TITRE SEPTIÈME.

DU LOUAGE.

CHAPITRE PREMIER.

DISPOSITIONS GÉNÉRALES.

1600. Le contrat de louage a pour objet soit les choses, soit l'ouvrage, ou les choses et l'ouvrage tout à la fois.

f L. 22, 1, Loc. cond.-Voet, ad Instit., liv. 3, tit. 25, 1.- Cujac., Paratit in cod. tit.- Pothier, Louage in pr., p. 193, (éd. 1773.)—1 Troplong, Louage, no 1, p. 54.— C. N., 1708.

1601. Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties, appelée locateur, accorde à l'autre appelée locataire, la jouissance d'une chose pendant un certain temps, moyennant un loyer ou prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

Cujac., loc. cit.- Domat, liv. 1, tit. 4, sec. 1, n° 1 et 2.- Pothier, Louage, nos 1, 27, 39 et 40.-C. N., 1709.

1602. Le louage d'ouvrage est un contrat par lequel l'une des parties, appelée locateur, s'engage à faire quelque chose pour l'autre qui est appelée locataire, moyennant un prix que cette dernière s'oblige de payer.

ff loc. cit.- Cujac., loc. cit.- Rousseaud de Lacombe, v° Louage, 1.-Troplong, Louage, no 64.-6 Marcadé, pp. 419 à 424, sec. 3 et page 570.-C. N., 1710.

1603. Le bail à cheptel est un contrat de louage mêlé à un contrat de société.

Domat, liv. 1, tit 4, sec. 1, n° 5.- Pothier, Cheptels, nos 2, 3 et 4.-Guyot, Rép., vo Cheptel, p. 374, col. 1.— C. N., 1804 et 1818.

1604. La capacité de contracter le louage est soumise aux règles générales relatives à la capacité pour contracter contenues dans le chapitre premier du titre Des Obligations.

CHAPITRE DEUXIÈME.

DU LOUAGE DES CHOSES.

SECTION I.

DISPOSITIONS GÉNÉRALES.

1605. On peut louer toutes sortes de choses corporelles, excepté celles qui sont exclues du louage par leur destination spéciale, ainsi

que celles qui se consomment nécessairement par l'usage qu'on en fait.

f L. 34, 1, De cont. emp.- Domat, liv. 1, tit. 4, sec. 1, no 4.- Pothier, Lounge, nos 9, 10, 11 et suiv.-Troplong, Lounge, n° 81, note 1 et n° 83.- Code civil B. C., art. 1060 et suiv.-C. L., 2648.-C. N., 1713.

1606. Les choses incorporelles peuvent aussi être louées, excep té celles qui sont attachées à la personne et n'en peuvent être séparées. Si elles sont attachées à une chose corporelle, tel qu'un droit de servitude, elles ne peuvent être louées qu'avec cette chose.

L. 44, Loc. cond.-Pothier, Louage, nos 18 et 19.- Tropl., Louage, nos 88 et 89.— Code civil B. C., art. 1060 et suiv.-C. L., 2649 et 2650.-C. N., 631 et 634.

1607. Le bail à loyer des maisons et le bail à ferme sont soumis aux règles communes aux contrats de louage, et aussi à certaines règles particulières à l'un ou à l'autre de ces baux.

Domat, liv. 1, tit. 4, in pr.

1608. Ceux qui occupent des héritages par simple tolérance du propriétaire, sans bail, sont réputés locataires et tenus de payer la valeur annuelle de tels héritages.

Cette occupation est considérée comme un bail annuel expirant au premier jour de mai de chaque année, si la propriété est une maison, [et au premier jour d'octobre si c'est une métairie ou fonds rural].

Elle est sujette à la tacite reconduction et à toutes les règles concernant les baux.

Ceux qui occupent à ce titre sont passibles d'expulsion, faute de paiement du loyer pour un terme excédant trois mois, et pour toute autre cause pour laquelle le bail peut être résilié.

Jurisp.— 1. Le jugement de la Cour Supérieure qui a jugé : :- Que le loca"teur a un privilége pour le quartier dû le premier août, et pour les trois quar"tiers qui deviendraient dus le premier mai suivant; en d'autres termes, que "le privilége du propriétaire, dans la ville de Québec, s'étend à toute l'année cou"rante," est confirmé en appel.- Tyre et Boisseau, IV L. C. R., 466.

2. In an action for rent where the lessee by his plea or otherwise admits the existence of a verbal lease and occupation, the lessor may prove by witnesses the value and duration of the occupation. In an action taken out under the lessors and lessees act, where a portion of the demand is for rent payable for a house and another portion is for rent payable for moveables, the demand for rent is maintainable under the act as an accessory.- Viger et Béliveau, VII L. C. J., 199.

3. On an opposition claiming a privilege for rent, the court held that the opposant could only have a lien by verbal lease for three terms expired and the current one. Ricard vs St-Denis, III R. L., 456.

4. Lorsque le bail est verbal, l'expulsion ou la résiliation du dit bail ne peut être demandée, faute par le locataire de payer le loyer, qu'au cas où il y a trois termes d'échus.- Pelletier vs Lapierre, VII R. L., 241.

1609. Si le locataire reste en possession plus de huit jours après l'expiration du bail sans opposition ou avis de la part du locateur, la tacite reconduction a lieu pour une autre année, ou pour le laps de temps pour lequel le bail était fait, lorsque ce terme est de moins d'un an, et le locataire ne peut ensuite quitter les lieux ou en être expulsé sans un congé donné dans le délai prescrit par la loi.

L. 13, Loc. cond.- Domat, liv. 1, tit. 4, sec. 4, n° 7.- Pothier, Louage, nos 40, 342 et 344.-C. N., 1738 et 1739.

Jurisp.-1. Une stipulation contenant antichrèse, faite sous l'opération de . l'acte de 1853, ch. 85, sec. 1, doit être maintenue, et dans l'espèce, cette stipulation devant avoir effet comme bail, jusqu'au remboursement du principal, il n'y avait pas lieu à la tacite reconduction d'année en année, de manière à faire présumer un délai pour le paiement du principal.- King vs Conway, XVI L. C. R., 401.

2. When a lease of moveables is continued by tacite reconduction, the lessor can terminate said lease whenever he pleases and can at any time institute an action to revendicate moveables so leased.- Laurent vs Labelle, V L. C. J., 333.

3. La convention par laquelle le locateur réduit d'une certaine somme le loyer d'un précédent bail, comprend tacitement la continuation des autres conditions du précédent bail. Le locataire qui, par le précédent bail, était chargé des taxes, doit l'être par le nouveau bail, qui ne réduit que le prix du loyer.- Tremblay vs Filteau, ÏV R. L., 384.

4. Where a lease has been continued for one year by tacite reconduction, no notice is necessary to terminate the lease thus continued, and the same legally expires at the end of the year.- Laflamme vs Fennell, XI L. C. J., 288.

5. Mais dans une autre cause il a été jugé :- Where a lease has been continued by tacite reconduction, a notice of three months is necessary to terminate such lease. Webster & Lamontagne, XIX L. C. J., 106.

6. En fait de louage de meubles, il n'y a pas de tacite reconduction.- The Canada Paper Co. vs Cary, IV Q. L. R., 323.

1610. Après congé donné, le locataire ne peut, quoiqu'il ait continué sa jouissance, invoquer la tacite reconduction.

fL. 14, Loc. cond.- Domat, liv. 1, tit. 4, sec. 4, no 8.- Pothier, Louage, no 344.C. N., 1739.

1611. La caution donnée pour le bail ne s'étend pas aux obligations résultant de sa prolongation par tacite reconduction.

ff L. 2, 21 et 3, De hæred. vend.-Cod., L. 5. De hæred. vend.- Pothier, Vente, nos 530,531,532, 534, 536 et 537.-2 Troplong, 963.— C. N., 1697.

SECTION II.

DES OBLIGATIONS ET DES DROITS DU LOCATEUR.

1612. Le locateur est obligé, par la nature du contrat :

1. De délivrer au locataire la chose louée;

2. D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3. De procurer la jouissance paisible de la chose pendant la durée du bail.

L. 15, 1; L. 25, ?? 1 et 2, Loc. cond.- Domat, liv. 1, tit. 4, sec. 3, n° 1.- Pothier, Louage, nos 53, 54, 80 et 106.-C. N., 1719.

Jurisp.-1. L'allégué que le locateur n'a pu livrer les lieux loués, à cause de la détention injuste et violente d'un locataire dont le bail est expiré, n'est pas une défense à l'action en dommages d'un second locataire dont la jouissance devrait commencer.-Swanson vs Defoy, II R. de L., 167.

2. A casual inundation of the premises is not a cause for the resiliation of a lease. Motz vs Houston, II R. de L., 440.

3. Dans une action par un locateur contre son locataire, pour loyers sur bail exécuté par-devant notaire, il est loisible au locataire de plaider qu'il n'a pas obtenu possession des lieux loués à l'époque mentionnée dans le dit bail; et

qu'en conséquence il a souffert des dommages; lesquels dommages il sera permis au locataire de déduire des loyers payables par lui au locateur.— Belleau & Regina, XII L. C. R., 40.

4. A raison de l'état nuisible, dangereux même des lieux loués, le locataire est non-seulement justifiable de laisser les lieux, mais il a acquis le droit de faire résilier le bail, par exception, sur une demande pour loyer.- Boucher & Brault, XV L. C. J., 117.

5. Pour qu'un propriétaire puisse réclamer une indemnité, par suite du nivelage des rues, il faut que ce nivelage ait été fait sur la devanture de sa propriété. Le nivelage sur le front du voisin n'est pas suffisant. D'ailleurs, dans l'espèce, il ne paraît pas que le nivelage, chez le voisin, ait été fait avec l'autorisation de la Corporation.- Mercantile Library Association vs Corp. de Montréal, III R. L.,

441.

1613. La chose doit être délivrée en bon état de réparations de toute espèce, et le locateur, pendant la durée du bail, est tenu d'y faire toutes les réparations nécessaires, autres que celles dont le locataire est tenu, tel qu'énoncé ci-après.

ff L. 19, 2, Loc. cond.- Domat, loc. cit.- Pothier, Louage, no 106 et 107.-C. N., 1720.

Jurisp.-1. Une personne qui est devenue propriétaire d'une maison durant un bail fait par un autre propriétaire avant lui, peut être condamnée à faire des réparations, quoiqu'elle ne fût pas le locateur.- Sache & Courville, XI L. C. J.,

119.

2. Un locataire n'a pas le droit de faire des réparations à la propriété louée, à moins d'obtenir de la cour par le moyen d'une action la permission de les faire aux dépens du locateur.- Spelman vs Muldoon, XIV L. C. J., 306.

3. The surety for an absent tenant has no right of action for the resiliation of the lease on the ground that the premises are out of repair, and cannot bring any such action in the name of the absent tenant.- O'Donahue vs Moison, I L C. L. J., 92.

4. The lessee of a house brought an action against a person who had become proprietor during the existence of the lease, to compel him to make repairs.— Held, that the action was rightly brought against the defendant, though he was not the immediate lessor.-Sache & Courville, II L. C. L. J., 251.

1614. Le locateur est tenu de la garantie envers le locataire à raison de tous les vices et défauts de la chose louée qui en empêchent ou diminuent l'usage, soit que le locateur les connaisse ou non.

f L. 19, 1; L. 60, % 7, Loc. cond.-Domat, liv. 1, tit. 4, sec. 3, no 8 et 10.- Pothier, Louage, nos 109 et suiv.-C. N., 1721.

Jurisp.—1. Un bail peut être rescindé faute par le locateur d'avoir pourvu de lieux d'aisance la maison louée, quand par suite de cette absence, les premisses sont devenues insalubres.- Lambert vs Lefrançois, XI L. C. R., 16.

2. The respondent, a tenant, asked for the resiliation of a lease on the ground that the house was damp and not habitable on account of water in the cellar.— Held, that this was not good ground for resiliating the lease, inasmuch as the tenant was aware that there was water in the cellar at the time he entered into possession, and nine months subsequently he gave notice that he would keep the house another year.- Doutre & Walsh, I L. C. L. J., 56.

3. Lessee cannot quietly enjoy lease until rent is demanded of him, and then complain of some damage caused by landlord as reason for non-payment of rent.- Loranger vs Perreault, M. C. R.,l.

4. Le locataire d'une maison inhabitable et malsaine a le droit de l'abandonner et par là même de résilier le bail, sans action, ni mettre en demeure son propriétaire, et cela quand bien même la nuisance aurait pu être enlevée à peu de frais et sous peu de temps. Tylee vs Donegani, II R. C., 107. Review £87

5. Un locataire, après avoir fait protester son locateur que la maison louée est inhabitable, pout laisser cette maison, sans avoir fait résilier le bail, et une saisie-gagerie par droit de suite pratiquée par ce locateur est mal fondée, si le locataire prouve qu'en réalité la maison était inhabitable.— Boucher vs Brault, II R. L., 625.

6. The first case is an action by a tenant against his landlord for damages done to tenant's goods by the bursting of insufficient water pipes. The second is an action en garantie by the landlord against another tenant on the ground that it was through his neglect that damages occurred. It being proved that pipes had burst on account of their bad quality, first action was maintained and second dismissed. Both judgments confirmed.-Mann & Munro, et Mann & Field, M., 16 sept. 1875.

1615. Le locateur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.

Pothier, Louage, no 75.— Guyot, vo Bail, p. 18, col. 2.— C. N., 1723.

Jurisp.- Un locateur qui souffre qu'un de ses locataires change la destination des lieux loués, en y exerçant une industrie qui rend inhabitables des lieux loués par ce même locateur aux locataires voisins, est censé avoir permis ce changement de destination, et sa responsabilité est la même que s'il l'eût spécialement autorisé par un bail. Si les stipulations du bail s'y opposent, le locateur seul peut les invoquer et en poursuivre la fidèle exécution ou la résiliation.- Procureur-Général vs Côté, III Q. L. R., 235.

1616. Le locateur n'est pas tenu de garantir le locataire du trouble que des tiers apportent à sa jouissance par simple voie de fait sans prétendre aucun droit sur la chose louée; sauf au locataire son droit aux dommages-intérêts contre ces tiers, et sujet aux exceptions énoncées en l'article qui suit.

ff L. 55, Loc. cond.- Cod., L. 1; L. 12, De loc. et cond.- Pothier, Louage, no 81 et 287.-Troplong, Louage, no 257.-C. L., 2673.-C. N., 1725.

Jurisp.-1. A tenant cannot maintain an action against his landlord for damages done to the premises leased by a third person.- Hamilton vs Wilson, II R. de L., 441.

2. Jugé que, dans l'espèce, l'appelant, locataire de M., était en droit de porter une action pour voie de fait contre l'intimé, propriétaire voisin des lieux occupés par l'appelant; l'intimé ayant depuis plusieurs années permis l'accumulation de décombres contre le mur de séparation entre sa propriété et celle occupée par l'appelant, cette accumulation ayant causé la chute du mur sur les lieux occupés par l'appelant.-Gallagher vs Allsopp, VIII L. C. R., 156.

3. Le propriétaire d'une maison louée à plusieurs locataires, n'est pas responsable des dommages que l'un de ses locataires peut souffrir des actes ou voies de fait d'un autre des dits locataires.— Boily vs Vézina, XIV L. C. R., 325.

1617. Si le droit d'action du locataire contre ces tiers est inefficace à raison de leur insolvabilité, ou parce qu'ils sont inconnus, son recours contre le locateur est déterminé suivant les dispositions contenues en l'article 1660.

Pothier, loc. cit.-Troplong, loc. cit.- Duvergier, Louage, no 315.

1618. Si le trouble est causé par suite d'une action concernant la propriété ou tout autre droit dans ou sur la chose louée, le locateur est obligé de souffrir une réduction du loyer proportionnée à la diminution dans la jouissance de la chose, et de payer des dommagesintérêts suivant les circonstances, pourvu que le trouble ait été dénoncé par le locataire au locateur; et le locataire, sur une action portée contre lui à raison de tel droit réclamé, peut demander congé de la demande en faisant connaître au poursuivant le nom de son locateur.

f L. 9, Loc. cond.- Domat, liv. 1, tit. 4, sec. 3, no 2.- Pothier, Louage, no 82 et suiv., 86, 88, 91, 286 et 287.-C. L., 2674.-C. N., 1726 et 1727.