une circonstance accidentelle, sur la destination du père de famille, et non sur la nature des choses; ce qui se justifie, d'ailleurs, par la circonstance que la loi n'accorde la jouissance des mines et carrières à l'usufruitier que lorsqu'elles sont en exploitation à l'ouverture de l'usufruit et qu'elle lui refuse tout droit à celles qui ne sont pas encore ouvertes; attendu dès lors que l'acte du 2 juin 1838, quoique qualifié bail par les parties, est réellement une vente ou cession mobilière, qu'à ce titre elle est passible du droit de deux francs par cent francs, etc. » La Cour a donné des solutions identiques dans d'autres espèces où le prix de loyer n'avait pas été subordonné comme ici à la quantité de matières extraites, mais où il s'agissait d'une redevance fixe, payable tous les trois mois ou tous les ans. Dans tous ces cas, sans exception, la Cour régulatrice a décidé que la cession même temporaire de la jouissance d'un gîte minéral, que cette cession fût ou non qualifiée bail par les parties, devait être frappée du droit de deux francs par cent à titre de vente d'objets mobiliers 1. Ce qui précède s'applique exclusivement, bien entendu, au bail des gîtes minéraux, considérés isolément et abstraction faite des galeries, puits, machines, bâtiments, haldes, magasins, usines, etc., affectés à l'extraction des substances, au dépôt et au traitement des matières extraites. Mais quand tous ces objets immobiliers sont, outre le droit d'exploitation, compris dans un bail de mine, minière ou carrière, il faut voir là un double contrat, ou plutôt un contrat mixte, mélangé de vente et de bail, et qui, d'après les lois de l'enregistrement, donne ouverture à deux droits différents, l'un de vingt centimes par cent francs, l'autre de deux francs par cent francs 2. 1 Cass., 11 janvier 1843 (Boggio); id., 26 janvier 1847 (Dissler); id., 5 et 6 mars 1855 (Anglès et Merle-du-Bourg); id., 28 janvier 1857 (société de Caronte). * Cass., 6 mars 1855 (Merle-du-Bourg). Lors donc que la jouissance d'une mine ainsi composée a été cédée moyennant un prix unique, c'est le cas, pour l'établissement du droit d'enregistrement et de sa quotité, de faire une ventilation et de déterminer quelle est dans le prix total la portion qui représente la valeur locative des immeubles compris dans la convention. Les contractants sont alors obligés, vis-à-vis l'administration de l'enregistrement, à faire une déclaration estimative certifiée et signée au pied de l'acte 1. Artiole III. Obligation imposée au locataire de rendre la chose telle qu'il l'a reçue. 758. Textes qui établissent cette obligation. 759. Les pertes et destructions de la chose louée, étant présumées survenues par la faute du locataire et des siens, sont en principe à la charge du preneur. 760. Toutefois la présomption de faute cède plus ou moins facile ment devant la preuve contraire, suivant que les réparations qu'entraîne la perte ou la dégradation de la chose louée sont des réparations grosses ou de gros entretien, ou des réparations de menu entretien. 761. En cas d'incendie, il ne suffit pas au preneur de prouver que le sinistre ne peut être attribué à sa faute; il faut encore qu'il en établisse la cause d'une manière taxative. 762. Pour certains établissements industriels, la force majeure doit être plus facilement admise comme étant la cause de l'incendie, que lorsqu'il s'agit d'un édifice ordinaire. 763. La responsabilité des pertes et des dégradations qui incombe au locataire a pour point de départ l'état des choses au moment de la délivrance : le locataire doit rendre ces choses telles qu'il les a reçues; preuve de cet état originaire. 764. Quand, au moment de la délivrance, il n'a pas été dressé un élat de la chose, les dégradations qui nécessitent des réparations de menu entretien sont présumées postérieures à cette délivrance et tombent à la charge du locataire. 1 Article 16, loi du 22 frimaire an VII. 765. Des réparations de menu entretien ou réparations locatives. 766. L'énumération de ces réparations, contenue dans l'article 1754 du Code Napoléon, n'a trait qu'aux bâtiments des usines. 767. Pour la partie purement industrielle de l'établissement, les réparations locatives sont désignées par l'usage local, par la convention, ou, à leur défaut, par l'appréciation de la nature de chaque réparation. 768. Exemples usines hydrauliques. 769. Suite: moulins. 770. Suite huileries, sucreries, papeteries, forges, etc. 771. Suite hauts-fourneaux, fours à réverbère. 772. Suite ustensiles d'exploitation dans les usines et manufac tures. : 773. Dans la plupart des localités, l'usage ne se contente pas de désigner les réparations locatives des usines, il établit un mode particulier d'après lequel il en fait retomber la charge sur le preneur; ce mode est appelé bail à la prisée; renvoi. 774. Du cas où la convention met à la charge du locataire des réparations qui, sans cela, n'y tomberaient pas. 758. Le Code Napoléon dispose en ces termes: « Art. 1750. S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Art. 1731. S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Art. 1732. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. - Art. 1733. Il répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. Art. 1734. S'il y a plusieurs locataires, tous sont solidairement responsables de l'incendie, à moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas celui-là seul en est tenu; ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont point tenus. — Art. 1735. Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. -.....Art. 1754. Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées; au récrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre; aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés; aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure dont le locataire ne peut être tenu; aux portes, croisées, plancher de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures. Art. 1755. Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » Analysons ces dispositions et faisons-en l'application à la matière des établissements industriels. 759. Le preneur, dit l'article 1730, doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue. C'est là le principe de tous les articles que nous venons de citer. Il les a pour développement, comme il est lui-même le corollaire de cette règle précédemment posée que le preneur est tenu de jouir en bon père de famille. En effet, la jouissance de la chose, exercée dans ces termes, ne comprend pas seulement la défense d'en mésuser, elle comporte également le devoir de veiller à sa conservation, de la sauvegarder dans sa substance, ses dépendances et ses accessoires, et de lui épargner les occasions de ruine et de détérioration. On peut donc dire qu'en principe, le preneur est responsable de la destruction et des dégradations qui sont éprouvées par la chose donnée à bail. 760. Mais cette responsabilité n'a rien d'absolu; c'est la nature des réparations, nécessitées par les dégradations dont est atteint l'objet du contrat de louage, qui fait que l'obligation du locataire est plus ou moins étendue. Il faut, en effet, se souvenir qu'il est des réparations de trois sortes; les grosses, celles de gros entretien, celles de menu entretien. Ces dernières, étant qualifiées par la loi de locatives, les deux autres sont dites autres que locatives. Plus loin, d'ailleurs, nous aurons l'occasion de déterminer quelles sont celles-ci en donnant l'énumération de celles-là; il suffit ici de rappeler les dénominations au moyen desquelles la loi les distingue. Cela posé, nous voyons que, quand les destructions et les dégradations de la chose louée nécessitent des réparations autres que les locatives, le cas est régi par les articles 1730 et 1732 ci-dessus qu'il faut rapprocher de l'article 1720, cité plus haut 2. Ainsi, cet article 1720 met à la charge du bailleur les réparations autres que les locatives qui peuvent devenir nécessaires pendant la durée du bail. Mais, d'autre part, les articles 1730 et 1732 déclarent le preneur responsable de tous les dégâts quels qu'ils soient, à moins qu'il ne prouve qu'ils sont arrivés sans sa faute ou celle des siens. Il s'ensuit que, dès qu'il s'agit de détériorations de la nature de celles ci-dessus indiquées, c'est devant la preuve seule de l'absence de faute imputable au locataire ou aux siens que cesse l'obligation de rendre les choses telles qu'on les a reçues. Cette preuve est-elle fournie? les suites de la perte, de la dégrada 1 V. n. 705. V. n. 704. |