» S'il s'agit d'une maison, appartement ou boutique, le bailleur paie, à titre de dominages et intérêts, au locataire évincé, une somme égale au prix du loyer, pendant le temps qui, suivant l'usage des lieux, est accordé entre le congé et la sortie (Code civil, art. 1745).

» S'il s'agit de biens ruraux, l'indemnité que le bailleur doit payer au fermier est du tiers du prix du bail pour tout le temps qu'il reste à courir (1746).

» L'indemnité se réglera par experts, s'il s'agit de manufactures, usines ou autres établissemens qui exigent de grandes avances (1747).

» Le locataire, auquel une indemnité est due pour privation de jouissance d'une partie de la chose louée, peut être autorisé à suspendre le paiement des loyers échus, jusqu'à ce que le montant de l'indemnité soit réglé ( Cour de cassation, 29 novembre 4832).

NOTA. Telles sont à peu près les principales dispositions qui règlent le contrat de louage; toutes les autres se rattachent aux principes qui ont déjà été développés au commencement de cet ouvrage, et au titre Des Conventions.

MODÈLES DE BAUX.

Bail à loyer d'une maison.

Entre nous soussignés A.

d'une part;

Et B..., d'autre part;

A été arrêtée la convention suivante; savoir:

по

Que le sieur A..., par ces présentes, déclare donner et concéder, à titre de bail à loyer, au sieur B......., ci-présent et acceptant, une maison située au village, ou dans la ville de..., rue..., composée au rez-de-chaussée de... pièces sur le devant, et de... sur le derrière, partagées par l'allée du milieu; de... pièces au premier étage, et de... au second, mansardes et greniers au-dessus, et deux caves au-dessous; confinée au levant par. au couchant par....., au midi par. et au nord par. ; telle que le bailleur en a joui ou dû

jouir, et dont le sieur B... a déclaré avoir une parfaite connaissance.

Il a été arrété entre les parties :

4° Que la maison étant actuellement en bon état et exempte de toutes réparations locatives, les dégradations qui pourront y survenir pendant la durée du présent bail, seront réparées par le preneur, à moins que celui-ci ne prouve qu'elles ne procèdent que du fait du bailleur, faute, par ce dernier, d'avoir effectué, sur l'avis du preneur, les réparations capitales qu'il lui aurait indiquées ;

2° Que le preneur sera tenu d'apporter tous les soins d'un bon père de famille pour la conservation de ladite maison;

3o Qu'il ne pourra, sous aucun prétexte, lower, titre de sous-bail, la totalité ou partie seulement de ladite maison, à moins d'y étre formellement autorisé par un écrit du bailleur, sous peine de résiliation du présent et d'une indemnité de..., qui ne pourra être réduite;

4° Qu'il sera en outre tenu d'acquitter l'impôt des portes et fenêtres et toutes autres impositions locales que l'usage met à la charge des locataires, les impositions foncières restant à la charge du bailleur ;

5° Que si le bailleur se détermine, pendant la durée du présent bail, à vendre la maison dont il s'agit, il pourra donner congé au preneur, en lui accordant néan moins, pour la sortie, le délai et l'indemnité prescrits par la loi;

6° Enfin, que le présent bail durera pendant trois, sia ou neufannées révolues, qui prendront leur cours à dater du..., et finiront à pareille époque du..., moyennant un loyer annuel de..., que le preneur promet et s'oblige, sous peine de la résiliation mentionnée en l'art. 3, de payer, et d'avance, au bailleur, en trois le second termes égaux, savoir le premier au....,. : et ainsi de suite, jusqu'à et le troisième au.......,

la fin du bail.

Fait double et signé, à.

oe...

[Signatures].

Bail d'une maison.

Entre nous soussignés C..., d'une part;
Et D...
...9 d'autre part;

A été convenu ce qui suit; savoir :

Que moi C.... donne, par le présent, à bail à loyer et prix d'argent, à D.... ce acceptant, preneur, pour (trois, ou six, ou neuf) années entières et consécutives, qui commenceront à courir ( indiquer l'époque de l'entrée en jouissance), une maison sise (indiquer l'endroit, la rue, le numéro, les tenans et aboutissans), ladite maison consistant en (faire la description), tous lesquels lieux le preneur déclare bien connaître pour les avoir vus et visités.

Le présent bail fait moyennant la somme de.. que ledit D... promet et s'oblige de payer à moi bailleur, en ma demeure, ou au porteur de ma quittance en trois paiemens égaux, de quatre en quatre mois, aux trois termes accoutumés de l'année, dont le premier écherra le (désigner la date ) prochain, et ainsi continuer de terme en terme jusqu'à la fin du présent bail, et en outre aux charges, clauses et conditions suivantes; savoir: : par ledit preneur, de garnir ladite maison de meubles suffisans pour la sûreté dudit loyer; d'entretenir ladite maison de réparations locatives nécessaires à y faire pendant tout le temps dudit bail; et, à la fin d'icelui, de la rendre et laisser en bon état, et entièrement conforme à la visite qui en sera faite entre nous; de souffrir faire les grosses réparations, si aucunes conviennent dans le cours dudit bail; de payer l'impôt des portes et fenêtres et autres dûs personnellement par les locataires; d'acquitter les charges de ville et de police dont les locataires sont tenus, le tout sans pouvoir prétendre aucune diminution dudit loyer; enfin, de ne céder ni transporter son droit au présent bail, en tout ou en partie, à qui que ce soit, sans le consentement exprès et par écrit de moi bailleur, qui, de mon côté, promets de tenir ledit preneur clos et couvert dans ladite maison et lieux en dépendant. [Signatures).

Fait et signé double, à..., ce...

Bail exprimé d'une manière générale.

Nous soussignés un tel (nom, prénoms, profession et demeure), d'une part, et un tel (de même), d'autres part; avons fait les conventions qui suivent; ou entre nous, un tel et un tel, etc., ont été faites les conventions qui suivent:

sise rue...,

Moi, un tel, propriétaire ou principal locataire de la maison appartenant à M... ou dans laquelle je demeure, donne à loyer au sieur... tel appartement, à tel étage de ladite maison, consistant, ledit appartement, en tant de pièces éclairées par des croisées donnant sur..,cave, ses appartenances et dépendances.

Le présent bail est fait pour tant d'années, qui commenceront à courir de tel jour, et pour le prix de... par année, payable, ou par année, ou par moitié de six en six mois, ou par quartier de trois en trois mois, suivant l'usage des lieux, en numéraire métallique, et

non autrement.

Sera tenu le sieur... de bien user des lieux à lui présentement loués, de satisfaire aux obligations dont sont tenus les locataires; c'est-à-dire, de justifier de l'acquittement de ses contributions, de faire faire les réparations locatives, si aucunes sont à faire pendant la durée de sa location; reconnaissant qu'aucunes ne sont à faire en ce moment, pour avoir toutes été faites avant son entrée en jouissance, et de rendre à la fin de son bail les lieux en bon état, tels et ainsi qu'il les reçoit. (Si l'on avait à faire quelques conventions particulières relativement à telle ou telle pièce, ce qui n'est pas ordinaire, ou relativement aux papiers de tenture ou aux boiseries, aux armoires, placards, etc., de l'appartement, ou autres conventions, il faudrait les énoncer).

Et moi, un tel, prends à loyer du sieur... l'appartement ci-dessus désigné, pour le temps, pour le prix et pour les conventions sus-mentionnés.

Fait double entre nous, sous nos signatures privées, à. ce... [Signatures].

BAIL A FERME.

On appelle bail à ferme, celui des héritages ruraux. La plupart des règles indiquées pour les baux à loyer s'appliquent également aux baux à ferme.

Le bail à ferme, comme le bail à loyer, peut être fait verbalement ou par écrit. S'il est verbal, il est censé fait pour tout le temps qui est nécessaire pour que le premier recueille tous les fruits de l'héritage affermé. Ainsi le bail d'un pré, d'une vigne ou de tout autre fonds dont les fruits se recueillent tout entiers dans le cours de l'année, est censé fait pour un an. Le bail des terres labourables, lorsqu'elles se divisent par soles ou saisons, est censé fait pour autant d'années qu'il y a de soles.

Si le bail est écrit, sa durée est fixée par l'acte qui le constitue; il cesse de plein droit à l'expiration du temps déterminé, sans qu'il soit besoin de signifier un congé; cependant, de même que dans le bail à loyer, si le fermier, à l'expiration du bail écrit ou verbal, restait ou était laissé en possession, il s'opérerait un nouveau bail par tacite réconduction, dont la durée serait égale à celle des baux verbaux.

Lorsqu'un fermier prend une ferme à bail, il doit examiner ou faire examiner, avec soin, les titres du bailleur. S'il n'était pas propriétaire, ou s'il n'avait qu'un droit contesté ou résoluble à la propriété de la ferme, le fermier ne devrait pas accepter le bail, car son droit s'évanouirait avec celui du prétendu propriétaire. Si c'est un mari qui administre les biens de sa femme, un tuteur qui régit ceux d'un mineur, ou d'un interdit, un mineur émancipé ou un simple administrateur, les baux qu'il souscrit ne doivent pas excéder neuf années; car ils n'obligeraient pas le bailleur au-delà de cette période de temps : les baux qui excèdent neuf années étant en général considérés comme une espèce d'aliénation de la jouissance qui n'est permise qu'à ceux qui jouissent de l'exercice plein et entier des droits de propriété.