a donc droit de sous-louer et même de céder son bail, à moins de stipulation contraire (1).

Il en est autrement du colon partiaire qui ne peut ni souslouer, ni céder, si la faculté ne lui en a été expressément accordée par le bail (art. 1763).

21. Dans le cas où le fermier a usé de la faculté de sous-louer, le propriétaire peut réclamer le prix du sous-bail, à compte de ce qui lui est dû.

« Le sous-locataire, dit l'art. 1753, n'est tenu envers le propriétaire que jusqu'à concurrence du prix de sa sous-location, dont il peut être débiteur au moment de la saisie, et sans qu'il puisse opposer des paiements faits par anticipation. Les paiements faits par le sous-locataire, soit en vertu d'une stipulation portée en son bail, soit en conséquence de l'usage des » lieux, ne sont pas réputés faits par anticipation.

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On a lieu de s'étonner de voir cet article placé dans les règles particulières aux baux à loyer, la disposition qu'il renferme étant également applicable aux baux à ferme.

Aussi l'art. 820 du Code de procédure dispose-t-il d'une ma

(1) La défense de sous-louer interdit-elle la faculté de céder son bail à un autre, et la défense de céder son bail empêche-t-elle de sous-louer en partie ?

La défense de sous-louer entraîne, à ce qu'il nous paraît, celle de céder son bail. En effet, la faculté de céder un bail est quelque chose de plus que celle de sous-louer; or, en interdisant au fermier ou locataire la faculté de souslouer, je lui ai, à plus forte raison, défendu de céder la totalité de son bail. — Mais la défense de céder le bail n'empêcherait pas le locataire de sous louer en partie; il en serait autrement s'il était défendu de céder le bail, en tout ou en partie; alors la sous-location enfreindrait la défense. Cependant il a été décidé par plusieurs arrêts que « la prohibition de céder le bail (en général) en>> traine nécessairement celle de sous-louer en tout ou en partie. » Voy. sur cette question le Répertoire, vo Sous-Location; et dans Dalloz, part. 2, p. 39 de 1818, 154 de 1823, 70 et 208 de 1825, 34 de 1827, et 182 de 1829, l'arrêt de la Cour d'Angers du 27 mars 1817, celui de la Cour d'Amiens du 24 mai de la même année, et ceux de la Cour de Paris, à la date des 28 août 1824, 24 février 1825, 18 mars 1826 et 28 mars 1829. Voy. aussi M. Duvergier, Contrat de louage, tome I, pag. 345 et suiv. Cet auteur prétend que la défense de souslouer ne forme point obstacle à une sous-location partielle. Mais alors quelle serait la différence entre la défense de sous-louer et celle de céder le bail? Cependant l'article 1717 a eu soin de distinguer ces deux facultés. Il en résulte donc que, si la défense de céder le bail ne forme pas obstacle à une sous-location partielle, la défense de sous-louer prohibe, au contraire, toute espèce de sous-location.

nière générale. « Pourront les effets des sous-fermiers et sous⚫ locataires garnissant les lieux par eux occupés, et les fruits ⚫ des terres qu'ils sous-louent, être saisis-gagés pour les loyers

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et fermages dûs par le locataire ou fermier de qui ils tiennent; , mais ils obtiendront main-levée, en justifiant qu'ils ont payé ⚫ sans fraude, et sans qu'ils puissent opposer des paiements par anticipation.

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22. En prenant à la lettre l'art. 1328 du Code, on pourrait dire que les quittances données par le locataire ou fermier principal au sous-preneur ne peuvent faire preuve du paiement contre le propriétaire, à moins qu'elles n'aient été enregistrées avant la demande ou la saisie formulée par celui-ci. Mais un débiteur n'étant tenu de faire enregistrer ses quittances que dans le cas où il est forcé de les produire en justice, il serait par trop rigoureux d'appliquer ici l'art. 1328 du Code. Aussi est-il de jurisprudence que les quittances font preuve de paiement contre les tiers, à moins qu'il n'y ait présomption de fraude (1).

23. En ce qui concerne l'action du propriétaire, à l'égard des sous-locataires, on peut élever la question de savoir si c'est le bail principal ou la sous-location qui doit fixer la compétence du juge de paix. Supposons, par exemple, qu'il s'agisse d'un bail passé en province et dont le prix principal soit de 1,000 fr., et que le fermier principal ait fait un ou plusieurs sous-baux de 200 fr., et au-dessous; le juge de paix serait-il compétent pour connaitre de la demande en paiement dirigée par le propriétaire contre l'un des sous-locataires?

Pour décliner la juridiction du juge de paix, on pourrait dire, qu'à l'égard du propriétaire, il s'agit d'un bail de plus de 200 fr., qu'ainsi le tribunal civil est seul compétent pour connaître de toutes les demandes relatives à ce bail. Mais le contraire doit être décidé, à ce qu'il nous paraît, et en voici la raison. Comme on

(1) Voy. Toullier, tom. 7, no 84; Duvergier, du Louage, tom. 1, pag. 366; Duranton, tom. 13, no 133, et 16, no 504; Favard de Langlade, vo Acte sous seing privé, page 98. Voir aussi les arrêts de cassation des 26 novembre 1834 et 14 novembre 1836; D., p. 449 de 1836, et 439 de 1838; et, dans le même recueil, part. 2, les arrêts de la Cour de Caen du 20 juin 1825, et de la Cour de Bordeaux du 24 février 1825, pag. 81 et 210 de 1826; de la Cour de Besançon du 15 février 1827, page 147 de 1833, et de la Cour de Toulouse du 7 décembre 1838, p. 45 de 1839.

vient de le voir, le sous-locataire ne peut être tenu que jusqu'à concurrence de sa sous-location. Ainsi, quand le propriétaire s'adresse au sous-locataire pour être payé, à compte de ce qui lui est dû, ce n'est point du bail principal qu'il s'agit; la sous-location est le seul titre qui constitue débiteur le sous-locataire; dès l'instant donc que le sous-bail n'est que de 200 fr. et au-dessous, l'affaire rentre dans la compétence fixée par l'art. 3 de la loi. D’ailleurs, le propriétaire agissant contre le sous-locataire ne fait qu'exercer les droits et actions de son débiteur, le locataire principal; celui-ci pouvant porter, devant la justice de paix, la demande en paiement du prix de la sous-location, on ne voit pas pourquoi le propriétaire serait tenu d'exercer les droits de son débiteur devant une autre juridiction?

On pourrait soutenir qu'il en doit être autrement de la saisiegagerie exercée par le propriétaire sur les meubles et effets du sous-fermier; que, dans ce cas, c'est son propre droit, et non celui du locataire principal, que fait valoir le propriétaire. Mais le sous-locataire ne peut être saisi que jusqu'à concurrence du prix de la sous-location, et, comme on vient de le voir no 21, il doit lui être donné main-levée de la saisie, s'il justifie avoir payé celui dont il tient le sous-bail; ce n'est donc que de l'exécution de ce titre et non pas du bail principal qu'il s'agit, en cas de saisie-gagerie faite par le propriétaire.

25 bis. Terminons ce paragraphe relatif au défaut de paiement du prix du bail, en faisant observer que la compétence extraordinaire, qu'attribue aux juges de paix l'art. 3 de la loi, ne déroge nullement à la compétence ordinaire, établie par l'art. 1er, en matière purement personnelle. Ainsi quand bien même le canon du bail s'élèverait au-dessus de 400 fr., à Paris, et de 200 fr., dans les provinces, c'est devant le juge de paix que la demande doit être portée, lorsqu'elle n'a pour objet qu'un terme qui n'excède pas 200 fr. Cependant il faut en revenir ici à la distinction que nous avons faite plus haut, pour le cas où il s'agit d'une somme de 200 fr. faisant partie d'une obligation plus considérable, cas auquel la compétence du juge de paix cesse, quand la question à décider ne se borne point à la demande de 200 fr., mais peut avoir de l'influence sur des difficultés ultérieures entre les parties, relativement au même titre. Si donc, sur la demande

en paiement d'une somme de 200 fr. pour le semestre échu d'un bail de 400 fr., ou le trimestre d'un bail de 800 fr., le détenteur conteste le titre, et qu'il faille en interpréter les clauses; s'il propose, en un mot, une exception qui frappe sur les termes à échoir aussi-bien que sur le terme échu, alors le juge de paix doit se déclarer incompétent. (Voy. suprà, pag. 228, no 11.)

S IV.

Des congés.

24. Le congé, en matière de location, est l'acte par lequel l'une des parties déclare à l'autre, qu'elle n'entend pas que le bail soit continué.

Ainsi le congé donné, par le bailleur, doit contenir sommation au preneur, d'avoir à quitter l'objet loué ou affermé, à telle ou telle époque. Le congé donné, par le preneur, doit indiquer pareillement le temps auquel il se propose d'abandonner la maison ou la ferme.

Quels sont les cas dans lesquels il est nécessaire de donner congé ?

Il faut distinguer, à cet égard, les baux à ferme des baux à loyer; et, à l'égard de ceux-ci, les baux faits verbalement de ceux qui ont été rédigés par écrit.

25. Lorsque le bail est fait par écrit, et que la convention détermine sa durée, les parties sont respectivement tenues de remplir le contrat; alors l'une d'elles ne pouvant faire cesser le bail avant l'expiration du terme convenu, le congé est inutile, la fixation du terme en tient lieu, suivant la maxime, dies interpellat pro homine.

Cependant le congé devient nécessaire, si le bail par écrit est fait, ainsi que cela se pratique souvent, pour trois, six ou neuf années, avec faculté de le résilier à la fin de la première ou de la seconde période, et même au bout de telle ou telle année. Dans ce cas, le congé est d'autant plus indispensable, que les parties s'étant liées par un contrat, pour toute la durée du bail, à moins qu'il ne convienne à l'une d'elles d'user de la faculté de le faire résoudre, son intention à cet égard doit être manifestée à l'avance,

de manière à mettre l'autre partie à même soit de trouver un fermier ou locataire, soit de se procurer un autre appartement ou d'entrer dans une nouvelle ferme. L'acte stipule ordinairement le délai dans lequel devra être signifié le congé; à défaut de cette stipulation, l'usage est de s'avertir six mois à l'avance. Le congé serait également nécessaire, à l'égard d'un bail à loyer fait par écrit, mais dans lequel les parties auraient omis de déterminer sa durée.

26. Enfin, si le propriétaire s'est réservé la faculté d'occuper par lui-même, il est également tenu de manifester cette intention d'avance, en signifiant congé.

La loi Æde 3, au Code locato conducto, accordait au propriétaire le droit de résilier le bail, si des circonstances l'obligeaient à venir occuper lui-même l'objet loué, que, par exemple, la maison qu'il habitait vînt à être incendiée. Les auteurs du Code civil n'ont pas cru devoir autoriser, en ce cas, la résiliation du contrat. D'après les art. 1761 et 1762, le bailleur ne peut occuper la maison louée que, dans le cas où le bail porte expressément cette réserve; et alors, il est tenu de signifier d'avance un congé, aux époques déterminées suivant l'usage des lieux.

Sauf les exceptions dont on vient de parler, le congé n'a pas besoin d'être signifié, lorsqu'il s'agit d'un bail fait par écrit dont la durée est déterminée. Ce n'est que pour les baux sans écrit, dont par conséquent la durée est indéterminée, que cette mesure est indispensable.

Encore, faut-il distinguer, comme on vient de le dire, les baux à ferme des baux à loyer.

27. En ce qui concerne les baux à ferme, il ne peut être question de congé; la durée de ces baux, quoique faits sans écrit, est fixée par l'art. 1774 du Code, conçu en ces termes : « Le bail sans écrit d'un fonds rural est censé fait pour le temps

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qui est nécessaire, afin que le preneur recueille tous les fruits ⚫ de l'héritage affermé. Ainsi le bail à ferme d'un pré, d'une vigne, et de tout autre fonds dont les fruits se recueillent en >> entier dans le cours de l'année, est censé fait pour un an. — Le bail des terres labourables, lorsqu'elles se divisent par » soles ou saisons, est censé fait pour autant d'années qu'il y a › de soles. »