bonne foi, la culture et le soin de la chose militaient en sa faveur, il serait tenu d'imputer les fruits sur ses impenses.

Et il faut bien remarquer qu'il n'est question ici que des impenses qui sont faites nécessairement et utilement pour l'utilité perpétuelle de la chose, et non de celles qui ne seraient faites que pour se procurer les fruits, parce que celles-ci, primitivement et avant tout, sont imputées sur ces fruits et les diminuent, parce qu'il n'y à de fruits queceux restans, déduction faite des impenses de ce genre; et de-là dérive la règle L. fructus in princip., ff. solut. matrim. L. 1. C. de fruct..., où il est dit qu'elles sont déduites même par les voleurs, parce qu'il ne peut arriver aucun cas qui empêche la distraction de ce genre d'impenses.

Ces développemens se limitent et se renferment dans l'amélioration faite de l'argent et de l'industrie du possesseur. Il en serait autrement, si l'amélioration était l'effet du hasard ou du temps, de l'alluvion par exemple, ou si le prix des héritages avait augmenté.

85. La loi romaine accorde par-tout aussi le droit de rétention de l'immeuble au possesseur évincé par l'action hypothécaire.

86. Ce que nous avons dit que celui qui a perçu les fruits, non comme propriétaire, mais seulement de bonne foi pour sa culture et ses soins, est tenu de les compenser avec les impenses nécessaires et utiles, peut être limité, quand, par de telles impenses, non-seulement la chose est devenue d'un plus grand prix, mais d'un revenu plus considérable, parce que les améliorations elles-mêmes produisent un nouveau revenu et de nouveaux fruits outre l'ancien revenu de la chose, comme la plantation d'arbres fruitiers ou la construction d'une maison pour être louée, la conversion d'un champ stérile et désert en une vigue. Il est bien certain, en effet, que les impenses.

de ce genre doivent être restituées quand il y a éviction de la chose (1).

87. Mais c'est une grande question que celle de savoir si la réfusion de ces impenses est diminuée par les fruits que le possesseur a perçus, non sur le produit ancien de la chose (ce qui ne fait point de doute), mais sur le nouveau produit opéré par ces améliorations. Si, par exemple, la chose rapportait auparavant un revenu de 200 florins chaque année, et que les fruits, à cause de ces améliorations, fussent devenus plus considérables et fussent montés, par exemple, à une valeur de 1000 florins par chaque année, la compensation devrait-elle se faire jusqu'à lạ concurrence de l'ancienne valeur de 200 florins, ou jusqu'à celle de 1000 florins par chaque année? Après avoir parcouru une multitude de docteurs, Dumoulin ne trouve que Mathæus qui tienne que les fruits de l'amélioration ne doivent point être compensés avec les impenses, même par celui qui ne fut point le maître de la chose. Il a voulu fonder cette opinion sur ce que le possesseur de mauvaise foi n'est point tenu de la restitution des fruits produits par les améliorations qu'il a faites, inférant de là que les possesseurs de mauvaise foi, qui ont planté des vigues ou construit des édifices, ne sont point tenus de l'excédant des fruits produits par ces vignes et ces édifices, mais seulement des fruits retirés de la chose; et en cela il dit vrai, parce que la charge des fruits à percevoir ou qui ont dû être perçus se rapporte aux fruits de l'ancien produit et état de la chose; de sorte que le possesseur de mauvaise foi, tenu des fruits qu'il aurait pu percevoir, ne l'est jamais de ceux qu'il aurait pu percevoir de l'augmentation de la chose faite par lui-même. Mais il ne suit pas de là que si, de fait, beaucoup de

(1) Dumoulin, Traité des fiefs, tit. 1. Gloss. 4 in verbo, mettre en sa main.

fruits ont été perçus de l'amélioration de la chose, qu'ils ne doivent point être compensés pour le tout avec les impenses faites, comme cela est de règle, et comme cela doit conséquemment être observé, puisqu'on ne prouve pas qu'il y soit apporté une exception. Dumoulin rejette donc cette limitation de Mathæus, attendu qu'il ne lui paraît pas juste que le non-propriétaire recouvre de la sorte ses impenses, alors même que par ce supplément de fruits il ne fait pas lucre du bien d'autrui.

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88. Dans ces sortes d'impenses, continue Dumoulin, on ne doit pas seulement estimer la matière achetée et eme ployée, mais aussi les travaux et les ouvrages des ou vriers et des colons. Ainsi, si le possesseur lui-même a rempli les fonctions d'un bon ouvrier ou colon, Dumoulin pense qu'il faut lui faire état et estimation, dans la va leur des impenses, de son travail et de son industrie; et, en recouvrant de cette manière ses impenses, il ne paraît plus éprouver de préjudice, quoiqu'il perde l'intérêt provenant de la cessation de son lucre. Cependant, cette opinion de Mathæus, qu'il faut comprendre le dommage souffert, à cause de l'industrie perdue, du temps et de l'occupation employés, est très-juste pour le possesseur de bonne foi, qui a consommé son temps et son industrie dans les améliorations qu'il a faites, et qui, en faisant cela, n'a pu faire d'ailleurs de profit. Alors, en effet, il n'est pas déraisonnable qu'outre la réfusion des impenses, en tant que leur utilité reste, il ait tous les fruits et revenus de son amélioration consommés de bonne foi, jusqu'à la contestation en cause, sans qu'il soit tenu de les imputer sur ses impenses: car, parmi ces individus qui ne font point de profit d'ailleurs, la cessation du lucre devient pour eux une sorte de préjudice, comme l'a dit Dumoulin dans son Traité du commerce et de l'usure, et ainsi il laisse cette question à la prudence du juge et à son équité, eu égard aux circonstances.

89. Le possesseur même de mauvaise foi, qui aurait fait les impenses et ces améliorations, devrait les retenir et même les recouvrer, parce qu'il n'est pas censé donner ces sortes d'impenses si cela n'est d'ailleurs prouvé. It conste même du contraire, c'est-à-dire qu'il ne veut point les donner, puisqu'il usurpe le bien d'autrui ; et ainsi il ne les perd pas, mais il ne doit les recouvrer qu'en tant que le vrai propriétaire en est devenu plus riche, au temps qu'il a recouvré sa chose, et cela, nonseulement par voie de rétention, dit Dumoulin, mais même par voie d'action, après la simple restitution de la chose, ce qu'il prouve par le texte précis de la 7. si pupilli S. sed et quis negotia, ff. de neg. gest., où il est dit que le voleur même qui, pour son intérêt, et non en contemplation du maître, fait quelque impense, a aussi l'action negot. gest. contre le propriétaire, en tant qu'il est devenu plus riche : car l'entendre autrement, comme le font Paul et Balde, ce n'est pas interpréter, c'est détruire le texte de la loi. Il le prouve en second lieu par le texte in l. planè ff., de petit., hæred., où il est dit qu'on fait état même au voleur des impenses de ce genre, et que cela peut être ainsi ordonné d'office par le juge, sans qu'il soit besoin d'opposer d'exception. Il le prouve en troisième lieu par le texte l. 2. in fin., Cod. de rei vindic. où il est accordé à celui qui sciemment, et de mauvaise foi, bâtit sur le fonds d'autrui, le droit de répéter et de revendiquer les matériaux de l'édifice détruit, à moins qu'il ne l'ait construit animo donandi. Il le prouve en quatrième lieu par le texte l. 14, qui alienum ff. de don.

L'action in factum est la seule donnée, à l'instar de l'action negotiorum gestorum, au voleur, pour recouvrer ce dont le propriétaire est devenu plus riche par suite des impenses; et cette action écrite dans les lois n'est autre chose que l'équité naturelle.

90. Ainsi s'explique et s'éclaircit, continue Dumoulin,

la 1. si in area ff. condict. in deb., qui prive de tout remède, pour recouvrer ses impenses, le possesseur même de bonne foi qui s'est dessaisi et n'a point usé de son droit de rétention, qui n'existe que pendant qu'on possède la chose. C'est une pure rigueur de droit, et cette loi ne l'exclut point du remède d'équité tiré de l'action negotiorum gestorum, ou de l'action in factum. Ce qui se prouve d'abord par le texte de la loi si in areâ; qui, au commencement, au milieu et à la fin, est toute fondée sur ce que, entre le possesseur de bonne foi, qui a restitué les maisons construites, et le propriétaire, aucune gestion d'affaire n'a eu lieu, aucun contrat ni quasi-contrat n'est intervenu; en conséquence, cette loi n'exclut que les condictions qui sortent de cette formule de contrat ou quasi-contrat, mais elle n'exclut point les actions qui sont produites d'ailleurs par différentes espèces de causes ou l'équité naturelle, et naissent de la loi même; en second lieu, parce que les expressions même les plus générales n'excluent et ne détruisent point le remède fondé par un droit spécial et l'équité. Il y a plus, ajoute Dumoulin, l'équité déroge à la rigueur du droit, quelque précisément que cette rigueur soit écrite, et quoique cette équité soit antérieurement exprimée; et il n'est point, au contraire, dérogé par la rigueur du droit à l'équité, quoique cette rigueur du droit soit postérieurement écrite.

91. Ainsi s'explique encore la Z. ad fin. ff. de petit. hæred. Quoique, par la rigueur du droit, les héritiers ne soient tenus d'aucune action pour la restitution des impenses employées à élever le monument ordonné dans le testament du défunt, ils y sont cependant obligés par l'équité et par voie d'action.

92. Ainsi s'explique enfin la 7. in hoc judicio, où le jurisconsulte Paul dit que celui qui a fait des impeuses sur la chose d'autrui ou sur la chose commune, comme sur