était intitulé: De la vente des Biens immeubles. Toutefois, un seul article, l'ancien art. 953, était relatif aux ventes d'immeubles appartenant à des majeurs; encore cet article ne contenait-il guère qu'un renvoi au titre suivant. Tous les autres articles se référaient aux ventes d'immeubles appartenant à des mineurs. On a supprimé l'ancien art. 953, et intitulé ce titre : De la Vente des Biens immeubles appartenant à des mineurs.

L'article 3 de la loi de 1841 a modifié l'ancien titre VI. Cet article a exactement le même but que l'art. 1er de cette loi à l'égard du titre de la Saisie immobilière et du titre relatif aux incidents de cette saisie; ce but, c'est l'abréviation des délais, la suppression de quelques formalités, et, par suite, la diminution des frais pour parvenir à la vente des immeubles appartenant à des mineurs, tout en maintenant les garanties protectrices de la propriété et des intérêts des mineurs.

Quoique ce titre se trouve placé dans le livre des procédures relatives à l'ouverture des successions, ses dispositions s'appliquent à toute vente d'immeubles appartenant à des mineurs. Les articles qui suivent recevront donc leur application, soit au cas de la vente d'un immeuble appartenant à un mineur, et provenant d'une succession qu'on veut liquider, soit au cas de la vente d'un immeuble faite conformément à l'art. 457 du Code Napoléon, lorsqu'il y a pour le mineur nécessité absolue ou avantage évident.

« Art. 953. La vente des immeubles appartenant à des mineurs ne pourra être ordoninée que d'après un avis de parents énonçant la nature des biens et leur valeur approxi96 mative. Cet avis ne sera pas nécessaire si les biens appartiennent en même temps à des majeurs, et si la vente est poursuivie par eux. Il sera procédé alors conformément au titre des Partages et Licitations. »

C'est dans l'intérêt des mineurs que la loi exige la vente en justice de leurs immeubles. On a craint que le tuteur ne donnât pas à cette vente tous les soins nécessaires, et ne consentit l'aliénation de l'immeuble pour un prix inférieur à sa valeur réelle. L'adjudication publique, précédée des formalités prescrites par la loi, doit procurer le plus haut prix qu'il soit possible d'obtenir.

Un avis de parents. Il était déjà exigé par l'art. 457 du Code Napoléon; et le tribunal ne pourrait ordonner la vente sans que l'avis des parents eût été demandé (1).

Énonçant la nature des biens et leur valeur approximative. Ces mots ont été ajoutés dans la loi nouvelle, et se réfèrent à une innovation contenue dans l'article 955. Autrefois, le tribunal, en homologuant l'avis du conseil de famille, ordonnait toujours une expertise qui lui servait à fixer la mise à prix. Aujourd'hui, le tribunal peut se dispenser de cette expertise et supprimer les frais qu'elle entraînait. Dans ce cas, l'avis des parents énonçant la nature et la valeur approximative des biens sera un des éléments qui serviront de base au tribunal pour fixer la mise à prix (art. 955).

Cet avis ne sera pas nécessaire... Le deuxième alinéa suppose que l'immeuble à vendre appartient par indivis au mineur et à des majeurs. Si la vente est provoquée par les autres copropriétaires, il est inutile de convoquer et de con

(1) Cass., 9 février 1863 (Dall., 1863, 1, 85).

sulter le conseil de famille, qui ne peut, du chef du mineur, s'opposer à la mise en vente, puisque nul n'est tenu de demeurer dans l'indivision (art. 815, C. N.). Mais le tuteur qui veut provoquer la mise en vente au nom du mineur doit consulter le conseil de famille. Il prend alors spontanément au nom du mineur l'initiative d'un partage dont il pourrait s'abstenir.

« Art. 954. Lorsque le tribunal homologuera cet avis, il déclarera, par le même jagement, que la vente aura lieu, soit devant l'un des juges du tribunal à l'audience des criées, soit devant un notaire à cet effet commis. Si les immeubles sont situés dans plusieurs arrondissements, le tribunal pourra commettre un notaire dans chacun de ces arrondissements, et même donner commission rogatoire à chacun des tribunaux de la situation de ces biens. »

L'homologation du tribunal n'est pas une pure formalité, le tribunal doit, au contraire, se livrer à un examen sérieux, et, s'il ne juge pas la vente nécessaire ou évidemment avantageuse, refuser son homologation.

Le tribunal déclarera, dans son jugement d'homologation, où et devant qui se fera la vente. La loi lui laisse une option à cet égard; la vente sera renvoyée, suivant que l'intérêt du mineur paraîtra l'exiger, ou devant un des juges à l'audience des criées, ou devant un notaire désigné par le jugement.

Si les immeubles sont situés dans divers arrondissements, le tribunal pourra renvoyer toute la vente à son audience des criées; il pourra aussi diviser la vente et commettre un notaire dans chaque arrondissement, ou donner commission rogatoire à chaque tribunal dans le ressort duquel se trouvent un ou plusieurs des immeubles qu'il s'agit de vendre.

Le tribunal sera toujours guidé par l'intérêt du mineur, c'est-à-dire qu'il tâchera de lui procurer le plus haut prix possible. Ainsi, lorsqu'il s'agit d'immeubles qui doivent se vendre par petits lots, il est plus utile de les vendre au lieu de la situation où ils sont plus connus, et où les motifs de convenance, de voisinage, peuvent faire monter les enchères. Si, au contraire, il s'agit d'un immeuble considérable, qui doit être vendu en un seul lot, il vaut mieux procéder à la vente au chef-lieu d'arrondissement, où se trouvent de plus grandes fortunes, et, par conséquent, plus d'enchérisseurs pour ces sortes de biens.

1148. « Art. 955. Le jugement qui ordonnera la vente déterminera la mise à prix de chacun des immeubles à vendre et les conditions de la vente. Cette mise à prix sera réglée, soit d'après l'avis des parents, soit d'après les titres de propriété, soit d'après les baux authentiques ou sous seing privé ayant date certaine, et, à défaut de baux, d'après le rôle de la contribution foncière. Néanmoins le tribunal pourra, suivant les circonstances, faire procéder à l'estimation totale ou partielle des immeubles. Cette estimation aura lieu, selon l'importance et la nature des biens, par un ou trois experts que le tribunal commettra à cet effet. »

Cet article a introduit d'importantes innovations et de notables économies dans la vente des immeubles appartenant à des mineurs. Autrefois, en effet, le tribunal ordonnait toujours une expertise pour déterminer la valeur des biens; cette expertise servait de base au tribunal pour la fixation de la mise à prix sur laquelle les enchères devaient être reçues. Aujourd'hui le tribunal peut, sans expertise, fixer la mise à prix et les conditions de la vente.

Nous avons déjà vu sur l'article 953, 1er alinéa, que l'avis des parents doit con

tenir l'énonciation de la nature des biens et de leur valeur approximative. L'article 955 fait figurer cette énonciation parmi les bases qui pourront servir à déterminer la mise à prix ; mais la loi en indique aussi d'autres, comme les titres de propriété, c'est-à-dire les différents actes de transmission de propriété des immeubles et surtout de transmission à titre onéreux, par exemple les actes de vente. La loi cite encore les baux constatés par actes authentiques ou ayant date certaine, qui indiquent le revenu de l'immeuble, et, à défaut de baux, le rôle de la contribution foncière.

Si le tribunal ne trouve pas, dans les divers modes d'évaluation déterminés par la loi, des bases suffisantes pour la fixation de la mise à prix, il pourra ordonner une expertise. La loi n'a pas supprimé cette mesure d'instruction; seulement, d'obligatoire qu'elle était autrefois, elle est devenue facultative.

Un ou trois experts. D'après l'article 303 du Code de procédure, le tribunal qui ordonne une expertise doit nommer trois experts, à moins que les parties ne consentent qu'il soit procédé par un seul ; mais ce consentement ne peut être donné que par des parties capables. Ici la loi va plus loin: quoiqu'il s'agisse d'une expertise qui intéresse un mineur, c'est-à-dire un incapable, le tribunal peut ne nommer qu'un seul expert.

Le tribunal nommera un ou trois experts, suivant l'importance des biens et les difficultés de l'opération.

- Art. 956. Si l'estimation a été ordonnée, l'expert ou les experts, après avoir prêté serment, soit devant le président du tribunal, soit devant un juge de paix commis par lui, rédigeront leur rapport, qui indiquera sommairement les bases de l'estimation, sans entrer dans le détail descriptif des biens à vendre. — La minute du rapport sera déposée au greffe du tribunal. Il n'en sera pas délivré d'expédition. »

Cet article relatif à l'expertise contient trois dispositions nouvelles.

1o Le serment des experts, que recevait toujours autrefois le président du tribunal qui les avait nommés, peut être prêté aujourd'hui devant un juge de paix commis par le président; on évite ainsi de déplacer l'expert, et on économise les frais que ce déplacement occasionnerait.

2o Le rapport des experts doit indiquer les bases de l'estimation, sans entrer、 dans le détail descriptif des biens à vendre. Cette prohibition a encore pour but de diminuer les frais abusifs qu'entraînaient autrefois les expertises. D'après l'ancien article 956, les experts devaient présenter les bases de leur estimation, sans que la loi leur eût posé aucune limite à cet égard. « On concluait de là, » disait le rapporteur de la loi de 1841 à la Chambre des députés, « qu'il était << permis de décrire avec le plus minutieux détail chaque partie des biens mis « en vente. De là des vacations nombreuses, des rôles volumineux d'expédition, « des copies multipliées et proportionnées à la longueur de l'original dans les « successions les plus importantes comme les plus modiques : il serait facile de « citer des exemples où le rapport seul des experts a coûté des sommes entière<< ment disproportionnées et avec la valeur des biens et avec l'utilité de cet acte « de procédure. » Tels sont les abus qu'on a voulu faire disparaître en défendant aux experts de faire une description détaillée des biens à vendre.

3o On a décidé à la fin de l'article qu'il ne serait pas délivré d'expédition du rapport d'experts, quoique cette expédition ne dût pas être aussi coûteuse que

sous le régime de l'ancien art. 956, puisque le rapport est singulièrement abrégé.

La disposition qui supprime l'expédition du rapport d'experts a été vivement combattue dans la discussion de la loi de 1841. On faisait remarquer que cette suppression entraînerait quelquefois des inconvénients. Ainsi, lorsque la vente est renvoyée devant un notaire, qui doit y procéder dans un autre lieu que celui où siége le tribunal, ou devant plusieurs tribunaux différents, il serait utile de délivrer expédition du rapport, afin qu'il pût être consulté par ceux qui veulent connaître l'avis des experts et l'appréciation qu'ils ont faite des biens. Il ne sera pas toujours facile de se transporter au greffe du tribunal où la minute du rapport se trouve déposée pour en prendre connaissance. Cette suppression a néanmoins été maintenue.

→ 1149. « Art. 957. Les enchères seront ouvertes sur un cahier des charges déposé par l'avoué au greffe du tribunal ou dressé par le notaire commis et déposé dans son étude, si la vente doit avoir lieu devant notaire. — Ce cahier contiendra : 1o l'énonciation du jugement qui a autorisé la vente; — 2o celle des titres qui établissent la propriété; 3o l'indication de la nature ainsi que de la situation des biens à vendre, celle du corps d'héritage, de leur contenance approximative et de deux des tenants et aboutissants; 4o l'énonciation du prix auquel les enchères seront ouvertes, et les conditions de la vente. »

En cette matière, comme dans la saisie immobilière, le cahier des charges a pour but d'éclairer ceux qui veulent se porter enchérisseurs sur l'objet vendu et sur les conditions de la vente. Les exigences de la loi dans les numéros 1, 3, 4, de notre article se retrouvent à peu près dans l'article 690, et correspondent aux dispositions des numéros 1, 2, 3, 4 de ce dernier article.

Le numéro 2 de notre article ordonne, en outre, d'insérer dans le cahier des charges l'énumération des titres qui établissent la propriété. Cette mention n'est pas exigée dans le cahier des charges en matière de saisie immobilière, parce que le poursuivant n'a pas les titres qui établissent la propriété, et que le saisi peut refuser de les communiquer. Au contraire, lorsque le cahier des charges est dressé à la requête du tuteur dépositaire des titres, il devra les énoncer afin d'établir, autant que possible, le droit de propriété du mineur sur l'objet vendu. Ce cahier des charges est dressé par l'avoué, quand la vente a lieu à l'audience des criées, et par le notaire commis par le tribunal, quand la vente se fait devant notaire. Notre article tranche ainsi une question fort agitée autrefois ; les avoués prétendaient avoir le droit exclusif de dresser le cahier des charges, même lorsque la vente se faisait devant notaire.

En matière de saisie immobilière (art. 694 et 695), le cahier des charges est lu et publié à l'audience, après que les parties intéressées en ont pris ou ont pu en prendre communication. Ici cette lecture et cette publication, qui avaient lieu autrefois (ancien art. 959), ont été supprimées, parce qu'elles n'auraient pu avoir lieu devant notaire. D'ailleurs, les motifs, qui font exiger la lecture et pu blication du cahier des charges en matière de saisie immobilière, ne se rencontrent pas dans la vente de l'immeuble appartenant à un mineur. En effet, la vente, dans ce dernier cas, est faite à la requête du propriétaire et dans son intérêt, tandis que dans la saisie immobilière elle se poursuit contre le propriétaire et malgré lui.

Quant à ceux qui veulent se porter enchérisseurs, ce n'est pas par une lecture fugitive entendue à l'audience qu'ils peuvent avoir une connaissance exacte de l'objet et des conditions de la vente, mais par la communication qu'ils prendront au greffe de ce cahier des charges.

1150. Art. 958. Après le dépôt du cahier des charges, il sera rédigé et imprimé des placards qui contiendront: 1o l'énonciation du jugement qui aura autorisé la vente; 2o les noms, professions et domiciles du mineur, de son tuteur et de son subrogé tuteur; 3o la désignation des biens telle qu'elle a été insérée dans le cahier des charges; — 4o le prix auquel seront ouvertes les enchères sur chacun des biens à vendre; -5° les jour, lieu et heure de l'adjudication, ainsi que l'indication soit du notaire et de sa demeure, soit du tribunal devant lequel l'adjudication aura lieu, et, dans tous les cas, de l'avoué du vendeur. »

Dans ces ventes, comme dans celles sur saisie immobilière, on a supprimé l'adjudication préparatoire, qui rendait la procédure plus longue et plus coûteuse, sans grande utilité.

Dès que le cahier des charges a été déposé au greffe, la loi prescrit des mesures de publicité qui consistent, comme dans la vente sur saisie, dans les affiches et des insertions aux journaux.

Le contenu des placards ou affiches, tel que l'énumère l'art. 958, a la plus grande analogie avec le contenu des placards qui donnent la publicité à la vente sur saisie immobilière (V. art. 699, premier alinéa, et 696).

Ces placards seront rédigés par les avoués, même quand la vente doit avoir lieu devant notaire. Cette solution résulte de l'art. 14 de l'ordonnance du 10 octobre 1841 contenant le tarif des frais dans les ventes judiciaires d'immeubles. Cet article, après avoir énuméré tous les actes que rédigeront les notaires dans les ventes renvoyées devant eux, sans y comprendre les placards, ajoute que les avoués restent chargés de l'accomplissement des autres actes de la procédure. Ils restent donc chargés de la rédaction des placards (1).

« Art. 959. Les placards seront affichés quinze jours au moins, trente jours au plus avant l'adjudication, aux lieux désignés dans l'art. 699 et, en outre, à la porte du notaire qui procédera à la vente; ce dont il sera justifié conformément au même article. »

Une seule apposition de placards est exigée par la loi. Autrefois, aux termes de l'article 459 du Code Napoléon et de l'article 961, C. pr., il fallait trois affiches, par trois dimanches consécutifs; aujourd'hui une seule affiche suffit et peut être apposée un autre jour que le dimanche. L'article 459 du Code Napoléon se trouve donc, à cet égard, modifié par le nouvel article 959 du Code de procédure. Notre article renvoie à l'art. 699 pour l'indication des lieux où les affiches seront apposées. Suivant quelques auteurs, il faut remplacer, dans les numéros 1, 3, 4, 7 de l'art. 699, le mot saisi par le mot propriétaire. Ce propriétaire est le mineur, qui a son domicile chez son tuteur ou chez son père administrateur de ses biens. Dans cette opinion, le placard serait donc affiché à la porte du domicile du mineur, à la principale place de la commune où il est domicilié, aux portes de la mairie et du tribunal de son domicile (art. 699, 1o, 3o, 4o, 7o).

(1) Cass., 18 novembre 1844 (Dall., 1845, 1, 12). Cass., 14 janvier 1845, Journal du Palais, t. I de 1845, p. 80.

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