sous le rapport de la possession; Attendu que l'appelante prétend puiser son titre de propriété quant à la bande de terrain litigieuse dans l'art. 671 du C. c.; que, cependant, en obligeant tont propriétaire de laisser entre la haie qui sépare sa propriété de celle de son voisin et la limite de cette propriété, un demimètre de terrain, cet art. 671 n'établit pas en sa faveur une présomption légale de propriété de cette partie de terrain; que, s'il est naturel de supposer qu'il s'est conformé à la prescription de cet article, dont le voisin avait intérêt à réclamer l'exécution, ce n'est pas là une présomption légale; qu'il n'est pas possible de voir dans la disposition de cet article 671, cette loi spéciale exigée par l'article 1350 du Code civ.; qu'on ne peut y voir rien qu'une présomption simple, abandonnée par l'art. 1353 du C. c., aux lumières et à la prudence des magistrats, et qui les laisse libres de se décider d'après les faits et circonstances de la cause; que si, relativement à la propriété du terrain adjacent à une haie non mitoyenne, la question a été résolue dans un sens contraire par un arrêt de la cour de Colmar, du 18 novembre 1845, elle a été décidée dans le sens ci-dessus par une jurisprudence unanime quant aux deux mètres de distance à observer pour les arbres de haute-tige (Cour de cass. France, 14 avril 1852; Bordeaux, 6 janvier 1857; cour de cass. Fr., 22 juin 1863); qu'il en a été décidé de même pour le terrain sur lequel s'avance l'égoût des toits (Cass. Fr., 28 juillet 1851; cour de Cologne, 23 déc. 1841; Demolombe, Servit., n° 595); qu'enfin, il est de toute évi

dence que ces décisions sont à appliquer par analogie au terrain laissé entre une baie vive et l'héritage voisin;

» Attendu que l'appelante n'a pu établir sa possession du terrain litigieux par des faits caractérisés; qu'elle n'est nullement fondée à prétendre qu'elle a exercé cette possession par les racines et les branches de la haie

qui lui appartient; que le fait, par elle établi, du passage par ses ouvriers sur ce terrain longeant ladite haie, pour le tondage de cette dernière, ne peut valoir comme fait de possession du sol de ce terrain à titre de propriétaire; que l'examen du prétendu titre de l'appelante n'a pu prouver que ce fait de passage n'était pas entaché de précarité; que d'ailleurs, comme le dit le premier juge, ce fait peut caractériser la possession de la haie séparative comme non-mitoyenne, ou bien même servir à constituer, le cas échéant, une servitude de passage;

» Attendu qu'il résulte de la localité, à l'examen de laquelle le tribunal a procédé, que ce terrain d'un demimètre, prétendûment laissé entre la haie et l'héritage de l'intimée, se trouvait, non seulement depuis l'année du trouble, mais depuis de longues années, complétement englobé dans le jardin de celle-ci; que ce jardin ne forme et n'a toujours formé qu'une seule et même enceinte clôturée; que l'intimée, ayant la possession annale de ce jardin, l'a également de tout ce qui est situé dans l'enceinte dudit jardin, terres potagères, platesbandes, arbres, chemins, sentiers et portes, etc.;

»Attendu qu'il ressort de l'enquête tenue en cause, que le sol de cette

bande d'un demi-mètre, adjacente à la haie dont s'agit, avait été converti en un chemin longeant ladite haie; que ce chemin faisait partie intégrante du jardin de l'intimée; qu'elle s'en est servi journellement, soit par elle, soit par ses gens pour s'y promener ou pour y passer; que par ses

soins ce chemin a été nettoyé chaque année, et même encore avant Pâques en 1870, et que le plus souvent il a été nettoyé jusqu'à la haie séparative;

»Attendu qu'il suit des deux considérants qui précèdent, que pendant l'année avant le trouble, l'intimée avait la possession paisible, publique et à titre de propriétaire de la bande d'un demi-mètre de terrain que l'appelante réclame comme dépendance de sa haie;

»Attendu qu'en faisant élever dans le courant de l'été 1871, un mur sur le sol de cette bande de terrain, l'appelante a apporté un trouble à la possession de l'intimée;

> Adoptant au surplus les motifs du premier juge :

» Le tribunal, le Ministère public entendu, dit que les conclusions de la partie Thilges, prises à la barre, tendantes à voir reprocher les sieurs Robert et Fohrmann comme témoins, ne sont pas fondées; maintient l'intimée, dame Mathieu, en la possession de la bande de terrain longeant l'ancienne baie séparative et sise en deça de son jardin, et ce sur une ligne s'avançant de cinquante centimètres du milieu du nouveau mur à son extrémité Nord et de quinze centimètres à son extrémité Sud dans le jardin de l'appelante; confirme le jugement du 19 août 1871 dans tous ses autres points. »

A. Le ministère de l'avocat est indépendant et étranger au contrat de mandat.

B. L'avocat qui demande le paiement de ses honoraires, paiement que le client refuse, en prétendant qu'il ne l'a pas chargé du soin de ses intérêts, n'est pas tenu de rapporter, d'après les strictes règles du droit, la preuve de ce fait il est permis au juge de l'induire du concours de certaines circonstances.

Simons c. de Villers.

« Attendu que par jugement du 29 novembre 1871, Me Charles Simons a obtenu contre le sieur de Villers, et ce par défaut, condamnation en paiement d'une somme de 200 fr. pour honoraires mérités au procès que ce dernier avait intenté à MM. Auguste Metz et Cie; que ce jugement, dûment signifié, a été suivi d'opposition par le sieur de Villers, prétendant que ce jugement n'est justifié, et qu'en fait, le mandat invoqué par le demandeur au principal n'existe pas, et que dès lors il n'y avait pas lieu à condamnation de ce chef;

»Attendu que dans le contrat qui surgit entre l'avocat et son client, on chercherait en vain les obligations strictes et les dépendances du mandataire vis-à-vis de son mandant; que ses rapports à l'égard de son client sont empreints d'un caractère tout à

fait spécial; que ce qui en caractérise encore la nature sui generis, ce sont ces pratiques constantes qui n'admettent pas la responsabilité civile de l'avocat vis-à-vis de son client, qui n'exige pas le récépissé des pièces et titres qu'on lui confie, non plus que la décharge de ceux qu'il rend, ni la taxe des honoraires, ni la quittance de ceux qu'il a reçus, ni l'action en désaveu etc.; qu'il faut donc conclure que dans le cas de contestation, comme cela existe dans l'espèce, l'avocat n'a pas charge de prouver sa mission par des preuves aussi péremptoires et aussi strictes que celles qu'on demande au véritable mandataire; que la fréquence des affaires et la juste confiance qui doit entourer ces hommes de loi, ont toujours fait prédominer ce principe, que la mission de l'avocat vis-à-vis d'un plaideur peut être prouvée par certain concours de circonstances; que dans l'espèce ces circonstances ne font pas défaut et ne laissent pas de doute que le sieur Charles Simons était pleinement autorisé à terminer le procès susdit de Villers-Metz; que ces circonstances découlent notamment de la comparution des parties et de leur audition à l'audience, où Me Simons avance sans contestation aucune de la part de son adversaire, qu'il a été à différentes fois dans son étude avec le sieur de Villers en conférence sur le procès susdit; qu'il déclare encore, sans contestation de la part de ce dernier, que le sieur Ernest Simons avait spécialement informé, au moment de son changement de fonctions, tous ses clients de la remise de leurs dossiers à son frère Charles Simons; que le sieur de Villers n'a pas fait pendant

R. G. 1873,

tout le cours du procès la moindre objection à ce changement;

D

» Que cela résulte encore de la correspondance versée au dossier;

Qu'il est constaté que le s' Praus s'adressa au défendeur en opposition pour décliner son mandat d'expert, se disant informé de la part de M. de Villers lui-même;

Attendu que le chiffre demandé n'est pas contesté;

»Attendu, quant à la demande en dommages-intérêts, que le tribunal ne trouve pas dans la cause assez d'éléments pour évaluer le prétendu dommage souffert par Me Simons, sous le coup de l'action immotivée de son adversaire, et qu'il y a présomption que ce dommage d'un caractère tout-à-fait moral vient à dis

paraître en présence de la satisfaction que le défendeur en opposition a dû trouver dans le gain de son procès;

trouve accomplie qu'au moyen d'une mise en possession réelle de l'acheteur (art. 1605 du C. c.).

Farnir c. Putz.

< Attendu qu'il résulte des faits de la cause, ensemble des pièces versées au dossier, que le demandeur, auquel le défendeur avait vendu verbalement, le 27 juillet 1871, diverses pièces de terre sises ban de Troine, n'a pu se mettre en possession de ces biens; que ces biens sont détenus par un tiers qui avait précédemment traité avec le défendeur; que ce tiers en a fait la récolte en 1871,

comme aussi les emblavements de celle à faire en 1872;

»Attendu que, dans le cours de l'instance, le défendeur a offert au demandeur la remise du titre des propriétés par lui vendues;

»Attendu que la première obligation du vendeur consiste à délivrer la chose vendue; que cette délivrance s'opère par le transfert de cette chose en la jouissance et possession de l'acheteur (art. 1603 et 1604 du C. c.); »Attendu que ce serait mal interpréter les termes de l'art. 1605 du C. c., que de prétendre que le vendeur a satisfait à son obligation de délivrer dès là qu'il a remis à son acheteur les titres de propriété; que la pensée de cet article n'est pas que la délivrance d'un immeuble sera toujours accomplie par la remise des titres, mais que, dans quelques cas exceptionnels, elle sera accomplie, même par cette scule remise (Marcadé, de la vente, no 11, sur l'art. 1605 du C. civil);

>Attendu que le vendeur d'un immeuble est tenu avant tout de le dé

livrer; que cette obligation ne s'accomplit qu'au moyen d'une mise en possession de l'acheteur; qu'il faut que cette possession soit vacua possessio, c'est à-dire une possession vide ou dégagée de tout obstacle (cour de Bruxelles, 3 avril 1816, 13 nov. 1848; cour de Cologne, 17 juillet 1833; Tro- plong, de la vente, no 264; Aubry et Rau sur Zachariæ, t. I, p. 397);

»Attendu que dès lors le demandeur possède une action en délivrance ou bien en résolution de ladite vente verbale contre le défendeur; que tant que le défendeur n'est pas mis en possession des pièces lui vendues, il

ne saurait être troublé dans cette possession par des tiers, ni exercer contre eux soit une action possessoire, soit une action pétitoire; que, partant, il n'y a pas lieu de faire mettre en cause le tiers détenteur des immeubles vendus;

>Par ces motifs :

» Le tribunal condamne le défendeur Putz à faire la délivrance, et à mettre le demandeur Farnir en possession des pièces de terre lui vendues verbalement le 27 juillet 1871, ainsi que des récoltes accrues sur ces pièces de terre depuis ladite vente,

le tout dans un délai d'un mois à

partir de la signification du présent jugement, sinon et faute de ce faire dans ledit délai, prononce la résolution de la vente dont s'agit; condamne dans ce cas le défendeur Putz à restituer l'à-compte payé et 50 francs de dommages-intérêts; le condamne enfin aux dépens. »

- Jugem. du tribunal de Diekirch, du 10 mai 1872; prés. M. Funck; pl. MMes Salentiny et Mongenast.

N° 835.

-AC

IOUAGE. LOCATAIRE.-VENTE.QUÉREUR.-EXPULSION.-CONGÉ.

BAIL VERBAL OU SANS DATE CERTAINE.

L'acquéreur ne peut expulser le locataire, bien que le bail soit verbal ou qu'il n'a pas date certaine, qu'après lui avoir donné congé, suivant l'usage des lieux (art. 1736 C. c.) (1); Cet usage est de trois mois pour les appartements non meublés (2).

Roz-Berchem c. Neyen.

FAITS Suivant bail verbal intervenu le 17 avril 1867 entre : 1° JeanPierre Wenger, en sa qualité de tuteur des enfants mineurs Eichhorn, de Clausen, et

2° Jean Neyen, boucher à Clausen, ce dernier s'est rendu locataire d'une maison d'habitation, sise à Clausen, pour une durée de quatre années consécutives, du 20 avril 1867 au 20 avril 1871; il a été stipulé en outre que ce bail cessera de plein droit.

A l'expiration du bail, Neyen a continué ce bail par tacite reconduc

tion.

Suivant acte d'adjudication publique, reçu par le notaire Rausch, en date du 24 août 1871, les époux RozBerchem, de Clausen, se sont rendus adjudicataires de la maison d'habitation louée à Neyen, et, à la date du 14 août suivant, ils firent sommation

(1) Voir en ce sens : Troplong art. 1743, n° 503; Pothier, no 297; Duranton, vo Louage, no 144; Duvergier, n° 546; Bourjon, livre IV, titre IV, chap VI, sect. 8, no 74; Dalloz, Rép. v° Louage, no 494; Bruxelles, 13 vendém an XIII; Douai, 11 août 1837. (2) A rapprocher des nos 157 et 720 de ce Recueil.

au locataire de déguerpir immédiatement la maison par lui occupée.

Le locataire Neyen n'ayant pas satisfait à ladite sommation, fut assigné par les époux Roz- Berchem, suivant exploit Berchen, en date du 19 août 1872, devant le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, séant en chambre de vacation, pour l'audience du 29 août suivant, pour « s'entendre condamner à déguerpir Dimmédiatement la maison qu'il détient sans droit aucun, et voir nom»mer des experts pour dresser l'état des lieux, après sa sortie, voir dire »que faute par lui d'obéir au titre exDistant, pris par les requérants, ces » derniers seront autorisés à l'expul» ser par la force publique; se voir Den outre condamner à 10 francs de dommages-intérêts pour chaque jour » de retard, après être mis en demeuore, et à tous les frais. »

A l'encontre de cette demande, Neyen a soutenu :

1° que les demandeurs sont des étrangers, et qu'ils devaient, avant tout, fournir la caution judicatum solvi (art. 16 C. c. et 166 C. pr. c.);

2o que leur prétendu titre de pro priété n'a pas été signifié, et dès lors ils devaient être déboutés de leur action comme non justifiée;

3o que l'art. 1736 C. c. serait applicable aussi bien à l'acquéreur qu'au bailleur, et par conséquent il ne peut être expulsé qu'après un congé lui donné suivant l'usage des lieux;

4° que, subsidiairement, l'affaire devait être remise à une audience ultérieure, pour faire intervenir son bailleur, à l'effet d'être déclaré responsable du dommage résultant d'une