque (1), ou si la maison hypothéquée étant détruite, il reste l'emplacement; et même si une nouvelle maison s'élève à la place de l'autre, sur cet emplacement, elle est engagée jure soli, par droit du sol, auquel cèdent les constructions qu'il porte, et dans ce cas, il n'y aura pas lieu de faire au débiteur réfusion de ses impenses, parce que le créancier a, dans ce cas, le même droit que sur une île nouvelle formée (2). (Voët, liv. 20, tit. 1, de pignor. et hypothec.). V. art. 552 du Code civil. Il en serait autrement si la construction avait été faite par un tiers de bonne foi qui aurait relevé la maison détruite; il ne serait obligé de la restituer aux créanciers qu'autant qu'ils lui rembourseraient les frais de reconstruction, en tant que la chose serait devenue plus précieuse (3). Telle est aussi la disposition de l'article 555 du Code civil, qui se termine par ces mots : « Néanmoins si <«< les plantations, constructions et ouvrages ont été faits << par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné à la << restitution des fruits, attendu sa bonne foi, le proprié«taire ne pourra demander la suppression desdits ouvra (1) L. si fundus 16, §. si res. 2, ff. de pign. et hyp. (3) L. Paulus respondit 29, §. domus 2, ff. de pign. et hyp.; Ant. Faber, Cod. lib. 8, til. 6, de pign. defin. 19. ges, plantations et constructions, mais il aura le choix, «< ou de rembourser la valeur des matériaux et du prix de << la main-d'œuvre, ou de rembourser une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur. » Mais, dirat-on, ces dispositions de la loi romaine et de notre loi positive doivent-elles s'appliquer aux créanciers, et diminuer leur gage? Ne peut-on pas opposer à l'opinion des jurisconsultes précités, l'opinion d'Africain sur la l. cùm postulassem 44, §. 1,ff. de damno infecto, qui décide qu'on ne doit point rendre à l'acquéreur d'une maison hypothequée ou engagée les impenses qu'il a faites pour la réparation de cette maison? Ne peut-on pas dire aussi que le Code civil, art. 555, ne parle taxativement que du propriétaire et non des créanciers; que tout ce qui augmente ou améliore leur gage doit être comparé à l'île nouvelle formée devant le fonds hypothéqué; que l'accession ou l'incorporation améliore ou modifie leur gage sans jamais pouvoir leur devenir à charge? Nous répondrons d'abord, en ce qui concerne l'opinion d'Africain, qu'elle n'est point contraire à notre systême, et qu'elle l'appuie au contraire. Si l'acheteur, en effet, ne peut demander qu'il lui soit fait réfusion des impenses qu'il a faites à son héritage, c'est parce que de telles impenses, faites pour la réparation de la chose, doivent se compenser avec l'usage de cette chose; ses expressions sont remarquables (1), quas in insulæ refectionem erogavit. C'est ce qui résulte clairement, en effet, de la loi l. usufructu legato 7, §. quoniam 2, ff. de usufructu et quemadmodùm quis ut. L. in rebus 18, §. possunt 2, ff. commo dati, etc. (1) Insula, en droit romain, ne signifie pas toujours ile, mais sonvent, et sur-tout dans le langage de la loi des douze tables, ce mot signifie maison. C'est probablement parce que le mode de distribution et de séparation des maisons à Rome, de peur d'incendie, leur donnait la forme apparente d'une ile. Nous répondrons, en second lieu, que notre loi, positive comme la loi romaine, donne au tiers détenteur le droit de rétention de la chose possédée, jusqu'à ce que les frais d'amélioration lui aient été restitués (art. 2175); droit dont nous avons parlé dans la section 6 de la ire partie, des priviléges, où nous avons développé tout ce qui concerne ce droit de rétention et la théorie des impenses (1). 196. 2o Après avoir parlé de ce qui accède ou s'incorpore à l'immeuble hypothéqué, il nous reste à parler d'autres accessoires compris sous la dénomination d'immeubles par destination. Nous allons établir, d'après Pothier dans son traité de la communauté, quelques règles qui serviront à distinguer, dans les cas non spécifiés par le Code, quelles sont les choses qui sont censées faire partie d'un fonds de terre ou d'une maison, et quelles sont celles qui n'en font pas partie, et qui devant, en conséquence, être réputées meubles, ne sont pas suscepti bles d'hypothèque. Rappelons d'abord les dispositions générales du Code sur ce point: « Les objets (art. 524) que le propriétaire d'un fonds «y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds, << sont immeubles par destination... Sont aussi immeubles << par destination, tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure.» « Le pro« priétaire (art. 525) est censé avoir attaché à son fonds « des effets mobiliers à perpétuelle demeure, quand ils y << sont scellés en plâtre, ou à chaux, ou à ciment, ou lorsqu'ils ne peuvent être détachés sans être fracturés et détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds « à laquelle ils sont attachés. (1) L. Paulus 20, §. domus 2, ff. de pign. et hyp., §. ex d.verso 30, inst. de rerum divis. L. si in areâ 33, ff. de condict. indeb.; Ant. Mathæus, de auct., lib. I, cap. II, n. 6. << Les glaces d'un appartement sont censées mises à * perpétuelle demeuré, lorsque le parquet sur lequel elles << sont attachées fait corps avec la boiserie. Il en est de << même des tableaux et autres ornemens; quant aux sta<< tues, elles sont immeubles lorsqu'elles sont placées dans << une niche pratiquée exprès pour les recevoir, encore << qu'elles puissent être enlevées sans fracture ou détéKrioration. »> 197. Voici les règles générales qui peuvent servir de guide dans l'application de ces dispositions de la loi : « 1o Les édifices construits sur un fonds de terre en font partie jure soli, et non par destination. << 2o Les semences qui ont été jetées dans la terre font aussitôt partie de la terre dans laquelle elles ont été jetées, et cela doit être ainsi à fortiori, puisque les semences données aux fermiers on colons partiaires sont déjà immeubles par destination. Il en est de même des arbres, à l'exception des arbres des pépinières qui sont transplantés de la terre qui les a produits, dans une autre terre où ils sont mis comme en dépôt pour s'y fortifier. «3° Les choses placées sur un fonds de terre, quoiqu'elles n'y soient que légèrement cohérentes, lorsqu'elles y sont placées à perpétuelle demeure, sont censées en faire partie, telles que les échalas, les moulins à vent ou à eau fixés sur piliers et faisant partie du bâtiment. << Si le moulin á vent est placé par le fermier ou l'usufruitier, il est meuble, parce qu'il n'est placé que pour un temps. << Mais quant aux échalas, quoique placés dans la vigne par le fermier ou l'usufruitier, ils ne cessent jamais d'être immeubles par destination. «4o Les choses qui sont réputées faire partie d'un fonds de terre continuent, même pendant qu'elles en sout détachées, à être réputées en faire partie, tant qu'elles sout destinées à y être replacées. |