La régie s'est pourvue en cassation, et a obtenu, le 12 mai 1834, un arrêt par défaut ainsi conçu risprudence de la cour de cassation est contraire. moulin à vent dont il s'agit, est posée sur quatre piliers en maçonnerie; d'où il suit que le moulin dont il s'agit fait partie du bâtiment et est immeuble par nature;—Casse. »(Contr., article 2906.) L'art. 519 exige que le moulin soit fixé sur piliers, pour qu'il soit immeuble; s'il n'est pas fixé, il ne peut être que posé, et dès lors c'est précisément dans cette circonstance qu'il est meuble. 3175. Mais il n'en est pas ainsi lorsque le propriétaire des constructions ne l'est pas du terrain sur lequel elles sont élevées. Une grave divergence existe sur ce point entre les tribunaux, et la cour de cassation n'a pas encore statué sur cette question non moins importante dans ses effets civils qu'à l'égard des droits d'enregistrement. Rappelons les véritables principes : Les lois romaines examinaient deux cas, celui où le constructeur avait bâti sur son fonds avec les matériaux d'autrui, et celui où il avait bâti avec ses matériaux sur le fonds d'autrui. Les Institutes résumaient les principes épars dans le Digeste Cum in suo solo aliquis ex aliena materia ædificaverit, ipse intelligitur dominus ædificii; quia omne quod solo inædificatur, solo cedit, nec tamen ideo is qui materiæ dominus fuerat, desinit dominus ejus esse, sed tantisper neque vindicare polest... propter legem duodecim tabularum,.. sed duplum pro eo præstat. (L. 2, t. 1, de rerum divis., art. 29.) Il est important de remarquer que l'origine de cette disposition, que nous allons voir introduite parmi nous, remonte à la loi des Douze Tables, propter legem x11 Tabularum. Or, le motif sur lequel elle était appuyée dans cette 3174. Le Code civil déclare immeubles, par du sol et Cependant la cour de cassation nous semble avoir mal appliqué la loi dans l'espèce suivante: Le tribunal de Valenciennes avait jugé, le 18 mai 1831: Que les faits de la cause ont établi à l'évidence que le moulin à vent du sieur Mariage n'est que posé et non fixé sur piliers, qu'il ne fait partie d'aucun bâtiment, qu'il peut enfin s'enlever et se transporter d'un lieu à un autre, détérioration, qu'il est donc réputé meu sans ble. » était une simple considération d'intérêt municipal, ne aspectus urbis ruinis deformetur (1); et cette considération paraissait si grave au législateur romain, qu'on la trouve répétée dans un grand nombre de textes, et qu'il était allé jusqu'à prohiber même la vente des maisons pour les démolir et en emporter les matériaux édifice construit devait être conservé dans l'in(1. 2, Cod. ædif, priv.). Une fois admis qu'un térêt public, il était nécessaire que la propriété en fùt attribuée à quelqu'un, et elle ne pouvait l'être qu'au maitre du sol, toujours la partie principale, accessorium sequitur principale. Telle est donc la source de cette règle, quod solo inædificatur, solo cedit. Ce n'est ni dans les principes généraux des obligations ou de l'équité (1) Vinnius, in hac lege. qu'elle a été puisée, mais dans un règlement de police. Cette origine, qui lui imprime le caractère de disposition particulière, doit conduire à en restreindre l'application qui nous semble avoir été souvent faite d'une manière trop large; elle doit être appliquée avec d'autant plus de réserve, qu'elle viole manifestement les droits de propriété à l'égard des matériaux. Aussi le législateur romain l'avait bien senti; et c'est pour tempérer cette violation et concilier l'intérêt municipal avec le droit privé, que, tout en donnant au maître du sol la propriété de l'édifice, intelligitur dominus ædificii, il réserve au maitre des matériaux celle de ces matériaux, nec desinit dominus ejus esse. Cette double propriété a été remarquée et expliquée par tous les commentateurs, et surtout par Vinnius, le plus clair et le plus exact de tous.« Si l'on con« sidère, dit-il, en substance, les matériaux « réunis et assemblés en édifice, ils sont la pro<< priété du maître du sol; mais si, faisant abs«traction de leur cohésion, nous ne les consi« dérons que séparément, nous concevrons que << celui à qui ils appartenait, en ait conservé «la propriété. Ainsi, l'un est maître de l'édifice, «<l'autre des matériaux; le premier possède « universitatem, le second res singulas. Celui-ci << ne pourra revendiquer sa chose tant que l'é«difice existera; mais s'il est détruit, l'autre ne « pourra retenir les matériaux, à moins qu'il « n'ait payé l'indemnité, duplum. Le proprié«taire du sol et de l'édifice possède si peu les matériaux, qu'il ne les prescrit point, quelque «<longue qu'ait été la durée de l'édifice (1). "Enfin les matériaux et l'édifice sont tellement "deux choses distinctes, que celui qui a suc"combé dans une action en revendication de « l'édifice peut ensuite intenter l'action en res«titution des matériaux sans être repoussé par «la chose jugée (1. 7, § 2, de exc. rei jud.). » Le paragraphe suivant des Institutes était consacré au cas inverse: Ex diverso, si quis alieno solo ex sua materia domum ædificaverit, illius fit domus,cujus et solum est. Sed hoc casu materiæ dominus proprietatem ejus amittit, quia voluntate ejus intelligitur esse alienata, utique si non ignorabat, se in alieno solo ædificare, et ideo, licet diruta sit domus, materiam tamen vindicare non potest... Ainsi, dans ce cas, comme dans le précédent, le maître du sol devient propriétaire de l'édifice; mais, à la différence de la première hypothèse, celui à qui appartenaient les matériaux, en perd la propriété. Cette décision, comme on va le voir, n'embrasse cependant qu'un cas exceptionnel; elle suppose en effet deux circonstances: 1° que le constructeur savait bâtir sur le fonds d'autrui; 2o la volonté de donner au maître du sol; mais, en l'absence de ces deux circonstances, le propriétaire des matériaux en conservait la propriété comme dans le cas précédent. C'est encore ce qu'explique fort bien Vinnius. «Tel est, dit-il, le droit de la matière : celui qui, de bonne foi, a construit sur le sol d'au<< trui avec ses propres matériaux ne perd pas « la propriété de ces matériaux, quoique l'édi<<fice devienne la propriété du maître du fonds: « dénué d'action en revendication tant que « l'édifice existe, il peut reprendre sa chose si « le bâtiment s'écroule ou est démoli (l. 2, Cod. de rei vind.). Celui qui a construit sur le «sol d'autrui, sachant que le sol ne lui appar<< tenait pas, perd la propriété de ses matériaux, « de telle sorte qu'il ne pourrait pas les récla«mer si l'édifice venait à être détruit. Mais il ne « faut point perdre de vue le motif de cette dé«cision; s'il perd la propriété des matériaux, « c'est qu'il est présumé avoir voulu la trans• meltre, sua voluntate materiam intelligitur « alienasse; il y a présomption d'une donation, « donasse censetur. En sorte que si cette pré«somption se trouvait détruite par une preuve « contraire résultant des circonstances, comme, << par exemple, si le constructeur avait bâti sur << un terrain qu'il espérait prescrire, ou sur un << terrain litigieux, ou sur un sol qu'il tenait de « ferme et pour la commodité de son exploita tion, rien ne s'opposerait à ce qu'il fut consi« déré comme propriétaire des matériaux, de « mêine que dans l'hypothèse précédente. Ainsi le constructeur ne perd pas la propriété de ses matériaux s'il a construit de bonne foi, c'est-à-dire dans l'ignorance que le fonds ne lui appartenait pas; il ne la perd pas non plus, si même sachant que le fonds appartenait à un tiers, il a bâti sans avoir l'intention de donner : en sorte que la perte de la propriété des matėriaux se réduit à un seul cas, celui où le constructeur est présumé avoir voulu donner au maître du sol. Telle était la législation romaine; il faut maintenant en voir les principes introduits dans la législation française, avec quelques modifications (2). (1) L. 23, § ult. de rei vind. L. 25, de usur. (2) Add Lorsque des constructions ont été faites pour le service d'une machine à vapeur, et que le propriétaire de l'usine prend ces constructions en achetant, en même temps, la machine que le constructeur lui avait louéc, quel est le droit exigible? Par acte du 6 août 1856, le sieur Gorju, mécanicien, a loué, pour six années, aux sieurs Petit-Grand, une machine à vapeur qu'il a pris l'engagement de construire, monter et faire marcher, dans une usine appartenant aux preneurs. L'acte porte, en outre : «Art. 3. Toute la maçonnerie concernant la pompe à feu et ses accessoires, les massifs de cette pompe, de la cheminée et de la chaudière, ainsi que leurs fourneaux; tous les murs de garantie, quels qu'ils soient; tous les plans nécessaires, tous les frais d'installation de la machine à vapeur, seront à la charge et aux risques et périls du sieur Gorju. Les massifs de la pompe et de la cheminée 3176. Les lois anciennes ne contenaient à cet égard aucune disposition particulière. Il est même à remarquer que Pothier trace, relativement à la revendication, des règles qui s'écartaient de ce qu'il appelle la subtilité du droit romain (Traité du droit de proprieté, no 285). Mais le Code civil ne paraît point avoir admis la doctrine de Pothier; les décisions des lois romaines y sont au contraire fidèlement reproduites. «Art. 552. La propriété du sol emporte la propriété de dessus... Art. 555. Toutes constructions sur un terrain sont présumées faites par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé... Art. 554. Le propriétaire du sol, qui a fait des constructions avec des matériaux qui ne lui appartiennent pas, doit en payer la valeur;... mais le propriétaire des matériaux n'a pas le droit de les enlever. «Art. 555. Lorsque les constructions ont été faites par un tiers et avec ses matériaux, le propriétaire du fonds a droit de les retenir ou d'obliger ce tiers à les enlever; si le propriétaire demande la suppression des constructions, elle est aux frais de celui qui les a faites, sans aucune indemnité pour lui; si le propriétaire préfère conserver ces constructions, il doit le remboursement de la valeur des matériaux et du prix de la main-d'œuvre. Néanmoins si les constructions ont été faites par un tiers évincé, qui n'aurait pas été condamné à la restitution du fruit, attendu sa bonne foi, le propriétaire ne pourra en demander la destruction, mais il aura le choix entre le remboursement du prix des matériaux et celui de la plus-value. » La maxime quod solo inædificatur, solo cedit, est sinon reproduite dans sa généralité, du moins appliquée par l'art. 552:« La propriété du sol emporte la propriété de dessus. » Mais elle se trouve singulièrement atténuée par l'article suivant. Ainsi, nous avons vu que, dans le droit romain, le propriétaire du sol devenait propriétaire de l'édifice, quel que fut le constructeur. Le Code civil ne fait de cette circonstance qu'une présomption de propriété : Toutes constructions sur un terrain sont présumées faites par le propriétaire et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé. Une construction faite sur un terrain peut donc appartenir à un tiers, s'il prouve son droit à cette propriété. Ainsi la propriété du sol et celle du bâtiment qui y repose peuvent être séparées; ce que ne semblerait pas seront fondés de manière à ce que la cheminée et la pompe puissent rester constamment d'aplomb.-Art. 13. A l'expiration du bail, les sieurs Petit-Grand seront tenus de prendre la cheminée et le massif de la pompe au prix de l'estimation. Quant à la machine à vapeur, à sa chau dière et à tous leurs accessoires, tels que tuyaux, engrenages, arbres de couche, arbres verticaux, tambours, etc., ils seront enlevés par le sieur Gorju, à ses frais, risques et périls, dans les quinze jours qui suivront l'expiration du bail. Depuis l'achèvement de la machine, le sieur Gorju est tombé en faillite; par acte du 4 septembre 1839, les créanciers ont déclaré céder et abandonner aux sieurs Petit-Grand, moyennant 23,740 fr., la machine à vapeur et ses accessoires, ensemble tous les objets y relatifs. La régie a réclamé le droit de vente immobilière sur la totalite du prix exprimé. Le 14 juillet 1840, jugement du tribunal de Rouen : a Attendu qu'aux termes de l'art. 518, Cod. civ., combinés avec les dispositions de l'art. 532 du même Code, toutes constructions faites sur un fonds sont immeubles par nature; Attendu que les dispositions de l'art. 69, ŝ7, no 1, de la loi du 22 frimaire an vii, assujettissent les cessions d'immeubles au droit de 5 fr. 50 c. pour cent, et qu'aux termes de l'art. 9 de la même loi, toute cession qui comprend des meubles et des immeubles est passible du même droit pour la totalité du prix, si dans le contrat il n'est stipulé un prix particulier pour les meubles, et si ees meubles ne sont désignés article par article;-Attendu que, par acte sous seing privé du 6 août 1836, enregistré à Elbeuf le 7 octobre suivant, le sieur Gorju avait loué pour six années aux sieurs Petit-Grand une machine à vapeur qu'il prenait l'engagement de monter à ses frais sur leur propriété, s'obligeant de faire construire, dans le fonds de cette propriété, toute la maçonnerie concernant la pompe à feu et ses accessoires, les massifs de cette pompe, de la cheminée et de la chaudière, ainsi que leurs fourneaux, tous les murs de garantie, le tout d'une solidité telle que la cheminée et la pompe pussent rester constamment d'aplomb; que tous ces objets, qui s'incorporaient au fonds, étaient nécessairement immobiliers, ce que les parties reconnaissent si bien, qu'il fut stipulé qu'à l'expiration du bail les sieurs Petit-Grand seraient tenus de reprendre la cheminée et le massif de la pompe, et d'en payer le prix à fixer par des experts; tandis qu'au contraire le sieur Gorju s'obligeait d'enlever, à l'expiration du bail, la machine à vapeur, sa chaudière, les tuyaux, engrenages, arbres de couche, arbres verticaux, tambours et autres accessoires, que le bail l'obligeait d'installer et de monter dans ses constructions ;-Attendn que la faillite du sieur Gorju, arrivée après l'accomplissement de toutes les obligations que lui imposait ce bail, amena, entre lui et ses créanciers, un concordat, sous la date du 4 septembre 1839, contenant vente, aux sieurs Petit-Grand, des constructions que le failli avait faites sur leur propriété, ainsi que de la machine à vapeur et de tous ses accessoires, moyennant 23,740 fr. de prix principal, sans stipulation d'un prix particulier pour les objets qu'ils auraient pu considérer comme mobiliers ; Attendu que, d'après les principes ci-dessus posés, cette vente était assujettie au droit de 5 fr. 50 c. pour cent, et devait produire au trésor une somme de 1,305 fr. 70 c.; que, cependant, lors de son enregistrement, il n'a, par erreur, été perçu que 474 fr. 80 c. de droit, calculé à raison de 2 p. c. d'où il suit que l'administration a eu raison de décerner une contrainte pour obtenir le payement de 913 fr. 99 c., formant la différence entre ces deux sommes;-Le tribunal, par ces motifs, dit à tort l'opposition formée par les sieurs Petit-Grand à la contrainte décernée contre eux le 10 décembre 1839, déclare valable cette contrainte, ordonne qu'elle sera exécutée selon sa forme et teneur, et condamne les sieurs Petit-Grand aux dé autoriser la loi romaine. Sous l'empire de cette loi, le constructeur aurait vainement prouvé qu'il avait construit; il aurait établi sa propriété relativement aux matériaux, mais non sur l'édifice une preuve semblable, ou toute autre, n'aurait pas été contraire à la propriété du maitre du sol sur l'édifice. Mais si les droits du propriétaire du sol sont modifiés, ceux du constructeur ne le sont pas; il semble même qu'ils devraient avoir reçu plus d'étendue. Cependant, en examinant attentivement les art. 554 et 555, on voit que la nature des droits du propriétaire des matériaux, dans les deux hypothèses, est absolument la même que dans la loi romaine. C'est la décision de cette loi qui se trouve exactement transcrite; seulement le législateur moderne n'a point reproduit les considérations de la loi ancienne. Mais si l'on a recours à l'exposé des motifs, on voit que les rédacteurs du Code, après avoir balancé les divers systèmes des publicistes, se sont décidés pour les principes du droit romain.« Dans nos grandes cités, disait «Portalis, il importe de veiller sur la régularité et même sur la beauté des édifices qui les « décorent... A travers les différents systèmes « des auteurs, nous sommes remontés au droit « romain, qui décide qu'en général tout doit «< céder au sol qui est immobile... Nous avons suivi l'esprit des lois romaines... >> Pour qu'ils prissent ce caractère, il faudrait qu'il se fût opéré une novation dans son titre, ce qui aura lieu lorsque, par une convention intervenue entre lui et le propriétaire du sol, il aura été arrêté que celui-ci conservera les matériaux, et qu'il en payera le prix; encore faudrait-il que ce prix eût été déterminé (arg. de l'art. 1585, C. civ.). 3177. De ces principes, il résulte que la cession des constructions par le constructeur, non propriétaire du sol, est purement mobilière, et passible seulement du droit de deux pour cent (1). La cession de ses droits ne constitué qu'une cession de créance, si elle a lieu après que le propriétaire du sol a déclaré vouloir conserver les constructions et régler l'indemnité dont il est redevable: le droit de un pour cent seul est exigible dans ce dernier cas. Relativement au propriétaire du sol, la construction est un bâtiment, c'est-à-dire un immeuble; il est impossible de lui supposer une autre nature, car il n'appartient au propriétaire du sol que parce qu'il fait partie du sol, solo cedit; s'il en est détaché sous un rapport quelconque, il cesse de lui appartenir sous ce rapport. Ainsi toute disposition, toute aliénation qu'il en fera, sera nécessairement immobilière. Nous examinerons, en traitant des évaluations, si la mutation du sol suppose, de la part du propriétaire de ce sol, une disposition du bâtiment, en telle sorte que la valeur de la construction doive être ajoutée à celle du fonds (2). 3178. La jurisprudence de l'administration est contradictoire en cette matière. Par délibération du 11 août 1824, elle a dé Les principes du droit romain doivent donc être appliqués, et les art. 554 et 555 entendus dans le sens que leur supposent ces principes. Ainsi, relativement aux droits du propriétaire des matériaux, il faut décider que, même dans l'hypothèse de l'art. 554, il en conserve la propriété; que son droit ne consiste pas uniquement dans une créance du prix de ses décidé que lorsque le constructeur cède ses droits penses; qu'il pourrait les reprendre comme chose lui appartenant, si l'édifice venait à être démoli; que le propriétaire du sol peut les lui rendre, s'il le préfère, à ses frais, et à charge de dommages-intérêts s'il y a lieu; qu'il n'en devient propriétaire que par le payement qu'il consent à faire de leur valeur. à un tiers, il ne cède que des matériaux, en supposant que le propriétaire oblige à démolir, ou une simple créance du montant de la valeur de ces matériaux et du prix de la main-d'œuvre, si les constructions sont conservées. (Contr., art. 864.) Une décision du 12 juin 1829 porte également que la cession faite à la fin d'un bail em phyteotique, par le preneur au bailleur, des bâtiments construits par le premier sur le terrain affermé, ne doit donner ouverture qu'au droit de 2 p. c., parce que les bâtiments construits par l'emphytéote ne sont entre ses mains que des valeurs mobilières (3). (Contr., article 1851.) Mais suivant une délibération des 14 février et 21 mars 1834, on doit au contraire percevoir le droit de vente immobilière, par le motif que (1) Il s'ensuit, en droit civil, que les bâtiments ne peutvent être hypothéqués par le constructeur; que saisis sur lui, l'on n'est pas tenu de suivre les formalités de la sai. sie immobilière; qu'ils tombent dans la communauté, etc. (2) Add. V. Suppl., no 287 (Inst., 15 mars 1842), no 367. (3) C'est le droit d'indemnité et non celui de vente qui aurait dû être perçu; voy. supra, no 1584; nous ne citons cette décision ici qu'à raison du principe qu'on y re connaît. le constructeur n'est pas propriétaire des matéríaux, qui appartiennent comme bâtiment au maitre du sol et ont, en conséquence, le carac tère immobilier. (Contr., art. 2878.) Ces derniers motifs sont manifestement inconcluants, car de ce que le constructeur n'est pas propriétaire de ce qu'il vend, il ne peut pas résulter qu'il y a vente, et encore moins vente immobilière (1). 3179. Quelques tribunaux, et notamment celui de Bar-le-Duc, par jugement du 7 mars 1835 (Contr., art. 5095), ont décidé que la cession des bâtiments, par le constructeur, était immobilière; leur décision est fondée sur cette unique considération que l'art. 518, C. civ. déclare, sans distinction, les bâtiments immeubles par leur nature. Mais une construction, considérée séparément du fonds sur lequel elle repose, n'est plus un bâtiment dans le sens de la loi; la qualification d'immeuble par nature ne convient absolument qu'au sol: ce n'est que relativement et parce qu'ils sont adhérents, quía sunt pars fundi, que tous autres objets reçoivent cette qualification; mais ils la perdent si, par une cause naturelle ou légale, ils en sont séparés. Cette considération s'applique principalement aux bâtiments, qui se composent de matériaux naturellement meubles, et qui n'acquièrent qu'une immobilité industrielle et temporaire. C'est pourquoi Merlin, v° Hypothèque, p. 899, enseigne que les matériaux qui forment un bâtiment ne peuvent être hypothéqués isolément du sol. L'arrêt suivant a été mal à propos invoqué comme ayant statué sur la question. Le sieur Vidal a acquis des demoiselles Jeanne Mercier et Hélène jeune des bâtiments et échoppes construits sur des terrains militaires que le ministre de la guerre n'avait concédés, moyennant une redevance, que sous la condition que les constructions seraient démolies aux frais des concessionnaires et sans indemnité, sur la première réquisition militaire. Le receveur a perçu 2 p. c. sur 55,000 fr., formant le prix de ces constructions. Plus tard, le droit de 3 1/2 p. c. a été réclamé; un jugement du tribunal de Marseille, du 27 août 1851, a repoussé celte demande. Pourvoi en cassation, et, le 18 novembre 1855, arrêt de la chambre civile, ainsi conçu : Les constructeurs étaient devenus propriétaires du terrain sur lequel ils avaient élevé les bâtiments; la circonstance que les constructions devaient être démolies à la demande du ministre, n'empêchait, jusqu'à la réalisation de cet ordre, ni l'adhésion des bâtiments au sol, ni le caractère immobilier qui en résultat. L'arrêt sustranscrit n'a donc rien de contraire aux principes que nous avons adoptés. 3180. Toutes les fois que le constructeur aura un droit de propriété dans le fonds, les constructions perdront à son égard la qualité de matériaux et prendront celle d'un édifice; c'est pourquoi la propriété d'un étage, dans une maison, est immobilière, attendu que les gros murs, les escaliers, les toits et le sol sont communs à tous les propriétaires des divers étages. 3181. Si le constructeur était copropriétaire, par indivis, du terrain sur lequel les constructions seraient élevées, il faudrait distinguer: Si, avant tout partage, les copropriétaires avaient indemnisé le constructeur, ou stipulé une indemnité à son profit, les constructions feraient partie de l'immeuble à partager et seraient considérées comme immobilières, quels que fussent les événements du partage; ainsi elles donneraient ouverture au droit de 4 p. c. sur la soulte, ou le prix de licitation, sans qu'il y eût lieu d'établir une distinction. Mais s'il n'avait rien été stipulé soit avant les constructions, soit depuis, et que le partage ait lieu en nature, elles seraient immobilières, dans le cas où le terrain, sur lequel elles sont assises, serait attribué au constructeur, et mobilières, s'il était dévolu à un autre des copartageants; dans cette dernière hypothèse, l'art. 555 recevrait son application entre le constructeur et le copartageant qui recevrait le sol. Mais dans aucun cas, la plus-value résultant pour celui auquel est attribué le terrain, soit des constructions, soit du droit de les conserver en en payant la valeur, ne saurait donner ouverture à une soulte." La cour, attendu qu'aux termes de l'article 518, G. civ., des bâtisses élevées sur un terrain prennent la qualité immobilière de ce terrain; que la condition apposée dans la concession du terrain, d'enlever lesdites bâtisses à la première réquisition, n'a d'autre effet que d'atténuer la valeur vénale des bâtiments, et non celui de leur enlever leur nature immobi-sivement, dans tous les cas, n'est jamais un (1) Add. Voy. Suppl., no 1029. Quant aux constructions en elles-mêmes, elles n'ont pu être prises en considération pour lå détermination des lots, puisqu'elles n'appartenaient point à tous les copartageants et ne faisaient pas partie de la masse à partager; la propriété que le constructeur en conserve exclu effet du partage, dès lors elle ne peut déterminer une soulte qui est nécessairement un de ces effets. Quant au droit de conserver, il ne forme pour le propriétaire du sol qu'une valeur inap |