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Le fermier, comme le locataire, dans les baux à loyer, a le droit de sous-affermer, lorsque la faculté ne lui en a pas été interdite par son bail.

Si le fermier manque à ses engagemens, le propriétaire peut faire prononcer la résiliation du bail avec dommages-intérêts.

Dispositions textuelles de la loi régissant la matière de Baux à ferme.

« Celui qui cultive, sous la condition d'un partage de fruit avec le bailleur, ne peut ni sous-louer ni céder, si la faculté ne lui en a été expressément accordée par le bail (Code civil, art. 1763).

>> En cas de contravention, le propriétaire a droit de rentrer en jouissance, et le preneur est condamné aux dommages et intérêts résultant de l'inexécution du bail (1764).

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»Si, dans un bail à ferme, on donne aux fonds une contenance moindre ou plus grande que celle qu'ils ont réellement, il n'y a lieu à augmentation où diminution de prix pour le fermier, que dans le cas et suivant les règles exprimées au titre de la vente (1765).

Si le preneur d'un héritage rural ne le garnit pas de bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s'il abandonne la culture, s'il ne cultive pas en bon père de famille, s'il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou en général, s'il n'exécute pas les clauses du bail, et qu'il en résulte des dommages pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. En cas de résiliation provenant du fait du preneur, celui-ci est tenu des dommages et intérêts, ainsi qu'il est dit en l'article 1764 (1766).

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» Tout preneur de bien rural est tenu d'engranger dans les lieux à ce destinés, d'après le bail (1767).

» Le preneur d'un bien rural est tenu, sous peine de tous dépens, dommages et intérêts, d'avertir le

propriétaire des usurpations qui peuvent être commises sur les fonds. - Cet avertissement doit être donné dans le même délai que celui qui est réglé en cas d'assignation, suivant la distance des lieux (Code civil, art. 1768).

» Si le bail est fait pour plusieurs années, et que, pendant sa durée, la totalité ou la moitié d'une récolte au moins soit enlevée par des cas fortuits, le fermier peut demander une remise du prix de sa location, à moins qu'il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes. S'il n'est pas indemnisé, l'estimation de la remise ne peut avoir lieu qu'à la fin du bail, auquel temps il se fait une compensation de toutes les années de jouissance ; —et cependant le juge peut provisoirement dispenser le preneur de payer une partie du prix, en raison de la perte soufferte (1769).

» Si le bail n'est que d'une année, et que la perte soit de la totalité des fruits, ou au moins de la moitié, le preneur sera déchargé d'une partie proportionnelle du prix de la location. -Il ne pourra prétendre aucune remise, si la perte est moindre de moitié (1770).

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» Le fermier ne peut obtenir de remise lorsque la perte des fruits arrive après qu'ils sont séparés de la terre, à moins que le bail ne donne au propriétaire une quotité de la récolte en nature; auquel cas, le propriétaire doit supporter sa part de la perte, pourvu que le preneur ne soit pas en demeure de lui délivrer sa portion de récolte. Le fermier ne peut également demander une remise lorsque la cause du dommage était existante et connue à l'époque où le bail a été passé (1771).

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» Le preneur peut être chargé des cas fortuits par une stipulation expresse (1772).

» Cette stipulation ne s'entend que des cas fortuits ordinaires, tels que grêle, feu du ciel, gelée ou coulure. Elle ne s'entend point des cas fortuits extraordinaires, tels que les ravages de la guerre, ou une inondation auxquels le pays n'est

pas ordi

nairement sujet, à moins que le preneur n'ait été chargé de tous les cas fortuits prévus et imprévus (Code civil, art. 1773).

» Le bail, sans écrit, d'un fond rural, est censé fait pour le temps qui est nécessaire, afin que le preneur recueille tous les fruits de l'héritage affermé.Ainsi, le bail à ferme d'un pré, d'une vigne, et de tout autre fonds dont les fruits se recueillent en entier dans le cours de l'année, est censé fait pour un an. -Le bail des terres labourables, lorsqu'elles se divisent par soles ou saisons, est censé fait d'années qu'il y a de soles (1774).

pour autant » Le bail des héritages ruraux, quoique fait sans écrit, cesse de plein droit à l'expiration du temps pour lequel il est censé fait, selon l'article précédent (1775).

» Si, à l'expiration des baux ruraux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail, dont l'effet est réglé par l'article 1774 (1776).

» Le fermier sortant doit laisser à celui qui lui succède dans la culture, les logemens convenables et autres facilités pour les travaux de l'année suivante: et réciproquement, le fermier entrant doit procurer à celui qui sort, les logemens convenables et autres facilités pour la consommation des fourrages et pour les récoltes restant à faire. Dans l'un et l'autre cas, on doit se conformer à l'usage des lieux (1777).

» Le fermier sortant doit aussi laisser les pailles et engrais de l'année, s'il les a reçus lors de son entrée en jouissance; et quand même il ne les aurait pas reçus, le propriétaire pourra les retenir suivant estimation (1778).

NOTA, Malgré la différence qui peut exister dans les usages des lieux, relativement au fermage des biens ruraux, on doit néanmoins ne jamais perdre de vue les principes ci-dessus établis dans les stipulations relatives à ces sortes de baux, si l'on veut éviter des contestations qui naîtraient nécessairement de l'oubli de ces mêmes principes qui ont, pour ainsi dire, prévu tous les cas,

Bail d'une maison de campagne.

Entre nous soussignés, etc. (comme aux modèles précédens).

Ladite maison consistant en maison de maître, composée de (désignation), granges, remises, bûcher, écurie, vacherie, poulailler, maison de jardinier, pressoir, colombier, jardins, parc (décrire séparément chacun de ces objets), laquelle maison, bâtimens et dépendances, ledit preneur déclare bien connaître, pour les avoir vus et visités.

Le présent bail fait moyennant, etc. (comme au modèle du premier bail).

Aura, ledit preneur, la liberté de chasser et faire chasser sur toute l'étendue des terres qui dépendent de ladite maison de campagne.

Pourra aussi, ledit preneur, pécher, faire pêcher au filet dans les fossés de ladite maison; le tout en se conformant aux lois et réglemens sur la chasse et la pêche.

Ledit preneur fera entretenir, tailler les allées de charmille, espaliers et contre-espaliers; fera tondre, en saison convenable, les arbres des allées.

(Insérer les autres clauses).

Fait et signé double, à..., ce...

Bail à ferme.

[Signatures].

Entre nous soussignés A... (nom, prénoms, qualités, professions et demeure), propriétaire, d'une part;

Et B... (nom, prénoms et demeure), d'autre part;

Sommes convenus de ce qui suit; savoir :

Que moi A... donne, par le présent, à bail à ferme, pour... années consécutives, qui commenceront au.. et finiront an. à B..., cultivateur audit (lieu), et C..., son épouse, qu'il autorise à l'effet du présent, ce acceptant, les biens ci-après désignés; savoir:

(désigner la maison, s'il y en a une, la nature, la contenance et la situation de chaque pièce de terre, de prairie, de vigne, de bois, leurs tenans et aboutissans);

Ainsi que tous ces biens s'étendent et se comportent, sans en rien excepter niréserver, sans aucune garantie de mesure; en sorte que le bailleur ne sera point tenu de parfournir ce qui s'en manquerait, et réciproquement les preneurs jouiront, sans aucune augmentation de fermage, de ce qui se trouverait excéder lesdites mesures; les preneurs déclarant connaître parfaitement le tout, pour l'avoir vu el visité, et n'en pas désirer une plus ample désignation.

De tous lesquels biens le bailleur s'oblige à faire jouir les preneurs, à titre de fermier, pendant lesdites... années.

Ce bail à ferme est fait aux charges, clauses et conditions suivantes, que les preneurs s'obligent solidairement entre eux, sous toute renonciation au bénéfice de droit, d'exécuter et accomplir en tout leur contenu, sans pouvoir prétendre pour ce, à aucune diminution des fermages ci-après fixés ; savoir :

1° De meubler ladite ferme et la tenir garnie de grains, fourrages, chevaux, bestiaux et autres objets exploitables, et suffisans pour répondre des fermages;

2 D'entretenir les bâtimens de tontes réparations locatives, et de les rendre, à l'expiration du bail, avec toutes ces réparations bien faites, conformément à l'état des lieux qui sera dressé entre nous, avant l'entrée en jouissance desdits

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preneurs;

3° De souffrir les grosses réparations qu'il conviendra de faire, et de fournir les voitures et charrois pour transporter les matériaux qui seront nécessaires pour faire ces grosses réparations;

4° De labourer, fumer et ensemencer les terres par soles et saisons convenables, sans pouvoir les dessoler ni les désaisonner ;

5 De convertir toutes les pailles en fumier, pour l'engrais desdites terres, sans pouvoir en distraire ni vendre aucune partie, et de laisser, à la fin de leur bail, toutes celles qui s'y trouveront ;

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