Nota. L'on a jugé en Cassation, le 12 mars 1816 ( Bulletin, no 20), que l'article 1715 était applicable à la question de savoir s'il y a eu, ou non, congé accepté. ]

Si l'existence du bail est certaine, soit parce qu'il est avoué, soit parce que l'exécution en est commencée, et que la contestation soit sur le montant du prix, on s'en rapporte aux quittances précédentes, s'il en existe ; à défaut de quittances, le preneur a le choix, ou de déférer le serment au bailleur, ou de demander l'estimation par experts, sauf à payer les frais de l'expertise, si l'estimation excède le prix qu'il a déclaré dans le principe. [ Quid, 1716. si le prix est avoué, mais qu'il y ait contestation sur la qualité, putà, sur la question de savoir s'il consiste en argent ou en fruits? L'on a jugé à Nîmes, le 22 mai 1819, que, dans ce cas, la preuve testimoniale peut être admise. (SIREY, 1820, 2° partie, page 33.) Il me semble que cette décision ne devrait avoir lieu que dans le cas où la différence qui en résulterait, ne s'élèverait pas à 150 fr. ]

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat [ Dans les obligations du bailleur, il y en a cependant qui sont de l'essence du contrat, telles que celles de délivrer la chose, de garantir ses propres faits. Celle d'entretenir est seulement de la nature du contrat. (Voyez au Titre des Contrats en général, chap. I, à la fin.)], et par conséquent sans qu'il soit besoin de stipulation particulière,

1o. De délivrer au preneur la chose louée [L'action du preneur, en délivrance de la chose, est-elle une action immobilière, quand le bail est d'un immeuble? Il faut remarquer qu'il ne suffit pas, pour qu'une action soit immobilière, qu'elle tende à la delivrance d'un immeuble; la qualité de l'action dépend encore de la fin pour laquelle l'immeuble est demandé. Si cette demande a pour

fin l'exercice d'un droit réel quelconque sur l'immeuble, alors l'action est immobilière. (Voyez, ci-dessus, l'article 526, portant que l'action est immeuble quand elle tend à revendiquer un immeuble; ce qui suppose qu'elle n'est immeuble, qu'autant qu'elle est l'exercice d'un droit réel sur un immeuble). Or, dans l'espèce, quel est le but que se propose le preneur en demandant l'immeuble? C'est d'en percevoir les fruits. Ces fruits sont des meubles; l'action est donc mobilière. D'ailleurs, le bail ne donne aucun droit réel au preneur ; l'action qui en résulte, ne tend point à obtenir l'exercice d'aucun droit réel sur l'immeuble : elle ne peut donc être immobilière. On peut opposer à cette décision l'art. 1743, duquel il paraîtrait résulter que le bail produit le jus in re. Mais voyez, ci-après, la note 12o de la résolution du bail.];

2o. De l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3o. D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant 1719. toute la durée du bail.

De la Délivrance de la Chose louée,

La chose doit être délivrée en bon état de réparations de toute espèce, et de manière à ce qu'elle puisse être 1720.employée utilement à l'usage auquel elle est destinée.

Si le bailleur s'est mis par son fait dans l'impossibilité de délivrer la chose, le preneur a le droit de faire résilier le bail, de se faire restituer ce qu'il a pu payer d'avance sur le prix, et, en outre, de faire condamner le bailleur aux dommages-intérêts. Les mêmes condamnations peuvent avoir lieu, suivant les circonstances, contre le bailleur, seulement pour cause de retard dans la délivrance. [Quid, si la non délivrance, ou le retard dans la délivrance, ne provient pas du fait du bailleur? 11 ne doit pas, à la vérité, de dommages-intérêts; mais le preneur est déchargé du loyer pour tout le temps pendant lequel il n'a pas joui. (Argument tiré de l'article 1722.) Le loyer est le prix de la jouissance; dès qu'il

n'y a pas de jouissance, pour quelque cause que ce soit, hors le fait du preneur, il n'est pas dû de loyer.]

De l'Entretien de la Chose louée.

L'obligation d'entretenir la chose louée, consiste à y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires [Quant aux autres, non-seulement il n'en est pas tenu, mais encore il ne pourrait les faire, sans le consentement du preneur. ], autres toutefois que les réparations dites locatives, qui sont, de droit commun, à la charge du preneur, et que nous ferons connaître lors-1720. que nous parlerons des règles particulières aux baux de

maisons.

De l'Obligation de faire jouir.

L'obligation de faire jouir a deux effets:

Le premier, de garantir le preneur des troubles ou empêchemens qui pourraient être apportés à sa jouissance, soit par le bailleur lui-même, soit par des tiers. [Pour la nature de cette action, voyez ce qui est dit ci-dessus de la garantie en matière de vente, notes 1re et suivantes de la garantie en cas d'éviction. Cependant, quant à l'indivisibilité du bail, voyez un arrêt de Metz, du 29 juillet 1818, dans SIREY, 1819, 2° partie, page 53.]

Par le bailleur lui-même : En conséquence, il ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée, ni y faire, sans le consentement du preneur, au- 1723. cuns travaux, aucunes constructions, qui puissent gêner la jouissance. Si cependant il s'agit de réparations tellement urgentes, qu'elles ne puissent, sans inconvénient. notable, être différées jusqu'à la fin du bail, le preneur est obligé de les souffrir, quelqu'incommodité qu'elles lui causent, et quand même il serait privé, pendant qu'elles se font, de partie de la chose louée : et il ne peut même demander de diminution sur le prix du loyer, qu'autant que ces réparations durent plus de quarante jours; auquel

cas, le prix du bail est réduit à proportion du temps de jouissance, et de la partie de la chose louée, dont le preneur a été privé. [Mais pourra-t-il demander la diminution du loyer pour tout le temps pendant lequel il a été privé de la jouissance, ou devra-t-on déduire de ce temps les quarante jours? La raison de douter se tire de ce que, quand les réparations ne durent que quarante jours, il n'y a lieu à aucune diminution. Il semble donc que, si elles durent quatre-vingts jours, il ne doit y avoir lieu qu'à une réduction de quarante. Je pense néanmoins qu'il faudra diminuer le loyer, pour la totalité du temps de non jouissance. Et en effet, la loi a supposé qu'une diminution de quarante jours ne valait pas la peine d'être faite; mais que, au dessus de quarante jours, la diminution est assez importante pour pouvoir être demandée. Mais, pour que cela soit ainsi, il faut compter les quarante jours; car, autrement, si les réparations avaient duré, par exemple, soixante jours, il s'ensuivrait que le preneur ne pourrait demander qu'une diminution de vingt jours, tandis que la loi suppose, comme on vient de le dire, qu'une diminution de quarante ne valait pas la peine d'être faite.

Remarquez qu'il y a seulement lieu à diminution du loyer, sans dommages-intérêts. On suppose que les réparations sont urgentes; c'est alors une espèce de cas fortuit, qui ne peut donner lieu à des dommages-intérêts. Si cependant ces réparations étaient la suite d'un défaut d'entretien par le propriétaire, il n'est pas douteux qu'il ne soit tenu des dommages-intérêts, (Argument tiré de l'article 605.)]

Nous disons de la partie: Car, si les réparations frappent sur la totalité ou la presque totalité de la chose, de manière qu'il ne reste pas au preneur ce qui est nécessaire pour son logement et celui de sa famille, il peut faire 1724. résilier le bail.

Quant au fait des tiers, il faut distinguer si le trouble provient de voies de fait, ou s'il résulte d'un acte judiciaire.

Dans le premier cas, lorsque les voies de fait ont été exercées par des tiers, qui ne prétendent, d'ailleurs, aucun droit sur la chose, le bailleur n'en doit pas garantie: c'est au preneur à poursuivre en son nom personnel, ceux qui le troublent. [Dès lors que ceux qui troublent 1725. ne prétendent aucun droit sur la chose, ils sont présumés n'en vouloir qu'aux fruits qui appartiennent au preneur: or, res perit domino. Mais si, par suite de ces troubles, le fermier avait perdu plus de la moitié de la récolte, pourrait-il jouir du bénéfice qui lui est accordé par l'article 1769, de demander une remise sur le loyer? L'affirmative était proposée dans le projet de la section; mais la négative a été formellement décidée au Conseil-d'État, attendu qu'il était impossible, a-t-on dit, de rendre le bailleur responsable des vols ou des coupes furtivement faites par des tiers, avec lesquels il serait possible d'ailleurs que le fermier s'entendît. ]

Mais si les voies de fait résultent d'un droit prétendu sur la chose louée, le preneur peut exiger une diminution proportionnée sur le prix du bail. [Quelque modique que soit la portion dans la jouissance de laquelle il a été troublé. Nec obstat l'article 1769, qui n'accorde de remise que quand le fermier a été privé de la moitié de la récolte. La raison de différence est, que le bailleur est obligé de garantir au preneur la jouissance de toute la chose qu'il lui a louée; mais qu'il n'est pas tenu de lui garantir telle ou telle quantité de fruits. Ce n'est que ex æquitate, que l'on accorde au preneur une remise, dans le cas de l'article 1769. Remarquez que, si la prétention de ceux qui ont troublé, est jugée fondée, le preneur peut, suivant les circonstances, demander la résiliation du bail; putà, si la portion qui lui est enlevée est telle, qu'on puisse présumer qu'il n'aurait pas pris à bail, s'il eût prévu l'éviction. (Argument tiré de l'art. 1636.)] Il faut que le trouble ait été dénoncé au bailleur en temps opportun. 1726. [Non-seulement il doit dénoncer, s'il veut obtenir une diminution; mais il serait même responsable, s'il ne dénonçait pas, et que, par suite de l'ignorance dans laquelle