bail.

216. L'art. 7, n° 2, ne fait que reproduire | pas par la loi, mais par une clause spéciale d'un la disposition du no 3 de l'art. 10 de la loi des 16-24 août 1790. Rien n'a donc été changé par la loi de 1841 aux principes déjà consacrés avant elle.

Carré fait observer fort justement que, sous l'empire de la loi de 1790, le n° 3 de l'art. 10, titre III, qui se rapporte aux réparations locatives se complète par le n° 4 du même article, lequel donne au juge de paix la connaissance des dégradations alléguées par le propriétaire (Lois de la compétence, t. 4. p. 138, no 248). Cette observation ne perd pas sa portée sous la loi de 1841, puisque les nos 2 et 3 de l'art. 7 reproduisent textuellement les nos 3 ét 4 de l'article 10, titre III, de la loi de 1790.

Si les deux numéros de l'art. 7 n'ont pas été réunis en une seule disposition, il faut l'attribuer à la crainte exprimée par le rapporteur de la commission de la chambre, de changer quelque chose au texte de la loi de 1790, éclairci déjà par de nombreux documents de jurisprudence.

(Rapport de M. Liedts sur l'art. 7. Discours de M. le ministre de l'intérieur et de M. le ministre de la justice, Loi sur la compétence, p. 79 et 80.)

217. Que faut-il entendre par réparations locatives?

Ces mots comprennent-ils toutes les réparations dont le locataire peut être tenu, même en vertu d'obligations particulières résultant d'une clause de son bail?

Nous ne pensons pas qu'il soit possible d'entendre les termes de l'art. 7, n° 2 de cette façon extensive.

« Attendu, dit-elle, que, par les conclusions introductives de l'instance, les demandeurs avaient conclu à ce que Thévenin fût condamné, 1o à rapporter aux domaines qu'il avait tenus à bail à ferme les' pailles et fumiers qu'il devait y laisser; 2o à faire aux terres et aux bâtiments toutes les réparations de culture et d'entretien dont il était tenu en vertu de l'art. 3 de son bail, lequel le chargeail de toutes les réparations;

Attendu qu'une telle demande n'avait même pu être compétemment formée devant le juge de paix; d'où il suit que la cour d'appel, en accueillant l'exception d'incompétence, qui n'avait pas même été proposée en première instance, a choqué tous les principes et fait l'application la plus fausse de l'article 10, titre III, de la loi du 24 août 1790; Casse, etc. (Dalloz, Répert., v° Compét. des juges de paix, sub no 135.)

218. La loi française du 26 mai 1858, pour mettre fin à toute controverse sur le sens des termes réparations locatives, a ajouté quelques mots à la loi de 1790. L'art. 5, no 2, de la loi de 1838 porte: ..... Réparations locatives des maisons et fermes, mises, par la loi, à la charge du locataire. »

L'introduction de ces derniers mots dans le texte de 1790 n'indique pas un changement au sens de la loi, mais a tout simplement pour but de faire passer dans le texte une interprétation que la jurisprudence avait admise. L'addition faite par la loi de 1838 était d'ailleurs rendue utile par une proposition de la commission de la chambre des députés qui donnait au juge de paix le droit de prononcer sur toutes les questions relatives à des réparations dues par le locataire soit en vertu de la loi, soit en vertu du bail seule

vement critiquée par plusieurs cours de France.

Les réparations locatives sont celles que la loi impose à tous les locataires, c'est-à-dire celles qui sont à leur charge indépendamment de toute stipulation particulière, et que le code civil spé-ment. Cette extension de compétence fut vicifie dans ses art. 1720 et 1754. C'est de cette manière que l'art. 10, no 3, de la loi de 1790 avait été interprété par la doctrine. Henrion de Pansey (Compét. des juges de paix, chap. 19 1°) et Duvergier (Louage, t. 1, no 451) expriment cette opinion, confirmée d'ailleurs par un arrêt de la cour de cassation de France du 13 juillet 1807. La cour suprême décide par cet arrêt, que le juge de paix est incompétent lorsqu'il s'agit de prononcer sur des réparations imposées, non

Il leur a paru avec raison, suivant nous, a dit le. garde des sceaux, que c'était étendre outre mesure la compétence des juges de paix, que de leur soumettre des contestations d'une nature trop élevée, et qui pouvaient embrasser l'interprétation des conventions et l'appréciation de toutes les conditions imposées aux locataires. De pareilles attributions ont pu faire dire que le projet changeait le principe des attributions

des juges de paix, et que, d'une juridiction ex- | ceptionnelle, il ferait par ses empiétements sur les tribunaux de première instance une juridiction régulière et ordinaire. Nous ne pouvons pas accepter cette proposition... » (Dalloz, Répert., vo Compét. des juges de paix, no 134.)

En Belgique, aucune proposition n'a été présentée en vue d'étendre la portée de la loi de 1790 quant aux réparations locatives. Aucune modification n'a donc été introduite dans le texte de la loi de 1841, pour protester en quelque sorte contre une telle proposition; mais le sens de la loi belge est tout à fait le même que celui de la loi française.

219. Remarquons encore que le texte du n° 2 de l'art. 7 n'exige aucunement, pour la compétence du juge de paix, que le devoir de faire les réparations locatives soit admis par le locataire comme obligatoire pour lui. Le texte n'exige pas la non-contestation du droit à l'indemnité. C'est là un point important qui différencie le n° 2 de l'art. 7 du n° 1 de la même disposition. Celle-ci exige en effet la non-contes tation des droits de propriété et des droits de servitude, pour que le juge de paix soit compétent.

pour lui une cause de ruine par suite de l'infériorité du système qu'elle employait.

Nous voyons jusqu'où s'étendent les pouvoirs du juge de paix pour ordonner les réparations locatives.

Ces réparations, lorsqu'il s'agit de fermes, doivent s'entendre de toutes les réparations, non-seulement aux bâtiments qui font partie de la ferme, mais de toutes celles qui concernent les domaines ruraux. Ainsi chaque fois qu'un propriétaire alléguera que son locataire a cessé de faire curer les étangs ou les fossés, a négligé de faire réparer les clôtures, ou d'abriter les arbres, en un mot a détérioré le domaine rural de quelque façon que ce soit, son action devra se produire devant le juge de paix. Carré (Lois de la compétence, t. 4, p. 138 à 142), Curasson (t. 1, p. 356), Carou (no 327), établissent ce principe d'une manière incontestable.

La généralité des objets compris dans les expressions réparations locatives des maisons et fermes peut d'autant moins être douteuse, que les art. 1730 et 1731 du code civil ne distinguent aucunement quant à l'obligation du preneur à rendre la chose telle qu'il l'a reçue du bailleur. De l'art. 7, n° 2, il résulte donc que l'alléga- Dans le cas où un état des lieux a été dressé tion par le locataire que son bail le dispense des entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit renréparations locatives n'est pas suffisante pour | dre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, mettre obstacle à la compétence du juge de excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vépaix. Cette dénégation de devoir une indemnité tusté ou force majeure (art. 1730). S'il n'a pas quelconque sera appréciée par le juge de paix été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les comme toute autre exception que le défendeur avoir reçus en bon état de réparations locatives, pourrait proposer. La règle que le juge de l'ac-et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire tion est juge de l'exception n'est pas détruite (art. 1731). par un texte législatif pour le cas dont nous parlons. Carou (no 326) émet cependant une opinion contraire, parce qu'il ne reconnaît pas au juge de paix le droit d'interpréter le bail produit par le demandeur. Nous croyons cette observation peu sérieuse en l'absence d'un texte qui la justifie. Telle est d'ailleurs l'opinion de Foucher (n° 214), et celle de Dalloz (Répert., y° Compét. civ. des trib. de paix, no 145).

220. Le juge de paix est appelé à se prononcer sur les réparations locatives des maisons et fermes. Ces termes sont-ils restrictifs? Nous ne le pensons pas.

Le mot maisons comprend toute habitation ou exploitation industrielle, située soit à la ville, soit à la campagne. Le juge de paix est donc compétent pour les réparations locatives qui doivent être faites à un moulin ou à une usine. Les réparations à faire par le locataire d'une usine doivent être suffisantes pour la maintenir en état de roulement, afin de prévenir les dégradations des bâtiments et la perte de la clientèle. C'est ce que décident tous les auteurs. Pothier (no 189), Duvergier (t. 1, no 403), Zachariæ (t. 3, p. 12) et Troplong (Du louage, n° 309). Un arrêt de la cour de Besançon du 4 juin 1846 (Jurisp. du xixe siècle, 1847, p. 534), adopte la même manière de voir, en repoussant l'exception du défendeur basée sur ce que le maintien de l'exploitation de l'usine était

L'article 1754 du code civil ne se rapporte qu'aux baux à loyer et ne désigne certaines réparations mises à la charge du locataire qu'en manière d'exemple. En résumé, c'est l'usage des lieux qui spécifie quelles sont les réparations véritablement locatives (art. 1754). C'est donc sur cet usage que le propriétaire devra se régler pour déterminer si le juge de paix est oui ou non compétent.

221. Carou (no 327) se demande si, en ce qui concerne les usines, c'est le juge de paix qui reste compétent lorsque le locataire oppose au propriétaire certaines améliorations apportées au matériel de l'établissement.

Si le locataire est forcé d'entretenir le matériel de l'exploitation, il n'est forcé de le restituer que dans l'état où il l'a reçu. Lorsque le propriétaire réclame certaines réparations locatives, le locataire peut dès lors lui opposer les impenses qu'il a faites pour améliorations (1): Nul ne doit s'enrichir aux dépens d'autrui. Ce n'est là, à vrai dire, qu'une exception proposée par le locataire en matière de réparations locatives. Carou décide avec raison que, pour le juge qui

Le premier paragraphe de cet article établit la responsabilité des héritiers quant aux réparations qui auraient dû être faites aux biens par leurs auteurs. Ces réparations ne se bornent pas aux locatives (art. 13). Ce n'est donc pas devant le juge de paix que le trésorier assignera Il nous paraît incontestable que l'art. 7, n° 2, les héritiers. Mais il en sera autrement quant ne peut être étendu à ces réparations d'entre- aux réparations qui devraient être faites aux tien. Les termes : réparations locatives, ne peu-presbytères. Les héritiers ne seront tenus ici que vent s'appliquer par analogie à d'autres cas que la loi ne mentionne pas."

Nous avons vu plus haut (no 219) que ces termes maisons et fermes, doivent être entendus dans un sens très-général. Il n'y a donc aucune raison d'en exclure les presbytères (V. Carré, Compét., t. 2, p. 377; Carou, no 328, et Curasson, t. 1, p. 413).

temps après qu'elles se sont produites, il lui serait quelquefois difficile d'établir plus tard, à l'expiration du bail, l'importance de ces dégradations, et par suite l'indemnité qui serait due. Aucune règle de droit, d'ailleurs, ne fait obstacle à ce qu'un propriétaire prenne toutes les mesures possibles pour la conservation de l'intégrité de ses droits.

Ce que nous avons dit dans notre numéro précédent quant à la généralité de la compétence du juge de paix en matière de réparations locatives, nous autorise à conclure qu'ici encore ce magistrat serait compétent. C'est à lui que le propriétaire devrait s'adresser, pour faire ordonner toutes les constatations utiles pour servir plus tard de base à une demande d'indemnité.

225. Le juge de paix, compétent pour statuer sur les réparations locatives, est compétent non-seulement pour ce qui concerne ces réparations à la fin du bail, mais encore pour toutes les réclamations qui peuvent se produire à propos de ces réparations, soit au moment de l'entrée en jouissance du locataire ou du fermier, soit depuis cette époque. Ainsi toutes les difficultés se rapportant à l'état des lieux qui, aux termes de l'art. 1730 du code civil, peut être fait entre le bailleur et le preneur, sont de la compétence du juge de paix. Comme le dit Dal- 227. Si en général la demande en réparaloz: « C'est à lui de prononcer sur les débats tions locatives ne peut avoir lieu avant l'expiraqui peuvent s'élever à l'occasion des états tion du bail, il est un cas cependant où il faut des lieux dressés ou à dresser; il constate en décider autrement. Supposons que les dégraces états par jugement, en cas de désaccord dations résultant du fait du locataire soient de entre les parties, soit sur les choses à décrire, nature à entraîner d'autres dommages, si elles soit sur le mode d'opérer par exemple, si le ne sont pas promptement réparées. Dans cette propriétaire refuse de faire un état de lieux, le hypothèse, les réparations intéressent le propreneur en fait dresser un, et assigne le bail-priétaire, non pas seulement au moment où il leur devant le juge de paix pour l'accepter ou le recouvre la jouissance de l'immeuble par la cescontester; et vice versa, si le refus vient du pre-sation du bail, mais à l'instant même, et pendant neur, le bailleur le cite pour voir dire qu'il sera dressé procès-verbal. Ces décisions, professées par Carré (t. 2, p. 337), sont également admises par MM. Augier (vo Bail), et Carou (no 329). Elles sont fondées sur ce que le juge du fond est, sauf disposition contraire, le juge naturel des incidents qui en dépendent et qu'on peut regarder comme en étant des accessoires. »

(Dalloz, Répert., v° Compét. civ. des trib. de paix, n° 141.)

226. En général, l'action en dommages-intérêts pour réparations locatives ne peut s'exercer qu'après l'expiration du bail. C'est alors en effet seulement que le bailleur a intérêt à recouvrer la chose louée en bon état de réparations, et qu'il peut se plaindre si les réparations n'ont pas été effectuées.

Le propriétaire a d'ailleurs le droit, si le preneur abuse de la chose louée (art. 1729 du code civil), de demander la résiliation du bail, en réclamant en même temps des dommages-intérêts.

C'est ce qui a été décidé par les cours de Nimes le 22 mai 1855 (Sir.-Devill., 1855, 2, p. 772), et de Caen le 6 juin 1857 (Sir.-Devill., 1858, 2, p. 55),

Ce dernier arrêt, toutefois, déclare que, si le bailleur n'a pas le droit d'intenter une action en dommages intérêts pour réparations locatives, il a cependant la faculté de faire constater avant l'expiration du bail l'état des dégradations qu'il prétend avoir été effectuées. Cette constatation pourra plus tard servir de base à la fixation de l'indemnité. Ce principe nous paraît à l'abri de tout reproche. S'il était interdit au propriétaire de faire constater certaines dégradations peu de

le bail. L'absence de réparations peut en effet amener jusqu'à la destruction de la chose louée. Le propriétaire a évidemment alors un intérêt né et actuel à obtenir immédiatement les réparations qui garantiront sa propriété. La plupart des auteurs qui se sont occupés de la question donnent dans ce cas une action immédiate au propriétaire. (Carré, Compétence civile, t. 2, p. 379; Troplong, Louage, no 346; Duvergier, id., no 448; Lepage, Lois des bâtiments, p. 179; Vaudoré, t. 2, no 546.)

Mais lorsque le propriétaire agit ainsi pendant le bail, doit-il actionner le locataire devant le juge de paix ?

Suivant Carou (no 333), ce magistrat est incompétent dans ce cas spécial, A côté de la question des réparations locatives, dit cet auteur, il y en a ici une autre, celle de savoir si les réparations pourront, oui ou non, être réclamées durant le bail; si, en d'autres termes, il s'agit de dégradations qui peuvent entraîner des dommages postérieurs et qui forcent le propriétaire à réclamer des réparations immédiates.

Nous avouons que, dans ce cas, la mission du juge de paix se complique en réalité d'une question particulière, celle de l'opportunité de la demande en réparations. Mais, lorsque le défendeur prétend que ce n'est pas le moment d'ordonner les réparations parce que le bail n'est pas expiré, que fait-il, après tout, sinon opposer une exception péremptoire à l'action en réparations locatives? Pourquoi l'examen de cette exception échapperait-il au juge de paix, lorsque la loi le charge de connaître en général des réparations locatives? La question est la même dans le cas dont nous parlons, et dans celui où le défendeur prétend