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pourrait exiger son paiement auparavant, même en offrant caution.]

Le paiement reste suspendu jusqu'à ce que le vendeur 1653.ait fait cesser le trouble ou lui ait donné caution suffisante. Ce cas excepté, si l'acquéreur ne paie pas le prix aux lieu et terme déterminés par la convention, ou par la loi à défaut de convention, la vente peut [Cela est facultatif à l'égard du vendeur qui peut, s'il le préfère, poursuivre l'acquéreur en paiement du prix. (Art. 1184.)] être résolue, 1654. ainsi que nous le verrons dans le chapitre suivant. [Et, dans ce cas, l'acheteur doit rendre, non-seulement le fonds, mais encore les fruits perçus (L. 5, ff. de Lege commiss.), toujours d'après le même principe, qu'il ne peut jouir tout à la fois de la chose et du prix. Quant aux frais et loyaux coûts, ils restent à sa charge. C'est par sa faute que le contrat se résout.

La résolution peut-elle être demandée contre les tiers? Nous allons le voir ci-après.

Pourrait-elle l'être par le créancier subrogé aux droits du vendeur? L'affirmative a été jugée à Paris, le 15 janvier 1818. (SIREY, 1818, 2o part., p. 257.) Cela peut souffrir difficulté. Car ce droit est exercé par le vendeur, non pas tant comme vendeur, que comme propriétaire, et parce qu'il n'est censé avoir transféré la propriété de l'objet vendu, que sous la condition que le prix serait payé. Or, il a bien subrogé le créancier dans ses droits résultant du contrat de vente, mais non dans ceux résultant de la propriété de l'objet vendu.

Quid, à l'égard des baux faits par l'acquéreur? Ceux qui ont été faits sans fraude doivent être maintenus. (Argument tiré de l'article 1675.) Sont présumés faits sans fraude, les baux faits aux mêmes prix et conditions que ceux qui avaient été consentis par les précédens propriétaires. (Avis du Conseil d'État , approuvé le 30 janvier 1809; Bulletin, no 4188.)

Quid des hypothèques consenties par l'acquéreur? Les créanciers n'ont aucune action à exercer, puisque le prix n'a pas été payé. D'ailleurs, ils peuvent, s'ils ont intérêt, le payer eux-mêmes, et par là empêcher la résolution.]

Quant aux intérêts du prix, il faut voir si la chose vendue est, ou non, susceptible de produire des fruits naturels ou civils.

Dans le premier cas, les intérêts sont dus de plein droit, à compter du jour que l'acquéreur est entré en jouissance. [Toujours le même motif: l'acquéreur a droit aux fruits du jour de la vente; il ne peut jouir tout à la fois de la chose et du prix. Quid, si la convention contient terme pour le paiement, sans qu'il soit question des intérêts? POTHIER, no 286, est d'avis que les intérêts ne sont pas dus, attendu qu'on doit présumer que le prix a été fixé plus haut, à raison de la jouissance gratuite. Cette opinion me paraît devoir être admise, d'après l'article 1602. Par conséquent, si le terme n'a été accordé que postérieurement à la vente, il n'empêchera pas les intérêts de courir, à compter de la livraison. La même présomption ne peut avoir lieu.]

Dans le second cas, l'acquéreur ne doit les intérêts qu'autant qu'ils ont été stipulés lors de la vente, ou qu'il a été mis en demeure de payer : et, dans ce dernier cas, les intérêts courent du jour de la sommation. [ Dérogation à 1652. l'article 1153, qui exige une demande. ]

CHAPITRE V.

De la Résolution de la Vente.

Les causes de résolution de la vente sont d'abord les mêmes que pour les autres conventions de la même espèce. Ainsi, l'inexécution des engagemens respectifs, comme le défaut de translation de propriété de la part du vendeur, ou de paiement du prix de la part de l'acheteur, peuvent donner lieu à cette résolution. Nous avons traité du premier cas, ci-dessus, section de la Garantie; nous traiterons du second dans la première section du présent chapitre.

La vente peut encore être résolue pour d'autres causes qui lui sont particulières, et qui sont : la clause de ra

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1658.chat, et la vilité du prix. Nous en traiterons dans les autres sections.

re

[ Qbservez que les actions qui résultent, en faveur du vendeur, de ces différentes causes de résolution, sont, à la vérité, des actions personnelles, puisqu'elles naissent d'un contrat, mais qu'elles sont en même temps in rem scriptæ, c'est-à-dire qu'elles se donnent contre tous les détenteurs de la chose, si toutefois il s'agit d'immeubles. Le Code le décide formellement pour le cas du 'réméré (art. 1664), et de la rescision pour lésion. (Art. 1681.) Quant au cas de résolution pour défaut de paiement, le principe que la vente est alors résolue, même à l'égard des tiers, est une conséquence nécessaire de l'article 1184. La vente, même pure et simple, est toujours censée contractée sous la condition, si le prix est payé. Cette condition est résolutoire; donc, si elle ne s'accomplit pas, il n'y a pas eu de vente; et la propriété est censée n'avoir jamais été transférée. (Art. 1183.) Voir, à ce sujet, un arrêt de Cassation, du 2 décembre 1811 (SIREY, 1812, 1° partie, page 59); plus un arrêt de Caen, du 28 juin 1813 (Ibid., 1814, 2o partie, page 377); et deux arrêts de Rouen, des 4 et 13 juillet 1815 (Ibid., 1816, 2o partie, pages 44 et 45). Il y a cependant cette différence entre le premier acquéreur et ceux qui ne sont tenus que comme détenteurs, que ceux-ci ne sont tenus qu'autant que la cause pour quelle la résolution est demandée, résulte formellement du contrat primitif. Supposons, en effet, que ce contrat porte quittance du prix, mais qu'il y ait une contre-lettre, même authentique, par laquelle il est reconnu que le prix n'est pas payé : la quittance portée au contrat n'empêchera pas que la résolution ne puisse être demandée contre le premier acquéreur, parce qu'il ne peut revenir contre son aveu consigné dans la contre-lettre; mais cette quittance pourra être opposée avec succès au vendeur, par les tiers, tels que les créanciers ou ayant-cause de l'acquéreur, à l'égard desquels la contre-lettre est censée non avenue. (Art. 1321.) Il en serait de même dans le cas de rescision pour lésion, si le prix porté au contrat n'était

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pas tel que la loi l'exige, pour que la rescision ait lieu, quelles que fussent, d'ailleurs, les conventions secrètes des parties.

Observez également que ces actions, quoique in rem scriptæ, n'en sont pas moins pures personnelles, et doivent conséquemment, et quand même il s'agirait d'immeubles, être formées devant le juge du domicile, et non devant le juge de la situation (Voir un arrêt de Riom, du 1er décembre 1808, SIREY, 1812, 2o partie, page 197), si toutefois elles sont formées contre le premier acquéreur : car, à l'égard des tiers-détenteurs, elles prennent en quelque sorte le caractère d'actions mixtes, et peuvent en conséquence être intentées, soit devant le juge de la situation, soit devant celui du domicile du défendeur.]

SECTION PREMIÈRE.

De la Résolution de la vente pour cause de non paiement du prix, et du Pacte commissoire.

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La clause de résolution en cas de non paiement du prix, doit toujours, d'après les principes établis au Titre des Contrats en général, être sous-entendue dans la vente, qui est un contrat synallagmatique parfait. [ Peu importe 1654. le prix, soit qu'il consiste en une somme d'argent ou en une rente. Mais, dans ce dernier cas il faut bien distinguer si c'est la rente qui est réellement le prix de la vente, ou si ce prix a été fixé à une somme d'argent, pour laquelle l'acquéreur a constitué une rente. Dans le premier cas, le défaut de prestation des arrérages donne au vendeur le droit de demander la résolution du contrat. Sic jugé en Cassation, le 3 septembre 1817, Bulletin, n° 94. Il n'en serait pas de même dans le second cas. La constitution de rente emporte novation. La créance du prix est donc éteinte, et il ne reste plus que la créance d'une rente, qui donnerait seulement au vendeur le droit d'exiger le capital, si le service des arrérages était interrompu pendant deux ans. Jugé contre mon avis, pour ce dernier

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cas, par la Cour de Paris, le 11 mars 1816. (SIREY, 1817, 2o partie, page 1.) La même distinction s'appliquerait au cas où la rente constituée serait simplement viagère.

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Si l'immeuble a été revendu, et que le vendeur intervienne dans l'ordre du prix, pour s'y faire colloquer peut-il demander ensuite la résolution de la vente? Jugé la négative en Cassation, le 16 juillet 1818. (SIREY, 1819, 1re part., p. 27.) Cependant il me semble que l'on peut dire qu'il est intervenu, parce qu'il veut être payé. C'est parce qu'il ne l'est pas, qu'il demande la résiliation. Mais l'on a considéré probablement qu'en intervenant dans l'ordre, il est censé avoir ratifié la seconde vente. ]

Cette clause peut être aussi exprimée; et alors elle prend le nom de Pacte commissoire.

Lors même qu'il a été stipulé que la résolution aurait lieu de plein droit, à défaut de paiement du prix au terme convenu, l'acquéreur d'un immeuble peut encore payer, même après l'échéance du terme, tant qu'il n'a pas été mis en demeure par une sommation; mais, la somma1656.tion une fois faite, le juge ne peut lui accorder de délai. [ C'est un changement fait à l'ancien droit: l'on pensait que, de quelque manière qu'eût été faite la convention ou le pacte commissoire, le contrat n'était jamais résolu de plein droit, mais seulement par la sentence du juge. Jusqu'à la sentence, l'acquéreur pouvait donc payer, et empêcher, par là, la résolution. (POTHIER, no 459.) Aujourd'hui l'on aurait pu croire, d'après l'article 1139, que la seule échéance du terme suffisait pour résoudre le contrat. Le Code a laissé subsister cette doctrine pour les choses mobilières; mais pour les immeubles comme plus importans, il n'a pas voulu que la seule échéance du terme, que l'acquéreur peut avoir oubliée, pût emporter la déchéance. En conséquence, il exige la sommation, d'abord afin de rappeler le terme à l'acquéreur, et, en outre, parce que l'on peut supposer, tant que la sommation n'est pas faite, que le vendeur a con

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