confie. Les devis, marché ou prix fait, pour l'entreprise d'un ouvrage moyennant un prix déterminé, sont aussi un louage, lorsque la matière est fournie par celui pour qui l'ouvrage se fait. Ces trois dernières espèces ont des règles particulières (Code civil, art. 1711).

>> On peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles (1713).

>> On peut louer par écrit ou verbalement (1714). » Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. Elle peut être interdite pour tout ou partie. Cette clause est toujours de rigueur (1717).

De la forme du bail.

On peut louer par écrit ou verbalement. Si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données. Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail.

Lorsqu'il y a contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé, et qu'il n'existe pas de quittance, le propriétaire est cru sur serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par expert, auquel cas les frais d'expertise restent à sa charge, si l'estimation excède le prix qu'il a déclaré.

Durée du bail verbal ou écrit.

Il y a une distinction à établir suivant que le bail est verbal ou par écrit. Il faut encore distinguer le bail verbal des meubles de celui des immeubles.

Meubles. -Le bail des meubles fournis pour garnir une maison, un corps-de-logis entier, une boutique, magasin ou tous autres appartemens,

censé fait pour la durée ordinaire des baux de maisons, corps-de-logis, boutiques, magasins et autres appartemens, suivant l'usage ordinaire des lieux.

Au

Immeubles.-Le bail d'un appartement est censé fait à l'année, quand il a été fait à tant par an. - Au mois, quand il a été fait à tant par mois. jour, s'il est fait à tant par jour. Si rien ne constate que le bail soit fait à tant par an, par mois ou par jour, la location est censée faite suivant l'usage des lieux.

Si la durée du bail a été fixée, alors, il expire à l'époque déterminée sans avoir besoin de donner congé. S'il n'y a pas eu de temps fixé, le bail dure jusqu'à ce que l'une des parties donne congé à l'autre.

Du bail écrit.

La durée du bail écrit est ordinairement fixée par l'acte même ; cette durée est certaine ou incertaine. Elle est certaine, lorsque le bail est fait pour un nombre fixe d'années, 3, 6, 9, 12, 15, 20, 30, 40, 50 ans, etc.; car on peut louer pour le temps que l'on veut, pourvu que l'on ne soit pas dans un des cas d'incapacité où la loi limite la durée des baux qu'elle permet à certaines personnes de consentir, par exemple, aux mineurs émancipés ou aux femmes mariées. La durée du bail est incertaine, lorsqu'elle dépend d'un événement qui doit arriver, mais dont l'époque est incertaine.

Si le locataire d'une maison ou d'un appartement continuait sa jouissance après l'expiration du bail écrit, sans opposition de la part du bailleur, il y aurait ce qu'on appelle une tacite réconduction, et il serait censé occuper sa maison ou appartement aux mêmes conditions, pour le terme fixé par l'usage des lieux, et ne pourrait plus sortir ni être expulsé qu'après avoir donné ou reçu congé, suivant le délai fixé par l'usage du pays.

Obligations du Bailleur.

« Le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1o de délivrer au preneur la chose louée; 2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (Code civil, art. 1719).

» Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives (1720).

» Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser (1721 ).

» Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée (1722). »

Il ne peut y faire, sans le consentement du preneur, aucuns travaux qui puissent gêner sa jouissance, à moins que ce ne soient des travaux urgens qui ne pourraient être différés. Si ces travaux duraient moins de 40 jours, le preneur n'aurait droit à aucune indemnité; mais s'ils duraient plus de 40 jours, le preneur devrait être indemnisé. Au surplus, si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitables ce qui est nécessaire au logement dupreneur et de sa famille, il pourra demander la résiliation.

Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur des troubles que des tiers apporteraient à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel; mais si les voies de fait résultent d'un droit prétendu sur la chose louée, le preneur peut exiger une diminution de prix du bail, pourvu

toutefois qu'il ait dénoncé le trouble au propriétaire en temps opportun.

« Le privilége du propriétaire, à raison des loyers qui lui sont dûs, prime les priviléges généraux énoncés à l'art. 2104 du Code civil, notamment celui accordé aux gens de service pour leurs salaires (Cour royale de Paris, 25 février 1832).

» Le propriétaire conserve son privilége sur les meubles garnissant les lieux loués, nonobstant la vente, même sérieuse, qui en aurait été faite par le principal locataire à un sous-locataire, en lui cédant le fonds de commerce qu'il exploitait dans les lieux (Id., 28 février 1832).

» Le propriétaire qui loue, à l'année ou au mois, des chambres garnies dans sa maison, doit être considéré comme logeur; à ce titre, il est soumis à l'obligation de prendre patente (Ordonnance du Roi au conseil d'état, du 23 avril 1832).

» Le privilége du bailleur, surtout ce qui garnit l'immeuble loué, s'étend même aux meubles appartenant à l'épouse du preneur, lorsque celle-ci n'a pas donné au bailleur connaissance des droits qu'elle avait à la propriété de ses meubles (Cour royale de Grenoble, 4 août 1832).

» A défaut de réserve, nominativement, expresse, des chevaux et instrumens aratoires servant à l'exploitation d'un immeuble, au moment de la vente, par le propriétaire, ces objets sont compris dans la vente comme immeubles par destination (Cour royale de Paris, 8 février 1833).

» Le propriétaire peut réclamer un privilége avant le trésor, pour la totalité de ses loyers échus (Cour de cassation, 27 février 1833).

» En matière de louage d'immeubles, lorsque le preneur est un négociant, et que le bail n'a pas acquis date certaine avant les dix jours de la faillite, le propriétaire-locateur ne peut réclamer, aux termes de l'article 2102 du Code civil, un privilége pour une année, à partir de l'expiration de l'année courante (Trib. de comm. de Paris, 17 juillet 1833).

Obligations du Preneur.

« Le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° d'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus (Code civ., 1728). >> Si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail (1729).

» Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute (1732).

S'il a été fait un état des lieux, il doit les rendre comme il les a reçus, excepté ce qui a été détruit par vétusté ou force majeure. S'il n'y a pas eu d'état des lieux, il est censé les avoir reçus en bon état, sauf la preuve contraire, et doit les laisser de même.

« Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé (1737).

» Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagemens (1741).

» Le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur (1742).

» Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier ou locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins qu'il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail (1743).

» S'il a été convenu, lors du bail, qu'en cas de vente l'acquéreur pourrait expulser le fermier ou locataire, et qu'il n'ait fait aucune stipulation sur les dommages et intérêts, le bailleur est tenu d'indemniser le fermier ou le locataire de la manière suivante (1744):